|
|
||||||||||||||||||||||||||||||
| マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 大規模修繕のトップページ 劣化診断 施工不良・欠陥工事 アフターサービスと瑕疵 長期修繕計画 修繕積立金 大規模修繕の流れ 大規模修繕工事費削減 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 技術系マンション管理士のアフターサービス点検・大規模修繕でマンションを安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家にできる。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| トップページへ > 劣化診断〜大規模修繕（目次） |
マンションの大規模修繕の施工不良や欠陥工事の解決方法
【１、相手からの初めての施工ミス・不良工事・欠陥工事への損害賠償の可能性の質問】
From: ○○○○
Sent: Sunday, September 7, 2020 7:07 PM
To: rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
Subject: マンション大規模修繕工事でのトラブルについて(一部訂正）
【１−１大規模修繕工事の施工ミス・施工不良・欠陥工事に関する無料相談の始まり】
大規模修繕工事でのトラブルについて悩んでおり、相談にのっていただければとメールいたしました。
今朝送信しましたメールに一部誤りがありましたので訂正のうえ送信いたしますのでお願いします。
修繕コンサルタント会社と契約し、工事監理をコンサルタント会社その後、公募により工事会社を選定し２月から工事を始めて
おります。
相談内容は工事会社が天井斜面のタイル面防水工事で『ＲＣガーデックス』という防水材を使用し養生の不備のため外壁直面
に広範囲に流れだし、その後の洗浄も不十分だったために白華しており、マンション外壁が白く汚れているようにみえておりま
す。
「大丈夫、６か月位で雨などで流されます。」との回答。
理事会にて工事会社に尋ねるも同じような回答でした。
住民による最終検査の際に、再度確認すると「６か月から１年位でとれていくだろう」とあいまいな回答にかわっていきました。
最終検査の数日後に工事会社は理事長だけにゴンドラをつって再度洗浄の工事を申し入れ、工事を始めようとしていたところ
を、その件を聞きつけた委員が他の理事・委員への説明をするよう理事長に請求し、臨時理事会が開かれ、その時に初めて
工事会社は養生不備で天井斜面の防水材が外壁直面に流れだし
理事会にて正式にゴンドラをつっての酸による洗浄工事を正式に承諾し洗浄しましたが微かに薄くなったものの外から見た外
観は白く汚れています。
そのことを指摘すると工事会社と工事監理会社は申し合わせたように「今回の洗浄で防水材はとれています、白くみえるのは
他の原因の可能性が高い。
１年後の検査まで様子をみましょう」と言ってきました。
今回のような場合、理事会として損害賠償を請求することは可能でしょうか？
ご助言をよろしくお願いします。
【２、施工ミス・施工不良・欠陥工事の対応についての回答】
From: toshikazu matsumoto
Sent: Monday, September 15, 2020 10:55 AM
To: ○○○○
Subject: Re: マンション大規模修繕工事でのトラブルについて（回答）
某マンション
修繕委員会
○○ 様
浪速マンション管理士事務所
松本
業務多忙により、回答が遅れて中１週間もかかりました。
お待たせいたしております。
結論から言えば、施工不良で、施工業者並びにコンサルタントに
理由
１、この製品は防水材の効果とコンクリートをアルカリ化にして鉄筋の腐食を防ぐ効果を持っています。
ます。
参照
http://www.kutai.co.jp/products/rcguardex01
ずかなのはよくあります。
それ以上に洗浄すれば、もっと脱色し、ある意味では白色が強く感じる色合いになります。
