大規模修繕、マンション管理士、管理費削減、顧問業務 、アフターサービス、計画修繕、長期修繕計画、劣化診断、修繕積立金、コンサルタント、エレベーターリニューアル、三菱、日立、東芝、マンション管理センター     
 総合目次 だまされない大規模修繕顧問契当然の管理費削減 | 専門家のエレベーターリニューアル  | アドバイス  | 無料相談履歴マンション管理の危険度      
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 大規模修繕工事現場前 浪速マンション管理士事務所

    日本マンション学会正会員   日本マンション管理士会連合会正会員
エレベーターリニューアル後の検査 
劣化診断 大規模修繕工事の感謝状交付 
騙されない大規模修繕工事   顧問・理事長代行活用   不適正な管理費を削減   大規模修繕の談合   欠陥工事か経年劣化か   安くて安心なエレベーター
 公共工事の元検査官が
 大規模修繕の談合高値・
 ・バックマージン・管理会
 社の丸投げ・手抜き容認
 を改善させる。
 
 技術系マンション管理士
 が管理会社や専門業者
 を指導し、多様な不利益
 を改善し、役員の負担を
 大幅に軽減する。
 管理会社の阻害活動を阻
 止し、割高な管理委託費
 を大幅に削減し組合員の
 経済的負担を軽減する
 大規模修繕工事で談合
 高値と手抜工事を防ぐ方
 法を入札経験豊富な元検
 査員が教示
 大規模修繕工事のコンサ
 ルタントを間違えれば、欠
 陥工事まで経年劣化に
 なってしまう
 有資格の実務経験豊富な
 専門家が管理組合の立場
 に立ってエレベーターの
 リニューアルを指導、検査
 を行う。
 マンション管理センター  マンション管理業協会  マンション管理士連合会  マンション管理センター   大阪府マンション管理士会  マンション管理センター
マンション関連記事 スラム化寸前のマンションを救う 正しいマンション保険 知らなければ損する話 適正なマンション管理に変わる 管理会社の業務監査で適正化
 マスコミに掲載されるの
 は氷山の一角で、かつ
 ソフトな文面。
 事実を読み取るべき
 末は財政破綻かスラム化
 が待っている無関心な投
 資マンションを救う専門家
 知らない為に目暗印。
 過大な保険金設定と間
 違いのオプション設定を
 教示します。
 マンション管理士(技術
 系)がどんな不利益を被
 っているか、無関心な方
 に教示
 マンション管理士(技術
 系)が善良な組合員の
 ために、多様な不利益
 を防ぐ具体的な手法を
 公開
 選択の余地の無かった
 マンション管理会社から
 不利益を被っていないか
 マンション管理センター  兵庫県マンション管理士会  マンション管理業協会  マンション管理センター  マンション管理業協会  マンション管理センター
中古マンションの勧め 欠陥工事への提案  マンション管理センター マンション管理業協会  マンション管理士連合会  東京都マンション管理士会 
 マンション管理士(技術系)
 が管理状態を調査できるメ
 リットがある中古マンション
 の選定を教示する
 
 勝手に大規模修繕工事
 の対象にされなく損害賠
 償請求ができる欠陥工事
 をマンション管理士(技術
 系)が教示
 大阪府マンション管理士会  京都府マンション管理士会  マンション管理センター  マンション管理業協会
 最近の有益情報
 一般的な事項
 最新のサイト更新情報 
 2年目アフターサービス点検が重要
 失敗しない大規模修繕工事の法則
 保証期間切れ欠陥工事の追求
 大規模修繕工事を成功させる(前編)
 怪しい見積もりの数量と単価の審査
 法定のマンション管理士が誕生
 財務状況を好転させる裏話
 マンション管理士ツイッターで呟く
 投資(収益)マンションの管理を救う
 ワンストップサービスを目指す専門家
 役立つワンポイントアドバイス集
 マンション管理士がマンションを救う
 マンションのスラム化を防ぐ
 稼げる技術系マンション管理士とは
 多彩な専門家の集い(大阪府)
 皆さんからの相談・質問と回答
 業界の好きにさせない大規模修繕
 マンションの安全な選び方
 技術系のマンション管理士の裏話
 新管理方式でマンションはどうなるか
 大規模修繕のフローを公開
 「マンション管理士安心便り」を発行
 大規模修繕の見積書事例を公表
 マンション管理士賠償責任保険加入
 顧問契約業務語録 
 業界と利害のない専門家による各業務
 顧問(アドバイザー)業務要領 を紹介 
      
