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トップページ　>　マンション管理士の役割 マンション管理の適正化の推進に関する法律でマンション管理士が誕生 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ツイッターで貴方のつぶやきが世界中に伝わる

初めに　

マンション管理士が誕生して１０年以上の歳月が流れたが、どれだけのマンションで管理が適正化されたのか。
法令や規準で位置づけても、販売会社：施工会社：管理会社：多くの建築士等の利益擁護グループ集団に楔を打ち込めるものでない。
マンション管理の危機を救うには、法令事項でも技術事項でも又全般のマネージメント能力において、業界を指導できる資質が求められる。

　１、法律が期待する専門家

　　日本のマンションの管理は従前から多岐にわたり、業界から多様な不利益を被っていると言える。

　　遅ればせながら、法的なマンション管理士制度を創設したものの、不利益の改善は牛歩ペースで経過しています。

　　その原因は、政治、行政の民事不介入の業界寄りの姿勢とマンション管理士の実務処理能力の欠如もあるが、最大の原因

　　は区分所有者のマンション管理に対する意識の低さにあると考えています。

　　倫理観のある資質の高い専門家をうまく活用する・・・その程度の発想の転換が不可欠と言えるでしょう。

　２、法的位置づけ

　　　　　マンション管理の適正化の推進に関する法律（平成１２年１２月８日公布）で次のように位置づけられています。

　　　　　詳細はこちら

　　　　目的

　　　　（１条）要約

　　　　　マンション管理士の資格を定め、・・・・・マンションの管理の適正化を推進するための措置・・・・・マンションにおける良好

　　　　　な居住環境の確保を図り、・・・国民生活の安定向上を図り・・・。

　　　　定義

　　　　（２条）
　　　　　五　マンション管理士

　　　　　　　国土交通大臣の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンシ

　　　　　　　ョンの管理に関し、管理組合の管理者（通常は理事長のこと）等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言

　　　　　　　、指導、その他の援助を行うこととする者をいう。

　３、マンション標準管理規約では

　　　　　（国土交通省制定で全国の規範となっている平成２３年７月２７日改正（その後の度重なる改正でも同様の趣旨）の標準
　　　　　 管理規約でも次のように記載されています）

　　　（専門的知識を有する者の活用）
　　　　第３４条

　　　　 管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営

　　　　 その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めることができる。

　４、マンション管理の適正化に関する指針　

　　　平成１３年８月１日に策定されたこの指針により、マンション管理の適正化の推進に関する法律の理念を具体化した。
　　
　　　マンション管理組合の役員や組合員の方で学習をされている方には格好の材料ですので詳細を記載いたします。

　　　　

　　　我が国におけるマンションは、土地利用の高度化の進展に伴い、職住近接という利便性や住空間の
　　有効活用という機能性に対する積極的な評価、マンションの建設・購入に対する融資制度や税制の整
　　備を背景に、都市部を中心に持家として定着し、重要な居住形態となっている。

　　その一方で、一つの建物を多くの人が区分して所有するマンションは、各区分所有者等の共同生活
　　に対する意識の相違、多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさ、利用形態の混在によ
　　る権利・利用関係の複雑さ、建物構造上の技術的判断の難しさなど、建物を維持管理していく上で、
　　多くの課題を有している。

　　特に、今後、建築後相当の年数を経たマンションが、急激に増大していくものと見込まれることか
　　ら、これらに対して適切な修繕がなされないままに放置されると、老朽化したマンションは、区分所
　　有者自らの居住環境の低下のみならず、ひいては周辺の住環境や都市環境の低下など、深刻な問題を
　　引き起こす可能性がある。

　　このような状況の中で、我が国における国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与するた
　　めには、管理組合によるマンションの適正な管理が行われることが重要である。
　　この指針は、このような認識の下に、管理組合によるマンションの管理の適正化を推進するため、
　　必要な事項を定めるものである。

