マンションの大規模修ので談合と手抜き｜大阪府の大規模修繕コンサルタント

技術系マンション管理士が大規模修繕工事についてツイッターに語る　　　　　
　　　　　　　　　　　
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屋上防水工事最終仕上げ

　３７回
　マンションの大規模修繕は１回目は建築だけ。２回目で建築に早ければ台所や浴室等の雑配水管及び機械式駐車場
　が加わり、３回目からは建築＋エレベーター＋給水管となってくる。先行きに莫大なお金がいるからどうすればよいか？　　　
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　11月22日

　３６回
　瑕疵担保検査を業者に義務付ける。年数はＨＰの大規模修繕項目を参照。手抜きをすれば、大体早い目に劣化状況が
　現れる。塗装なら５年は地肌が見えないのに、２年程度で見えれば、手抜き工事で、その時に塗り回数を調べる。　　　
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11月20日

　３５回
　③手抜き出来にくい工事監理方法をとる。例えば塗装の場合・・空き缶のの数量管理と写真撮影部位の指定と下・中・
　上塗りのごとに近景と遠景の写真撮影。当然立会い検査に足しげく通う必要あり。しかし全箇所は立会いできない。　　
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11月20日

　３４回
　手抜きの原因や部位が多様ならどうすればよいか。①施工会社と利害のない監理者の選出（マンションの場合多くは
　出来ていない）②指導監理者（馴れ合いの監理者や施工会社を管理組合の立場で指導する）・公共工事では採用例
　が多い。
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11月20日

　３３回
手抜き工事の原因や部位・方法は多種多様です。公共工事の安かろう悪かろうの一般競争の低価格入札と違
って、マンションの場合は、多くは高かろうの上、悪かろうが懸念される。原因のほとんどは人間の資質や良心の
なせるところです。
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11月20日

　３２回
手抜き工事や施工不良をなくすのは簡単でない、業者の経営方針や下請けの体質そして勘違い・・・多様な理由
や原因がある。　それを掻い潜って手抜き工事等をさせないためには、施工監理者の選択が重要。　いい加減な
奴もいます。
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11月20日

　３１回
ただし条件がある。　談合を仕切っている社から、談合斡旋もしくは依頼がある場合も考えられる。　毅然と断る業
者を選択する必要がある。　信頼できる業者を選ぶにはＨＰの「談合回避」を参照。
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11月20日

　３０回
　手抜き工事や施工不良をなくすのは簡単でない、業者の経営方針や下請けの体質そして勘違い・・・多様な理由
　や原因がある。　それを掻い潜って手抜き工事等をさせないためには、施工監理者の選択が重要。いい加減な奴
　もいます。
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10時間前

２９回
　ただし条件がある。談合を仕切っている社から、談合斡旋もしくは依頼がある場合も考えられる。
　毅然と断る業者を選択する必要がある。信頼できる業者を選ぶにはＨＰの「談合回避」を参照。
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11時間前

　
２８回
　談合を防げれば大規模修繕工事費を３０％～５０％削減できる。５０戸のマンションなら１５００万円～２５００万円の削減になる。
　管理会社に頼るしかない場合でも、談合を避ける方法は、管理組合で３社程度の業者を推薦すれば可能。
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11時間前

２７回
　どうすれば談合割高を防げるか。また施工不良を防ぎ方法は？本来なら業界と利害のない第三者の活用。
　しかしそれを見抜くのは困難（現ＨＰ参照）。談合だけ避ける素人の方でも出来る特攻策はＨＰ（１１月１９日更新版）参照。　　　　　　　　　　　　　　　　
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11月19日

２６回　
　神戸市のこのマンション。施工監理は大手管理会社の工事部門。施工会社は常連の某会社。大規模修繕工事受注の順番表がある
　のか？馴れ合いの大規模修繕では、被害者は全居住者。管理会社や施工会社から利益を受けているロボットも含まれる。
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11月19日　　

２５回
　管理組合がもう少し主体性があれば、管理会社や施工会社にここまでなめられないのに。非公開の談合高値の工事価格
　で、手抜き工事。これは象徴的な事例と考えるべきでしょう。近日中にＳＯＳ発信者への善後策の支援に乗り出す。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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11月16日

２４回
　遡って、どんな施工会社選定方法か。管理会社のアドバイザーで、管理会社の推薦業者はたったの３社。プレゼンが良かっ
　たということで希望工事価格が２番札の業者に決定。プレゼンの内容は記録なし。当然の出来レースと思われ修繕積立金
　の無駄づかい。
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11月16日

　２３回
　たまたま塗り回数不足を未然に見つけたから良いものを、見つけていなかったらどうなっていたか。工事監理者は大手管理
　会社。　手抜き業者は仲良しの常連企業。その下請け塗装業者の手抜き。施工会社選定はどんなやり方か？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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11月16日

　２２回
　食い物にされかけたマンションからのＳＯＳ。２００戸前後の１回目の大規模修繕工事で、素人でも分かる手抜きのし放題。
　塗装３回塗りを２回で済ませてしまった箇所がいたるところに発生。手抜きや工事に慣れきってしまった業者。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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11月16日

　

　
　２０回　
　当事務所の紹介で、新たに加わった複数業者に、管理会社の紹介業者から談合の誘い。
　しかし事前に固辞するよう条件付けしていましたので、断るだけでなくその情報は私を通じて理事会へ。　
　業者選定時のネガティブ情報として、当然失格。　
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10月29日