４、タイル面が白いというのは、今回の大規模修繕が施工不良ということの象徴です。
他の施工個所への信頼性が低下することが懸念されます。
【２−１今後の手法】
責任があります。
現在の酸洗いで改善されないなら、タイルの貼り替えが必要です。
２、タイルに予備のストックがあればそれを使用し、新たなタイルを製造・購入しなければなりません。
新たに作るタイルは型代が（金型）が高く、１種類だけでも５０万〜１００万円はします。
２種類あれば２倍となり、それに製造代金が加算されます。
製造は金型代に比較し安いので、１０枚でも１００枚でも差額はしれています。
３、それに施工費となれば相当な金額になります。
白いタイルのままですと、施工不良の感。
色合いが少し違うが、新品のタイルなら、補修して安全の感。
資産価値の意味合いが変わります。
４、０．５年〜１年後に多少ましになるでしょうとは、詭弁です。
汚れや紫外線で色合いが多少、周りと同化するだけです。
現場を見ていませんから断言はしかねますが、見た目の差は継続的に残ります。
保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
善管注意義務違反といい、全ての業務を執り行う時、受託者（今回はコンサルタント）請負者（施工者）は、適正な業務を
行う義務がありますが、今回の事案は、それを行っていない、
民法でいうところの不完全履行による善管注意義務違反を原因とする不法行為となり、損害賠償責任が発生します。
第六百四十四条 受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。
民法はここをクリック
２）請求期間（時効）は２０年です。
３）契約約款を熟読頂ければ、援用（引用みたい）できる条文もあるでしょう。
それも加われば、責任が過重されます。
１）弊社を検索された時のキイワードをお教えください。
選択しても、業者へのもって行き方が重要です。
弁護士費用を少額に抑えて、効果的な方法を講じることも可能です。
弁護士でなくても他の方でも現場を見たうえ若しくは詳細な写真（色んな天候時、色んな時間帯によりタイル面は七変化
します）を見れば可能です。
４）訴訟若しくは仲裁・調停等のＡＤＲになれば、１級建築士の判定（鑑定書）が必要になるでしょうが、多くの方、特に現職の
方々は、マンション側の目線より、業界の目線で行動する場合が相当懸念されますので要注意です。
１）無料相談はここまでですので悪しからず、以降は原稿作成や電話の時間に対し、１時間６０００円を必要とさせていただき
ます。 ちなみに今回は１時間以上を要しております。
特に不良工事後の発言が業者よりなので、より責任が浮き彫りになるでしょう。
（建築士法）
精通して、建築物の質の向上に寄与するように、公正かつ誠実にその業
務を行わなければならない コンサルタントの責任は建築士法に記載。
【３、施工ミス・施工不良・欠陥工事への対応についての浪速マンション管理士事務所回答に希望と勇気を得た話】
ご多忙中に１時間以上費やし回答いただき本当に有難うございました。
貴社を検索したキィワードは「マンション大規模修繕工事 損害賠償」です。
貴社よりいただいたメールで追及をあきらめかけていた気持ちを
再度強く持ち直して明日の理事会に望むことができます。
本当に有難うございました。
○○○○マンション 修繕委員 ○○○○
【４、いきなりの電話・・・それは施工ミス・施工不良・欠陥工事の相談者から、悪徳業者と交渉が部分成功している話
・・・だが、具体的な話で限界を感じている感】
要旨
女性ばかりの理事と修繕委員達で悪徳大規模修繕業者とコンサルタントを相手に、下記のように部分的に交渉を成功させた。
施工ミス・不良工事・欠陥工事は
マンションの南面と北面の６〜８階が防水材でタイルが白華状態 であった。
悪徳大規模修繕業者は満面だけに対し弊所の助言を受け入れて交渉した結果、
○現在慰謝料が１６０万円
○参考に再施工なら２３０万円
との部分成果となった。
これに対し、マンション管理組合の理事や修繕委員さん達は、再施工には消極的。
北面への損害賠償には若干、悲観的。
