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トップページ　>　管理費削減コンサルタント（目次）　>　事務管理業務費分析と管理委託費削減 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貴方の意見が世界中に伝わる

管理会社の事務管理業務費の分析による管理委託費削減（管理費削減）計画

　　目 　的　

　　　 市場価格のないマンションの管理委託費の中でも、最も実態不明な事務管理業務費の分析を行い、管理委託費の

　　　 削減を図った上、管理員や清掃業務を管理組合の直発注とし、最大限の管理費削減を行うものである。

 　　　　　　　（事務管理業務費については５項の（１）号参照してください。）

　　目　 次

　　　 １、マンションの区分所有者が管理費を負担する根拠

　　　 ２、マンションの管理委託費削減（管理費削減）のために、内訳を知ってください

　 　　３、マンション管理会社の儲けの実態

　 　　４、日本のマンション管理会社の経常利益率は先進的模倣例の韓国の２倍以上高い

　　　 ５、委託業務の内訳

　　 　６、事務管理業務費について

　　　 ７、マンションの部分的自主管理の勧め

本　　題

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
１、区分所有者がマンションの管理費を負担する根拠

　　①法的根拠

　　建物の区分所有等に関する法律　第１９条　（共用部分の負担及び利益収取）

　　第１項

　　各区分所有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生じる

　　利益を収取する。

　　　　②マンション標準管理規約による根拠

　　マンション標準管理規約　第２５条　（管理費等）

　　　第１項

　　　区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用を管理組合に納入しなければな

　　　　　　　らない。

　　一　管理費

　　２、マンションの管理費削減のために、その内訳について

　　　次の内訳の太字表示がマンションの管理委託業務費を示す。

　　　マンション標準管理規約　　第２７条　（管理費）

　　　第１項　

①  管理員人件費

②   公租公課

③   共用設備の保守維持費及び運転費

④   備品費、通信費その他事務費

⑤   共用部分に等に係る火災保険料その他の損害保険料

⑥   経常的な補修費

⑦    清掃費、消毒費及びごみ処理費

⑧   委託業務費

　　　以下省略

　　　３、マンション管理会社の儲けの実態

　（１）マンション管理業者の経常利益率について　

　・平成１９年３月決算を基本データーとしています。

・  マンション管理業務を主たる業務とし、大阪府下で営業している業者を抜粋

　　　表―１　マンション管理会社の対売り上げ高経常利益率

　　　（２）全国の全産業平均経常利益率

　　　○出展　日銀全国企業短期経済観測調査

　　　２００７年３月期調査　　全産業の平均　４．１４％　　

　　　○マンション管理業者の経常利益率は、日本の全産業より約１４％高い

　　　○先進例の韓国の経常利益率は２００６年～２００７年で２％となっています。

　　　４、日本と韓国のマンション管理会社の経常利益率に２倍以上の差がある

　　　　（１）日本のマンション管理の実態から理由を推察する

・新築時の管理費は販売会社と管理会社の都合で自由に決定され、区分所有者はそのまま支払うしかない。

・市場経済の日本では極めて珍しく、ほとんど競争性の無い、規則性のない非市場価格（下表参照）である。

・日本の場合は、区分所有者の多くは管理費（管理委託業務費）の削減機会が少なく、また無関心でもある。

・日本の場合、個々のマンションを担当する職員は少数であり、管理人の労働賃金が極めて低く、またフロント

や事務職員の過密労働の実態がある。

・マンション管理委託会社が普段の修繕や、１０～１５年に一度の大規模修繕に間接または直接的に関与するた

め、中間マージンやバックマージンが歴然と存在している。（建築業界では普通のことで日本の歴史的悪習であ

る。）

　　　　・日本は韓国と異なりマンション管理会社に対する管理組合の立場が弱い。

表－２　管理費の非市場価格性の比較（管理委託業務費と同じ傾向）　

