区分所有法

　　　　　　　　　　　　　　　マンション建替え円滑化法

　　　　　　　　　　　　　　　マンション管理の適正化法

　　・マンション標準管理規約

　　　　　　　　　　　　　　　（単棟型）　

　　　　　　　　　　　　　　　（団地型）

　　　　　　　　　　　　　　　（複合用途型）

　　・マンション標準管理規約

　　　　　　　　　　　　　　　（本文、別紙、別表第一、第二）

　　　　　　　　　　　　　　　（別表第三、第四）

　　・マンション管理に必要な法令等

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　一棟建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、又は倉庫そ

　　　の他建物としての用途に供することができる部分があるとき、具体には通常の住居専用

　　　の分譲マンション及び事務所や店舗等と併存するマンションをいう。

　　（マンションの購入から管理、大規模修繕、建て替えまでの事項）

　　　区分所有権、区分所有者、専有部分、共用部分、建物の敷地、敷地利用権、管理組合、

　　　区分所有者の権利義務、先取り特権、共用部分の変更・管理、敷地利用権、管理者、管

　　　理規約、集会、管理組合法人、義務違反者に対する措置、マンションの復旧と建て替え

　　　マンション管理適正化法は、平成１２年１２月１日に可決・成立し、同月８日に公布され、

　　　平成１３年８月１日に施行された。その内容を大別すると、次のようになる。

　　　�@管理組合による管理の適正化を確保するための施策
　　
　　　　マンション管理士の誕生

　　　�Aマンション管理業の適正化のための措置

　　　�Bマンションの管理の支援のための専門的な組織の指定

　　　�C分譲段階における適正化の措置

　　　この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴

　　　い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大することにかんがみ、マン

　　　ション管理士の資格を定め、マンション管理業者の登録制度を実施する等マンションの管

　　　理の適正化を推進するための措置を講ずるずることにより、マンションにおける良好な居

　　　住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与するこ

　　　とを目的としている。

　　　マンションの定義、マンションの区分所有者等、管理組合、管理者等、マンション管理士、

　　　管理事務、マンション管理業、マンション管理業者

　　　マンションの管理の適正化の推進を図るため、国土交通大臣が「マンションの管理の適

　　　正化に関する指針」を公表している。

　　　その内容には、適正化の基本方針、適正化の推進のために、管理合、区分所有者等が

　　　留意すべき基本的事項等が示されている。

　　　また、マンション管理適正化法のより誕生させたマンション管理士の活用についても触れ

　　　ている。

　　　管理組合はこの指針に定めるところに留意して、マンションを適正に管理するものとされ、

　　　また、マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての

　　　役割を適切に果たすよう努めなければならないこととされている。

　　　管理の適正化を推進するため、マンション管理士が創設され、その資格、試験および登

　　　録についての所要の規定が設けられている。

　　　マンション管理士は、管理組合の理事長や区分所有者等からの相談に応じて、管理規

　　　約やその他ルールの策定、長期修繕計画の策定、管理組合の運営方法に関し、専門

　　　的観点からの適切なアドバイスを行うことを期待され、創設された資格である。

　　　マンション管理士には、信用失墜行為の禁止、５年ごとに一度の講習の受講、業務に

　　　関して知り得た秘密の保持が義務として規定されている。

　　　　　　過去、大規模修繕工事の財源である修繕積立金等の預金口座名義が管理会社と

　　　　　　されていたことから、管理会社が倒産した場合に、銀行に差し押さえられるというト

　　　　　　ラブルが発生していた。

　　　　　　これを未然に防ぐためには、管理組合の修繕積立金等について、管理会社の自己

　　　　　　の財産及び他の管理組合の財産と分別して管理させることが重要であり、その徹底

　　　　　　を図るため、本規定が設けられた。

　　　　　（１）管理規約とは、マンションの区分所有者が、全員で、建物並びにその敷地及び付

　　　　　　　　属施設の管理を行なうために構成する団体（区分所有法第３条）の組織活動の

　　　　　　　　根本規則である。

　　　　　　　　管理規約の設定は区分所有者の任意であるが、区分所有法第３条の団体で規

　　　　　　　　約が制定されていないものは、権利能力のない社団の要件を欠いており、これ