浪速マンション管理士事務所として、皆さんは、マンションを良くしようと大規模修繕工事を発注したのに、施工ミス・施工不良
若しくは欠陥工事で、美しくなるはずが、却って白華したタイル壁面となったわけで、お金を出して却って、タイル壁面を悪くさ
れたのですよ。
そこのところを考え、当然に全箇所の手直し工事若しくは損害賠償を請求するのは当然のことですよ。
【５、忘れていた相談者からの電話終了後、施工ミス・施工不良・欠陥工事について、臨時理事会で協議し、専門家に今後の
悪徳業者との交渉依頼】
From: ○○○○
Sent: Saturday, October 11, 2020 10:49 PM
To: 浪速マンション管理士事務所
Subject: 工事会社との交渉の依頼
浪速マンション管理士事務所 松本様
○○○○マンションの○○○○です。
本日はお忙しいところ電話にて親身に対応いただきありがとうございます。
午後から開かれた理事会では出席者は私含め３名。
今回の理事会は急遽開かれたこともあり出席者が少ない状況でしたが、理事・委員だけでの今後の交渉について限界があり、
浪速マンション管理士事務所の松本様に依頼したほうがいいとの意見にまとまりました。
外壁南面・北面を本日理事達と再確認したところ曇り空の下では、よりはっきりと白い汚れが目立ち、工事会社が補償対象外
とした北面は南面より広範囲でやはりよごれが目立つ状態でした。
求めていくことで一致しました。
○○○○ 理事長様
浪速マンション管理士事務所
松本
今度のことは、皆さんにとって、青天の霹靂の事件ですね。
本来良くなるはずの大規模修繕で、工事ミスのお蔭で、却って悪くなった。
そのために、心理的に時間的に大変な日々が経過している。
こんな不良工事というか、欠陥工事はあるべきことではないのです。
コンサルタントと共謀し隠蔽し、ばれたら誤魔化し、最低限の補償しか提示しない恥ずべき企業です。
普通なら、全部やりかえるところです。
出来れば、支払いをしていない方が良いのですが。
そうすれば、管理組合にとって有利に展開しやすいのですが。
（手直し）まで、管理組合の債務（支払い）を留保（留め置く）する
理事会で弊所への委託と決まれば、連絡いただくとしても、事前に準備願いたいものがあります。
それを下記に列挙いたします。
【６−１施工ミス・手抜き工事・欠陥工事が分かる準備書類】
他１社の見積もり書
○管理会社への依頼で南と北の２か所をそれぞれ単独で作成してもらう
○協力が出来ないようでしたら他の方法を考えます
工事契約書
現況の写真・・・タイルは微妙に変化します。
○天気の晴れ・曇り時の状況
○午前・午後での状況
工事に関する図書類
○施工計画書
○塗装材料か塗装工事承認願い的な書類
○工事中の写真
○原因のRCガーデックス（？）に関する資料があればその物を（なければ不要）
結果的には、工事一件書類の全てとなりますね。
現在、これらの図書類が業者側にあるなら、皆さんで資料を見たいので、提出してください・・・そんな警戒感を持たない理由
を付けて提出させてください。
結果的には、現在の実況写真を準備願う事と、業者から上記の一件書類の提出を依頼することです。
【６−２施工ミス・手抜き工事・欠陥工事の交渉の立会い・助言費用について】
１時間６０００円です。
ついでに寄れる時間なら良いのですが、指定日の１９時３０分〜となれば困難です。
移動時間は
拘束時間に対し、半額の３０００円＋交通費となります。
所要時間 １時間１５分×２＝２時間３０分
交通費は
近鉄の御所駅〜阿部野橋 ６２０×２＝１２４０円
地下鉄１区間 ２００円でしたか×２＝４００円
よって１回当たり
実務１時間の場合
（５０００円＋２５００円×２．５時間＋１４４０円）×１．０８＝１３７０５円
実働２時間
５０００円がオンし×１．０８ ＝１９１０５円
事務所での資料作成も対象です。・・・１時間 ５０００円
管理組合との打ち合わせ２回 １３７０５円×２＝２７４１０円
弊所での資料作成 ４時間 ５０００円×４×１．０８＝２１６００円
訴訟事例、お見せ願う資料の精査を含む
工事業者との交渉・契約の立会い １時間×２回 １３７０５円×２回＝２７４１０円
工事立ち会い ３日×１３７０５円＝４１１１５円
