マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務
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技術系のマンション管理士の活用でマンション管理の適正化を図る
 

                       
   
                                                        
1.忍び寄るマンション管理の危機
 
   好むと好まざるに関わらず、多くのマンションでは業界から多様な不利益を受け、それを改善できない場合、いずれ、

   マンション管理の危機を迎えることになる。


   その原因は以下に挙げるところにあると言える。

(1)利益優先のデベロッパー(売主)、ゼネコン(施工会社)、売主の系列下の管理会社。
 
  この3社の互恵関係が存在するため、売主や施工会社への苦情等は管理組合目線に立たない管理会社が

  防波堤になって、満足のいく解決が出来ない。

 

 (2)管理組合が政治や行政に相談や訴えを行っても、民事不介入主義のため明確に違法状態を立証しない限

        り、彼らは対応しようとしない。

 

(3)区分所有者の多くは、マンション管理に対し程度の差こそあれ、ほとんどが素人同然である。

         組合員の中に法律や技術に明るい方や各専門家がおられたとしても、海千山千の業界の厚き壁を破ることは
 
        容易な事でない。



      (4)管理会社は、業界での利害関係と利益優先業務方法の為、マンションを安全・安心・快適で資産価値の高

        い終の棲家にするための適正な提案を示すことが出来ない。



      (5)管理組合の立場で必要な本来業務すらしない管理会社がある。

         1)大規模修繕において業界や自社の利益誘導を行うが、委託元の管理組合の立場に立たない。

         2)照明器具の球替えは危険だからしない。

         3)エントランスの床やエレベーター乗り場の床が黒ずんでいる

         4)機械駐車場が著しく腐食しているのに放置。

         5)大規模修繕を22年間も放置。

         6)管理費等の滞納を長年放置

         7)建設時の不良工事や欠陥工事の補償要求では、管理組合の立場に立てなく、むしろ抑えにかかる管理会社もいる。 


2、業界から受けている具体的な不利益の一例

   (1)お金に関する面

     1)言い値の管理委託費                                        

適正額が分からない時期の購入時に設定されている管理会社や専門業者への管理委託費は全く競争性がないままに設定

され、購入者は支払い続けている。

管理会社の変更も視野に入れて、管理委託費削減を行えば、初めての試みの場合には30%平均の削減が可能である。

ただし、現管理会社からの千差万別の阻害活動への対策は必須です。

 

     2)管理会社が勧める不要不急の修繕の具体事例

        @管理会社が勧める不要不急の修繕の具体な事例                     

         給水ポンプの異音発生で次の選択肢があるが、高値を勧める傾向。


          無視しても可:ベアリングを交換で5万:ポンプ交換で30万:システム全替えで150万


       A
最上階の天井からの雨漏りも修繕業者と結託して高値を勧める

         原因究明の調査費+局所修繕で15万:防水工事の部分貼り替えで200万:全般の防水工事で500万〜1,000万超え


        B業界の勧める交換時期の15年目で、少数の住戸のインターホンがトラブルを起こしたので、取り換えを勧め、見積もりで

         競争原理も導入しないのが普通。 少数住戸だけの不具合なので5万円で済むものを、利益優先の長期修繕計画で交

         換時期が来たので早い目に交換しましょうで、100戸のマンションで1,500万円の工事を発注する羽目になった。


          (しかし、競争原理と適正な仕様決定で1,000万円も可能)