　　　　　　　　を管理組合と称することは適当でないであろう。

　　　　　　（１）管理規約は、「建物またはその敷地若しくは付属施設の管理または使用に関

　　　　　　　　　する区分所有者相互間の事項」（第３０条）を定めるもので、管理組合の根本

　　　　　　　　　規則である。

　　　　　　　　　したがって、管理規約は、管理組合の構成員である区分所有者全員に対し効

　　　　　　　　　力を有し、その制定または変更に反対した者もこれに拘束される。

　　　　　　（２）管理規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは正当な理由があ

　　　　　　　　　った場合を除いて、管理規約の閲覧を拒むことはできない。（第３３条第２項）

　　　　　　　（１）昭和５７年に建設省住宅宅地審議会から「管理規約の標準モデル」として

　　　　　　　　　「中高層共同住宅標準管理規約」が答申されている。この「中高層共同住

　　　　　　　　　宅標準管理規約」が、平成１６年１月２３日に「マンションの管理の適正化の

　　　　　　　　　推進に関する法律」等の施行およびマンションを取り巻く情勢の変化に伴い、

　　　　　　　　　「マンション標準管理規約」として改定された。　

　　　　　　　　　多くの改正点の中、多額の費用を要する大規模修繕工事が３／４の特別

　　　　　　　　　決議から１／２の普通

　　　　　　　　　決議に変更になった事は注目に値する。　　

　　　　　　　（２）「マンション標準管理規約」は管理組合が各マンションの実態に応じて、管

　　　　　　　　　　理規約を制定、変更する際の参考としてのものである。

　　　　　　　（３）管理における専門的知識を有するマンション管理士等に対し、管理組合の

　　　　　　　　　　運営その他マンション管理に関し相談、助言、指導その他の援助を求める

　　　　　　　　　　ことができる旨を規定。

　　　　　　　　この法律は、マンション建替え組合の設立、権利変換手続きによる関係権利

　　　　　　　　の変換、危険または有害な状況にあるマンションの建替えの促進のための特

　　　　　　　　別の措置等マンションの建て替えの円滑化等に関する措置を講ずることによ

　　　　　　　　り、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定

　　　　　　　　向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

　　　　　　　国及び地方公共団体は、マンションの建替えの円滑化等を図るため、必要な

　　　　　　　施策を講ずるよう努めなければならないとしている。

　　　　　　マンション建て替え組合は法人とすることとされ、定款を作成し、その名称中には

　　　　　　「マンション建て替え組合」の文字を用いなければならず、また組合員でない者は、

　　　　　　その名称中に「マンション建て替え組合」の文字を用いてはならないとし、以下の

　　　　　　事項を定めている。

　　　　　　法人格、設立、認可の基準、区分所有権及び敷地利用権の売り渡し請求、組合員、

　　　　　　役員、総会総代会、議決権及び選挙権、組合員及び参加組合員の金銭負担、審査

　　　　　　員、解散、個人施行者マンション建て替え事業、権利変換手続き、管理変換計画、

　　　　　　権利の変換、工事完了に伴う措置　賃貸人等の居住の安定の確保、危険又は有害

　　　　　　なマンションの建て替えの促進のための特別の措置

　　　　　　　建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備、用途に関して最低の基準を定めて、

　　　　　　　国民の生命、健康及び財産の保護を図り、公共の福祉の増進に資することを目

　　　　　　　的としている。

　　　　　　　通常の大規模修繕工事の場合は、この法律の適用や制限はないが、駐輪場の

　　　　　　　増設とか大規模な改修等の場合は、建築確認申請の際に、最新の法令の適用

　　　　　　　や制限を受ける。

　　　　　　　このことを肝に銘じておいてください。

　　　　　　　大規模修繕工事の工事範囲に加えた場合も同じことです。

　　　　　　　駐輪場の増築のために、既存マンション全てが違法建築物・エレベーターになり

　　　　　　　かねないリスクがあります。

　　　　　　　　　マンションの規模に応じて一級建築士、二級建築士でなければ設計図書を作

　　　　　　　　　成することができない。

　　　　　　　　　一級建築士及び二級建築士の責任において、マンションなどの工事を設計図

　　　　　　　　　書と照合し、それが設計図書のとおりに実施されているかどうかを確認する者

　　　　　　　　　をいう。　通常は設計事務所等の第三者が工事監理者として、大規模修繕等

　　　　　　　　　の監理を行う。

　　　　　　　　　マンションなどの建築物で、主要構造物の１種以上について行う過半の修繕