・・・検査はコンサルと管理組合
その後の打ち合せ含む １３７０５円
合計 １３１，２４０円となります （前払い３０％未満です）
【６−３後記：マンション業界からの不利益事例】
大規模修繕や日常の修繕、点検整備やその他の業務において、輪番制の慣れない役員さんや管理組合は、マンション業界
（事業主、施工会社、管理会社、修理業者、点検整備業者ほか）から多様な不利益を被っています。
事例
・見せかけは競争性があるが談合手抜きの大規模修繕は普通です
・特に劣化箇所がないのに、期日が到来したから行う
大規模修繕・・・ほとんどのマンションで該当
・点検されにくい屋上の劣化状態や電気室や各施設も同
・不要不急の修繕や割高な見積もりは日常的
・不良な修繕工事
・修繕積立金の不足（築２５年前後の機械式駐車場やエレベーター）
・無駄なマンション保険と、保険適用されない各修理、火災対象住戸が過多や無駄なオプション
・管理会社からの早すぎる設備等の修繕や改良の勧誘時期が来たから行う
・悪い植栽管理（軒下の皐月やツツジ類の枯れ）
灌水の基本がない管理人
・見えない分からない専門部位の手抜き点検整備
（エレベーター、機械式駐車場、給排水・電気設備）
やっている作業員も知らないケースも
・外部発注の契約書や整備点検記録の整理
・現金管理の預金残高証明の発行なし
・駐車場や専用庭の契約書の整理
・修繕履歴がない
枚挙にいとまがないこれらの事例は、弊所の顧問先の事項ですが、管理組合の認識の有無によらず平均的な内容です。
マンション管理を適正に行い、マンションを安心・安全・快適で資産価値の高い終の棲家にするためには、皆さんが接する先に
挙げた全ての専門業者（企業）を法的に実務的に、技術的に、監督・監査・検査・指導しなければ実現するものでは有りません。
今回の事件を機に、マンション管理の適正化についてお考え頂けたら幸いです。
【７、浪速マンション管理士事務からの施工ミス・施工不良・欠陥工事に関する情報提供】
浪速マンション管理士事務所
松本
情報提供です。
ご査収ください。
築１２年目の大規模修繕工事の塗装工事で、防水剤を誤って南・北面の施工後のタイルに流してしまい、表面が白華してしまった。
対処のしようがなくなり、業者とコンサルタントは結託し、隠ぺい工作を行ったが素人の女性役員に偶然に見つかり工事ミスが露見
。 その後、管理組合の女性修繕委員が浪速マンション管理士事務所に無料相談後、果敢にコンサルタントと悪徳業者達への
交渉を行った結果、悪徳業者の提示したのは、南面の慰謝料か再施工の選択。北面は補償する気がない。
○現在慰謝料が１６０万円
○再施工なら２３０万円
金額は幾らが妥当か？
北面も対象でないか？
程度に関係なく、補償を求めるのは当然」と回答
管理組合はどの様に交渉すればよいか？
その様な事案です。
再注意は塗装工事の３回塗りを２回か１回。 これなら、どなたでも発見可能です。
後は、施工計画書に、施工要領や検査要領を事前に書かし、管理組合も検査に参加することです。
施工計画書は、工事前の、業者の監督（現場代理人）の気持ちが、まだ、穢れていない時に作成しますので、適正な内容のもの
を作れます。
それを逆手に利用するのです。
管理組合としては、出来栄えの良い工事を期待するが、業界と利害のある現役のコンサルタントは危険なケースが少なくないです。
もっとも、管理会社の業務では全般的に言えることですが。
不良工事の協議調整・交渉立会いは、現在２件を受託し、今回も契約することになれば同時並行３件となります。
あくまでも交渉の主体は管理組合で、弊所は意見具申を行なうだけです。
【７−１施工不良・施工ミス・欠陥工事の解決のためには】
・基本姿勢として、管理組合はマンション業界から不利益を被る必要はないという基本を信じることです。
・適正なコンサルタントを多くの中から探し、その者に依存し過ぎないことが大事。
・適正な施工管理（業者）工事監理（コンサル）で未然に施工不良の防止
・発生後は法的・技術的な交渉術が必須
・業界と利害があるコンサルタントでは初めから負け戦さ となった事案でもあります。
それは、技術があるが、倫理観が少なく、法律を知らない方が多いせいでもあります。
Ｐ１９０
