マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。
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技術系マンション管理士が大規模修繕工事についてツイッターに語る     
            
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大規模修繕の屋上防水仕上げ
屋上防水工事最終仕上げ

 37回

 マンションの大規模修繕は1回目は建築だけ。2回目で建築に早ければ台所や浴室等の雑配水管及び機械式駐車場
 が加わり、3回目からは建築+エレベーター+給水管となってくる。先行きに莫大なお金がいるからどうすればよいか?   
 eonet.ne.jp/~kinkikanri/
 11月22日


 36回
 瑕疵担保検査を業者に義務付ける。年数はHPの大規模修繕項目を参照。手抜きをすれば、大体早い目に劣化状況が
 現れる。塗装なら5年は地肌が見えないのに、2年程度で見えれば、手抜き工事で、その時に塗り回数を調べる。   
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11月20日


 35回
 B手抜き出来にくい工事監理方法をとる。例えば塗装の場合・・空き缶のの数量管理と写真撮影部位の指定と下・中・
 上塗りのごとに近景と遠景の写真撮影。当然立会い検査に足しげく通う必要あり。しかし全箇所は立会いできない。  
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11月20日


 
 34回
 手抜きの原因や部位が多様ならどうすればよいか。@施工会社と利害のない監理者の選出(マンションの場合多くは
 出来ていない)A指導監理者(馴れ合いの監理者や施工会社を管理組合の立場で指導する)・公共工事では採用例
 が多い。
 eonet.ne.jp/~kinkikanri/
11月20日


 
 33回
手抜き工事の原因や部位・方法は多種多様です。公共工事の安かろう悪かろうの一般競争の低価格入札と違
って、マンションの場合は、多くは高かろうの上、悪かろうが懸念される。原因のほとんどは人間の資質や良心の
なせるところです。
eonet.ne.jp/~kinkikanri/
11月20日


 
 32回
手抜き工事や施工不良をなくすのは簡単でない、業者の経営方針や下請けの体質そして勘違い・・・多様な理由
や原因がある。 それを掻い潜って手抜き工事等をさせないためには、施工監理者の選択が重要。 いい加減な
奴もいます。
eonet.ne.jp/~kinkikanri/
11月20日


 
 31回
ただし条件がある。 談合を仕切っている社から、談合斡旋もしくは依頼がある場合も考えられる。 毅然と断る業
者を選択する必要がある。 信頼できる業者を選ぶにはHPの「談合回避」を参照。
eonet.ne.jp/~kinkikanri/
11月20日


 
 30回
 手抜き工事や施工不良をなくすのは簡単でない、業者の経営方針や下請けの体質そして勘違い・・・多様な理由
 や原因がある。 それを掻い潜って手抜き工事等をさせないためには、施工監理者の選択が重要。いい加減な奴
 もいます。
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
10時間前



29回
 ただし条件がある。談合を仕切っている社から、談合斡旋もしくは依頼がある場合も考えられる。
 毅然と断る業者を選択する必要がある。信頼できる業者を選ぶにはHPの「談合回避」を参照。
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
11時間前


 
28回
 談合を防げれば大規模修繕工事費を30%〜50%削減できる。50戸のマンションなら1500万円〜2500万円の削減になる。
 管理会社に頼るしかない場合でも、談合を避ける方法は、管理組合で3社程度の業者を推薦すれば可能。
   http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
11時間前


 
27回
 どうすれば談合割高を防げるか。また施工不良を防ぎ方法は?本来なら業界と利害のない第三者の活用。
 しかしそれを見抜くのは困難(現HP参照)。談合だけ避ける素人の方でも出来る特攻策はHP(11月19日更新版)参照。                
   http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
11月19日

 
 
26回 
 神戸市のこのマンション。施工監理は大手管理会社の工事部門。施工会社は常連の某会社。大規模修繕工事受注の順番表がある
 のか?馴れ合いの大規模修繕では、被害者は全居住者。管理会社や施工会社から利益を受けているロボットも含まれる。
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
11月19日  


25回
 管理組合がもう少し主体性があれば、管理会社や施工会社にここまでなめられないのに。非公開の談合高値の工事価格
 で、手抜き工事。これは象徴的な事例と考えるべきでしょう。近日中にSOS発信者への善後策の支援に乗り出す。                     
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
11月16日


