専門家が教示するマンションのエレベーターのリニューアル

新規取替

既存使用

　撤　　去

新規取付

　改　　造

　　
　　　昇降路内　下部：かごの天井　側部　レール、ケーブル　　　　　　　　隣のかご上　　１台づつの作業では危険性がある　

【工事中】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

巻上機取替え前	制御盤新旧	車椅子操作盤前加工	耐震補強前	地震感知器（Ｐ波）

巻上機撤去	防犯カメラ設置	車椅子操作盤取付	耐震補強後	地震感知器（Ｓ波）

　　　　２、文献上の耐用年数
　　　　　　　社団法人建築設備維持保全推進協会「建築物のＬＣ評価指針」では２５年です。　　　　　　　　
　　　　　　　　マンションのエレベーターの場合、メーカーはこの２５年をめどにリニューアルの申し入れをすることが一般的です。
　　　　　　　エレベーターメーカーでは、使用している機器や部品の供給は、その機種の製造中止後２０～２５年をめどにしているのが表向きの
　　　　　　　　理由です。
　　　　　　　　メーカーによっては、部品供給停止後にリニューアルをしていない場合、メンテナンスを受託しないというところも有ります。　　

　　　　３、実際のリニューアル時期　　
　　　　　　　エレベーターの設置されている建物の用途（使用頻度）や、オーナーとメーカーとの関係で、リニューアル時期は変化します。　　　　　　　　
　　　　　　　２０年でリニューアルする所や、３７年ほどでリニューアルした例もあります。　　
　　　　　　　２５～３０年ほどを目安にするのが実際的と考えます。　　　

　　　　４、リニューアル内容　（費用は各社からの見積もりが必要だが、競争性を高めたり、管理会社の元請けを廃すと大きく変わります）　　　　　
　　　　　　　老朽度により業界では以下の３種類に分けられております。　　　　　　
　　　　　　　この区分は法律で決まっているものでない為、概略的で各社に多少のばらつきは有ります。　　　　　　
　　　　　　　標準的な区分を次に記載します。　　　
　　　　　　　　（１）全撤去リニューアル　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　機械室、昇降路、かご室、乗り場の全ての機器類を撤去する。　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　【費用大】１台当たり１，５００万～２，０００万＋オプション　　現場作業期間　１台当たり２１～２８日　　
　　　　
　　　　　　　　（２）準撤去リニューアル　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　昇降路内のガイドレールや乗り場の三方枠など使用できる機器類を一部残す。　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　その他の機器類は取り替える。　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　【費用中】１台当たり１，０００万～１，５００万＋オプション　　現場作業期間　１台当たり１４～２１日　　　
　　　　　　　　
　　　　　　　　（３）制御系リニューアル　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　エレベーターを動かし制御する機器類を取り替える。　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　（取り替える機器類）　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　制御盤、モーター、巻き上げ機、ロープ、戸開閉装置、かご内操作盤、乗り場押釦　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　（見栄え）　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　高額の費用を投じても、かご室やドアーを交換しない以上、新替え感がなく、資産価値の向上につながらない為、化粧シ
　　　　　　　　　　　　　ート（タロアシートやダイノックシート）等で表面を偽装する方法がある。　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　外観上は新替えと同じ美観である。　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　天井は構造上、化粧シートより、表面材の張替え＋LED照明対応も可能。　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　総額６０万円前後で美装が可能。　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　【費用小】　１台当たり　８００万～１，３００万＋オプション　　現場作業期間　１台当たり５～７日　

　　　　　５、他メーカーでもリニューアル工事が可能か　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　従来は、製作施工したメーカーの独断場であったが、リニューアルの内容次第では、他メーカーでも製作施工ができます。