　　　　　　（首都圏でのマンションにおける事例）　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（当時で）

でたらめな規則性のない価格設定

　　・マンションの築年数による差が無い

　　・マンションの規模による差はあるが、顕著でない

　・管理員が巡回であっても安くはない

　　（２）管理員等の低賃金（労働者に支払われる賃金）

　　　１）管理員の場合（清掃員、事務員、フロントの方も同様方式ができる）

　　・通いの管理人の賃金は時間当たり８００円が相場

　　最低賃金法が定める地域別最低賃金では大阪府の場合、時間当たり７３１円

　　　健康で文化的な最低限の生活しか営めない。

　　・マンション管理会社へ支払う管理員費（経費込み）

　　２．００×８００円＝１，６００円／Ｈ（浪速マンション管理士事務所方式で算定）

　　　　　　　 　１，６００円×７Ｈ×２４日＝２６８，８００円

　　　　　　　　 （標準的勤務条件月～金９時～１７時、土曜隔週）

　５、マンションの管理委託業務の内訳

　　（１）事務管理業務

　　　　　１）基幹事務

　　　　　　会計、出納　管理費や修繕積立金の徴収や各種諸費用の支払い

　維持又は修繕の企画又は調整

　　　　　２）その他

　　　　　　理事会や総会の支援業務、点検、検査に基づく助言、検査書類等の届出

　　　　　　図書等の保管

　（２）管理員業務

　（３）清掃業

　　　 （４）建物・設備管理業務

　　６、事務管理業務についてここまで分析します

（１）マンション管理会社の見積書の特徴（管理委託業務費全体と同じ）

　　　 　・隠れ談合体質で高値安定だが、値崩れもある

　　　 　・マンション販売会社や管理会社の自由設定の金額である

・各社の見積もり方式がバラバラ

・営業戦略で高い企業（関連会社の確実な収入源）と安い企業（マンションの販売性重視）の両方ある

・原価による積み上げ方式が明示できない

・不明瞭な経費を計上している

・したがって厳しく指摘すると安易に値を下げざるを得ない

・下記の事例検証では積み上げ方式（工数と単価の両方）と実績単価の併用を試みた

＊結論　相手が無知なのに付け込んでおり、信頼に値しない見積もりである。　　　　　　　　

（ ２ ）具体的な事務管理業務費の事例

表－３　事務管理業務を主とした各マンションの管理費（管理委託費）の削減率 

　　（３）事務管理業務費を積み上げ方式で算出（工数と単価とも）

　 １）フロントの人件費の試算（ホームページより近鉄住宅管理、大和サービスの中途採用者）

　　　　　　　　年収４００万（基本給１２ヶ月＋賞与４ヶ月）

　　　　　　　　時間給　４，００，０００円÷１６ヶ月÷２３日／月÷７Ｈ＝１，５５２円／Ｈ

　　　　　　　　管理会社への支払いベース（経費込み）

　　　１，５５２円×２．００＝３，１０４円／Ｈ（１ヶ月４９９，７００円）

　　２）経理スタッフの人件費の試算（ホームページより住友信託、コスモライフ、浪速管理の中途採用者）

　　　　　年収２８０万（基本給１２ヶ月＋賞与４ヶ月）

　　　　　　　時間給　２，８０，０００円÷１６ヶ月÷２３日／月÷７Ｈ＝１，０８６円／Ｈ

　　　　　　　管理会社への支払いベース（経費込み）

　　　　　１，０８６円×２．００＝２，１７２円／Ｈ（１ヶ月３４９，７００円）

　　 ３）事務管理業務の積み上げ積算

　　　対象マンションの規模１００戸　単棟　

　　　　　　（月次）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　フロント　　事務員

　　　　　管理費等収納状況確認（通帳の記帳、チェック）　　　　　　　 ２Ｈ

　　　　　　未収者リスト、管理費、修繕積立金配分　　　　　　　　　　 　２Ｈ

　　　　　　管理費等未納者への督促（電話、文章等）　　　　　　　　　　 １Ｈ

　　　　　　外部からの請求書チェック、支払い事務　　　　　　　　　　　 ３Ｈ

　　　　　　月次決算書類作成（データー処理）　　　　　　　　　　　　　 ３Ｈ

　　　　　　管理組合への報告書作成、発送　　　　　　　　　　　　　　　 ３Ｈ

　　　　　　現場巡回（半日、月２回）、関係業者連絡他　　　８Ｈ　

　　　　　　その他雑用　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　８Ｈ