        C汚水汚物ポンプ2台の内1台が長年に渡り停止状態。

          管理会社手配の専門業者はセット物で2台取り替える見積もり(166万円)を提出。見積もり時の原因調査報告をチェック

         したところ、汚水槽の液面の
高さをキャッチする4本の電極棒間に汚物が絡まっている様子が想定できたために、汚物除

         去することで不具合が解消。
 結果的に無償で済んだ。


     3)日頃の修繕で、競争性のない割り高な見積もりの採用

       @実際に必要な修繕で、1社言い値の見積もりか、談合の2〜3社の合わせ見積もりが横行しているが、消火用の連結送水

         管改修工事で、管理会社の見積もり1,900万円及び管理会社紹介の業者の見積もり2,100万円が、競争原理を導入

         すれば、1,500万円になった。

 
     4)  魑魅魍魎(ちみもうりょう)がうごめく大規模修繕工事

       @   絵にかいた餅と言える利益優先の長期修繕計画を利用し管理会社が活動する。                                           

          ・時期が来たから工事をしましょう。
   
          ・この時期に工事をすることが法律で決まっている
  
         この様に虚偽を弄して悪事を働く。
 
       A 業界が修繕委員を利益供与で抱き込んで、不要不急な工事の執行や業者決定に関与する。                                          
      

       B 談合体質が抜けきらないだけでなく違法状況もある。

          ・現金払いのマンションの工事に群がる改修ゼネコンの員数は多くなく、談合体質の排除は、業界と利害関係のない

           専門家でないと出来ない。


          ・200戸の工事に競争原理を活用し1億5千万で済むものが、管理会社の 謀らいで2億2千万円の法外な工事費。

     5)  滞納金の解決や放置

       @   290戸近いマンションにおいて22年間で2千万円近い滞納金を放置
   
         改革派の理事長の抜本的な解決法で短期間に200万円位まで減額

       A   元理事長が、親戚の区分所有者の滞納金200万円を放置

       B   築45年の200戸くらいのマンションで、7件で500万円位の滞納金

         5年間消滅時効が成立や滞納者の行方不明で回収がはかどらない。
 
     6)保管口座の通帳と印鑑を管理人が預り管理人室で保管

     7)貯蓄型火災保険の証券を管理会社が預かっており、返却依頼をしても、管理組合に返却しない。

     8)不必要な保険設定が目に付く。
 
       そこまで延焼しない戸数、高台なのに水害保証、やりすぎの個人賠償
 
     9)理事長が、管理会社に区分所有者連絡先一覧の提出を依頼しても、個人情報であり渡せないと偽って提出しない。

    10)管理人が管理会社の現場担当として君臨し、区分所有者に利益供与を行い、マンションを支配。 私物化し給与も自分で

       決め、乗用車も購入。


       常軌を逸した行動に反対する改革派と管理人擁護派との戦いとなるが、結局管理 人派が勝利。

 
  (2)施工不良に関る件                                           

1)アフターサービス点検に関すること                              

          @2年目、5年目、10年目の点検時期を、管理会社が不告知の場合がある。

          A共用部の点検は、フロント(営業担当)や管理人が適当なものを選出し、多くの不具合は隠ぺい。

 業界と利害関係のない専門家の活用で不具合箇所を指摘し、法律と技術と交渉術を駆使し、全面的な無償補修を

 させることが出来る。

 110万円の委託費で5,000万円近い無償補修をさせた事例もある。

 このマンションでは、当初は管理会社が準備した10か所程度の不具合候補。  

弊所の調査で400か所程度の不具合箇所。

皆さんがお住いの住戸(専有部分)と専用使用している共用部分(バルコニー、アルコーブ、ポーチ等)については、

弊所が記入要領を作成し、皆様に配布した効果が有って、140戸で1000か所近い不具合が判明。

その殆ども、無償補修として施工中。

加えて、補修をしたものの、再発した場合は、民法の債権の時効を援用して何回でも補修をしていただいております。

また、完了検査については、事業主側で全ての補修が完了し、その後1カ月を経過した時点で事業主側の完了検

査を行い、手直し後に、1カ月の期間を置いて管理組合の完了検査を実施する事にしております。

不良個所や欠陥工事を無料で補修するのは、当然の権利と義務でありますが、この様な成果を得れれたのも、管理

組合さんの役員の協力が有っての事です。

加えて、実務的で勝てる法的な根拠と技術的な根拠及び飴と鞭の交渉能力が求められます。

B仮に管理組合側で多くの指摘をしても、管理会社は管理組合目線で協力はしない。

        C外壁タイルが剥離し落下したが、管理会社は売主を擁護し、経年劣化と管理組合を抑えにかかる。

仕方なくその部位も含んで大規模修繕工事を発注したが、工事中にタイル裏のコンクリート面の伸縮目地に合わせ

てタイル面に伸縮目地が無い事が判明。

           当然、全面的に無償修理の要求を行い、交渉や訴訟のため、現場工事がストップし第3者の大規模修繕の工事業者

           も含み、管理組合は多大な問題を抱えることになった。 

      2)瑕疵担保での請求

        民法や住宅の品質確保の促進等に関する法律に準拠した瑕疵担保としての権利の請求