　１９回
　管理会社の大規模修繕の紹介業者数社の場合は談合の出来レースと考えてください。この場合どうするか？
　当事務所で必要な数の業者を紹介できます。官公庁の指名競争入札制度と同じです。何処の馬の骨か分からない一般公
　募より安心な面もあります。
　http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage68.html

10月29日

　１８回
　安い工事費で施工品質も下げないためにまずしなければならないのは、談合と出来レースの排除。
　これらの悪慣習は、公共工事では独占禁止法によって、大きなペナルティーとなるが、民間のマンション工事ではやりたい
　放題。具体的には次回
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10月29日

　１７回
　アドバイザーの条件。業界と利害関係ない、技術や法律に明るい、マンション管理業務や入札と公開募集に通じている。
　一番は施工部門を持っていない管理会社。該当は極端に少ない。現状では、当事務所を含む専門家を勧めざるを得ない。
　http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage110.html

10月22日　　

　　
　１６回
　管理組合が主体で行うなら、まずアドバイザーを決める。どんな方がいいか？絶対条件（ほとんど無視されているが）
　販売会社・施工会社・管理会社と利害関係がないこと。業界関係者は一見の管理組合より、何時も取引のある業
　界を重視。　　　　　　
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10月22日

　１５回
　管理会社推薦の談合チームに対抗する業者を５社程いれば、競争性で大規模修繕工事費削減と施工品質アップは可能。
　この手法ならマンション内でも揉めることはないでしょう。お困りの方はサイト参照して要連絡。当事務所が施工監理
　した業者が主。　
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10月22日

　１４回
　管理会社をアドバイザーとして、トントン拍子に事が進んでしまって気づいたら業者募集段階。多少の違いがあっても
　象徴的なパターン。　窮鼠（素人）猫を噛む方式で最後の手段。
　管理組合推薦で談合チームへの対抗馬を５社ほど提案しては。
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10月17日

　１３回
　本来の公開募集をすれば、マンションの戸数にもよるが、１５～２０社は集まる。管理会社の筋書きの　台本どおりの
　３～５社とどう違う。談合のしようがない。これで、大規模修繕工事費は３０％以上は安くなる。ペテン師はどう言い訳できる？　　　　　　　　　　　　　　
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１０月１７日

　特番
　長期修繕計画の真実性４回。前回で熱が入りすぎ脱線しました。ついでに今回も脱線します。マンション管理は
　最初が肝心。しかし、気づいて効果的な活動をしている話は聞いたことがない。せいぜい総会で文句を言う程度。
　それでは理事会を敵に回すことになる。
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12月3日

　特番

　長期修繕計画の真実性３回。マンション購入時は普通の方なら地理的条件・間取り・方位等は気にするが、契
　約条項・火災保険他損害保険・管理規約や細則・管理費や修繕積立金（長期修繕計画）等はフリーパス。
　本来は、ここで専門的なチェックが欠かせない。
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12月3日

　特番

　マンション・大規模修繕・長期修繕計画の真実性？２回。１回目の業務は誰でも出来るが、今回からが難しい
　問題がある。単価設定・数量設定・今後の修繕周期の設定に思惑が入る。
　管理会社希望単価（工事価格）と競争性のある適正単価（工事価格）の扱い。
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11月27日

　特番

　大規模修繕の長期修繕計画の真実性？マンションへ出向き、設計図書や修繕記録を参照後、現場へ乗り込み
　劣化診断を行う。築後年数に応じて強弱はあるものの、建築・排水設備・給水設備・エレベーター・機械式駐車場・
　電気設備・外構の劣化状況を確認する。
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11月27日

　　１２回
　ペテン師に勝つには、理事会で絶対的に正しいことを発言し、相手に反対させなく、中間派
　にも賛同を得る。典型的なものに、工事業者募集は公開→マンション掲示板→管理会社推薦業者をさせない。
　アドバイザーを管理会社にしない。
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　10月16日

　１１回
　どうすれば、お金と、施工不良からマンションを守れるか、提案します。
　１、管理組合の味方をする居住者対策がいる。彼らは人を騙す・たぶらかす・誘導する知識が豊富。
　それは何処から仕入れるのか。ペテン師に勝つ対策は次回。

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　１０月１６日

　１０回
　談合は独占禁止法に抵触する。いわゆる犯罪である。しかし、これがいえるのは公共工事だけ。
　民間のマンションの大規模修繕では無実。管理会社等が単独で若しくは住民を手先に使って行う企てをどうして防げるか？
　助言はＨＰで申し込み可
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　10月13日

　９回
　彼は秘話をCDにダビングし、臨時総会前に全戸に配った。流石に私もビックリしました。
　絶大な効果があり、当然、悪の企ては否決。しかしその後、彼はマンションを売却し、退去。もう少し早く相談いただければ、
　他の策もあったのだが。
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　10月13日　　　

８回
　利益供与を受けた役員が多数派を占めれば、談合高値でも必要悪で承認される。
　月10万という顧問料を取っている住民の建築士とロボット役員、思い余った正義派の理事長1人の苦肉の策。
　談合は必要悪で仕方ない・・の会話を録音そして？
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10月11日

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