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技術系マンション管理士との顧問契約（アドバイザー契約）でマンション管理を適正化する
ツイッターで貴方のつぶやきを発信できる
【顧問契約やアドバイザー契約の効果】
（管理組合の実態）
管理組合の理事長を始めとする役員は、殆どが輪番制で決まり、短い任期の間において管理会社から受けている多様な
不利益を改善されない場合が多いか、全くハンコを押すだけの理事長も少なくない。
では管理組合の役員はどの様な姿勢や言動で理事会に臨んでいるか、幾つか事例を挙げてみます。
１、まず、誰かが指名しないと意見を言わないので、管理会社の思惑通りに事が運ぶことになる。
２、では、理事長が各理事に意見を問えるかとなると、これが意外と皆さん出来ない。
３、管理のプロである管理会社のフロントが事前に用意周到に準備した何らかの修繕工事や設備の改良の提案に対し、
それが具体にどの様な物か、不要不急であるか否か、見積もり額が正しいかどうか。
下手な発言が出来ないという一般的な羞恥心や自尊心が働いて、結果的に管理会社の描いた案が可決されること
になる。
４、散見する事例であるが、理事会の席で管理会社フロントに対し、各役員が賛同できないような次の発言をする役員
がおり理事会の場の雰囲気が悪くなる。
・クレーマー的な発言で声を荒げる
・管理会社への猜疑心が旺盛なために異様にこだわった発言や資料請求をする
・必要以上に細かな内容にこだわり過ぎて問題が解決に至らない
発言する本人は井の中の蛙然で、一生懸命何とかしようとするのだが、空回りどころか却って各理事の賛同を得られ
ないばかりか反感を買う様な理事会の仕切りになってしまう。 志が正しくても改革は出来ない事を自覚すべきでしょう。
５、管理会社に対する不信感は多くの管理組合の役員や一般の居住者も感じているが、具体な対策を取れる積極的な
役員が少ない。
（改善策）
問題意識があり改善する気があるなら、管理組合や傘下の各専門業者を法的に技術的に指導や協議ができる専門家
との顧問契約やアドバイザー契約が効果的でしょう。 それは国土交通省がマンション標準管理規約や同コメントで明言
しております。 こちらをクリック→ マンション標準管理規約の３４条（専門的知識を有する者の活用）参照
具体には、マンション管理士、弁護士、建築士の中から次の条件を揃えた専門家の活用が必要でしょう。
・マンション関係法令に明るいこと・・・区分所有法、マンション管理適正化法、建築基準法、消防法等は必須です
・総合的な技術力を有すること・・・・・建築物、給排水設備、消防設備、電気設備、機械駐車場、エレベーター、植栽、
その他
・指導調整力を持っていること・・・・・管理組合役員、管理会社フロント、各専門業者との間の協議・指導・調整
その専門家を顧問とかアドバーザーとの名称で、理事会の場では理事長のサポートとして、必要に応じ、司会・進行等を
自ら行うか、理事長や管理会社フロントに適切な助言を行い、円滑な理事会運営を行うのです。
理事長の個性によっては、折角、顧問契約（アドバイザー契約）した専門家を上手に活用できないばかりか、意見を封じ込
めたりして、唯我独尊的な言動の理事長では、専門家の活用の意味が無い。
その様な理事長も少なくないのが現状です。
【技術系マンション管理士活用の関連事項（目次）】
１、 顧問契約（アドバーザー契約）やその他オプション費用
２、マンションを救うには顧問（アドバイザー）が必要な場合が多い
３、理事長代行か顧問契約（アドバイザー）で役員の負担軽減
４、投資（収益マンションを救うには、理事長代行者の選任か顧問契約
業界と利害関係のない技術系のマンション管理士の顧問が必要な理由
多くの管理組合の役員（特に理事長）は、マンションの管理業務に慣れていないばかりか、無関心な方もおられるし、熱心な方でも
複雑多岐な法律の知識や、建築・設備・土木・造園・・・の技術的な知識を持ち合わせていないのが一般的です。
ディベロッパー・ゼネコン・管理会社・補修修繕業者・点検整備業者に、お金と技術的な事項を任せざるを得ないのが現状です。
デベロッパーが言い値で設定した高値の管理委託費、不要不急かつ割高な日常修繕、そして管理組合の予算に合わしコンサルや
一部の役員を抱え込む談合高値で手抜容認の大規模修繕工事。
一方、欠陥工事でも経年劣化と偽られ、無償補修と損害賠償になるものを、挙句の果ては、前記の大規模修繕で発注せざるを得
ない。
これらのことは、決して誇張ではありません。 全てがこの通りではないですが、至る所で見聞きする現実があります。
管理組合は、マンション業界から不利益を被る必要などないのです。
マンション管理における不適正・犯罪的行為は、理事会の場を中心に芽を出そうとしています。
当然、毎回の理事会でなく、管理費、修繕積立金、日常修繕や点検、不良工事や欠陥工事対策、毎回のアフターサービス点検・・・
管理組合の役員が素人を良いことに、皆さん達はマンション管理業界から多種多様な不利益を被っている。
この事実に気付かないようでは、貴方のマンションは安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家とはなりえない。
どうすれば、マンション管理業界から不利益を被らないようにできるか？
悪の芽が芽吹いたら、その場で摘み取ることが、貴方のマンションを守る唯一の方法です。
そのために役員が技術や法律その他の専門分野をマスターすればよい。 ・・・・そんなことは例外があっても、普遍的に歴代の役員
それも輪番制の理事長に望めるものでない。
そのためには、業界の悪しき者達を凌駕する法律、技術、管理業務等の専門知識を有し、かつ指導調整のマネージメント能力が必要
です。 それも、ディベロッパー・ゼネコン・管理会社と利害関係がないことが求められる。
行政や政治が当てにできない日本のマンション管理では、そんな条件に合った専門家の活用を欠かすことができない。
厳しい経済状況の世の中で、健全な財務状況を確立し、安全・安心で快適な、長耐用年数の資産価値の高いマンションに改善しまし
ょう。 業界と利害関係のない技術系のマンション管理士との顧問契約の費用は、業界に吸い上げられる逸失利益に比べれば微々た
るものです。
| マンション管理士による顧問契約の勧め マンション購入後、管理会社任せの管理組合は、ほとんどが事業主・施工会社・管理会社等のマンション業界 から不良工事、欠陥工事、高すぎる管理費、不要不急な修繕工事を含む多様な不利益を被っている。 しかし、多くの居住者（区分所有者という）はその事実さえ認識していない。 無関心な居住者と巧妙な管理会社の存在が日本のマンションの管理を危なくしている。 最大の不利益な内容は、建物の品質とお金の問題です。 貴方の自覚と責任感があれば、不利益を利益に変えるのは困難ではない。 といっても、輪番制の素人がほとんどの役員さんでは、継続的に管理組合の利益を守るのは容易ではない。 不利益や不適切業務の芽は、管理会社が技術的な事項や法的な事項に言葉を変えて、日常的に芽生えるも のです。 少なくとも理事会の度に、その不利益の芽を摘まなければなりません。 そのために、業界と利害関係のない技術系のマンション管理士との顧問契約を勧めます。 |
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