　　　６、エレベーターのリニューアル工事監理　　　　　　　
　　　　　　　　１）管理会社を通じると中間マージンで割高になるケースがある。　　　　　　
　　　　　　　　２）工事監理がなければ、管理組合目線の管理品質向上が図れない。　　　　　　　　
　　　　　　　　　　①管理会社の担当は、エレベーターの理解はできないのが通常。　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　②メーカー又は工事業者任せでは、施工品質が落ちる。　　　　　　　　
　　　　　　　　　　③専門家の検査で手直しの続出です。　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　【手直し事例】　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　ブレーキ故障時の加速度検出器（ガバナ）の不良、乗り過ぎの過荷重検出器の不良、インターホンの不良、遠隔監視装置
　　　　　　　　　　　　の不良、レール部や巻き上げ機の架台のボルトの緩みや溶接不良・・・　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　④手抜きやミスは工事部分だけでなく仕様書、図面、見積書にも普通に発生するものである。　　　　　　　
　　　　　　　　３）エレベーターに限らず建物全体や給排水設備、電気設備、機械式駐車場、その他施設における維持管理全般は、管理業界目
　　　　　　　　　　線で実施されていると考えるべきでしょう。　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　競争性のない管理費設定、不要不急な修繕や取り換え、管理規約や区分所有法や民法に基づかない違法な管理組合運営。　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　それらがマンション管理の危機を迎える原因となるのです。　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　管理組合や改修業者を初めとする専門業者を指導できる専門家の活用が望まれるところです。

　　D、リニューアル時のエレベーター停止時対策　　
　　　　リニューアル工事中において、エレベーターを利用できない時間帯は、工事方法や台数によって大きく異なる。
　　　　　夜間限定の工事にすれば、利用時間帯の停止はほとんど回避できるが、労務費の高騰（１，５倍にはなる）に繋がり、請け負う業者も
　　　　　限定される。
　　　　　１台のエレベーターの場合には問題が顕著だが、２台のエレべーターが有った場合においても、多少、エレベーターが２台とも動かせな
　　　　　　い制限があります。
　　　　　２台のエレベーターが完全に使用できない時間は、業者によるノウハウや熟練度によって、合計６時間～数１０分（夜間工事を一部採
　　　　　　用）と制限される。、

　　（２台のエレベーターが停止させる理由：私の経験事例により説明）

１）２台のエレベーターは、それぞれ単独のかごであるが、昇降路（シャフト）内では、別途の写真のように、単独の昇降路でなく、共
　　通の一つのものになり、２台のエレベーター間にレールを固定するためのブラケット（鉄骨）が有り、それにケーブルを初め、リミット
　　スイッチ、近接スイッチ、カウンター、その他の多様な機器類が併架されている。

２）１台目のリニューアル工事に入る前に、２台のエレベーターを停止し、昇降路内に入り、仮設ケーブル（電源、制御）や関連の機器
　　類を設置し、機械室では仮設の制御盤を据えつけ、２台共通の旧の制御盤から１台目の配線を切り離し、仮設制御盤に繋ぎかえる。

３）その後に、１台だけ動かし、リニューアル工事を行う該当エレベーターは停止となる。

４）１台目のリニューアルの完成後、エレベーター２台とも停止し、昇降路内に入り、先述の配線等を１台目から２台目に切り替えなけれ
　　　ばならない。

５）機械室では、１台目のリニューアル工事中に、別途にユックリと新設の制御盤が据えつけられる。

６）切り替えの手順は、仮設制御盤に繋がれていたリニューアル工事完成の１台目の配線を新設の制御盤に繋ぎ替え→→これから
　　　リニューアル工事を行う２台目のエレバーターの配線を旧の制御盤から外し、仮設の制御盤に繋ぎこむ。

