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技術系マンション管理士のワンポイントアドバイス（トラブル編） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貴方のつぶやきが世界中に伝わる

マンションの大規模修繕を失敗しない法則１５ 　　　・何処と何処が取引関係にあるか。　また、どの管理会社が管理組合役員を傀儡化するか。　 　　　　どの施工会社が管理組合役員を傀儡化するか？ 　マンションの大規模修繕を失敗しない法則１６ 　 　 ・コンサルタントが言う見積もり参加業者の公開募集には注意が必要。 　　　・コンサルタントや管理会社の一部は、マンション内の掲示板に掲示することも公開募集という場合が 　　　　見受けられるが、その真意は？　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　 　　元の大規模修繕を失敗しない法則に戻る　　　次の大規模修繕を失敗しない法則へ

　　現在、弊所の２００ページ程度のサイトを全面改正しております。

　　弊所を開設した１０年ほど前から改正に取りかかる最近までに皆様にコンサルティングしてきたマンションの多様

　　なトラブルに対するワンポイントアドバイスを集めました。

　　マンションで生活していると多種多様なトラブルが発生するものですが解決には着眼点が大事です。

　　その時の、参考にしていただければ幸いです。

　　不明な事項があれば、弊所にお問い合わせください。

マンションの劣化状態について、不動産業者、管理組合、建築士等の専門家が故意か過失かで、皆さんに教えないトラブルとその 　解決方法の一部を開示します。 　また、最後に瑕疵担保期間やアフターサービス期間が経過している場合の対応の仕方を記載しています。 　１、新築マンションでは見つからない欠陥工事や手抜き工事も中古マンションなら顕在化している。　 　　　経年劣化と合わせて、マンション業界と利害関係のない専門家に診断してもらい、その程度に応じて購入するか否かを判断する。 　　　・・・・滞納状況・修繕積立金や管理費会計 　　　の健全度その他の重要事項の判断も必要。 　　　管理組合の活動状況も確認する必要がある。 　　　休眠状態か、ワンマン理事長の長期政権か、マンション管理士等の専門家を活用して積極的な活動をしているか。 　　　それにより、安全・安心・快適な終の棲家のマンションになり得るか否かが決まることになるでしょう。 　 　２、瑕疵担保期間やアフターサービス期間内に確実に屋上防水・外壁面・梁・設備等の共用部の点検し、欠陥工事や手抜き工事を 　　　発見し、重要な不具合や不具合の数が多い場合は、事業主に直接文章で補修請求しなければマンションを守れません。 　　　皆さんみたいに自分の住んでいる専有部分だけ点検しても、耐用年数や資産価値、安全には反映されない。 　　　浪速マンション管理士事務所では、共用部の点検のサイトを設けていますので参考にしてください。 　３、殆どのマンションでは、耐用年数・安全性・快適性・資産価値に大きく影響する共用部の点検をしていない。 　 　 管理会社がしてくれる？・・・とんでもないそんな事しませんよ・・・・だって系列の分譲会社やゼネコンを困らせるわけがないでしょう。 　４、欠陥工事や手抜き工事によるトラブル事例　　 　　　外壁のタイルが落下した・・・水槽が水漏れしている・・・壁から漏水している・・・鉄筋が見えている。 　　　気づいて管理会社や分譲会社に電話したら・・・冷淡に台本通りに、経年劣化ですので責任は負いかねます・・・マンションの大規 　　　模修繕で修復してください・・・シメシメこれで儲かるぞ・・・何処の業者に声をかけようか・・・３０％中間マージンは確実だ・・・下請 　　　けに出すなら、元請は３０％ピンハネできるぞ・・・そこからもバックマージンをいくらとろうか。・・・トラブルを利益に変える能力に長 　　　ける管理会社は輪番制のやる気のない役員を好きです。 