　一、マンションの管理の適正化の基本的方向

　　マンションは、今や我が国における重要な居住形態となり、その適切な管理は、マンションの区
　　分所有者等だけでなく、社会的にも要請されているところである。

　　このようなマンションの重要性にかんがみ、マンションを社会的資産として、この資産価値をで
　　きる限り保全し、かつ、快適な居住環境が確保できるように、以下の点を踏まえつつ、マンション
　　の管理を行うことを基本とするべきである。

　　１ マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組
　　合は、マンションの区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しを持っ
　　て、適正な運営を行うことが重要である。特に、その経理は、健全な会計を確保するよう、十分
　　な配慮がなされる必要がある。また、第三者に管理事務を委託する場合は、その内容を十分に検
　　討して契約を締結する必要がある。

　　２ 管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識し
　　て、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必
　　要がある。

　　３ マンションの管理は、専門的な知識を必要とすることが多いため、管理組合は、問題に応じ、
　　マンション管理士等専門的知識を有する者の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をする
　　よう心がけることが重要である。

　　４ マンションの管理の適正化を推進するため、国、地方公共団体及びマンション管理適正化推進
　　センターは、その役割に応じ、必要な情報提供等を行うよう、支援体制を整備・強化することが
　　必要である。

　二、マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項

　　１ 管理組合の運営

　　管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映する
　　ことにより成り立つものである。そのため、管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等、
　　開かれた民主的なものとする必要がある。また、集会は、管理組合の最高意思決定機関である。
　　したがって、管理組合の管理者等は、その意思決定にあたっては、事前に必要な資料を整備し、
　　集会において適切な判断が行われるよう配慮する必要がある。

　　管理組合の管理者等は、マンション管理の目的が達成できるように、法令等を遵守し、マンシ
　　ョンの区分所有者等のため、誠実にその職務を執行する必要がある。

　　２ 管理規約

　　管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、その作成にあたっては、管理組
　　合は、建物の区分所有等に関する法律に則り、「中高層共同住宅標準管理規約」を参考として、
　　当該マンションの実態及びマンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必
　　要に応じ、その改正を行うことが重要である。さらに、快適な居住環境を目指し、マンションの
　　区分所有者等間のトラブルを未然に防止するために、使用細則等マンションの実態に即した具体
　　的な住まい方のルールを定めておくことが肝要である。

　　管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是正のた
　　め、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是正又は排除を求める措置をとる
　　ことが重要である。

　　３ 共用部分の範囲及び管理費用の明確化

　　管理組合は、マンションの快適な居住環境を確保するため、あらかじめ、共用部分の範囲及び
　　管理費用を明確にし、トラブルの未然防止を図ることが重要である。
　　特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用部分の管理及び駐車場の使用等に関し
　　てトラブルが生じることが多いことから、適正な利用と公平な負担が確保されるよう、各部分の
　　範囲及びこれに対するマンションの区分所有者等の負担を明確に定めておくことが望ましい。

　　４ 管理組合の経理

　　管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立されていることが重要である
　　。このため、管理費及び特別修繕費等について必要な費用を徴収するとともに、これらの費目を
　　明確に区分して経理を行い、適正に管理する必要がある。

　　また、管理組合の管理者等は、必要な帳票類を作成してこれを保管するとともに、マンション
　　の区分所有者等の請求があった時は、これを速やかに開示することにより、経理の透明性を確保
　　する必要がある。

　　５ 長期修繕計画の策定及び見直し等

　　マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、適時適切な維
　　持修繕を行うことが重要である。特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計
　　画を策定し、必要な修繕積立金を積み立てておくことが必要である。

　　長期修繕計画の策定及び見直しにあたっては、必要に応じ、マンション管理士等専門的知識を
　　有する者の意見を求め、また、あらかじめ建物診断等を行って、その計画を適切なものとするよ
　　う配慮する必要がある。

　　長期修繕計画の実効性を確保するためには、修繕内容、資金計画を適正かつ明確に定め、それ
　　らをマンションの区分所有者等に十分周知させることが必要である。

　　管理組合は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関する図書等を保管することが
　　重要である。また、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ、適時閲覧で
　　きるように配慮することが望ましい。

