マンション管理士の管理費(管理委託費)削減|大阪府 
管理費削減、管理委託費削減、マンション、管理会社、管理委託契約、事務管理業務費、管理員業務費、建物・設備管理業務費、マンション管理センター、清掃業務
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マンションの管理費(管理委託費)削減に関するコンサルタント(目次)
  
                                            
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 デベロッパーや管理会社により、一方的に決められているマンションの管理費は必ず削減できます。
 それはなぜか? 管理業務の内容や管理費(管理委託費)の額を任意に決められているからです。

 当事務所では、皆さんに、本来のあるべき管理費(管理委託費)を理解していただくために、その内訳・目的、非競争性に
 よる割高な管理費の実態、大規模修繕への費目変更、全国的に例が少ない管理費(管理委託費)の積み上げ積算によ
 る適正額の算出、実際の管理会社の変更を含んだ管理費(管理委託費)の削減額とその率・・・を編集いたしました。                       

    管理費を下げるだけなら誰でもできる。浪速マンション管理士事務所のノウハウは9項以降を参照ください。
 
1、これが成功する管理費削減のフローです  

      管理会社や傀儡の居住者に負けないように当然の権利を獲得するためには、如何に競争性を発揮し、また
      管理会社を盲目的に味方する反動勢力を抑え込むか。 そこが重要です。
2、管理会社の変更・管理費削減・大規模修繕工事費削減コンサルタント
   1)マンションの管理費を削減する提案要旨
   2)具体的な削減内容
     2-1)管理費削減割合
     2-2)大規模修繕工事費など修繕積立金削減割合
   3)マンションの管理費とは
   4)マンション管理会社の変更(見直し)対策について
     4-1)管理業務費削減までについて
     4-2)マンション管理組合会計の通帳と印鑑の扱いについて
     4-3)マンション工事関係図書の確保について
3、管理費削減をする前にマンションの管理業務監査を行った結果
    1)目的
     2)現在の管理業務費の適正執行について
    3)管理組合の業務監査結果のまとめ
    4)具体的説明
    5)マンションの顧問契約
4、管理委託費削減の中で大きな要素の事務管理業務費の分析について
    1)目的
    2)目次
    3)区分所有者が管理費を負担する根拠
    4)管理費の内訳について
    5)マンション管理会社の儲けの実態
    6)日韓の管理会社の経常利益率に2倍以上の差がある理由
    7)管理委託業務の内訳
    8)事務管理業務について、ここまで分析します
    9)管理組合の財務が潤沢になる部分的自主管理の勧め
5、管理費削減で財務強化できる 

      管理費とは何か・なぜ削減ができるのか・・・・・具体的な削減作業を説明
       
1)管理費(管理委託費)削減診断・実施業務の内容
        2)管理費とは何か

       
3)なぜ管理費(管理委託費)削減ができるのか?
       
4)管理業務形式・・・専門業種を管理会社に一括管理委託するか部門別にマンション管理組合から直接に
                    管理委託するか(分散管理委託)

6、現行の管理費をココまで削減できる 

      現行の金額と削減可能な金額と仕様を対比し分かりやすくしています。
      多様な要素により、削減比率が異なります。
        1)過去の削減の有無
        2)競争性の有無により大幅に削減率が異なる
           ○弱気を出して現在の管理会社とだけ交渉するのか
           ○管理会社の変更も視野に入れ、反対勢力を封じて、多数社から見積もりを徴するか
7、管理会社の変更による管理費(管理業務費削減) 

    業務の質を落とさないで削減するにはどうするか
     1)現場説明と仕様書作成を行う
     2)削減された管理委託費の場合、利益率が少ないため、新管理会社は不要不急の修繕など、何かにつけて
       お金を使う話を持ち出す。 理事会の席でその様な不利益の芽を摘み取る必要がある。
       ・・・・専門家の活用が望まれる
     3)管理費削減委託を受けるコンサルタントは技術系が望ましい。
       事務系では、管理会社の業務に対する指導・監視ができない場合が少なくない
       エレベーター、機械式駐車場、ポンプ、建築や設備の技術面を理解できなければ、点検結果の良否の判断
       が出来ない。
       専門業者を指導できなくて、まともな管理業務の実践は困難です。
8、管理費削減を阻害する謀略へ