　　　　　　　　　　組合会議出席（理事会、専門委員会）、打ち合わせ　　　　　 ６ Ｈ

　　　　　　　　　　　月次の小計　　　　　　　　　　　　１４Ｈ　　　 ２２Ｈ　

　　　　　　　　　月次×１２　（計）　　　　　　　　　１６８Ｈ　　２６４Ｈ

　　　　　
　　　　（年次）

　　　　　　組合役員、管理員との連絡事務（１Ｈ弱／回）　１０Ｈ

　　　　　　年次決算書、予算書、議案書類の素案作成　　　　６Ｈ　　　６Ｈ

　　　　　　重要事項説明書作成　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２Ｈ

　　　　　　　　　定期総会議案書発送、総会出席　　　　　　　　　８Ｈ　　　 ２Ｈ

　　　　　　　　　総会議事録作成、発送、その他　　　　　　　　　８Ｈ　　　 ２Ｈ

　　　　年次の小計　　　　　　　　　　　  　 　　３２Ｈ　　１２Ｈ 

　　　　　　年　間　合　計　　　　　　　　　　　 　　２００Ｈ　 ２７６Ｈ

　　　　　　年間事務管理業務費（合計）　
　　　　
　　　　　　　　　３，１０４円／Ｈ×２００Ｈ　＋２，１７２円／Ｈ×２７６Ｈ＝１，２２０，２７２円　　　

　　　　　　　　　　月間・戸当たり
　　　　
　　　　　　　　　　　１，２２０，２７２円÷１２ヶ月÷１００戸＝１，０１６円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　月間・戸当たり単価　１，０１６円

　（４）マンション管理会社見直し及び管理費削減（事務管理業務費を含む管理委託費の削減）をするには、次の事項を基本と

　　　　したい。

　　　　①　ただ単に値引きの要求だけという行為は避けなければならない。マンション管理の質の低下につながる。

　　　　 ②　正当な価格交渉が求められる。そのためには各業務の適正単価や標準的な各業務の業務人数（工数）を抑えておくこ

　　　　　とが必須。

　　　　　③     複数社での同一条件での競争性が必要（各社ごとに計上方法がバラバラなので、統一様式で見積もりさせるのが効

　　　　　率的）
　
　　　　　④　営業戦略（この時は管理費削減（管理委託費削減）要求に応じておいて、マンション管理士がいない大規模修繕や次

　　　　　回の更新時に、今回分の損益をカバーしょうとする）に注意しなければならない。


　　７、管理費削減（管理費削減）により、財務状況を潤沢にする部分的自主管理の勧め

　　　（１）マンションにおける事務管理業務を複数の管理会社参加による一般公募と、担当フロント等のプレゼンテーション
　　　　
　　　　　　により、競争性、透明性、客観性の環境の下で、業者決定と管理委託費削減を図る。　

　 （２）管理員業務、清掃員業務、建物・設備管理業務等の自主管理の実施

　　　　　　　ほとんどのマンションでは、管理費は新築時から相手の希望価格で定まった管理会社に委託され、その後、基幹事務

　　　　 を除きこれらの業務の全部又は一部は他の関連業者に再委託されることが多いのが現状です。

　　　　　その場合、管理会社が中間マージンをとるのは業界では常態化しています。

　　　　　また、他の下請け関連業者にバックマージンを要求する話も聞こえてきます。

　　　　　管理会社は通常は新築マンション販売のディベロッパー系か施工したゼネコン系が多く、立場上、業務内容によれ

　 ば管理組合側の立場での業務は期待しにくい面があることは、浪速マンション管理事務所のサイトの各所に記載し

　 ておりますので参照してください。（概略は次のとおりです）

　　　　　　　　・割高な管理費（管理委託費）

　　　　　・施工不良を含む瑕疵については、管理組合の立場に立てない

　　　　　・大規模修繕や普段の小修繕の施工品質が期待しにくい

　　　　　　（新築工事に起因する場合や、当たり前化した施工不良を指摘する専門能力を期待できない）

　　　　　（ ３ ） マンションの管理委託業務監査と管理費削減（管理委託費削減）（別添）によれば大規模修繕までの１２年間で１０３戸

　　　　　　のマンションで９１，４６０，０００円の削減が出来ます。

　 最も現実的な部分的自主管理を取り入れ、管理費の値上げをするどころか、反対に管理委託費削減を行うことによ

　りに結果的に管理費削減ができ、マンションの安全性、快適性、資産価値の向上を考える方は当事務所にご相談
　
　ください。

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