 
24回
 遡って、どんな施工会社選定方法か。管理会社のアドバイザーで、管理会社の推薦業者はたったの3社。プレゼンが良かっ
 たということで希望工事価格が2番札の業者に決定。プレゼンの内容は記録なし。当然の出来レースと思われ修繕積立金
 の無駄づかい。
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
11月16日


 
 23回
 たまたま塗り回数不足を未然に見つけたから良いものを、見つけていなかったらどうなっていたか。工事監理者は大手管理
 会社。 手抜き業者は仲良しの常連企業。その下請け塗装業者の手抜き。施工会社選定はどんなやり方か?                     
  http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
11月16日


 
 22回
 食い物にされかけたマンションからのSOS。200戸前後の1回目の大規模修繕工事で、素人でも分かる手抜きのし放題。
 塗装3回塗りを2回で済ませてしまった箇所がいたるところに発生。手抜きや工事に慣れきってしまった業者。                        
  http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
11月16日
 

 

 20回
 
 当事務所の紹介で、新たに加わった複数業者に、管理会社の紹介業者から談合の誘い。
 しかし事前に固辞するよう条件付けしていましたので、断るだけでなくその情報は私を通じて理事会へ。 
 業者選定時のネガティブ情報として、当然失格。  
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage110.html
10月29日


 
 19回
 
管理会社の大規模修繕の紹介業者数社の場合は談合の出来レースと考えてください。この場合どうするか?
 当事務所で必要な数の業者を紹介できます。官公庁の指名競争入札制度と同じです。何処の馬の骨か分からない一般公
 募より安心な面もあります。
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage68.html
10月29日


 
 18回
 安い工事費で施工品質も下げないためにまずしなければならないのは、談合と出来レースの排除。
 これらの悪慣習は、公共工事では独占禁止法によって、大きなペナルティーとなるが、民間のマンション工事ではやりたい
 放題。具体的には次回
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage68.html
10月29日


 
 17回
 
アドバイザーの条件。業界と利害関係ない、技術や法律に明るい、マンション管理業務や入札と公開募集に通じている。
 一番は施工部門を持っていない管理会社。該当は極端に少ない。現状では、当事務所を含む専門家を勧めざるを得ない。
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage110.html
10月22日  


  
 16回
 管理組合が主体で行うなら、まずアドバイザーを決める。どんな方がいいか?絶対条件(ほとんど無視されているが)
 販売会社・施工会社・管理会社と利害関係がないこと。業界関係者は一見の管理組合より、何時も取引のある業
 界を重視。      
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage110.html
10月22日


 
 15回
 管理会社推薦の談合チームに対抗する業者を5社程いれば、競争性で大規模修繕工事費削減と施工品質アップは可能。
 この手法ならマンション内でも揉めることはないでしょう。お困りの方はサイト参照して要連絡。当事務所が施工監理
 した業者が主。 
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage110.html
10月22日


 
 14回
 
管理会社をアドバイザーとして、トントン拍子に事が進んでしまって気づいたら業者募集段階。多少の違いがあっても
 象徴的なパターン。 窮鼠(素人)猫を噛む方式で最後の手段。
 管理組合推薦で談合チームへの対抗馬を5社ほど提案しては。
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
10月17日


 
 13回
 
本来の公開募集をすれば、マンションの戸数にもよるが、15〜20社は集まる。管理会社の筋書きの 台本どおりの
 3〜5社とどう違う。談合のしようがない。これで、大規模修繕工事費は30%以上は安くなる。ペテン師はどう言い訳できる?              
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage110.html
10月17日




 特番
 長期修繕計画の真実性4回
。前回で熱が入りすぎ脱線しました。ついでに今回も脱線します。マンション管理は
 最初が肝心。しかし、気づいて効果的な活動をしている話は聞いたことがない。せいぜい総会で文句を言う程度。
 それでは理事会を敵に回すことになる。
 eonet.ne.jp/~kinkikanri/
12月3日



 
 特番
 長期修繕計画の真実性3回。マンション購入時は普通の方なら地理的条件・間取り・方位等は気にするが、契
 約条項・火災保険他損害保険・管理規約や細則・管理費や修繕積立金(長期修繕計画)等はフリーパス。
 本来は、ここで専門的なチェックが欠かせない。
 eonet.ne.jp/~kinkikanri/
12月3日


 
 特番
 マンション・大規模修繕・長期修繕計画の真実性?2回。1回目の業務は誰でも出来るが、今回からが難しい
 問題がある。単価設定・数量設定・今後の修繕周期の設定に思惑が入る。
 管理会社希望単価(工事価格)と競争性のある適正単価(工事価格)の扱い。
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11月27日