 サ イ ト 履 歴
 [最近の主要な更新履歴]  
  有資格者が教えるエレベーター
  リニューアルの知識

  管理費削減無料算定開始
  施工不良・欠陥工事対策
  管理会社変更への謀略を防ぐ
 お 問 い 合 わ せ と 回 答
 [最近の履歴]
 ・駐車場不足で悩んでいます
 ・違法マンションを購入しないために
 
 マンション問題解決への提言
 [最近の履歴]  
 ・第三者委託方式について
 ・業界の経営不振について 
  
 相談者コーナー
 理事をなさっているNS様
欠陥工事をコンサルタント
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・メールでの無料相談により屋上スラブの施
 工不良による漏水の原因が究明でき、修繕
 の対象だった箇所を販売業者に無償で改
 修させることができました。
 今後、発生する多様なマンション問題を管
 理士さんに解決していただくため顧問契約
 をしたいと思っています。
 
 理事長をなさっているST様
管理費削減が31%実現 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社に支払う業務委託費や修繕費が
 割高で 、業務内容にも不満があり、5社の
 参加による談合ができない価格競争で 、
 結果的に31%の削減ができました。 
 管理会社の変更後は、緊張感とマンション
 管理士の無料の継続監査で 従来より理事
 会の運営がスムーズになりました。
 
 
 注目すべきニュース
大手のマンション管理会社の3人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら 
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意
 
 分譲マンションの管理状況についてその概況と対応を検討する
 平成29年末において、分譲マンションは戸数644万1千戸、居住者1533万人となり、総人口の1割以上の規模になっております。

 この様にストック戸数が増え続けていく一方で、マンション管理における多種多様な諸問題が改善されることなく積み残されておりま

 す。 ではどの様な問題が有るのか、顕在化しているものや潜在的なものを掘り起こし併せてその対応策を検討します。
 
【マンション管理上の問題点】・・・下記に対応を列記しています。

   ・新築当初や大規模修繕での欠陥工事・不良工事といえる内容の不具合が余りにも有り過ぎる。
  
   ・区分所有者がマンション管理に無関心な為に無償修理ができるアフターサービス制度を有効に利用できていない。
   多くの不良工事や欠陥工事が管理会社の事業主擁護の為に隠ぺいされている。

   ・管理会社の管理業務のうち、不適切な業務が何時までも改善されていない。

   ・老朽化といわれる築30年を超えるマンションは平成29年末現在で185万戸、10年後には352万戸へと急速に増加しております
    が有効な対策が講じられない。
 
   ・区分所有者の高齢化が加速されており、所帯主が60歳以上の割合は、平成25年度のマンション総合調査では50%を占めてい
    る中で団塊の世代も70歳代になろうとしており、この様な高齢化の中で一段と管理組合役員の選任が困難になっております。

   ・あいも変わらない管理組合活動に無関心な老若男女の区分所有者の存在が管理会社の収益第一主義を助長させている。

   ・区分所有者や賃借人の車離れや車両の大型化による駐車場収入の低下によって管理組合の財務状況が悪化傾向です。

   ・行政や管理会社等の業界では、マンション管理の不全に対する有効な対策を講じられない若しくは講じない現実が有ります。

   ・管理会社による不要不急で過剰な修繕があいも変わらず継続されており、その実態さえ理解できていない管理組合役員が大半。

   ・実際の劣化状況より国土交通省の長期修繕計画に準拠して執行される大規模修繕工事や大規模改修工事がほとんど。

   ・談合高値で手抜容認の大規模修繕工事、大規模改修工事、日常の修繕の改善がなされていない。

  この様な悪い環境下で、自分達のマンションを安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家に改革するにはどうすれば良いのかを

  下記で検討します、

【マンション管理の問題点への対応】

  上記のマンション管理の問題点に対応してその解決策を掲載しますが、紙面の都合上、極く限られた内容しか記述できません。 
  具体的な解決策は他のページを参照するか無料相談をご利用ください。

