| マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務 | ||||||||||||||||||||||||||
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| 貴方のマンションの 管理の危機を評定します・・・・・貴方のマンションは何点ですか ツイッターでつぶやけば世界中にツイートする  |
| マンション管理の危機を救う | ||
| マンション管理士の無料講座１ |
［評価基準］
平均点 １ ： 崩壊寸前のマンションです。自力で改善は不可能でしょう。
マンション管理会社と利害関係のない法律、技術に明るいマンション管理士等の専門家による抜本的な改革が望まれます。
２ ： マンション管理の危機に瀕しているが、理事長が毅然として、専門家の協力があれば改善できるでしょう。
厳しい抵抗が予想されますが、歯を食い縛り一丸となり、住民間のコミニュケーションで改革を要す。
３ ： 昔からの平均的なマンション管理。 管理費削減や大規模修繕費の適正執行を手始めに、財務の安定を改善すべきでしょう。
将来に不安があります。 是非、評定を４に上げる努力をして下さい。
４ ： 健全なマンション管理で管理費削減や大規模修繕の仕切りでマンション管理会社依存から、管理組合主体に変化してきている。
５ ： 現在はめったにない理想的なマンション管理ですが、輪番制で頼りない理事長や理事会になった時に不安が残る。
評定 ５ のマンション管理の継続を目指すなら、第三者で資質の高いマンション管理士等の専門家による、理事長代行か顧問契約
で日常的な仕切りが必要と思われます。
ンショ
| マンション管理士の無料講座２ |
マンション管理評価
| 診 断 項 目 | 評 定 | |||||||||||
| 項目／具体例 | ５ | ４ | ３ | ２ | １ | 無関心が生んだ事例 | ||||||
| マンション管理組合 理事会 各理事や監事の出席率 |
毎回ほぼ全員 | 時々１人が欠ける 程度 |
３／４程度 | 半数程度 | 理事長以外に １名〜２名程度 |
管理委託から自主管理 に切り替えたが！ 理事の過半と、監事が管理組合の直接雇用の管理人に、利益供与と脅迫でロボット化している。 修繕工事も、彼らのベー スアップも自由自在。 乗用車も組合会計で購入。 対策 ２０％以上の組合員によ る、臨時総会で管理人解 雇請求。 委任状の捏造や裏工作 に注意、個別勧誘必要。 毎回の理事会の時に、 不適切な、場合によれ ば不正な行為の芽を 摘まなければ、手遅れ になる。 |
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| 積極的な発言の有無 | ほぼ全員がする | 多くのものが話す | 積極的な人は 少ない |
理事長だけが 形式的に発言 |
マンション管理会社のフロントマンだけが話す | |||||||
| 開催状況 | 毎月＋臨時 | ほぼ毎月 | ２ヶ月に１回 | 年間数回 | ほとんど開催し ない |
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| 管理組合より、管理 会社の利益を優先 |
まったくない | 無視できる程 度の状況 |
マンション管理会社 の味方が、過半数 を占めるが、理事長 は属さない |
優柔不断な理事長 を含め、管理会社の味方が過半数以上を占める |
理事長がマンション管理会社の味方で、独断専行 | |||||||
| 管理組合の運営事例 | 会計出納、各技 術関係もチェック ができている |
竣工関係図書や修 繕記録、理事会や 総会の記録等が保 管されている |
修繕や委託発注に に競争性がない |
修繕の必要性やお金の支払いがノーチェック | 管理会社に通帳と印鑑、マンション保険の証券を預けている、 | |||||||
| ５ | ４ | ３ | ２ | １ | ||||||||
マンション管理会社 管理人の資質 |
積極的・明るい・管理が行き届いている | おとなしいがすることは一応する | 少し注意する程度 | 事務室に座らないで、奥の居間で居る時間が長い マンションを回らないで、防犯テレビのモニターの前に１日中座っている |