　　　　　　　　　をいう。　マンションで行われる大規模修繕は言葉が同じようですが、建築本

　　　　　　　　　体はほとんどこの規制を受けません。

　　　　　　　　　エレベーターが建築物として扱われるために、必ず計画時点で、所轄の建築

　　　　　　　　　確認を行っている市町村か、都道府県にお尋ねください。

　　　　　　　　　一部の管理会社やエレベーター業者に任せっぱなしでは、利益追求のため

　　　　　　　　　違法エレベーターにリニューアルしかねない不安がなくは無い。

　　　　　　　　　エレベータのリニューアルで違法状態になれば、マンション本体も違法建築物

　　　　　　　　　となりますのでご注意ください。

　　　　　　　　　マンションなどの特殊建築物は、火災等の非常時における、不特定多数の

　　　　　　　　　人の生命財産への危害防止に重点を置いて、マンションの敷地・構造・設

　　　　　　　　　備の安全・衛生・防火・避難・損傷・腐食及び劣化状況に関する事項の調査

　　　　　　　　　を定期的に一級建築士、二級建築士又は特殊建築物調査資格者に調査さ

　　　　　　　　　せ、その結果を特定行政庁に報告することになっている。

　　　　　　　　　この定期調査により、経年劣化状況が判明し、長期修繕計画や大規模修繕

　　　　　　　　　工事の参考にできる。

　　　　　　　　　また、管理会社、販売会社、ゼネコンのトライアングルと利害関係のない専

　　　　　　　　　門家（多くの方が業界と利害関係がある）を活用し、各種法律を援用し最長

　　　　　　　　　２０年までの無償補修をさせなければなりません。

　　　　　　　　　マンションで昇降機（エレベーター）以外の建築設備で、特定行政庁が指定

　　　　　　　　　するものの所有者は、そのマンションの建築設備について定期的に一級建

　　　　　　　　　築士、二級建築士又は特定建築物調査資格者の検査を受け、その結果を

　　　　　　　　　特定行政庁に届けなければならない。

　　　　　　　　　マンションの昇降機で、特定行政庁が指定するものの所有者は、使用段階

　　　　　　　　　での安全等の確保のため定期的に、昇降機検査資格者等の有資格者によ

　　　　　　　　　る検査を・報告をしなければならない。

大規模修繕工事の目次 劣化診断について  劣化診断の倫理観  劣化診断とは何か   劣化診断で欠陥工事  経年劣化と欠陥工事 施工不良・欠陥工事対処  保証期限切れ欠陥工事  欠陥工事の補修２０年  アフターサービスと瑕疵  アフターサービスで無償修理  アフターと大規模修繕失敗  法令と管理規約  大規模修繕の流れ  よく分かる大規模修繕  大規模修繕総集編  マンションが危ない   本来の長期修繕計画  修繕積立金不足１  修繕積立金不足２  日常修繕も注意  予算措置について  談合と手抜対策  大規模修繕費削減１  大規模修繕費削減２  修繕費用を大幅に下げる  管理会社との関係  邪魔する傀儡者の排除  コンサルタントの選定   コンサルタントの活用１  コンサルタントの活用２  工事監理プレゼン資料 談合を阻止できる  大規模修繕施工品質   施工業者の信用度 中間・完成検査   工事中の留意点 大規模修繕失敗策   専門家のアドバイス  大規模修繕ツイッター  大規模修繕見積の事例  引継ぎ、瑕疵担保検査  失敗しない再生事業
私が工事監理している写真
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大阪府庁の元検査官が 　大規模修繕の談合高値・ 　・バックマージン・管理会 　社の丸投げ・手抜き容認 　を正す。	マンション管理士（技術 　　系）が管理会社や専門 　　業者を指導し、多様な 　　不利益を改善し、役員 　　の負担を軽減する。	管理会社のｊ居住者を利 　用する阻害活動を防止、 　割高な管理委託料を大 　幅に削減し組合員の経 　済的負担を軽減する	大規模修繕工事で談合 　高値と手抜工事を防ぐ方 　法を入札経験豊富な元検 　査員が教示
大規模修繕工事のコンサ 　ルタントを間違えれば、欠 　陥工事まで経年劣化に 　なってしまう	有資格の実務経験豊富な 　専門家が管理組合の立場 　に立ってエレベーターの 　リニューアルを指導、検査 　を行う。	マンション管理士（技術 　系）が善良な組合員の 　ために、多様な不利益 　を防ぐ具体的な手法を 　公開	末は財政破綻かスラム化 　が待っている無関心な投 　資マンションを救う専門家
知らない為に目暗印。 　過大な保険金設定と間 　違いのオプション設定を 　教示します。	マンション管理士（技術 　系）がどんな不利益を被 　っているか、無関心な方 　に教示	選択の余地の無かった 　マンション管理会社から 　不利益を被っていないか	マスコミに掲載されるの 　は氷山の一角で、かつ 　ソフトな文面。 　事実を読み取るべき
勝手に大規模修繕工事 　の対象にされなく損害賠 　償請求ができる欠陥工事 　をマンション管理士（技術 　系）が教示	マンション管理士（技術系） 　が管理状態を調査できるメ 　リットがある中古マンション 　の選定を教示する