   ・その様な不具合工事が発生する原因は、新築時には購入者が殆どが素人集団であり、また共用部の不具合には無関心なため
   事業主や施工会社が杜撰な工事を行うためと言えます。
   そうすれば大規模修繕ではどうかと言えば、管理組合として関心度が高まるが、あくまでもそれは工事品質でなくその他の事項に
   限定されるのが殆どです。 まして、適正な工事方法を理解していない若しくは理解していても敢てしようとしない、その様な業者が
   少なくなく、工事監理するコンサルタントと称する建築士等も業者と顔なじみが少なくない。
   その慢性化した工事品質の低下による新築時の不具合の後処理や大規模修繕での事前に適正な施工をさせる工夫が必須である。
   その為には、新築時には2年目、5年目、10年目のアフターサービス規準の理解と業界と利害関係のない第三者による劣化診断・ 
   業界と対等に交渉できる資質が必要です。 
   また、大規模修繕では、適正な施工を行える工夫が重要です。 元請けの現場代理人、主任技術者(監理技術者)・下請けの主任
   技術者(または職長)・材料メーカーを一堂に会し、職人が容易に出来る適正な施工と検査確認方法を確立させることです。
   公共工事やマンションで長年に培ってきたノウハウを常に研鑽向上させながら、現場状況に応じた最適正な手法の実践を行ってお
   ります。

   ・アフターサービス制度とは、本来、事業主(分譲会社)に対し、不具合を連絡するだけで、無償修理をする制度であることを当然の
    権利と理解した上で履行請求する必要があるが、事業主系の管理会社を介する場合には履行状況に注意が必要。
    管理会社が見つけたと称する不具合箇所はまったく信頼できないと認識すべき。
    また、いい加減な事業主や施工会社が行うアフターサービス制度による修理の場合、不具合の再発も少なくないので、その場合の
    法的解決策(10年間の履行請求期間)も理解する必要がある。

   ・管理会社の不適切な業務は多種多様だが、共通する対応策は、理事長を初め各役員は無関心な心構えを捨てて、関心を持って
   正 しい汗をかく必要がある。 しかし、輪番制の役員ではどうしても限界がある。
 
  理事会で報告される管理会社の業務報告書等から、業務内容の質を推し図る必要が有り、その後に関連法や訴訟の判例の援用
    や建物・設備全般の実務的な技術知識、交渉力・・・となるとどうしても、専門家の活用が必要となるでしょう。 
    それもマンション業界(事業主、施工会社、管理会社、各専門業者)と互角以上に交渉できる資質が望まれます。 
    個々の問題に対し、輪番制の役員さんでも出来る対応策は結構ありますので電話でお問合せください。
  
   ・建物、給排水設備、電気設備、機械式駐車場、エレベーター、外構の老朽化対策で、忘れてはならないのは、早い目に手を打つ
    ことです。 特に重要な項目を列記します。 
    給排水管の管の材質を押さえてその腐食対策を早期に行う。 
年に1回は屋上防水の劣化状況の把握を行う。 
    漏水、クラック、タイル剥がれ、鉄部の腐食が有った場合は速やかに有効な補修対応を行うことで劣化の促進を止められます。
 

 ・管理組合役員のなり手不足対策として資格要件を拡大する。 具体には、外部所有者の参加、配偶者や1親等の親族の
   参加及び不参加者へのペナルテイ(最高裁で認められた管理組合協力金)を課す。 これには管理規約改正が必要です。


 ・駐車場収入低下は管理組合としても対応のしようがないようだが、機械式駐車場の経年劣化若しくはそれを理由にした
  管理組合の得意な過剰な補修提案に対し、不要不急な修繕項目の削除や競争性を確保するために他の専門業者の見積も
  り徴収を行うべき。
  この作業は、管理会社の協力を得られないため、一般の管理組合役員さんにとって相当に難しい作業なので、専門家の
  活用が必須でしょう。


 ・日常修繕の実施で大事なことは、管理会社の提案が概ね過剰修繕、不要不急な修繕、競争性の欠如が多いことを理解す
  べきで、それぞれの内容の審査を行い、管理会社や専門業者を指導できなければ予算の無駄遣いとなるでしょう。