住み込みで、まともな仕事をしない 威圧的でかつ理事長と対抗している 管理人が管理事務室で、通帳と印鑑を保管している |
枚挙に暇がない 管理費、日常の修繕費 や委託費、大規模修繕 費に競争性がない。 ５０年間、これをやられ たら、莫大な金額にな ります。 ６００万／戸〜１０００ 万／戸の実損です。 対策 業界と専門知識に明る く、談合を見抜ける能力 が必要 手抜きの維持管理の結 果、少し錆びているから と全てを改修するという 詐欺師まがいの事を連発。 反発も出来ない理事長 ほか、財政は当然パンク 対策 倫理観と技術知識を有する専門家に委託、併せて管理会社の変更 預金残高証明書の偽造 対策 原本確認をする 欠陥工事を経年劣化と 偽り、大規模修繕を談 合で、マンション管理会 社が落札。 ５０％近く割高 対策 業界と利害関係のない 専門家の診断が必要 談合できない方法で、 競争させる マンション保険の証書を 保管し、紛失したまま放 置 対策 預ける方も悪いが、預かる方は犯罪行為を２つ犯している |
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| フロントの資質 | 積極的、問題解決が迅速、信頼できる | すべき事は、問題 なくするが、特に優 秀ではない |
理事会に参加、理 事長印をもらったり、月次報告をするだけ |
滞納対策や規約違反対応等、すべき事をしない | 管理人に任せっぱなしで、理事会にも顔を出す程度 依頼しても結果が現 れない |
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| 日常修繕や委託 | 無駄な発注はしな い、談合のない合 い見積もりを１０社 近く徴収。 確認検査もする （オールラウンドの 専門家が３０〜５０ ％削減します） |
概ね必要な工事や、 委託を複数社の見積もりを徴収して、管理会社受注する事も少くない。 |
必要時期に、１社見 積もりで、割高な工 事を受注する |
緊急修繕や、法定業務以外は、殆どしない | しなくても良い感じの工事を、１社見積りでマンション管理会社もしくは、何時も同じ関連業者が受注 | |||||||
| 預金通帳や 印鑑の保管 |
一切預けていなく、複数の管理組合役員で保管している | 管理費会計の通帳 だけ預け、印鑑は理 事長が保管 |
管理費会計の通帳 と印鑑だけを管理会 社に預け、預金払い 出しは、事前承認 |
管理費会計の通帳と印鑑だけを管理会社に預け、預金払い出しも、任せている | 両方の会計の、印 鑑と通帳を管理会 社に預けている |
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| ５ | ４ | ３ | ２ | １ | ||||||||
管理費関係 管理費削減交渉 |
当初の管理費は 競争性のないも のであるため、 入居後早い時期 に、公募で管理 費削減活動をし た。 マンションの管理 品質を下げない で、管理費削減 をすること。 単なる競争では談 合あり、下記を準 備できること。 他マンションとの 比較 人件費の積み上 げ積算 |
劣化箇所が目立ってきた時期（５〜８年）に管理費削減活動をした | 財務状況が厳しいの で、管理費削減活動 をしなければと考え ている |
一応、管理費削減交渉はするが、受け入れてもらえない | マンション管理会社が管理費の値上げを申請すれば、認めざるを得ないと思う | 入居当時より管理費は 競争性がないことを理 解していないので、無駄 だらけ。 駐車場使用料金を併用 して管理費会計を黒字 にしているが、機械式駐 車場の修繕費が不足 管理費削減はマンション 管理会社の変更を伴う 場合が多いので、住民 を巻き込んだマンション 管理会社の攻勢に注意 対策 今の管理費は競争性 がない、談合のない公 開募集で、３０％近くの 管理費削減が普通と認 識すべし。 管理会社の住民を利用 した、攻勢もなかなかの もの。 法律に明るい専門家で ないとさばけない |
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| 管理委託方式 | 管理組合による自主 管理で、マンション管理会社を、利用しなく、全て直接委託している。 |