    
管理会社の変更を視野に入れた競争性のある管理費削減を阻害し莫大な損害金を要求する謀略
     1)信じられないこんな事までするか!
        管理会社を解約すれば、リース契約を継続できない。 
撤去したうえ損害金1350万円を払えと。
     2)大手企業の系列化の事業主:販売会社:リース会社:管理会社が仕組んだ巧妙な罠
     3)弊所が業務受託したマンションでの出来事
     4)監督官庁も「屁のツッパリ」にもならないこの謀略を乗り越えるノウハウが2件ある(1件は試行中)

9、管理費削減の積算根拠

    コンサルタントとしての独自のノウハウで落札予定管理費削減額を積算出来なければ談合を見抜けない。

     1)工事と同じように役務・委託も費用の積算は可能だが、細かく積み上げない管理会社も結構ある。
     2)弊所は、官公庁の実務経験を活かし、且つ実勢を加味し、バランスの取れた業務展開を行っています。
     3)各費用→工数若しくは歩掛り×日数→合計人数→それに単価を乗ずる→間接経費(諸経費他)
     4)管理会社の直営業務  専門業者への委託  メーカー系業者への委託
     5)管理会社のピンはねがまだ残っている
10、管理費削減時に占める割合が高い労務単価根拠 

  全国的に事例が殆どないノウハウ・・社会保険、経費、事務作業量分析で適正な人件費を算出

  1)マンション管理業界ほど、いい加減な単価が横行するのは少ない(特に大規模修繕関連)
    それには原因がある。
    ○マンション購入時は、選択の余地がない管理委託費と管理費そして修繕積立金。・・・言い値の高すぎる委託費
    ○リプレースする場合、無理をして仕事を受注し、後は大規模修繕や日常修繕で埋め合わせ・・・を実践することも
    ○大規模修繕の話だが、調査・設計・業者決定・工事監理の委託費の基礎になる人件費と経費がいい加減。
     公共工事の積算をベースにしている弊所の3分の1位が相場。 これでは会社経営が出来ないのは明確。
     では、多くのコンサルタントはなぜ、経営が成り立っているのか。
     ・・・・脱線しすぎました。これは他ページに譲ります。
11、管理費削減後の比較 

  弊所の実績で、現行の管理費 VS 落札予定管理費 VS 最大管理費削減額 の比較をします。

   1)管理業務の各作業ごとに委託費が大き変わるのは、逆に言えば、その安い業者を集めてそれぞれと契約する
     ことができるなら、最大の削減効果があるが、大規模修繕でも同じであるが、仕事には、管理会社と専門業者
     間の長年培ってきた、人間関係を含んだ業者間の円滑な関係が、業務を執行するうえで重要です。
     この関係を無視し、個々の元請と下請けを掛け合わせて、最安値の組合わせをシステム化しているコンサル
     タントがいるが、彼らは人間関係をどう考えているのか?
12、管理費削減実績 

    20.2%~48.6%の削減率と1戸当たりの適正管理費を提示します。
      1)リプレース各事例の削減額が異なる理由
        ○過去のそのマンションのリプレース若しくは管理会社への減額依頼の有無
        ○特殊な設備の受託先を変えられないという幻影。
          変更する場合、将来のその業者か推薦業者が修繕ができる確約が必要。
        ○安くなればよいという感覚では、将来に問題が発生する。
    