７）平行して、リニューアル工事完成後の１台目のエレベーターの詳細な調整運転→試験→検査→運航開始

　　　１０）２台目のリニューアル工事完了後、昇降路内に入り、仮設のケーブルと新設のケーブルの接続替えを行う。

　　１１）これらの作業と並行して、かご内や乗り場の戸開閉装置、呼び出しボタン、表示灯その他を交換する。

　　１２）昇降路内では２台目の検査を行い→新設制御盤で総合試運転→完成となる。

　　E、エレバーターが完全停止時の歩行困難者の方の対策
　　　　１）救急隊の場合は別途

　　　　　　２）通常、人をおんぶや抱っこはできないので、次の器具を使うぐらいしかない。

　　　　　　３）エレバーター完全停止時に、どうしても昇降の必要な方は、事前にアンケート調査で対応。

　　　　　　４）人的なお手伝いは、携帯番号により、現場代理人（業者の監督）に連絡

　　　　　　５）補助要員として、派遣社員として１名待機し、業者の方と協力対応する。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　階段昇降機

　　１、マンションのエレベーターとは（法的位置付けを理解しないと大きなトラブルになる）　　　　　
　　　　　　エレベーターは法律（建築基準法）では建築物の一部と扱われます。　　　　
　　　　　　　したがって、エレベーターのリニューアル内容が、現行の法律に抵触すれば、建築物全体が違反建築物になり、マンションの構造
　　　　　　　そのものに改善命令が発せられる恐れがあります。　　　　　
　　　　　　　事前に京都市役所の建築確認申請の担当課と協議が必要です。　　　　　
　　　　　　　私が、大阪で担当していた時代（２０年前）に比べ、最近は全国的に建物への波及については緩和傾向です。

　　＊「建築確認申請」とは、エレベーターを含むマンションの計画や構造が建築基準法をクリアーしている事の確認を行政が行うこと
　　　　をいう。

　この確認後でなければ、マンションの建設着工ができない。

　　　建築基準法では以下の通り定められています。

　　　第二条　この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
　　　　一　建築物　
　　　　　土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの・・・・・・・・・建築設備を含むものとする。
　　　　三建築設備　　　　　　　
　　　　　　　　建築物に設ける電気、ガス、給水、排水、換気、暖房、冷房、消火、排煙若しくは汚物処理の設備又は煙突、昇降機
　　　　　　　　（エレベーター）若しくは避雷針をいう。

　　２、近年におけるマンションのエレベーターに関する法令の改正
　　　　　（１）法的には、確認年月日が、昭和56年6月1日以降なら新耐震基準
　　　　　　　貴マンションは昭和５９年４月竣工だから、通常は新耐震基準で設計施工されております。

　　（２）平成１２年６月にエレベーターのドアーの「遮炎性能」および「遮煙性能」を有する防火設備の設置が義務付けられました。
　　　　　　　　したがって、これらの時期以前に行政で「建築確認申請」を受けたマンションは、その事項においては合法です。

　　　　　　　（３）平成２１年９月２９日の改正
　　　　　　　　　１）法改正の背景
　　　　　　　　　　①平成１７年７月に発生した千葉県北西部を震源とする地震で、関東地方では多くのマンションのエレベーターが停止し、また
　　　　　　　　　　　　　エレベーター内への閉じ込めも多発したが、その後の復旧に多大な時間を要しました。
　　　　　　　　　　②平成１８年６月に東京都港区のマンションでエレベーターの戸が開いたまま、走行した事故で若者が死亡した。

　　　　　　　　　　２）法改正の概要
　　　　　　　　　　①戸開走行保護装置の設置義務付け
　　　　　　　　　　　・駆動装置（ブレーキ）・制御器に故障が生じ、

　　　○かご及び昇降路のすべての出入り口の戸が閉じる前に、かごが昇降した場合　　　

　　　　これらの場合に、自動的にかごを制止する安全装置（二重系ブレーキ）を設置する。

※上昇時は落下も防止するため、敷居とトーガードの間が１１cm以内でかごを制止させる。　　　

　②地震時管制運転装置の設置義務付け　　　　　　　　　　　
　　　地震その他の衝撃による加速度を検知し、自動的にかごを昇降路の出入り口に停止させ、自動又は手動により戸を開ける装
　　　置を設置する。
　　　ほとんどのメーカーで対応可能。
　地震時管制運転装置の設置義務
　　　第129条の１０第３項　第二号
　　　　　地震その他の衝撃により生じた加速度を検知し、自動的にかごを昇降路の出入口に停止させて、戸を開くことができる装置を
　　　　　設けなければならない。