         ・瑕疵担保による不良工事や欠陥工事の補修請求には、不具合の立証責任がある事を認識すべき 

         ・判断基準   

          【ポイント】下記の規準を法的にかつ技術的に援用することが必須


             弁護士は技術や専門性の法律や規準に暗く、建築士は法律に暗く、交渉力に不安がある。

   *契約書や設計図書並びにモデルルームの展示内容やパンフレット掲載内容

   *建築基準法の定め

   *日本建築学会等の権威ある基準

   *慣行上認められている標準的な工法

   *品確法の紛争処理基準

【実績】

              横浜市の23階建て高層マンションの10年目の瑕疵担保請求の資料作成を受託し現在係争中。
 
              ・鉄筋のかぶり厚不足やクラックや段差発生による杭問題を含んで、多様な瑕疵担保請求となった。

      3)大規模修繕に関すること                                    

@ マンションの大規模修繕には、談合高値の手抜きが横行していると言える。

           このような大規模修繕をさせないためには、どうすれば良いか。

           ・予算を知っている管理会社を大規模修繕に関与させない

           ・マンションの大規模修繕に特化したコンサルタントは選ばない

           ・上納金や中間マージンを払わない大規模修繕を行う

A この工事は手抜きが少なくなく、工事監理のコンサルはそれに目をつぶるか、指

摘をした管理組合に対し管理組合の立場に立たない。               

一見の管理組合より何時もお世話になる業界のために頑張るのは一般的。

B手抜きや施工不良の例

     ・外壁塗装3回塗りが1回塗り

     ・外壁タイルがアルカリ性防水材の塗布で施工ミスを行い、広範囲が変色したが、施工会社も監理コンサルも

   問題ないとして受け付けない。


   ・予定外のタイル浮きがあっても無視するし、予算内でタイル施工が終っても、不要なタイルを施工する。

 

 3、不利益の芽や違法な業務執行は理事会で芽生え、放置すればマンション管理の危機に繋がるこ
   とが懸念される。

理事会はマンション管理の方針案設定や総会で決めた事項の執行機関である。

不要不急の修繕工事や大規模修繕、割高な談合の見積もり、管理規約や区分所有法に抵触する多様な取り扱い等の

不利益や違法の芽は、この理事会で摘み取らなければ、
安心・安全・快適で資産価値の高い終の棲家のマンションの

実現は出来ない。

 

 4、専門家の活用でマンションを守る

輪番制の慣れない役員さんでも、専門家の活用で、放置すれば危機に向かいかねないマンション管理を建て直し、安全・

安心・快適で資産価値の高い終の棲家のマンションの構築ができる。

【専門家に求められる必須要件】

(1)業界と利害関係がないこと。

これにより、競争性を高め、加えて施工不良を無くすことが可能となる。

(2)広範囲かつ実務的な法律と技術とマネージメント能力に長けて業界の専門家を指導で

 きること。

これにより、違法性のある管理業務を廃することが出来、適切な維持管理の執行や施工品質の向上が可能となる。                                                    

(3)特に不利益を被る修繕関係に関する分野での、計画・設計・積算・入札・監督・検査・維

 持管理の実務経験が豊富なこと。                                

これにより不要不急の無駄な修繕を止めることが出来る。

(4)マンションは、小さな町であり維持管理には広範囲な実務経験と裏付けされる資格が必

 要。 これにより、資格者としてより適切な維持管理の推進が可能となる。

(5)建設業界、管理業界、司法関係、行政関係、コンサル業界等とのコネクションを有して

いること。 これにより、競争性を高めることが出来て、無駄な出費を抑制できる。

                                                            

 5、マンション管理士制度について

(1)法的な位置づけ

平成13年8月1日施行の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」により誕生した国家資格であり、マンション管理士

とは法により次のように位置づけられています。


 ・マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他のマンションの管理に関し、管理組合の管

  理者(理事長を法ではこのように言う)等または区分所有者(法では持ち主の事をこのように言う)等の相談に応じ、助言・指導

  その他の援助を行うことを業務とする者をいう。

 

   (2)マンション管理の現状と専門家の必要性について

       多くのマンションでは、建設時から管理段階において多様な不利益を被っており、放置すれば管理の危機に向かうことになりか

      ねません。

      業界の自助努力は期待できなく、政治や行政やその他関係団体ですら効果的な対策を講じられていません。

      それが、日本のマンション管理の実態なのです。

      マンション管理の危機を防ぐには、管理組合とりわけ理事会役員の現状認識とその対策が必要です。

      しかしながら、不利益をもたらす「販売会社」「施工会社」「管理会社」の連合体制に対抗しながら、不利益のない正しい管理の実

      現を果たすことは至難のことです。
 


 6、弊所の基本理念

輪番制の慣れない役員を支援し、無駄な費用を抑制し、施工品質を向上させ、安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家のマンション