しかしうるさいマンション管理士は嫌われます。　 　　　うるさい役員は利益誘導で味方に引き入れたらお仕舞いだ。・・・良心を金で売る居住者は真剣に管理会社の味方をします・・・多 　　　くの無関心な居住者(区分所有）は悪の教育を受けた傀儡の迫力を信用します・・・そして委任状で管理会社の味方をする・・・改革 　　　派の理事長は、解任されて全てが頓挫・・・ヤレヤレこれでトラブルも回避ーこれで上司から怒られずに、しっかり儲けられるぞ。 　　　傀儡は心を封印しているので自分が悪人だと分かっていても厚顔無恥に・・・〇〇管理会社さんは高い管理費でない・・・大規模 　　　修繕に談合は当たり前、それは昔からの必要悪だと言います。 　　　そんなロボットの家族の方は、廊下で改革派の方と会っても、持っている箱で顔を隠して通ると、郊外のある市のマンションの改革 　　　派のリーダーが言っている。 　　　当事務所にはこんなマンションからのご相談が絶えません。。 　５、瑕疵担保期間やアフターサービス期間が終了している場合の対応を当事務所が教示いたします。・・欠陥工事関連事項へ 　　　明らかな不良箇所や欠陥工事が見つかって、マンション管理会社や分譲会社に電話をしても、瑕疵担保期間やアフターサービス期 　　　間が済んでいたら、彼らは冷淡に、当社は不良箇所や欠陥工事とは考えていませんし・・・また保障期間が済んでいますので如何と 　　　もできません。 　　　・・・ついでに法的責任は有りません。 　　　保証期間は建築物や設備、エレベーター、機械式駐車場、外構（外回りの道路や植栽）・・・等やそれぞれの部位によって、１年から 　　　１０年と決められていることが一般的です。 　　　普通の建築士やマンション管理士はこの言い分を真に受けて管理組合の役員を説得します。　皆さんそんな建築士やマンション管 　　　理士等のアドバイザー若しくは顧問とは契約を解除してください。　これから先、トラブル解決に役に立ちそうにありません。 　　　回答 　　　　民法と該当の工学の両方の知識を学んだマンション管理士、弁護士、建築士でなければ解決困難・・・ノウハウは掲載できません。 　　　　お困りの方は、直接メールでご連絡下さい。 　　　　弁護士でも技術に明るく、加えて、訴訟事例を研究しないことには業界の仕掛け人に勝てない。 　　　　マンション名と住所及び氏名をお書きいただいた上で電話をして下さい。　実際にお困りならその後にメールでご回答いたします。 　        マンションの劣化診断で欠陥工事・不良工事を見つける（目次） 　・マンション管理士の欠陥工事対策　　　　　 　・欠陥工事、手抜き工事のための劣化診断 　・アフターサービス点検の必要性　　　　 　 　 　 ・マンション　劣化診断　欠陥工事 　・経年劣化と欠陥工事の対応アドバイス　 　 　 ・欠陥工事と劣化診断で補修期間２０年　 　 　・保証期限切れ欠陥工事の追及　　　 　　 　 ・アフターサービス規準による２年目点検 　　　 　現在のマンション管理を取り巻く問題としては、管理組合の運営不全、マンションの老朽化による建て替え問題、財務基盤 　の脆弱化、管理組合の理事会役員のなり手不足、管理費削減が出来ない、割り高な緊急修繕や大規模修繕問題、日常の 　滞納問題・騒音問題・ペット対策・ゴミだし・そして一番難解な欠陥工事や手抜き工事。　 　これらのトラブルは枚挙に暇がないほど多い。 　多くのマンション、特に築年数が浅ければ管理組合の役員の改革意識はほとんど有りません。 　管理組合の運営が脆弱ですと管理会社に利益供与をするだけで、これらのトラブル解決は出来ません。 　これらの現実がマンションを荒廃させていることを区分所有者、とりわけ管理組合の理事会役員は認識すべきです。 　理事長を中心とする役員が管理会社に依存するのではなく、管理の主体は自分達という意識を持たれて、積極的な管理組合の 　運営や、多様な問題の解決に臨まなければ、マンションのトラブルは解決できないでしょう。 　