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| 管理会社の変更（見直し）→管理費削減（管理業務費削減）コーナー 貴方の意見が世界中に伝わる  |
目 的
マンションの管理費（管理業務費）の削減率２０％～３０％を目指すが管理の質を落とさない。
解 説
１、なぜマンションの管理費（管理委託費）は削減できるか
区分所有者が支払っている管理費で、最も大きなウエイトを占めるマンション管理会社への管理業務費。
このマンションの管理費は販売会社が、一方的に決めた希望価格であり、競争性が有りません。
したがって、費用の削減を行うことは、管理組合や居住者の方にとって、権利であり又義務でもある訳です。
無駄に支払われているこの管理業務費の削減を行うことにより、結果的に管理費削減になります。
そのためには、管理会社の変更（見直し）を視野に入れた業務監査を行うことが必須です。
管理組合がマンション管理士の協力で、居住者のアンケートを基本に、管理会社の業務監査や会計監査をされることをお勧めします。
２、一般的に行われる削減方法の具体例
マンションの管理費の削減方法は、他の専門機関や積極的な管理組合では一般的に次の方法を採用しています。
１、単純に値引きを求める（依頼、圧力）
２、他のマンションの値引き価格と比較して削減交渉をする
３、「他の管理会社から見積りを採る」と圧力をかける
４、実際に複数社から見積りを徴収して、安価な管理会社と契約する（談合入札の実務経験がないと談合を避けることは困難です）
海千山千の管理会社に、この様な根拠の薄い手法で、管理費削減を要求しても、門前払いか、削減後に手抜きの管理業務をす
ることは、営利目的の強い業界だけに当然の結末です。
３、浪速マンション管理士事務所の積み上げ方式
当事務所では全国でも事例が少ない（初めてかもしれません）マンションの管理費の積み上げ方式を採用します。（詳しくは下記の
４～６項を参照）
先ほどの一般的なやり方と違い、管理会社は下記のような事実に合わない管理費を収受している以上、返す言葉が有りません。
事実より過大に積算された見積り。 これが日本の大手の管理会社の一般的なやり方です。
管理会社として過大性を追求されれば、結果的に値下げをせざるを得ないことになります。
また事実に合わないことを管理組合や全住民に開示することで、不適切な管理業務ができないのは火を見るより明らかでしょう。
マンションの管理費（管理委託費）削減フロー
１、居住者からの管理会社に対するアンケートの徴収
２、管理会社の業務監査、会計監査の実施
３、各管理業務の人数と実際の比較
管理業務での事例 無駄がないか・・・部屋代電気代無償の夫婦常駐は必要か→通いでできるのでは→巡回で可能では
清掃業務での事例 小規模マンションだったら管理人が日常清掃できるのに、清掃職員を計上している
エレベーターの管理 ＦＭ（フルメンテ）契約で高値で手抜き→ＰＯＧ（パーツ、オイル、グリース等の消耗品）契約で安値で
高品質
４、マンションの管理委託の内、清掃や点検作業等作業人数の算出
永年に渡り蓄積したノウハウの歩係り（単位面積や個数当たりの作業人数）を基にして、清掃面積・消防設備個数・給排水
設備個数・エレベーター台数・・・・等を乗する（掛け算）ことで、必要作業人数を算出できます。
５項の労務単価とにより、必要金額が算出できます。
何処のマンション管理会社もこの方法で管理費を算出し、その原価に大幅な上乗せ利益を見込んでいるのです。
こうして算出することできる適正予定価格と他のマンションの実績の管理費（管理委託費）削減事例を基にして、５社～１５
社のマンション管理会社や設備・清掃・警備・エレベーター・機械式駐車場等の専門業者から競争原理に基づく見積書を
徴することで、適正な管理費（管理委託費）削減が可能になります。
一方で、新たな管理会社は、競争原理に基づく適正な管理費（管理委託費）削減のため、緊張感が生まれ、かつマンション
の居住者の自覚の芽生えにより、依然に増して管理品質の向上が図れますので、手抜き等のご心配は不要と考えます。
５、労務単価の精査
①管理会社から詳細見積りの提出を求め（この段階で提出しない管理会社もある）、実際の職員との単価比較をする。
②マンション管理に従事するフロント、事務職員、管理人、清掃職員・・・の実際と水増し単価の精査
年金受給者や非正規社員の場合の時間給をご存知ですか。
６、社会保険等の義務経費や固定費の算出
①健康保険、労災、年金、雇用保険、介護保険、固定資産、車両・・・・・・を算出します
