マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。

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業界と利害関係のない元公共工事の検査官である技術系マンション管理士の活用で、バックマージン・談合・手抜きのない本来の競争原理の働く工事が実現出来る。

サイト全体のトップページ マンション管理士事務所の概要 専門家がマンション管理を正す 無料相談（開けない時は下記を入力） メール rjkw48282@ares.eonet.ne.jp Tel　０５０-７１００-３８６５ Fax 074-560-1491 大規模修繕現場前  弊所のシート幕  足場からの検査中 修繕委員会の様子  工事お知らせ掲示板  タイル浮き部斫り 屋上防水工事立会中  廊下塩ビシート検査中  塗材の空き缶検査  竣工検査中

　　○建物は新築された時点より劣化します。

　　　　・建物はコンクリートと鉄筋や鉄骨で構成され、自らの自重・家具や居住者等の積載加重、風圧や地震時の荷重に耐
　　　　　えるように設計施工されています。

　　　　・１００年でも耐えられるというのは、コンクリートの強いアルカリ性（ＰＨ１２．６前後）のため鉄筋や鉄骨が錆
　　　　　びないからです。

　　　　・コンクリートのアルカリ性を長期に渡って維持するためには、建物の内外部（特に屋外）からの湿気や雨水を遮断
　　　　　する必要がある。　
　　　　　その役目を果たすのが塗装やタイルです。
　　　　　　
　　　　・太陽からの紫外線や赤外線、空気中の炭酸ガスや排気ガスによる酸性雨等の影響で、塗装やタイルの接着モルタル
　　　　　が経年劣化する。　

　　　　・自然発生したクラックや施工不良の原因によるクラックからの酸性雨の浸水がある。

　　　　・劣化した塗装面やタイル裏地及びクラック箇所を通じての湿気や酸性雨の影響で、コンクリートのアルカリ性が損
　　　　　なわれ、中性化していくことにより、鉄筋や鉄鋼が錆びやすくなる。　
　　　　　加えてこれらの水分や空気中の酸素により腐食が進行することになる。

　　　　・驚かれるかもしれませんが、居住者の吐き出す炭酸ガスや、ガス器具からの燃焼に伴う炭酸ガス及び空気中の湿気
　　　　　により、建物の室内側のコンクリートも屋外側よりも緩慢な中性化の進行があります。

　　　　・屋上の防水やタイル間や窓の周辺のシーリング等の箇所も同様です。

　　　　・これらの劣化状況を改善するために、概ね１０〜１５年周期で建物全体にわたる大規模修繕工事を行う必要がある。

　　　　・工事箇所はバルコニーを含む共用部分だけで、皆さんの居住している専有部分は対象ではありません。

　　　　・このことを一般的に大規模修繕工事と言っているだけで、学術的な用語でもなく又、建築基準法で定義づけられて
　　　　　いる建築確認申請や建築士の関与が必要な大規模な模様替えとか修繕とは異なる。　
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　　○予算科目は修繕積立金で、購入時に一括納入分と毎月積み立て分の合計で成り立っている。

　　○特別会計といい、管理費の一般会計と区分けし、分別会計が必要。

　　○また、マンション管理適正化法の改正で、毎月に書面で会計報告をすることが義務付けられた。
　　　こららの分別会計や書面の報告義務を怠ることは、管理委託契約上の違反にとどまらず、同法や民法の委任条項にも
　　　抵触し、程度が過ぎれば管理業務契約の解約事由になる。

　　○機械式駐車場がある場合は、建物、設備の大規模修繕工事費と別に予算確保が必要。
　　　 意識外になると、経年劣化時に修繕費が不足して、混乱をきたし、責任問題に波及する。
　　　 できれば、機械式駐車場修繕費（仮称）を設けることをお勧めします。
　　　管理費会計の状況にもよるが、駐車場利用収入の内、７０〜８０％は機械式駐車場の予算として確保したい。