手に余る事案については、倫理観のあるマンション問題の専門家、マンション管理士に任せることが、もっとも効果的だと考えます。 　浪速マンション管理士事務所は、業界との利害関係が皆無なため、管理組合の立場で業務ができ、また会員に建築や電気、管 　工事の技術者の専門家を持ち、ネットワーク会員には弁護士を擁しております。 　当事務所が組合の理事会役員との協力体制で、管理会社の変更（見直し）、管理費削減、大規模修繕工事費の削減、その 　他各種のマンションのトラブルを解決し堅固な管理組合の運営に尽力いたします。 　マンションでのペット対策は、避けられない。早い目にペット対策委員会を立ち上げ、みんなの意見集約がコツ。 　管理組合の運営やマンションのトラブル解決は当事務所のマンション管理士へ相談ください。 　訴訟ではほとんどペットを飼っている側が敗訴しております。 　大規模修繕工事は、管理会社にとっての収入源。　管理委託費を削減してでも虎視眈々と狙われていますよ。 　私ども事務所のマンション管理士と相談をして、安くて良い工事をさせよう。 　大事なことは、皆さんが業界からお金や欠陥工事等の一切の不利益を受けることがないようにするには、何をどうすれば良いかと 　いう事に着目することです。 　車や携帯の電子機器を買うときは、真面目に、一生懸命に研究するのに、マンション問題に関しては無関心派が多いのは、嘆かわ 　しいことです。 　マンション問題の専門家・マンション管理士のコンサルタントで、皆様のマンションを、利益追求組織から守り、日常のマンションの 　トラブルを解決できる堅固な管理組合の運営を実現しましょう。 　マンション管理士はマンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく国家資格で、マンションの計画・設計 　・建設・販売・維持管理・生活面の問題・建て替え・・・・に関する法律面や技術面に関する広範囲の試験に合格の 　後、国土交通大臣に登録しなければ、マンション管理士を名乗ることは法律で禁止されております。 　マンション管理士を名乗って業務展開している組織として、司法書士事務所や弁護士事務所と同じ比較的少人数で 　構成されている事務所組織や、建築や設備の技術者・行政書士または元管理会社社員等の多彩な構成の協会組 　織およびをマンション管理士が中心の会組織があります。 　マンション管理士の協会や会組織は、会則や規約を儲けていますが、事務所組織はそのような決まりを設けていません。 　業務展開内容の違いは有るものの、マンション問題やトラブルの解決を目指している基本姿勢は同じです。 　決して儲けだけに特化した簡易なコンサルタント業務の展開はすることなく、社会的使命感を持っているマンション管理士 　がほとんどです。 　しかし、建築士や無資格者が、管理費削減や大規模修繕のコンサルタントに特化して、荒稼ぎしています。 　たしかに効果的なやり方でお金の削減をしますが、法的手続きに不安があったり、その後のマンション管理に対するアフ 　ターケアーはできないことが多いようです。 　マンションは一つの町と同じです。　そのマンション管理はお金だけでなく、関係法令や関係技術を駆使してこそ各トラブルを 　解決できるものです。 　少なくとも、入居当時から一方的に決められた高すぎる管理費の削減問題や、競争性を装った談合の割高な大規模修繕 　工事ほ排除は、必須の業務です。 　この業務において、一つ間違えば民法や区分所有法違反で組合役員は提訴される場合も有ります。 　それだけマンション管理は複雑なのです。 　関係法律に明るく、且つ技術にも明るく倫理観の高いマンション管理士の活用が必要かと考えております。 マンション購入は設計、工事、紛争処理まで利用できる性能評定制度をうまく利用しましょう。　 マンション入居後、設計、施工、維持段階での紛争処理を利用できることもある。 この制度にも裏話があります。　具体的な購入相談は当事務所にお任せ下さい。 ゼネコンのマンション建設工事では設計事務所等による施工監理者は必須だが、どこまで独立した立場で施工監理できるか、 気にかかるところです。