就労条件によりどの経費が職員に必要か、不要か検討をします・
７、外注の必要性の検討と中間マージンの取りやめて、管理組合からの直接発注
機械式駐車場、エレベーター、電気室、ポンプ設備等の整備・点検・工事・検査を理解できる管理人はほとんどいません。
単なるトンネル会社として、右から左の書類のやり取りで、不正に中間マージンを得ている（本来の事務管理業務だから無償
が当たりまえ）
８、管理組合の自主管理やマンションの顧問契約、理事長代行業務委託の勧め
当事務所では、マンション管理士、昇降機検査資格者、電気主任技術者、マンション修繕技術者、１級電気工事管理技士
、１級管工事管理技士（具体的な内容はこちら）が全般の管理指導を行うことができますので、管理組合では安心して一番
経済的な自主管理を行えます。
当然、点検整備や修繕工事の監督・検査を通じて、無駄や手抜きを解消でき、従来の言い値を見積り査定した上での削減分
や、管理会社の中間マージン等の余剰経費の一部で、当事務所への管理業務費（例えば顧問契約、理事長代行、オプション
の設備監理委託・・・）を賄え、尚且つこれとは別の他のマンション問題全般の円滑な解決に資することもできます。
マンションだけの大規模修繕工事での法外な工事費のムダ遣い（３０％～５０％の削減ができる）も当然解消されます 。
（適正な大規模修繕工事の実現はこちら）
９、インターネットの管理業務費削減や管理委託費削減（キーワード）で調べていただいたら明確ですが、２０～３０％の削減は
普通のことです。
会計上の余剰費用を将来の大規模修繕工事用の修繕積立金に繰り入れ、安全な・快適な・資産価値の高いマンションに改
良する。
１０、マンションにおいて、永年にわたり談合や出入りの業者からのピンはねが習慣化している管理会社の変更（見直し）を視野に
入れた管理費削減を実践、大規模修繕工事の修繕積立金不足の解消を図るべきです。
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| １、成功する管理費削減のフローです （管理会社や傀儡の居住者に負けないように当然の権利を獲得） | |
| ２、管理会社の変更・管理費削減・大規模修繕工事費削減 （管理会社の変更を視野に入れて最大限の管理費削減） | |
| ３、管理会社の業務監査 （管理会社の管理業務内容を監査する） | |
| ４、マンション管理会社の事務管理業務費の分析 （余人が行わない、最重要な業務の管理委託費を分析する） | |
| ５、管理費削減で財務強化できる （管理費とは何か・なぜ削減ができるのか・具体的な削減作業を説明） | |
| ６、現行の管理費をココまで削減できる （現行と削減可能な金額と仕様を対比し、分かりやすくしています） | |
| ７、管理会社の変更による管理費（管理業務費削減） （業務の質を落とさないで削減するにはどうするか） | |
| ８、積算根拠 （コンサルタントとしての独自のノウハウで落札予定管理費削減額を積算） | |
| ９、労務単価根拠 （全国的に事例が殆どないノウハウ・・社会保険、経費、事務作業量分析で適正な人件費を算出） | |
| １０、競争入札後の比較 （現行の管理費 VS 落札予定管理費 VS 最大管理費削減額） | |
| １１、管理費削減実績 （２０．２％～４８．６％の削減率と１戸当たりの適正管理費を提示します） | |
| １２、無料診断申し込み （当事務所のデーターを基に見直し仕様と概算削減額をコンサルタント） |
| モデルルームでの着眼点でお勧めしたい事項を列記します。 ・予定地周辺には雨の日と、天気の日の両方行くべし。ほこりや排水状況の確認ができます。 ・市役所や都道府県の道路担当課で付近の建設予定建物や道路の確認を行う。 ・気持ちが高ぶっているから、契約を急がなく自制する こと。 営業担当は言葉巧みに売ろうとしますが、断る勇気もいる。 ・工事の監理者（設計事務所等）は性能評定事務所と設計工事監理とは別の事務所のこと ・壁厚だけでなく壁構造も要検討（太鼓現象で共振もあります）。 ・床の厚み以外に梁間ピッチを確認のこと（上階からの騒音対策）。 ・パイプスペースの広さの確認のこと（将来の改修工事のため） ・販売業者の賞罰を確認のこと（府庁の建築振興課で確認できます） ・モデルルームに置いてある設計図書やモデルルームの構成されている仕上げ材の写真をとること。 |
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