　　○機械式駐車場の設置環境が屋外の雨ざらしなら、エレベーターより遥かに早く劣化することになるが、予算や管理方
　　　法に注意が向いていない。
　　　また、この機械式駐車場を規制する法律はなく、点検整備の内容や周期等も業界任せの状況です。

　　○点検整備も上下駆動の確認と注油程度の簡単なもので、エレベーター以上に管理組合サイドの検査が必要でしょう。

　　○大規模修繕工事費用の原資になる修繕積立金の適正額は、マンション固有の長期修繕計画によらなければならない。

　　○長期修繕計画の立案には、劣化診断が必要ですが、それも管理会社に頼めば、これ幸いに無料でやってくれます。
　　　しかし、それだけは絶対に避けてください。　なぜなら彼らは販売会社や施工系列の場合は、施工不良も経年劣化と
　　　して処理する危険性があるためです。　
　
　　○独立系や変更後の管理会社の場合でも、大手の多くは施工部門をもっており、それの利益を最優先し、管理組合の事
　　　など考えていないと考えるほうが無難でしょう。

　　○マンション管理会社が購入時に設定している長期修繕計画やそれによる修繕積立金の徴収計画は信用できない。

　　○マンションの大規模修繕工事の場合、業者決定や工事費決定に、競争性と独自性が欠如した出来レースの談合高値に
　　　加えて、ひどい場合は施工不良が懸念される。

　　○浪速マンション管理士事務所への相談事例
　　　大手マンション管理会社が大規模修繕工事のコンサルタントをし、公開募集の業者は３社。
　　　工事費はなぜか常識的な価格。
　　　外壁等の塗装工事でいい加減きわまるひどい手抜き工事。３回塗りを１回で塗りや２回塗りだらけ。
　　　無関心のはずの組合員も、やはりその事実に気づき、大騒ぎ。総点検しこれ以上の施工不良箇所はないと施工会社。
　　　工事監理のマンション管理会社は管理費の減額を言い出す。しかし当事務所の調査で全般に渡る２種類の手抜き工事
　　　が判明。　第３者の検査が必要と管理組合の結論となった。

　　○劣化診断の誤魔化し、談合高値、施工不良等は一般的と考える必要がある。

　　○適正な大規模修繕工事を通じて安全・安心・快適な終の棲家にするためには,利益収奪を目的にしていない第３者によ
　　　る一貫した継続性のある業務が必要。
　　　そのためには法律や技術に通じたマンション管理士等の専門家との顧問契約や理事長代行等が必要でしょう。
　　　そうすれば、少ない修繕積立金で適正な大規模修繕工事の施工が可能です。
　　　少なくとも３０％の修繕積立金が節約はできます。
　　　このことが理解できないようでは、まだまだ勉強不足ですので、技術系マンション管理士等にお問い合わせください。

　　　１、早期の段階での長期修繕計画を、ディベロッパー、施工会社、マンション管理会社と利害関係のない第３者に作成
　　　　　してもらう。
　　　２、それが出来ない場合でも、大規模修繕工事の件が表面に話題になった時点で同様に行う。
　　　３、劣化診断→工事費積算→長期修繕計画→大規模修繕工事コンサルタントの選別→公募で業者選定→工事監理→瑕
　　　　　疵担保検査を１年・２年・５年・１０年を義務付ける。
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　　○この選定が、お金の無駄づかいや工事の出来栄えに影響する。

　　○マンションの居住者の立場で、劣化診断を行い、競争性のある一般競争入札を実践できる、業界と利害関係のない専
　　　門家の活用が重要です。

　　○ここで利益収奪行為を目的にしている組織に依頼すれば、そのマンションの大規模修繕は失敗に終わり、お金の無駄
　　　づかいと施工品質の低下が避けられない。

　　○劣化診断で欠陥工事や不良工事を毅然と指摘できる専門家の活用が基本なのに、多くのマンションでは、安易に管理
　　　会社の策に乗ってしまう。

　　○欠陥工事も不良工事もみんな経年劣化になってしまい、工事費がいたずらに膨らむ。

　　○劣化診断を行う前に、１０年の瑕疵担保期間やアフターサービス期間の切れる前に、瑕疵検査をして、販売会社に無
　　　償修理を請求しなければならない。　マンション管理会社任せではこんな事を提言しないのは火を見るより明らか。