構築を目指します。


 7、所有資格

    マンション管理士   管理業務主任者   マンション維持修繕技術者   特殊建築物等調査資格者   建築物環境衛生管理技術者                  

    昇降機検査資格者   電気主任技術者   1級電気工事施工管理技士  1級(2級)管工事施工管理技士  危険物取扱主任者 

   宅地建物取引主任者   特殊無線技士  
 監理技術者(電気工事)    監理技術者(管工事)                                                       
  

 8、業務実績

     1)顧問業務

       (横浜1、埼玉1、京都1、大阪6) 計9件

    2)理事業務

(奈良1)             計1件

 3)大規模修繕 調査・設計・業者決定・監理・検査

  (京都1、大阪3)         計4

    4)管理費削減

  (横浜1、大阪7)         計8

    5)エレベーターリニューアル

   53基               

    6)訴訟事案

 千里1、横浜1            計2件

    7)その他

 長期修繕計画作成2件、管理規約改正1件

 講習会 多数、無料相談 多数 
  
 

 9、職歴

    昭和42年4月 大阪府に奉職

  設計・積算・発注・工事監督・検査・維持管理(指導と現業作業)に従事する。

        建物(府庁舎・府営住宅・警察署・その他)・公園・港湾・海岸・下水道・航空騒音対策・千里万博・その他

     平成21年3月 工事検査員を最後に大阪府を退職

     平成21年4月 浪速マンション管理士事務所(平成19年設立)を主宰

 10、プロフイール

    氏 名  松本 敏一

    年 齢  69歳  男性

   身 長  169センチ、体重 66.5Kg  最近、多忙のため、一つ手前の駅で降りて、ゆっくりと歩くことが出来ない
                                          ために、やや太り気味です。


   趣 味  読書、園芸、旅行(友人、妻、家族と)  
                          

   嗜好品  晩酌は隔日にビールベースに日本酒(辛口)、ワイン(赤・白で1500円までの金賞受賞のみ)、酎ハイ、芋焼酎

         1か月に1回程度は友人や息子達と杯を交わす。
                         

         黒砂糖密のかき氷を天王寺で3ケ月に1回程度

   家 族  妻、長男(孫3人)、次男(嫁、孫2人)、施設の母  計11人になってしまって、孫に会えないのが辛い。    
                                            


 11、費用対効果のまとめ

 今まで記述した業界からの不利益を改善した場合の費用対効果について説明します。

(1)管理委託費削減  30%の削減は期待できる。

 元々、販売会社の設定した、高値の金額であるので、競争原理に基づき削減を図る。

 ただし、管理会社の阻害活動は100%と考えるべきです。

(2)管理会社の勧める不要不急の修繕を行わない。

  そのためには、専門家を指導できる理論と実務経験が必要

(3)日常の大がかりな修繕にも競争原理を働かせる。

    そのためには、多くの工種において、複数社の業者を押さえておく必要がある。

(4)施工不良や欠陥工事を無償補修させる。

  実務的な法律知識+専門知識+交渉力が必要

(5)大規模修繕工事から談合・高値・手抜きを排除させる。

  劣化診断・調査・設計・業者決定・工事監理 等の総合的な経験が必要

 

技術系マンション管理士の活用で、輪番制の慣れない役員を支援し、業界からの多様な不利益や違法業務の事前阻止や

改善が行われ、マンションを安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家にすることが出来る。


弊所の試算では、適切で競争性の高い修繕工事や大規模修繕及び管理委託費削減を行うことで、60年間のマンションの

生涯で、延べ平均で、1住戸当たり600万円(年間10万円)近い節約が可能となります。


   【試算】平均的な大規模修繕の工事期間13年で比較すると、

        (条件)       

  管理会社の変更過去になしで、
販売会社の利益最優先の設定

 〇削減期待額  307戸×100,000×13年=399,100,000円

 〇顧問契約額  60,000×12か月×13年=  9,360,000円

 2.3%の費用で3億円近い損失を抑える効果が期待できる