会計・出納・総会支 援等だけマンション管理会社に委託、その他は殆ど、管理組合から直接発注 |
エレベーター等の点 検整備だけ管理組 合から直接発注。 その他は、マンション管理会社に委託 |
全てマンション管理 会社に発注している |
大手マンション管理会社だから任せて安心、よく分からない | 管理人が威圧的、銀行 の引き出し書の金額欄 抜きに理事長印求める。 印鑑と通帳の両方を管 理会社に渡していて、使 途不明金がある |
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| ５ | ４ | ３ | ２ | １ | ||||||||
| 大規模修繕関係 長期修繕計画の策定 |
築年数の浅いうちに、 第三者に委託して計 画表を策定 |
大規模修繕工事前 に管理組合で公募、 第三者に委託して、 長期修繕計画を策 定 |
大規模修繕工事に 備えて、マンション 管理会社の仕切り で第三者に委託して 、計画表を策定 |
マンション管理会社 の作った長期修繕 計画を基本に大規 模修繕工事を実施 |
ない | 欠陥工事を経年劣化と 偽り６００００万円、他の 業者の見積もりも取ると いえば４５００万、公開 入札で２８００万。 工事中に、元工事の欠 陥箇所が露見。 工事費が大幅にダウン 対策 これが大方の実態と認 識する事です 倫理観のある実務に明 るい専門家でないと解 決できない 修繕委員会が出来れば 、マンション管理会社の 誘惑が始まり、３０〜５０ ％割高な談合は当たり 前と、協力する居住者 対策 同上 マンションの内部に業者 募集を貼って、公開募集という関係者 対策 浪速マンション管理士事務所のホームページに無料掲載で十分（多くのキィーワードで全国順位１〜１０位） 新聞広告は割高な経費 でモッタイナイ |
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| 修繕積立金 | 臨時徴収もなく、無駄を省いて、計画的に、大きな値上げもなく、積立金に問題はない。 どうすればできるか ・大幅な管理費削減 の余剰金を回す ・大規模修繕工事費 の競争により、大幅 な減額 ） |
段階的に値上げを計画している。臨時徴収はない | 臨時徴収と、計画的 な値上げで何とかな っている |
修繕積立金がかなり不足しているし、長期修繕計画さえない | 修繕積立金が不足、大規模修繕もしていない | |||||||
業者と大規模修繕工 事費の決定方法 |
業界と利害関係のない第三者の仕切りで、公開募集、談合が出来ない競争入札で、半額近い工事費（資質のある、倫理観の高い第三者を選ぶのがポイント） | 設計事務所の仕切りで、複数の業者を選んでもらい競争入札、工事費は削減額小 （設計事務所とゼネコンや販売会社は普段からお付き合い若しくはこの機会以降お付き合いがありえる） |
マンション管理会社 のお世話で、５社ほ どの業者参加の見 積もり、管理会社も しくは系列の企業が 受注 （管理組合の預貯金 にあった入札価格が シナリオ通り） |
工務店１社のみと随 意契約 （信頼できるだけでは価格と施工品質の保証はない） 日本の建設業のタテ構造をぶっ壊すやり方で、ゼネコンと専門業者を骨の髄まで絞る削減方法で、大規模修繕工事費を超 大幅削減した （仕事が少ない折、弱みにつけ込んだやり方では、施工品質が不安、手抜きを止めることはできない） |
競争性がないままに、マンション管理会社が受注３０〜５０％割り高で欠陥工事もありえる （マンション管理の崩壊ｶﾞ近い） |
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| ５ | ４ | ３ | ２ | １ | ||||||||
滞納問題 滞納金の額と員数 |
ほとんどなく、発生 しても、細則に則り 速やかに対応 |
ほんの数えるぐら いで、長期の滞納 はない |
1年を超える滞納者 がほんの少しいる |
長期滞納者が複数おり、有効な対策もない | 多数の長期滞納者がいるか、理事長自身の滞納がある | 理事長の永年の滞納額 ２５０万を含んで、３人で ４５０万の滞納、管理会 社は犯罪的な各種行為 をしていて、マンションはスラム化している。 対策 ここまできたら、事実経 過を整理して、理事長 とマンション管理会社の 共同正犯として、訴訟 が有効 商業施設との複合マンション、永年の行政も巻き込んだ多数の巨大な滞納問題。 １億円を軽く超えて、大 規模修繕も出来ない。 対策 遅すぎて訴訟もできない |
