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・エレベーターの専門家の昇降機等検査員がコンサルタントするリニューアル  三菱ビルテクノ 東芝エレベーター 日立製作所 オーチス フジテック
トップページへ エレベーターのリニューアル関連の目次  
マンションにおけるエレベータのリニューアルを成功させる        貴方の意見が世界中に伝わるツイートする

             

管理組合の目線に立った大幅なコストダウン・製作や施工品質が高くマンションを建築基準法違反にしないエレベーターの

改修(リニューアル)。 20年を超える発注サイドのエレベーターの専門家である昇降機等検査員が教示します。


 マンションにおいて、建築、設備、外構と違い、エレベーターは特殊なもので、管理組合や管理会社でも理解できる方は殆ど居ないと思います。

 その原因は、エレベーターの構造があまりに専門的過ぎ、かつ昇降路という隠蔽された閉鎖空間にあるためです。

 ではどの様な事項が特殊なのか、ここで列記してみます。

 1、かご内部以外の殆どの箇所が目に触れない。 「目に触れないと」か「聞くことの少ない用語」は、一般の方には理解できるものではない。
    
   事例               
    
     かごの外側、昇降路のレールやブラケットという取り付け金具、巻き上げ機と称するモーター類とブレーキ、制御盤内部、かごの扉と乗

     降ロビー側の扉の連動駆動装置、よく取り替え修繕の対象になるバッテリー(制御用と非常時巻き上げ用)、ワイヤーロープ、時々取り

     替えの対象になるリミットスイッチ、その他ほとんどの機器類
    

 2、リニューアルの時期

   何時、リニューアルすべきか? 関連事項を以下に記載します。    
  
   (1)耐用年数
 
        税法上の法定耐用年数・・・17年

        各メーカーの推奨リニューアル時期・・・25年
 
        国土交通省の長期修繕計画の資料・・・30年(国土交通省が示している長期修繕計画の各修繕時期で唯一評価できるのが
                                
                                このエレベーターのリニューアル時期です。)