マンションの性能評定制度での施工監理者制度をうまく利用すべきです。 しかしこの制度にも問題があります。詳細は浪速マンション管理士事務所にお問い合わせください。 マンションの外壁の構造はタイルが一番耐用年数が長いが、劣化時の剥落が問題。　壁圧も厚いほうがよいが仕上げ方しだ いでは隣室の音が壁内で共振して騒音問題となる。 また床の厚みも一概に厚いほうが良いとはいえない。　スラブを支える梁の配置が大事。　梁ピッチが大きいと階上からの重量 騒音が問題となる。 マンション販売業者の営業の話を鵜呑みにせず、マンション購入者も学習しましょう。本屋に行けば購入から管理までの色 んな本があります。　しかしほとんどのマンション販売業者は、素人のにわか勉強は、折込済みで適当にあしらわれます。 マンション管理士のコンサルティングをご利用ください。 管理費や修繕積立金の金額設定は、販売会社の販売戦略上、低い目に設定していることが多いので油断してはならない、ど のマンションもコンクリートと鉄筋をベースにしている以上、大差ないのが常識です。　 低い金額設定をしているマンションは避けたほうが無難でしょう。 他にも、同じ手口を使っていると考えるのが妥当です。　具体的な金額等については、担当のマンション管理士がお答えします。　 マンションは一生の買い物です。　購入から管理までの勉強をしっかりしてください、 マンション売買契約約款や、重要事項説明書、管理委託契約書のコピーをもらって、自宅で隅みから隅の読み切りをしまし ょう。　疑問点を放置してはいけません。　納得いくまで確認しましょう　。特にローンが不成立時の白紙撤回とか工事中の火災 等の事故時の危険負担については重要ですので注意してください。　詳細は浪速マンション管理士事務所のコンサルタントを ご利用ください。 マンションの完成時の内覧会の時は室内はもとより、廊下や外構等の共用部分に手抜きが多いので、そこを忘れずに点検検 査しよう。　当事務所の建築担当者が同伴が心強いです。 管理費や修繕積立金は、マンションに入居後数年も経てば、増額されることが多いので、ローン計算に入れるべし。 具体的には浪速マンション管理士事務所のコンサルタントをご利用下さい。 管理費の増額を許すどころか、逆に公開募集の競争性の下、管理費削減をすべきでしょう。 大規模修繕工事費の削減とあわせて組合の運営強化と財務強化が必須です。 　マンションのモデルルームでの着眼点でお勧めしたい事項を列記します。（詳細は購入相談の事項を参照） 　予定地周辺には雨の日と、天気の日の両方行くべし。　ほこりや排水状況の確認ができます。 　市役所で付近の建設予定建物の確認を行う。 　気持ちが高ぶっているから後のトラブル防止の為にも契約を急がなく自制する こと。 　工事の監理者（設計事務所等）は2事務所のこと、壁厚だけでなく壁構造も要検討（太鼓現象で共振もあります）。 　床の厚み以外に梁間ピッチを確認のこと（上階からの騒音対策）。 　パイプスペースの広さの確認のこと（将来の改修工事のため） 　販売業者のトラブルに関する賞罰を確認のこと（府庁の建築振興課で確認できます） 　内容について不明な事項はお問い合わせください。　当事務所が無料でコンサルタントいたします。 　マンション入居後にトラブルにならないように、慎重に。 大規模修繕工事の工事監理者は、その立場や資質に当たり外れもなくはない。 浪速マンション管理士事務所の管理組合の目線で全体を指導する指導監理をご検討ください。 公共工事ではこのシステムが採用されています。　工事業者の施工不良を未然に防ぐにはそれなりの資質が必要です。 施工後にマンションのトラブルにならないように事前に検討すべきです。 管理費等の滞納対策は毅然と行なわないと財務状況悪化につながる。　一時的対応は、通常、マンション管理業者や組 合役員が行うが、解決出来ない時は、早い目に当事務所のマンション管理士へ相談してください。 法的措置が必要です。 実務者のアドバイス 築年数の経過とともに各部の劣化箇所が目に付くものです。 