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| ５ | ４ | ３ | ２ | １ | ||||||||
理事長 行動力・倫理観 （絶対権力の理事長次 第でマンション管理が良くも悪くもなるところが日本のマンション管理の欠点。 誰が理事長をしても適 正管理ができる仕組み がある） |
管理費削減や大規 模修繕の適正化等 マンション問題の改 革を実践 |
多少困難でも、前向 きに頑張っている |
簡単なことはするが 、困難なことは避け る |
まったく何もしない。 マンション管理会社 の言いなり |
マンション管理会社から利益供与を受け、ロボット化 自ら、滞納して、管理会社と癒着、仕事も回してもらっちる 独断専行 マンション管理会社とつるんでいる |
超巨大なマンション管理 会社から利益供与を受 けている理事達が毎期 立候補し、理事会の過 半を占め、理事長を擁し ている。 管理費削減もあの手こ の手で阻止する。 対策 競争原理に基づかない 管理委託費であることを、 宣伝項目として立候補 者を擁立、理事会の多 数派工作が穏便な手法 |
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どうすれば適正なマンション管理を実現できるか Ａ、どうすれば自分のマンションを適正管理し、将来とも安全で快適な資産価値の高いマンションであり続けることができるかそれも管理組合 役員の心理的負担も少なく、そのための経費も高くないこと。 答えは簡単です。 下記の条件を備えたマンション管理士等の専門家か専門組織に顧問契約か理事長代行を委託すればよいと考えています。 １、マンションは社会の縮図です。したがってマンション管理にかかわる多くの法律に明るい専門家が必要です。 ２、無駄な管理費や、談合か１社独占で割高な日常の修繕費、委託費、無駄と談合の巣である大規模修繕等を適正に執行できる専門 家が必要です。 ３、マンションは建築・電気・給排水・空調換気・造園･土木・エレベーター・機械式駐車場等の施設の集合体です。 これらのオールラウンドにこなせる専門家若しくは組織が必要です。 ４、そして、倫理観と使命感のある専門家が必要です。 ５、マンション管理業界やゼネコン、デベロッパーと利害関係にない専門家でなければなりません。 ６、そして、同じ立場の多くの請負業者や委託業者そして、まともなマンション管理会社と人脈が必要です。 １００％何時も何処でも監視・監督・検査ができることがない。やはり信頼できるパートナーが必要です。 しかしパートナーといえども、お金や仕事内容で甘くては失格です。 ７、ホームページを運営しており、公開募集の経費が無料で済ませることができること。 ８、委託経費が高くないこと 管理費削減 ・日常の修繕費や委託費の削減 ・大規模修繕工事費の大幅削減による、莫大な削減額（５０年間で一戸当たり６００万〜 １０００万）に比べれば、比較できないほど少額です。 関西人のサービスは無料で受け、出すお金は渋る姿勢では、マンション管理の危機や崩壊は避けれないことは多くの老朽化マンション の現実を見ていただければご理解できます。 建物はみすぼらしく、給水もあまり出ない、排水は流れにく、漏れている、舗装はヒビだらけ、至る所から雨水が浸水しカビが発生、断熱 も効かなくなり夏は暑く・冬は寒い・・・・・・建て替えどころかリニューアルする資金もない。 脅しでは有りません。 ある投資マンションのスラム化寸前状態 一般のマンションでも起こりえることです、管理組合の主体性次第で防げるのです。 