　　○１０年を超えての、大規模修繕工事を目しての劣化診断では、経年劣化と施工不良の見極めができる第３者に依頼す
　　　る必要がある。　

　　○施工不良の内容次第では、２０年までの損害賠償を請求できる場合があるし、それに該当しない場合でも、泣き寝入
　　　りは馬鹿を見る。　販売会社の社会的責任を取らせる試みが出来る。
　　　交渉力がいるが、本来は見積もり参加をさせないところだが、特別のノウハウで無償修繕に近い取り計らいが可能。

　　○大規模修繕工事費用の見積もり参加業者の公募について、管理会社がよく使う手段に、マンション玄関に募集掲示し
　　　たり、居住者に推薦業者を募ったりしている。　これで公開募集と偽っている。
　　　そんな、管理組合の方に３〜５社位の真面目な業者をお教えします。　これで談合高値の回避が可能です。
　　　談合回避はこちら

　　○工事監理をマンション管理会社に委託すると言うことは、工事業者も出来レースの業者でしょから、施工品質は予想
　　　できる。最悪の場合もある。最近の相談事例で、外壁や天井の塗装が３回塗りなのに、至る所で１〜２回塗りが暴露。
　　　適正な施工箇所の特定が出来ず、第３者の検査を受けることになったが、並みの検査では特定は出来ない。
　　　ちなみにその施工業者は、マンション管理会社と常連の協力企業です。
　　　この実態の氷山の一角ということを認識ください。
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　　　○工事費用を大幅に下げる（３０〜５０％）工夫？

　　　　　・設計数量に不法な割り増しや誤魔化しがないか
　　　　　・価格根拠のない専門工事（仮設電気や水道等）がないか
　　　　　・不要な箇所の修繕や取替えがないか
　　　　　・元施工の不良工事や欠陥工事を計上していないか

　　　○１住戸あたり１００万円近い修繕積立金を要する工事（５０戸で５千万円）、業界も必死です。

　　　○大規模修繕を全て管理会社に任せると非常に楽です。

　　　　しかしお金はあるだけ持って行かれ、欠陥工事も経年劣化と言われ、大規模修繕の工事範囲になる・・・・・・私
　　　　が体験した事例です。　全ての業者ではないが。

　　　○談合を必要悪として、顧問や住民まで味方につけて、何とか工事を受注しょうとする。
　　　　反対した理事長は最終手段を講じて、契約の白紙撤回を果たした。
　　　　しかし、彼はその時私にこういった。
　　　　もっと早く浪速マンション管理士事務所を知っていれば、こんな手段をとって、マンションを引き払うことにはな
　　　　らなかったと・・・・・・

　　　○管理費削減や工事で業界の味方をする居住者の排除が重要。
　　　　そのためには、魂を悪魔に売った者達でさえ反対できない効果的な方法を採用すればよい。
　　　　問い合わせは無料相談で可能。

　　　○業界新聞やホームページで大規模修繕工事公募を行い、談合できない入札方式で、大幅に削減された
　　　　大規模修繕工事が 可能となる。　
　　　　しかし、費用をどうするか。２０社を超える希望業者をどのように業者選定するか？
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　　○新築で居住し始めは皆さん、真面目で無関心ですが、３〜４年経過して、管理費や修繕積立金の値上げが提案される
　　　と、熱心な組合員が登場し出す。

　　○大規模修繕はどうあるべきか？これは欠陥工事ではないか？・・・は一生懸命勉強されて、私たちより詳しい知識の
　　　場合もありますが、「生兵法は怪我のもと」とはいい過ぎですが、こんな組合員は正攻法で攻めるばかり、管理会社
　　　や販売会社にすれば、折込済みの話です。