タイルの剥離から落下・早すぎる鉄部の腐食・鉄筋の錆がコンクリート面に現れる・・・・・・これらは経年劣化か欠陥か　　 経年劣化か欠陥工事か　はコチラ これらの判断は、倫理観のある専門家でも、容易な場合とそうでない場合があります。 しかし問題は、明らかな欠陥工事の場合でも、業界の多くは、経年劣化とか維持保全が悪いからと騙す事です。 このような場合、大事なことは幾つかあります。 １、交渉相手を間違わない ２、欠陥工事内容を日付入りの文章で通知。　この場合宛先や他に重要事項がある。 ３、関係法令の何条に抵触するかの押さえが必須 ４、欠陥工事の場合の無償請求や損害賠償の有効期限や時効期間に注意。 ５、多くは知られていない、時効期間が２０年を援用するノウハウがある。 ６、訴訟に至る前に、裁判外解決がある。 ７、相談相手の選択が重要。→ほとんどの建築士は業界と利害関係が有り、何処まで信頼できるか？ 具体的なことは、ノウハウですので、紙面上は割愛しております。　当事務所にお問い合わせください。 アフターサービスと瑕疵担保以外に業者を糾弾できる・・・担当のマンション管理士に確認下さい アフターサービス点検は、組合でまとめて対応することが大事。　 交渉の仕方は浪速マンション管理士事務所がコンサルティングいたします。 要点 　１、文章で差出人と宛名に注意　 　 ２、管理会社を相手にしない 　 ３、コンサルタントは法律と技術に長けて、業界と利害関係が無いこと（探せるか？） 　 ４、内容証明と配達証明付き通知 　 ５、法的瑕疵のないように瑕疵のないように マンション各部の雨漏り、クラックは早急に修復しないと鉄筋腐食につながり、強度不足になる。　早い目の劣化診断をしましょう。 関連業者選択と管理委託料は販売業者の思うがまま、早い目に管理会社の変更（見直し）を検討しよう。 具体的には浪速マンション管理士事務所ご相談ください。 財務状況の好転には、管理費削減・マンションの保険の適正化が大事です。 マンション管理会社の業務監査を通じて、管理費削減（主に管理委託費の削減）を図り、財務強化を図ろう。 浪速マンション管理士事務所では、全国的にも例の少ない、理論的に管理費を算出するノウハウを所持しています。 通常のコンサルタントでは、他マンションとの比較や単純に複数の業者での競争入札で臨みますが、これでは、お金の話だけが 先行し、管理業務の質の検討が疎かになりがちです。 マンション管理会社に理論的な根拠もなしに、権力をカサに管理費削減を要求しても、一時しのぎで、後に管理での問題が露呈 するのは必至でしょう。 中には、管理会社と裏取引している不埒な話も聞き及んでいます。 情けない実態です。　これではマンション管理を食い物にしているのはどちらか分からない。 やはり管理費削減は、理論的根拠を提示し、しっかりした根拠を示せない相手を説得しなければなりません。 浪速マンション管理士事務所の管理費削減の理論的ノウハウを利用してください。 管理会社の変更（見直し）で管理費の削減を図り、修繕積立金や建て替え費用の科目に振り替えよう マンションでも施工不良がなくなることはない、しっかり管理段階で経年点検をしましょう。 無料の劣化診断や見積もりで出入りの業者に借りを作らないこと。 後の大規模修繕工事でとんでもないことになることが多い。（詳細はトップページを参照してください） 浪速マンション管理士事務所の劣化診断で概要をつかみ、その後に専門業者の有料の詳細劣化診断を行い、欠陥工 事か経年劣化かの確定が必要です。 この時に、建築、設備、住環境に渡るマンションのトラブルを掌握するためのアンケートも実施します。 緊急修理業者は、マンションの工事をした業者を含んで業種別に3社以上を選定し、サービスと質と工事費を競わせよう。 それが工事品質の向上と管理費の削減になるのです。 ・大規模修繕は管理業者にとっての収入源。虎視眈々と狙われていますよ。 ・談合をさせない企画調整は事務所のマンション管理士にお問い合わせ下さい。 ・浪速マンション管理士事務所推薦の一般公募で、大規模修繕工事をガラス張りに、工事費と施工能力の両方で選定すべし ・大規模修繕時には瑕疵担保時期を外れた新築工事での施工不良箇所の修復作業が資産価値向上のためにも重要である。 業界新聞やホームページを利用した公開募集は、大規模修繕工事で談合を防ぐ有効な方法です。 この方法を実施しない場合、談合の高値と疑うべきでしょう。 公開募集を行うにしても、業界から利益供与を受けた入居者か理事あたりが執拗な抵抗が予想されます。 談合を排除すれば、大規模修繕工事費を３０〜５０％は削減でき、併せて工事の施工品質を上げることができます。 具体には、浪速マンション管理士事務所にお問い合わせください。 ・大規模修繕工事に競争入札導入で、工事費は30〜５０パーセント削減可能。　 　したたかな管理会社やゼネコンに談合をさせずに組合の財務強化に貢献しよう 　そのために、浪速マンション管理士事務所のノウハウをご利用ください。 　まず、獅子身中の虫を放逐しなければなりません。 ・工事業者選定委員会の運営は、組合役員と業界と利害関係のない専門家のメンバーで準備と調整が必要。 マンション管理士提言の管理会社の変更（見直し）で、20〜３０パーセントの管理費削減は普通。財務強化に貢献しよう。 削減できたお金を特別会計（修繕積立金）に編入し、併せて談合できない大規模修繕を実施できれば財務状況は好転するのは当たり前です。 その当たり前のことがなぜならないのか？　原因は、政治家や行政、マスコミの、業界の利益追求最優先の姿勢への理解でしょうか？ 区分所有法などの法改正の折に、管理規約のコンプライアンスをチェックしよう。　総会の決議時効が訴訟に発展することも多い。 居住者同士のコミュニケーションが、ペット・騒音・駐車場問題等の多種多様なマンションのトラブルを防ぎ防犯対策になる。 他人任せではかけがえのないマンションを守れない。　管理会社に食い物にされないためにも、マンションを守るためにも学習をし、 その上でマンション管理士等の専門家の活用を考え管理組合の運営強化を。 管理費等の滞納対策は、毅然と行なわないと、管理組合の運営不全からマンション管理の崩壊につながる。 ４ヶ月以上の時は法的措置を考えよう 非居住のマンション所有者は、管理組合の運営に非協力で、組合役員になることは少ない。 浪速マンション管理士事務所の指導で、管理組合への一定の費用負担制を導入しよう。　 具体には浪速マンション管理士事務所がコンサルティングいたします。 マンションの犬や猫などのペット対策は、法的には飼い主の敗訴が普通だが、訴訟の前に今のペットについて、妙案をもっ て飼育できるようにするのがコツ。 同様に、他の多種多様なマンションのトラブルも住民参加の解決が望ましい。 エレベーターの点検詐称がなくなることはない、検査実績が豊富な浪速マンション管理士事務所の昇降機検査資格者 にお任せをください。　溝を掃除するだけ・・・こんな作業員もいた。 マンションの各水槽の清掃委託後には、事務所の提言で確認検査をしましょう。　見えないところはどうなっていますか。 公営住宅でも、このことが問題になり、確認検査を実施せざるを得ないと聞き及んでいます。 マンションの老朽化した電気や給水設備は、Hf形蛍光灯具やインバータ式ポンプで省エネしましょう。　大きな経済効果 があります。具体的には当事務所の電気主任技術者兼１級電気工事管理士にお問い合わせください。 マンションの老朽化したエレベーターをインバーター式にリニューアルすると、電気代が３０％前後の削減でき管理費の削減 になり、屋上の機械室が空き部屋になるので、会議室や倉庫等に流用できます。 エレベーターのリニューアルについて、メーカーは色んな案を提示しますが、本当にリニューアルしなければならない機器類 は少ないものです。 あるマンションでのエレベーターメーカーからのプランでは、案により１基当たり３，５００万円〜１，０００万円の開きがあ ります。　ちなみにこのマンションのエレベーターの設置台数は１０基です。 判断を誤れば幾らの損失になるのでしょうか。　専門知識が要求されるところです。 