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| 「マンション管理士安心便り」 第4号 ツイッターで貴方のつぶやきを発信できる |
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管理会社から不利益を被っているマンションを救うには技術系のマンション管理士等の顧問契約が必要な場合が多い。
マンション管理は日常的に危険状態に直面していることを認識していますか？ 救えるのは業界と利害関係のない専門家です。
マンション管理士の安心便り 第４号
本日は、終の住み家となるマンションを救うために専門家を顧問（アドバイザー）もしくは管理者（理事長）代行に
迎える話をします。
放置された欠陥工事、言い値の管理費、競争性のない修繕費や委託費、これらに象徴されるマンションの構造上や財
務上の危険な状態は、今に始まったことではありません。
マンションが日本に建設された昭和３０年代から、長年に渡り業界から有形無形の不利益を被っています。
なぜ長年に渡り、皆さんは不利益を被るのでしょうか。
答えは簡単。・・・ほとんどの居住者の方がマンション管理全般における専門家でないからです。
学習をすれば、マンションを救えるか。・・・各専門家を擁している利益収奪団体に、継続的に打ち勝つことは不可
能と言えるでしょう。
マンション管理の危険の因子は、購入時から存在しており、入居後の日々の管理会社の管理業務に潜んでいます。
毎回の理事会に不利益の芽が表面に現れますが、ほとんどの役員が気付かない。
こうして、マンション管理は蝕まれていくのです。
マンション管理を救うべく、マンション管理適正化法（平成十六年三月一日に施行）により誕生したマンショ
ン管理士をご存知でしょうか。
業界と利害関係がなく高い倫理観と広範な法律や各技術に通じた資質を持ち合わせているマンション管理士が皆さんの
マンション管理の改革を担っております。
ご注意願いたいのは、業界に属していたり、また実務経験の少ないマンション管理士が多いことです。
「顧問業務の中でお金に関して、教示させていただいた事項」
１、管理会社は選択の余地がなく、管理費は販売会社と管理会社の好きなだけの言い値。
（ポイント）
管理会社の見直しは可能だが、執拗な抵抗や脅かしをかわすノウハウ。
管理費削減をし、管理品質の低下が懸念されるが、こうすれば安心できる。
２、 購入後２～３ヵ月後に共用部対象の新たなマンション保険（積み立て保険）の勧誘
（目的）
日常の管理費や修繕費を、好きな価格で受注しているので、大規模修繕の予算を確保するため
３、 駐車場収入を管理費会計に充当して、余剰金があるように誤魔化しているが、１５～２０年後の機械式駐車場の改修費
はどこにもない。
（目的）
余剰金が有れば、管理会社への管理委託費や修繕費等が高すぎるのを誤魔化せる。
（ポイント）
機械式駐車場改修は、予算不足が必至。修繕費の値上げ、臨時徴収、借り入れ対応。
心配いりません、時期にもよるが、１回の荒療治でお金の問題は解決できる。
４、 １年点検、２年点検で、構造的に重要な共用部（外壁・柱・梁・屋上・その他）の点検は誰がするのか？・・・誰もし
ないのでは？・・・管理会社がしている？・・・子会社が真面目にしますか。
（目的）
手抜きや欠陥工事を放置して、日常修繕や大規模修繕で荒稼ぎできるが、マンションの安全が脅かされ、耐用年数
は短くなる。
利害関係のない法律や技術に明るい専門家による点検が必要。
５、 最後の無償補修ができる１０年点検は、管理会社も販売会社も「なしのつぶて」。 管理組合も気付かない。
気付いても誰に依頼すればよいか（１級建築士は業界から収入を得ている）。
（目的）
管理組合が真面目にやれば訴訟にも発展するものもある。
またこの時期のものを無償補修すれば、２～３年後の大規模修繕工事で取り分が減る。
（ポイント）
業界と利害関係のない顧問契約を行う専門家をどうして探すのか？・・・これが問題
欠陥の内容次第では２０年まで無償補修できる瑕疵修補請求ができる。
（知っている弁護士は少ないのはなぜか・・・構造を知らないからです）・・・１００年マンションも夢でない。
６、 タイルが落下・・・管理会社の言によれば、経年劣化・・・大規模修繕で当事務所が欠陥を発見
・・・外壁タイル全般が無償補修になった。
（ポイント）
欠陥が露呈していなければ、何でも経年劣化という体質を看破しなければ、１千万円以上の巨額の損失と安全確保
が困難。 顧問契約をする専門家には倫理観、業界と利害関係がない、実務能力（技術、法律）が求められる。
７、 大規模修繕で談合は普通のこと・・・これを排除するのが難しい
（現状）
建設業界の談合による割高工事費は、最近まで公共工事でも日常的。
しかし、今だに悪しき慣習を享受しているのは、マンション管理業界だけです。
それも、住民を利益供与で傀儡化してでも頑張るほど、大規模修繕は甘い甘い蜜なんです。
（ポイント）
談合できないルールは、経験者でないと実施できない。
業者募集段階で既に談合か否か想定できる。
談合を排除すれば１００戸当りの場合、１回の工事で平均３，０００万円の削減可能。
管理費や日常の節約を加味すれば、２５０万／戸（６０年程度の耐用で）の削減が可能。
マンション管理士との顧問料は４万／月×１２回×６０年÷１００戸=３０万程度／戸ですむ。
毎月比
損失額 ３，４７２円／戸・月
顧問料 ４２０円／戸・月
８、保険証券は管理会社が紛失したまま・修繕費が管理費の１０パーセントで大規模修繕１回もしていない
・元理事長が滞納したまま・外壁はクラックだらけ・床はめくれ、手摺壁は黒ずんだスダレ模様・・・
・・でこのマンションはスラム化状態
（対策）
管理会社の解約と委託業務の直接発注、修繕費の適正化で救えるが、素人さんでは改革は困難。
９、 その他、顧問契約をしている管理組合の理事会の席上で、顧問として指導した話（毎月の監視がポイント）
①
バッテリーが寿命だから、消火設備システムすべて交換。・・・当然却下
②
機械式駐車場の上下昇降用のチェーンが錆びたから、駆動部すべて交換・・当然却下
③
バルコニーの手摺、全住戸取替え・・・延長チェックすれば２０％ほど水増し。
④
屋上防水層の施工面積をチェックすれば、３０％ほど水増し、追及しても回答なし
⑤
修繕費の見積書提示・・・私の指示・・・保険請求してください・・・支払いあり
⑥
地デジ対策で障害エリアの電波測定費５０万円・・・私の即興の積算３５万円・・・
高いがなぜか・・・誰もいない場所で・・・安全を取っています・・・値下げ指示
⑦
どの修繕も、どの委託作業も常連メンバー。他社を参入すれば大幅に減額した
箱根大湧谷（至る所から噴煙が上がっている元気な温泉源のようです）
詳細はホームページを参考にしてください
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