 ・大規模修繕工事等大型の工事は管理会社の大きな収入源。長期修繕計画表で決めた時期だから工事を行うべきというマ
  ンション個別の劣化状況を無視した発言、談合高値の手抜容認は一般的な隠された事実、コンサル選定で委託料が安い
  ところを選ぶ愚かさ、工事費が安ければ良いという安直な考えが不適正な施工管理に繋がる可能性が懸念される。 
  それは国土交通省通達による公共工事で検査官だった筆者の「適正な元請け・下請け制度」の検査で実証済み。
  この様な懸念材料が盛りだくさんな大規模修繕工事等を成功させる為にはそれなりの資質と相当な学習が必要。


【提言】
 理事会役員が不適正なマンション管理の実態を認識し、国土交通省の「標準マンション管理規約」で推奨している専門
 家の活用をされることです。 それも法的に技術的に管理会社や専門業者及び事業主や施工会社と渡り合える資質が求
 められます。 
 大規模修繕工事 エレベーターリニューアル 大規模改修工事 顧問業務 管理費削減 コンサルタント  
大規模修繕工事現場前 浪速マンション管理士事務所幕 普通はしない足場の検査
 大規模修繕工事 コンサルタント エレベーターリニューアル 機械式駐車場 大規模改修工事 管理費削減  
 業界との利害関係がない技術系マンション管理士だからマンションの不利益を正せる
 マンションが被っている多様な不利益を改善するのは、輪番制で構成される理事会には簡単なことでない

 ・アフターサービス点検を管理会社に任せていると建物の経年劣化が進行する 。管理組合目線の専門家の活用が必須

 ・不良工事や欠陥工事を発見したものの、事業主が既に倒産している場合に施工会社へ20年間無償補修請求する方法がある

 ・アフターサービスで無償修理後に同様の不具合が再発した場合、普通は2度と無償補修しないが、民法の援用で補修請求が可能

 
・見えない分からないエレベーター、機械式駐車場、屋上防水層等で適正な管理が行われているか?その履行確認が誰ができるか

 ・分譲時から無競争な言い値の管理費の削減は当然の権利であり義務でもある・・・法定耐用年数47年で200万円前後/戸の損害

 ・不要不急な修繕の提案は管理会社の収入源。 プロの管理会社が用意周到に準備した提案内容について採択の判断ができるか 

 ・管理会社や一部のコンサルの談合高値、手抜き容認、マージン供与の大規模修繕を正さなければマンション管理の明日は不安 

 ・長期修繕計画、劣化診断、施工業者決定、工事監理のそれぞれに利害関係のない第三者の活用が重要 

 ・大規模修繕の劣化診断で、当初の欠陥工事を経年劣化と言わせないために、技術力、法的知識、業界との利害関係が関係する

 ・工事費削減を最優先する初めての元請・下請け関係では工事品質が担保できるか? 皆さんの勤務先に置き換えて考えれば明確

 ・適正なマンション管理を行うには、管理会社や各専門業者を法的に技術的に指導できる管理組合目線の専門家が必要。 

 ・滞納対策は基本業務だが、最高裁判決で管理組合が勝訴したが回収できないばかりか弁護士費用も自己負担の事例から学ぶ話 
 コンサルタント アドバイザー 大規模修繕 顧問業務 大規模改修 エレベーターリニューアル、顧問契約
 顧問契約、大規模修繕、管理費削減でもマンション管理士賠償責任保険で安心委託できる
 この賠償責任保険の目的は、顧問業務や大規模修繕工事その他の業務に起因したことで、被保険者であるマンション管理士が法

 律上の賠償責任を負うことになった場合の損害額を補填するものです。 

 損害保険会社の損保ジャパンさん(東京都新宿区)と日本マンション管理士連合会との団体契約で、一般販売はしていません。 

 組合の役員さんの中には、日常において、弁護士・建築士・税理士等の企業でない個人的事務所に委託することに抵抗を感じない

 のに、管理会社、ディベロッパー、施工会社や不道徳な理事長から不利益を被っている状態の時に、相談先として、なぜか同じ個人

 組織のマンション管理士の活用に不安を感じられ改革の一歩を踏み出せなく、あいも変わらず継続した不利益を被っている事例が

 有りますが、今後は賠償責任保険に加入していれば、そのような組合の役員さんでも安心して依頼できるのではないでしょうか。 

 この賠償保険の補償の範囲はマンション管理士業務に対する損害賠償金のほか訴訟費用も補償されます。

 また、プライバシーの侵害、個人情報漏えいに対する損害賠償請求も特約で対象に加えることが可能です。 


 大規模修繕 顧問契約 エレベーターリニューアル 管理費削減 大規模改修 顧問業務  コンサルタント
 顧問契約、エレベーターリニューアル、アフターサービス点検、大規模修繕、管理費削減業務の情報
 【要旨】