浪速マンション管理士事務所がコンサルタントした投資マンションで、元理事長が長年にわたり滞納し、管理会社から仕事を貰い ・管 理費と修繕積立金を同一口座で運営し、管理費をいるだけとり、管理会社の横領もあったよう ・マンション保険の証書を管理会社が違 法に保管し、紛失したが放置 ・マンションの廊下の手すり壁は全箇所すだれのカビだらけ ・修繕積立金が殆どないため、大規模修繕 もできない ・住戸の排気管端部金物が脱落のまま（いたる所） ・目隠しガラスの枠は錆だらけで部分欠損（全箇所） ・エントランスの Pタイルが１枚剥がれたまま ・エレベーターのカゴ床のシートがめくれ ・エレベーター機械室の火災感知器が他住戸の故障品とすり替え 屋上へのドアー蝶番腐食で欠損 ・高置水槽の配管断熱材めくれ ・テレビや分電盤の箱体が腐食だらけ ・マンションの外壁にクラック が多数・・・・・・・・・・・。 これが現実の投資マンションの姿です。 残念ながら、当事務所の管理会社の変更や管理費削減業務には所定のコンサル料を要するという段階で、このマンション管理組合の 役員は、コンサルタント業務契約を一方的に破棄されました。 他の方法で、スラム化した２０年を超えるマンション管理の建て直しができればよろしいのですが。 過去の実態を考えいただければ、どうなるか理解できますが。 現実を直視して、すべきことをする精神が求められます。 １００戸平均のマンションで５０年間の削減額合計６億〜１０億 VS 顧問契約・・・・・・５万円／月×１２月×５０年＝３０００万円 （削減額合計の５〜３％） 理事長代行・・・１５万円／月×１２月×５０年＝９０００万円）（削減額合計の１５％〜９％）
Ｂ、日本のマンション管理業界ほど競争性のないのは、我が国の全業種の中でも特異な分野であり、また諸外国に比べても、マンション管 理会社の利益追求体質は際立ったものです。 言い換えれば、その灰色の利益の源泉は全て、区部所有者の神経や肉体を犠牲にして稼いだ労働の対価なのです。 管理費削減をさせない、マンション管理会社の変更を阻止、大規模修繕での利益獲得のため、一部の住民を利益供与で傀儡化させたり、 欠陥工事を経年劣化と偽り、挙句の果てに見せ掛けの競争性のため、複数社の業者を参加させた、裏談合で高値受注。 また、少額だけど、塵も積もれば山となるの諺のごとく、日常の修繕費。 管理組合の自覚の低さも加わり、競争性が殆どないばかりか、し なくてもよい無駄な修繕も目にします。 なぜ、ここまで腐ったマンション管理会社、意識の低い管理組合が多いのでしょうか。 （全てではありません、まじめ過ぎる管理会社もあります） 原因は管理組合や区分所有者の、マンション管理に対する意識の低さです。 マンション生活は、殆ど何もしなくてもよい。 法律、会計、電気、衛生設備、建築、造園、土木・・・・・専門的な事項ばかりで理解できない。 そんな現実が、日本のマンション管理を危機に落とし入れ、一部のマンション崩壊を招いています。 貴方のマンションはいかがですか。 浪速マンション管理士事務所が厳しい現場で体験した事例で、貴方のマンションの診断をいたします。 ５段階評価ですので、平均点が３で並みのマンション、しかし学校の成績とは異なり、現実はマンション管理の危機が見え隠れしています。 せめて、４の評定を取れるように、頑張ってください。 私ども、マンション管理業界と、利害関係のない専門家が応援いたします。 |
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| マンション管理士の無料講座６ |
| 技術系マンション管理士が建築士や建築工事施工管理技士とのコラボで管理組合の目線で大規模修繕工事を成功させる |
| 元公共工事の検査官であるマンション管理士（技術系）が建築士等の協力を得て複視監理を行い、管理組合のために談合高値で手抜きの大規模修繕を根絶させる。 |
 大規模修繕工事掲示板 |
 大規模修繕委員会で審議 |
 防水材搬入検査 |
 屋上防水中間検査 |
 防水シート接着剤検査 |
 浮きタイル裏 |
 塗材空き缶検査 |
 検査で不良工事発見 |
 監理者（私です）検査 |
 大規模修繕工事竣工検査 |
| マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務 |
参考になる専門機関
（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会
・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）
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