浪速マンション管理士事務所で、直接メーカーと交渉すれば７００万円でエレベーターのリニューアルが出来ることになり ました。 どうすれば無駄を省くことが出来るか、その詳細については、マンション管理士兼昇降機検査資格者が企画します。 建築基準法で既存不適格（建設当時の法令に適合しているが、現行法令には不適格なもの）になっているエレベーター がほとんどですが、エレベーターのリニューアルの仕方によれば、現行法令適合義務が建物にまで及びます。 簡単に言えば、違反建築物ということです。 エレベーターのリニューアル・検査・新設については、建設業での実務経験が２０年を超える昇降機検査資格者がいる当 事務所の昇降機検査資格者のコンサルティングにお任せください。 建て替え問題が発生する時期は、居住者の年齢構成も高くなり、収入状況も厳しくなってくるものです。 購入時ほど無理はできません。 またこの頃になると困難なマンションのトラブルが顕在化し、管理組合の運営不全で先行き不安なマンションも少なくない。 建て替えで一番の問題はやはり資金問題です。 敷地に余裕が無い場合とか、初めから階高の高いマンションは、容積率に余裕がありませんので保留床とか保留敷地が 無いケースが多い。 したがって自己資金がないと建て替えが困難となります。 マンション管理士の提案する解決策として、皆様に是非提案したいことがあります。　 それは管理会社の変更（見直し）による管理費削減と、大規模工事に競争性を取り入れることです。 建て替えの原資の過半とするのです。管理費と修繕積立金の毎月合計（25,000円）の２５％削減として試算します。 一住戸あたり25,000円×２５％×１２月×３５年＝2,625,000円 いつまでも業者に不当利益の供出をする愚行をやめ、安全・安心・快適で資産価値の高い、終の棲家を実現してください。 具体的には当事務所に御連絡くください。 マンションの建て替え事業は最大の事業、まずはマンション所有者の地道な合意形成から始めましょう。 建て替えの合意形成の後、法定外の建て替え推進決議で意思決定をし、将来の円滑な事業推進を図りましょう。 マンションの敷地の都市計画法と建築基準法で余剰容積率や余剰建蔽率の確認が必要。　私どもの事務所にご相談を。 建て替えは余剰容積率や建蔽率があれば、同一敷地での述べ床面積が増し、建て替えの費用がタダになることもありえる。 マンションの建て替えも管理も楽をすれば、品質が落ち又高くつくものです。　事業推進は私どもの事務所へ相談ください。 建て替え時には、計画も・工事監理も区分所有者サイドでしなければならない。　私どもの事務所による企画調整その後の 建て替えを計画するために法律外の推進決議の実施が有効です。 建て替え事業は大きな金が動くので相談者を慎重に選ぶこと。 倫理観があり、経営状況が安定し、複数社による共同企業体でリスクの分散を行う、所有権移転時期に注意。 建て替え時には、建設費以外に引越し費用や仮住居の家賃等その他費用も計算に入れないと泣きをみる。 建て替え時の企画、調査、設計、工事、監理も各専門家の良心が向いている方向・資質を見抜かなければならない。 　技術系マンション管理士のアドバイス・・・大規模修繕か建て替えか 　物理的老朽化、社会的老朽化、設備の陳腐化、狭隘な専有部分その他の理由により築３０年前後からその問題を耳にし 　ます。　土壇場で取り返しのつかないことにならないように、早いうちにマンション管理の適正化のために私のサイトを参考に 　してください。　 　マンションが老朽化してくると、なぜか外部のよからぬ助言により、建て替えを声高らかにアピールする方がいるものです。 　彼らはグループを作りブルドーザーのように強引に攻めてきます。 　老朽化して見てくれが悪いのは、外観と設備周りであり、コンクリートや鉄筋の躯体はしっかりしています。 　躯体の耐用年数は６０年は決して長いものではない。 　塗装と防水そして設備周りの改修をすると、見違えるばかりの新築に近いマンションに変貌できる。 　このことをしっかり認識してください。 　