      本来のリニューアルすべき時期は、エレベーターの利用頻度(階高、1基あたり乗降客)によって異なり、一概には言えないが、お勧め

      は、特に稼働状況に問題ない場合は、製作メーカーからの部品供給停止案内による部品供給される期間内には、必ずリニューアル

      すべきです。
      
      収益に走る管理会社は自社の利益を優先するので、専門メーカーが法定耐用年数の17年以上の25年で決めていますので、若しくは国

      土交通省が30年と定めているので、この様な理由で管理組合に対しリニューアルの提案をします。


 3、リニューアルの方式

      その場合、以下の事項を並べ立てて皆さんに関心を持たせるのです。

      〇全撤去リニューアル・・・・・かご、扉、制御盤、レールやブラケット、巻き上げ機、その他を取り替える方式。
                   
                       建築基準法の施行令の改正によって、新設に対し義務付けされた、耐震対策、地震管制装置、戸開走行

                       保護装置について、管理会社は原則的に勧めるものです。

                       消防署が指導する火災時管制運転装置を提案する場合もあります。

      〇半撤去リニューアル・・・・全撤去リニューアルの内、再利用できる、かご、レールやブラケットを残し、全撤去リニューアルの内、その他

                       の殆どを取り替える方式
 
      〇制御リニューアル・・・・・・・半撤去方式の内、耐震対策・地震管制装置・戸開走行保護装置については、提案する場合としない場合が

                       あり、半撤去方式と変わらない事もある。
 

 4、日常の維持管理について、

   管理会社がエレベーターの点検業者から聞き及んで慣れている話方で、この部品が劣化しているので、修繕しないと安全運行が担保されない。

   この様な言い回しで、仕方なく言われるままに修繕の言い値で決議してしまいます。

   ほとんどの維持管理している専門メーカーや業者の技術者が知らないか知っていても手間暇がかかるし、修繕サイクルが長くなるので、現場で

   行なわない事例をいくつか掲載します。

       〇強制充電で活性化できるバッテリー

          制御用や停電時の非常用として幾つかの種類のバッテリーが使われていますが、日常充電する「浮動充電(フロート充電)」は制御
 
          盤がタイマー等で自動で充電しますが、大事なのは普段より高い電圧で強制充電する「均等充電」をしていない事です。

          浮動充電とは、バッテリーが少し容量が減ったらすぐに充電する方式(スマホや携帯電話を毎日充電するのに近い)で、これではバッ

          テリーが「あまり働かなくとも良い」ということで持てる容量の一部が活かされない。

          1年に何回か均等充電と言って、普段より大きな電圧を印加して、バッテリーを活性化すると、「何時も野菜しか食っていないのに、い

          きなり肉を食ったように」活性化されて、元気がなかったのにいきなりタフになるのです。

          その様な事実を知らない技術者が大半なので、管理組合は不要な修繕費を払うことになっています。
      
      〇専門家が指摘する新設時の不良工事は、日常の維持点検している専門業者は指摘しない

          日常点検委託を行う専門業者やメーカーは、管理会社から仕事を請けています。

          そのマンションで請けていなくても、平均的には請けているものです。

          その管理会社は事業主から管理業務を頂いております。

          エレベーターの施工会社は事業主から工事を請けていますので、施工不良は共同連帯責任となります。

          この様な構図はマンション管理業界の象徴的な構図です。

          その様にして、エレベーター利用者は業界から不利益を受けているのです。

          どの様な不利益事項か、幾らでも有りますが、ここに比較的重要な例を挙げます。

          @地震時の閉じ込め事故防止対策

           地震時にかごやワイヤーロープが横・縦に揺れて、レールやそれを固定しているブラケットに絡むことで、かごが停止し「閉じ込め事

           故」となる。 私の場合は、エレベーターの新設工事やリニューアル工事でその保護対策を「工事費の増額無しで指摘し、手直し施

           工させてきました」。 リニューアル工事で別途指摘すれば、費用は工事中なら数万で済みます。

          A溶接部の手直し
       
           新設工事でもリニューアル工事でも各部の溶接は行います。
 
           製作時の品質管理が万全であるはずの大手エレベーターメーカーの工場でも、検査時に溶接個所に次の問題を指摘しております。
           
            ・溶接部にブローホールという気泡が混じって強度不足を呈している

            ・鉄骨の直角部の溶接箇所の脚長(溶接部形状が直角三角形となり、その底辺から見た高さのこと)不足で強度不足を呈している。

            ・スラグといって溶接した折の不純物が溶接部の表面に溶出し、これも強度不足となる。

          Bボルトナット部

            ナットから飛び出すボルトの頭が最低でもボルトの山数で3山は欲しいが、それを大きく下回っているケースが多発。

            この場合、稼働時の振動でボルトが緩んで、ナットが脱落し、比較的早い目に安全運行に支障が発生することが懸念される。

            そして、3山以上の余長が有ったとしても、緩んでナットが脱落するまでの時間が長く、その内、メンテナンスの業者が見つけるか?

            これは期待できかねる。
 
            そうすれば、どの様にすれば、ボルト・ナットの緩みを早期に容易に発見できるか?