 ○ 事業主傘下の 管理会社による2年目アフターサービス点検では、不具合箇所は12箇所、弊所の検査では400箇所を超える

 〇 同じ事業主と管理会社の5年目アフターサービス点検で異常なし→役員の点検で防水層1箇所漏水→弊所の点検で防水不良無数

 〇 同上で外壁の浮き箇所のエポキシ樹脂注入で補修済み→弊所の点検で補修前の倍は浮き箇所あり。原因は注入加圧不良

 〇 大規模修繕後10年未満で屋上からの漏水多発→原因は防水工法の誤りでアスファルトシートをすべき箇所にシールのみ

 〇 大規模修繕で管理会社とコンサルタントの談合の企てを阻止、そのコンサルタントいわく管理会社が設計価格を既知なのは当然

 〇 その管理会社は日常修繕でも、理事会では見積もりや提案資料を全員に配布しなく回覧するのみで、即その場で決議を迫る

 〇 雑排水管の本管が過去一回も清掃されていないマンションが多い。 天井点検口の位置不良と掃除口が全て横向きで清掃できず

 〇 素人相手だからか?メーカー施工のエレベーターリニューアルの検査で、見積りと仕様書が不一致の上、施工で手直しが続出

 〇 素人相手の仕事でいい加減な体質の管理会社が機械式駐車場のリニューアル見積もりで2重計上や過剰修繕で大幅な削減決行

 〇 その管理会社の長期修繕計画で給排水管のリニューアルを400万円程計上→弊所の指摘で0円に、理由は全て塩化ビニール管

 〇 機械式駐車場製造元のメーカーが点検もし、チェーンが腐食しており全数交換提案、管理会社も容認したが全てステンレス製

 〇 大規模修繕業者の言。 6年目の塗装箇所が剥離。 調査で15年の耐用年数の塗料。 下請は適正施工をしていると言っています

 〇 理事会運営を3年間、阻害する元大規模修繕委員会メンバ―達。 管理会社の依頼で弊所が区分所有法第6条の援用で即解決

 〇 管理会社変更を伴う管理費削減(リプレイス)では、管理会社の擁護をする癒着した元役員がいる場合が多い。その対策が必要。

 〇 管理費削減と正しい大規模修繕工事の実施によりマンションを「安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家」に改善できる。

 ○ 管理費削減と管理会社変更を阻害する卑劣な策を講じている事業主の文章の存在に注意

 ○ 適切な時期と法的措置を毅然と行えばここまで減らせる管理費・修繕積立金・駐車場等の滞納金

 ○ マンションの大規模修繕における不利益の発生源は、管理会社、管理組合、コンサルタント、施工会社の内、複数からなる

 ○ 素人でも分かる大規模修繕工事のアドバイス (本に書けない事を教示)

 ○ マンションの耐用年数を延ばす設備関係のリニューアルの方法を教示

 ○ 修繕積立金不足でもこうすれば大規模修繕に成功する

 ○ 業界と利害関係のない特定建築物定期調査で欠陥工事を発見

 ○ 2年目のアフターサービス点検で適格な点検を行いマンションの耐用年数を長くする方法を採らないマンションが多い

 ○ 知らないでは、事業主の思うつぼ。 欠陥工事の見つけ方と追求方法 (法律と技術が分かるから教示できる)

 ○ マンションの地震保険-保険金の支払額が被害状況の診断の仕方で10倍変わる

 ○ エレベーター改修(リニューアル)を行う場合、幾ら有名ブランドの施工でも素人相手ではいい加減な場合が多い

 ○ 大規模修繕工事の見積書事例を公表 (工事監理で数量の誤魔化しを正さないと施工品質が守れない)

 ○ 管理会社の好きにさせない大規模修繕工事

 ○ 利用度が減ったマンションの空き駐車場対策(機械式駐車場の平面化 )は単に土で埋めれば良いものではない。

 ○ 管理費等の滞納金と弁護士費用をうまく取り立てる

 ○マンション管理士賠償責任保険の発足と加入で安心

 ○ 成功する大規模修繕工事や管理費削減のフローを公開

                                                このページのトップへ