 
 特番
 大規模修繕の長期修繕計画の真実性?マンションへ出向き、設計図書や修繕記録を参照後、現場へ乗り込み
 劣化診断を行う。築後年数に応じて強弱はあるものの、建築・排水設備・給水設備・エレベーター・機械式駐車場・
 電気設備・外構の劣化状況を確認する。
 eonet.ne.jp/~kinkikanri/
11月27日




  12回
 ペテン師に勝つには、理事会で絶対的に正しいことを発言し、相手に反対させなく、中間派
 にも賛同を得る。典型的なものに、工事業者募集は公開→マンション掲示板→管理会社推薦業者をさせない。
 アドバイザーを管理会社にしない。
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage110.html
 10月16日


 
 11回
 どうすれば、お金と、施工不良からマンションを守れるか、提案します。
 1、管理組合の味方をする居住者対策がいる。彼らは人を騙す・たぶらかす・誘導する知識が豊富。
 それは何処から仕入れるのか。ペテン師に勝つ対策は次回。
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
 10月16日


 
 10回
 談合は独占禁止法に抵触する。いわゆる犯罪である。しかし、これがいえるのは公共工事だけ。
 民間のマンションの大規模修繕では無実。管理会社等が単独で若しくは住民を手先に使って行う企てをどうして防げるか?
 助言はHPで申し込み可
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
 10月13日


 
 9回
 彼は秘話をCDにダビングし、臨時総会前に全戸に配った。流石に私もビックリしました。
 絶大な効果があり、当然、悪の企ては否決。しかしその後、彼はマンションを売却し、退去。もう少し早く相談いただければ、
 他の策もあったのだが。
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 10月13日    



8回
 利益供与を受けた役員が多数派を占めれば、談合高値でも必要悪で承認される。
 月10万という顧問料を取っている住民の建築士とロボット役員、思い余った正義派の理事長1人の苦肉の策。
 談合は必要悪で仕方ない・・の会話を録音そして?
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
10月11日


7回
 形だけ新聞等に公募しても、巧妙な談合や出来レースは多い。
 それが日本のマンション管理の悪しき慣習。管理会社の味方をする、何らかの利益供与を受けた住民が管理会社の入れ
 知恵で、必至で頑張る。善良な住民はどうすれば勝てるか。
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10月9日


 
6回
 悪を放逐する手法は、マンション管理組合が違法行為による不利益を被る必要がない立場で、
 悪一派が反論できない最も効果的な方法が必要。推薦業者→30〜50%割高の談合→工事品質悪化→欠陥工事
 隠蔽。 このマンションの大規模修繕工事ではシナリオだけは要拒否。
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10月9日


 
5回
 違法の疑いが濃い管理理会社から不利益を被る必要はない。
 よって、大規模修繕工事コンサルタント業は契約解除。
 今までの業務に係る委託費の支払いは0円から100%の範囲で要検討(ノウハウ)。一言アドバイス。管理会社の味
 方をするロボット住民を巻き込んでの混乱をどう避けるかが課題。
10月9日


 
 4回
 コンサルタントをする管理会社は、民法の委任の業務責任である、善良な管理者の注意義
 務違反。 すなわち社会通念上の委任者の利益(適正な業務を行う)を守る注意義務がある。
 公開性がなく競争性のない談合が予想されるのは違法の疑い。
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10月9日


 
 
 3回
 公開といいながら、マンションの掲示板に掲示。次回の大規模修繕工事の修繕委員会で業者決定する。全てが
 管理会社のシナリオ通りだが、悪を停るには、最も効果的な手段がいる。
 色々考えておられたが、それでは相手を排除できなく混乱を招く。どうする?
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10月9日
 


 2回
 気づいたらここまで来てしまった。管理会社がコンサルタント・販売会社は親会社・劣化診断は
 管理会社の大規模修繕部門・施工業者の公開募集で0社・掲示場所はマンション掲示板・管理会社の推薦業者は5社。
 良識ある役員が当事務所に相談。
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
10月4日

 

 
 1回
 神戸編 震災復興マンションも多くは大規模修繕の工事時期を迎え始めている。
 二重ローンになってはならない。が、業界はそんなところにも攻勢をかける。彼らからマンションを守る工夫を掲載しますの
 で、騙されないように。
 http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
10月4日




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