　　○平行線で適当にあしらって、時間ばかり経過し、長期化すれば、理事長を初めとする役員もあきらめムード。

　　○欠陥工事や不良工事での組織間の協議は、攻め方を間違えば成果はない。
　　　　・欠陥や不良の症状が、何の法律に抵触するのか？　建築基準法なのか民法なのかの根拠が必要。
　　　　・無償修理を請求する相手は誰か？　マンション管理会社を相手にしても何の意味もない。
　　　　・素人の方が一所懸命勉強して、技術論で戦っても平行線で時間の無駄の場合が多い。

　　○このマンションには、無関心派が少なく、うるさいだけの組合員が多い場合の管理会社の対策。
　　　既得権の収益を荒らす、大規模修繕の適正化や管理費削減となれば、下記のような組合員が出現す事例が多い。

　　　・健全な改革派の方と私たちの会議の場に、無断で乗り込み口から泡を吹いて、「お前ら何しに来たんや」
　　　・「H会社さんは、マンションを良くする為に頑張っていて、管理組合も収まっているのに、何を引っ掛けまわすねん」

　　○大規模修繕工事の適正化のために頑張っているある役員、マンション管理会社との懇親会に参加。翌日から発言内容が、
　　　１８０度変化してしまった。夕べ何があったのか？

　　○ある大規模なマンションでは、誰が見ても明らかにマンション管理会社を擁護している一派が、５〜６名の恥知らずを
　　　中心に、理事長を回し持ちし、管理組合を長年に渡って支配している。
　　　噂によればその内のリーダー格の者は、マンション管理会社の親会社であるＨ社の下請けとして仕事を請けているようだ。

　　○管理会社の利益を擁護しているこれらの裏切り者の仕切っている大規模修繕工事を談合高値の出来レースから護るに
　　　は、それなりのノウハウが必要。
　　　彼らが反対できない方法で攻めればよい。
　　　例えば、見積もり参加業者の公開募集内容がマンションの入り口に掲示されたり、居住者の推薦業者を求められた場
　　　合に、相手からの談合の誘いを固辞するよう因果を含めて３〜５社程度の業者を推薦し、マンション管理会社が準備
　　　している業者に対抗させるのです。　
　　　普通は推薦業者がない場合が一般的なのに、３〜５社も対抗馬が出れば、裏切り者や管理会社も反対できかね談合は
　　　出来ない。　談合を避けるための業者を探すのはこちら

　　○多くの管理会社や一部のコンサルタントは大規模修繕工事に対して非常に強い関心を示します。
　　　　　
　　　　なぜ強い関心を示すのか？　　それは巨額の現金が動くからです。

　　　　建設業界では工事費の支払いを手形で、それも現金化できるのが120日位のものまで振り出します。

　　　　運転資金や、不渡りを回避するために、割り引いてまで現金化せざるを得ない状況にあるのです。
　　　
　　　　それが、マンションにおける大規模修繕工事では、全て現金支払い。

　　　　加えて、幾らしっかりしていると言っても、所詮は素人の域をでない、役員の方々では、利益収奪者から、マンション

　　　　のお金と工事品質を守るのは容易なことではありません。

　　　　劣化診断業者や設計・工事監理業者と販売会社や施工会社との癒着・見せかけの競争性による談合・手抜き工事の見逃し

　　　　・ピンハネ丸投げ・バックマージン・・・挙げれば枚挙に暇が無い。

　　　　マンションの販売・建設・管理業界の構造から、皆さんのマンションを守るには、その信じがたい暗部の現実を理解し、

　　　　そして、対策を講じなければなりません。

　　　　マンション管理会社の大規模修繕工事の施工会社への影響力を排除しなければ、何時まで経っても建設業法を遵守し、

　　　　競争原理に基づく適正価格で、かつ手抜き工事が無く施工品質の高い大規模修繕工事の実現は見込めないと考える方が

　　　　安全と言えます。
　　　　
　　　　ここで言う、マンション管理会社の施工会社への影響力とその排除策をお知りになりたい方は、浪速マンション管理士

　　　　事務所の無料相談をご利用ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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