      2)管理組合の要望で、現管理会社への気遣いで、多数社での競合を実践しない。
13、マンションの管理費や修繕積立金の見張り番 

  専門業者や管理会社の見積もりを国土交通省方式で見直し検算できる
  1)管理会社や専門業者は見積もりを提出する場合、大規模修繕と同じように積算するものである。
  2)ただ工事業者と違うのは、管理業務の場合は、
建物清掃や排水管内清掃は、延べ面積当たりの平均単価が
    各社でそれなりに決めており、積み上げなくても、延べ面積や住戸数が分かれば比較的簡単に算出できる。
  3)弊所も業者と同様にできるが、マンションの特殊性や業者間の競争性により費用が流動的なので、積み上げ
    積算を行う場合が多い。 
  4)労務単価は公表されている公共工事の労務単価や最低賃金を参考にしている。
  5)工数や歩掛りと言って、単位面積当たり何人の作業員を要するかの資料はあるので、管理業務だけでなく
    資器材の単価資料もあり、日常の修繕工事や定期の大規模修繕工事の検算も可能です。

14、どれだけ管理費を下げることが出来るか→無料診断申し込み

  当事務所のデーターを基に仕様や数量の見直しと概算削減額の積算等のコンサルタント

  1)管理会社や各専門業者の単価を所有しているので、見積もりの妥当性のチェックは可能です。
    簡単な検算なら、無料相談の範囲でチェックできますが、恒常的や作業量が多い場合は有料となります。





マンションの管理費削減時における最安値一覧(1) 
 戸      数  20  30
  月額事務管理費/    
  毎月理事会開催  ¥ 2,500  ¥ 1,094
  理事会開催  ¥ 1,280  ¥ 900
  月額管理員業務費/時間  ー  ¥ 1,132
  月額日常清掃/時間  ¥ 1,000  
  定期清掃/  ¥ 30,000  ¥ 38,400
  建物設備点検費/  ¥ 5,000  ¥ 6,500
  月額遠隔監視費/  ¥ 1,200  ¥ 469
  月額自動ー保守費/  ¥ 392  ¥ 311
  宅配保守費/  ¥ 402  ¥ 352
  ベーー保守費    
  (月額/)  ¥ 45,100  ¥ 43,800
  (月額/)  ¥ 11,000  ¥ 11,000
  機械式駐車機/    ¥ 966  ¥ 829
  年額雑排水管清掃費/  ¥ 2,516  ¥ 2,448
  年額消防設備点検費/  ¥ 3,000  ¥ 2,667
  年額受水槽清掃費/  ¥ 2,500   ¥ 2,000
  月額給排水ポ点検/戸  ¥ 1,000  ¥ 940

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  1、成功する管理費削減のフローです  (管理会社や傀儡の居住者に負けないように当然の権利を獲得) 
  2、管理会社の変更・管理費削減・大規模修繕工事費削減 (管理会社の変更を視野に入れて最大限の管理費削減)
  3、管理会社の業務監査  (管理会社の管理業務内容を監査する)
  4、マンション管理会社の事務管理業務費の分析  (余人が行わない、最重要な業務の管理委託費を分析する)
  5、管理費削減で財務強化できる (管理費とは何か・なぜ削減ができるのか・具体的な削減作業を説明) 
  6、現行の管理費をココまで削減できる (現行と削減可能な金額と仕様を対比し、分かりやすくしています)
  7、管理会社の変更による管理費(管理業務費削減) (業務の質を落とさないで削減するにはどうするか) 
  8、積算根拠 (コンサルタントとしての独自のノウハウで落札予定管理費削減額を積算) 
  9、労務単価根拠 (全国的に事例が殆どないノウハウ・・社会保険、経費、事務作業量分析で適正な人件費を算出) 
  10、競争入札後の比較 (現行の管理費 VS 落札予定管理費 VS 最大管理費削減額) 
  11、管理費削減実績 (20.2%~48.6%の削減率と1戸当たりの適正管理費を提示します) 
  12、無料診断申し込み (当事務所のデーターを基に見直し仕様と概算削減額をコンサルタント) 


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