＊地震発生時には、停電になることも想定されます。そこで、予備電源（停電時自動着床装置）を設けることで、停電の場合でも
　　安全に最寄り階に停止します。

　　　　　　　　　　かごや昇降路の構造上の基準の強化や明確化により、次の安全を確保

　・地震時管制運転により閉じ込めを回避すること　　　
○ 震度６強程度

　（４）エレベーターのリニューアルに重要な影響がある建築基準法改正（２０１４年８月施行）

　　　　この改正により、エレベーターのリニューアル時にかごや乗降ロビーやかごの戸の取り替えをすれば、昇降路内の後述のイラス

　トにあるレール・ブラケット・カウンターウエイト等の強度補強が必要になるリスクがあり、リニューアル費用の大幅な増加となる

　ことが懸念される。　　

建築基準法第86条の7関連
　　　　　（既存の建築物への制限の緩和について）
　　　　　　既存の建物に増改築を行う場合に既存の建築物に対する建築基準法第20条（構造耐力）の規定の緩和が適用される条件が
　　　　　　建築基準法施行令第137条の2及び関連告示平成17年国土交通省告示第566号に規定されている。本告示には従来昇降機
　　　　　　に対する言及はなかったが、平成25年8月5日の告示改正により昇降機(エレベータ―）構造についても言及された。
　　　　　　この結果、既存の建築物の増改築を行う場合には既存部分の昇降機（エレベーター）についても告示に示されている範囲にお
　　　　　　　いて昇降機に関する構造強度の基準に適合させることが必要となった。

　　　　建築基準法施行令第129条の4関連
　　　　　（エレベーターの構造上主要な部分について）
　　　　　　第3項第五号として、地震時における釣合おもりの脱落防止の構造方法の規定が追加された。　
　　　　　　また、第3項第六号として、地震時における主要な支持部分の構造耐力上の計算基準の規定が追加された。

建築基準法施行令第129条の11関連
　　　　　（適用の除外について）
　　　　　　昇降路、制御器又は安全装置について安全上支障がないものの構造方法を告示で定めることが規定された。

建築基準法施行令第129条の12関連
　　　　　　（エレベーターの昇降路の壁や出入口の戸の基準について）
　　　　　　　第一号ニとして、保守点検に必要な開口部の構造の規定が追加された。
　　　　　　　この中で、開口部には施錠装置を備えた戸を設置することとしており、出入口の床面から開口部の下端までの高さが1.8ｍ
　　　　　　　　未満の場合は開口部の戸は自動的に閉鎖し、施錠装置は自動的に施錠することを求めている。

　H、技術者のプロフィール（主にエレベーターに関する事項）

　　１、エレベーターの設計・検査・工事監理台数

　　　　　　各メーカー　公務員時代３００台前後　　退職後６０台前後

　　　　　（１）大阪府庁在職時並びに退職後は、浪速マンション管理士事務所としてエレベーターの設計・積算・入札

　　　　　（２）建築物やエレベーターの建築確認業務（法に準拠しているか許認可）

　　　　　（３）府有施設の建築、給排水設備、電気設備その他の設計・積算・入札・監督・検査及び維持管理

　　　　　（４）マンションの大規模修繕の調査・設計・工事監理、管理費見直し、管理規約改正、顧問、理事代行、

昇降機等検査員、マンション管理士、マンション維持修繕技術者、電気主任技術者、１級電気工事施工管理技士、

１級管工事施工管理技士　、その他

　　　　　三菱、日立、東芝、フジテック、オーチス、三精輸送機、日本エレベーター製造、シンドラー、

エレベーターシステムズ、クマリフト、ダイコーその他　　合計３００台以上

　　　　　大阪府営住宅、大阪府公社住宅、各高等学校、大阪府警本部や各署、その他府営施設,　民間分譲マンション　　

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