            それは「アイマーク:ローマ字の I の文字」をボルトナット部にマジックの目立つ色で入れ込むのです。

            この様に指摘しても、大半の技術者は有効なアイマークを描けない。

            本来のアイマークの描き方は、「飛び出しているボルトの頭→ボルトのネジ部→ナットの頭→ナットの側部→ワッシャ表面と薄い側部

            →鉄骨の母材表面」が必須。

            なぜなら、このようにすれば、ボルトナットの共廻りを含むいかなる緩みも、離れた箇所から容易に発見できるのです。

            こののエレベーターに限らず機械式駐車場、電気設備、給排水管、建築。土木の技術者で求められるのはは、設計・積算・監督・検査

            ・維持管理を経験し、その学んだ事をそれぞれ必要な時期にフイードバックできる経験を有している事です。

            雄弁な方の机上論では、もっともらしく聞こえるが、実質面でそれほど役に立ちませんし説得力に欠け、結果的に「事業主=施工会社=

            管理会社=専門業者」の収益連合から不利益を受け続ける事になるでしょう。

          
 5、リニューアル費用について     

   改修(リニューアル)や委託費の程度が不明なところでしょう。 いわば、競争性のない、チェックの入らない独占市場です。

   浪速マンション管理士事務所では、国土交通大臣認定の昇降機等検査員がマンションのエレベーターの改修(リニューアル)や整備点検・企画・

   発注・監督・検査・監査をいたします。

   理解できないエレベーターだから、管理会社やメーカー、業者の任せっ放しでは、修繕積立金や管理費の大幅な無駄遣いになります。
   
   詳細は関連ページに記載しておりますので、各自で参照ください。

   ここに発注者の立場での長年の経験の一部を紹介いたします。

   (1)改修範囲

     建築基準法で決められたことを守るのは当然として、費用の大部分を占めるその他の改修(リニューアル)方法は、幾つかの選択肢があり、予算

     的に大幅な違いが有ります。

   (2)見積もりの低減率

     業者が提出する見積もり金額。 どこまで信用できますか?

     知らない特殊分野とはいえ、削減を求めるのは当然です。(私たちが積算している場合は○○%は削減するのが常識です、かけがえの無い修繕

     積立金をどぶに捨てるような無駄使いは避けるべきです))。

     とはいえ、ほとんどが1社独占。 未経験者が言ってもまともには取り合ってくれない。

      いやでも、削減しなければならない公共工事でのノウハウがあります。 削減だけでも膨大な金額になります。


 6、一流メーカーの施工や管理の実態

  1)エレベーターを動かす巻き上げ機のオイルが漏れていたり、腐食していたり、中には機械室の火災報知機を、個人の専有部分のものと取り替えてい

    る・・・そんないい加減な管理をしているエレベーターメーカーもあります。

  2)昇降路の中を検査できれば判明するのですが(実際は発注者側の立ち入り検査は皆無に近い)、300基を超える検査の経験で、比較的多い指摘

   事項のうち幾つかの事例に限定して列挙いたします。
  
   @地震時に強度を負担する鉄骨材やレールの溶接やボルトナットが強度不足。

   (某メーカーの工場検査で、溶接部の検査の結果、全箇所を手直し指示したこともあります)

   A緊急時のインターホーンや遠隔監視装置(通話部)が動作不良。

   B過積載防止装置が正常に動作しない。

 
  C東日本大震災では大阪府の咲洲庁舎のエレベーター4基が、男性5人が閉じ込められる缶詰め事故が発生。

     全員救助まで5時間を要したらしい。

     府内の最大震度は3でこの有様です。

     原因には、エレベーターを吊っているワイヤーロープが昇降路内のレール支持材に絡んだものも有る。

     私の検査員時代には、地震時のワイヤーロープの絡まない対策は必ずさせたものですが、大阪市の建物で大阪市の検査を受けたものがこのよう

    な状況では、建設時や維持管理時にゼネコンや専門業者に任せっぱなししかできない皆さんのマンションでは、非常時の安全運行が確保できる

    のか?

    マンションのエレベーターの月次点検整備やリニューアル(改修)の品質は確保されるでしょうか? 第三者の検査が欠かせません。
 

 7、大幅に割安で、安全な(発注者の立場で検査し、製作や施工品質が高い)エレベーターの改修(リニューアル)をお考えください。


 エレベーターにはマンションに使用する乗用や人荷用、寝台用、自動車用等の各種があります。
 マンションのエレベーターはこの内、安全率が一番高い乗用を使っています。
 構造基準は建築基準法に定めがあり、設置するときには建築確認申請を特定行庁や民間確認申請機関に提出し
 確認を受けなければなりません。
 法的にはエレベーターも建築物の一部になり、マンション本体と同じように建築確認申請を必要とします。
 えれb−たーのリニューアル時には、特定行政庁との協議が大事です。
 管理会社や一部のエレベーター会社を過信するのは危険です。
 違法エレベーターが違法建築物となり、建物本体も現行法規に改しなければならないのが建築基準法の「既存不的
 確建築物」制度です。
 浪速マンション管理士事務所のマンション管理士は昇降機等検査員としてエレベーターの実務経験が30年近くあり、
 建築確認申請の実務経験も豊富にあります。

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