エレベーターの取り付けも私達は実績ずみです。　 　迷っておられる役員の方は、倫理観のある技術系のマンション管理士にご相談下さい。　 　大規模修繕で再生できない場合の最終手段が建て替えです。 　建て替え事業で最も重要なものの一つに協力事業者の選出があります。 　経営状況を調査しリスクの少ない２社以上の共同企業体にする。 　法律と技術に明るい、業界と利害関係のない専門家のコンサルタントを利用。 　ワンポイントアドバイスは、マンション問題を要約したものですので、詳細は浪速マンション管理士事務所にメールでお問い合 　わせください。　無料でマンション管理士等がコンサルティングさせていただきます。 　なお、マンションに訪問するご相談等は、別途費用が発生します。 　マンション管理士は法令に基づく国家資格で、試験に合格の後、国土交通大臣に登録しなければ、同名称を名乗ることは法律 　で禁止されております。 　 　最近、居住者の高齢化やマンションの賃貸化による役員のなり手不足から管理組合の運営が円滑に行かないこと受け、管理 　会社がマンションの管理者（理事長）に就任できる管理者管理方式を法制化する予定がありました。 　さすがに、国土交通省の役人もそこまでおろかでなかったようで、しばらく沈静化したようですが、また何時、再燃するかもしれませ 　ん。　発注者と受注者が同じ者なら、管理業務や修繕工事（大規模修繕を含む）の割高や品質の低下が危惧されます。 　監視するものとして、マンション管理士を選任する案が濃厚でしたが、考えてください、皆さんはご存じないでしょうが、管理会社に 　は業務の為と心を閉ざし、悪事に免疫を持った、そんなマンション管理士がいくらでもいます。 　発注者・・・受託者・・・監視人、全て管理会社だとしたら、日本のマンションのスラム化は必然です。 　そうなれば、管理費削減や大規模修繕工事費の削減など到底出来ることでは有りません。 　こんな未来がマンショに忍び寄っている事を区分所有者、とりわけ管理組合の役員は認識すべきです。 　浪速マンション管理士事務所は会員に建築士や電気、管工事の技士等の専門家持ち、ネットワーク会員には弁護士を擁しております。 　当事務所のマンション管理士が顧問として管理組合の役員をご指導し、または理事長代行として、取り巻く諸問題の解決に尽力 　できる業務もいたしております。 　 　こういっては申しわけ有りませんが、輪番制で且つ意識の低い役員では、組合業務を適正に執行できないことは無理もないことと 　思います。 　 　マンション管理の危機やスラム化になる前に、業界に利害関係のない、管理組合の立場で使命感を持って業務できる、資質の高 　い専門家のアドバイスが必要です。 　過去の歴史で解決できない悪しき業界を正せるのは、新生のマンション管理士しかないと考えております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

大規模修繕工事の目次 劣化診断について  劣化診断の倫理観  劣化診断とは何か   劣化診断で欠陥工事  経年劣化と欠陥工事 施工不良・欠陥工事対処  保証期限切れ欠陥工事  欠陥工事の補修２０年  アフターサービスと瑕疵  アフターサービスで無償修理  アフターと大規模修繕失敗  法令と管理規約  大規模修繕の流れ  よく分かる大規模修繕  大規模修繕総集編  マンションが危ない   本来の長期修繕計画  修繕積立金不足１  修繕積立金不足２  日常修繕も注意  予算措置について  談合と手抜対策  大規模修繕費削減１  大規模修繕費削減２  修繕費用を大幅に下げる  管理会社との関係  邪魔する傀儡者の排除  コンサルタントの選定   コンサルタントの活用１  コンサルタントの活用２  工事監理プレゼン資料 談合を阻止できる  大規模修繕施工品質   施工業者の信用度 中間・完成検査   工事中の留意点 大規模修繕失敗策   専門家のアドバイス  大規模修繕ツイッター  大規模修繕見積の事例  引継ぎ、瑕疵担保検査  失敗しない再生事業