　　なお、建築後相当の年数を経たマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には、必
　　要に応じ、建替えについても視野に入れて検討することが望ましい。建替えの検討にあたっては
　　、その過程をマンションの区分所有者等に周知させるなど透明性に配慮しつつ、各区分所有者等
　　の意向を十分把握し、合意形成を図りながら進めることが必要である。

　　６ その他配慮すべき事項

　　マンションが団地を構成する場合には、各棟固有の事情を踏まえながら、全棟の連携をとって
　　、全体としての適切な管理がなされるように配慮することが重要である。
　　また、複合用途型マンションにあっては、住宅部分と非住宅部分との利害の調整を図り、その
　　管理、費用負担等について適切な配慮をすることが重要である。

　三、マンションの管理の適正化の推進のためにマンションの区分所有者等が留意すべき基本的事項等

　　マンションを購入しようとする者は、マンションの管理の重要性を十分認識し、売買契約だけで
　　なく、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管理に関する事項に十分に留意する必
　　要がある。

　　また、マンションの区分所有者等は、マンションの居住形態が戸建てのものとは異なり、相隣関
　　係等に配慮を要する住まい方であることを十分に認識し、その上で、マンションの快適かつ適正な
　　利用と資産価値の維持を図るため、管理組合の一員として、進んで、集会その他の管理組合の管理
　　運営に参加するとともに、定められた管理規約、集会の決議等を遵守する必要がある。そのために
　　も、マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関する法律等に関する理解を深める必要が
　　ある。

　　専有部分の賃借人等の占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、マンシ
　　ョンの区分所有者等が管理規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負うことに十分
　　に留意することが重要である。

　四、マンションの管理の適正化の推進のための管理委託に関する基本的事項

　　管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで、管理事務の
　　全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、その委託内容を十分に検討し、書面をもって管
　　理委託契約を締結することが重要である。

　　なお、管理委託契約先を選定する場合には、管理組合の管理者等は、事前に必要な資料を収集し
　　、マンションの区分所有者等にその情報を公開するとともに、マンション管理業者の行う説明会を
　　活用し、適正な選定がなされるように努める必要がある。
　　また、管理委託契約先が選定されたときは、管理組合の管理者等は、当該契約内容を周知すると
　　ともに、マンション管理業者の行う管理事務の報告等を活用し、管理事務の適正化が図られるよう
　　努める必要がある。

　　万一、マンション管理業者の業務に関して問題が生じた場合には、管理組合は、当該マンション
　　管理業者にその解決を求めるとともに、必要に応じ、マンション管理業者の所属する団体にその解
　　決を求める等の措置を講じることが必要である。

　五、マンション管理士制度の普及と活用について

　　マンションの管理は、専門的な知識を要する事項が多いため、国、地方公共団体及びマンション
　　管理適正化推進センターは、マンション管理士制度が早期に定着し、広く利用されることとなるよ
　　う、その普及のために必要な啓発を行い、マンション管理士に関する情報提供に努める必要がある。
　　なお、管理組合の管理者等は、マンションの管理の適正化を図るため、必要に応じ、マンション
　　管理士等専門的知識を有する者の知見の活用を考慮することが重要である。

　六、国、地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターの支援

　　マンションの管理の適正化を推進するためには、「中高層共同住宅標準管理規約」をはじめ必要
　　な情報・資料の提供、技術的支援等が不可欠である。

　　このため、国及び地方公共団体は、必要に応じ、マンションの実態の調査及び把握に努め、マン
　　ションに関する情報・資料の提供について、その充実を図るとともに、特に、地方公共団体、マン
　　ション管理適正化推進センター、マンション管理士等の関係者が相互に連携をとり、管理組合の管
　　理者等の相談に応じられるネットワークの整備が重要である。

　　さらに、地方公共団体は、マンション管理士等専門的知識を有する者や経験豊かで地元の実情に
　　精通し、マンションの区分所有者等から信頼される者等の協力を得て、マンションに係る相談体制
　　の充実を図るよう努める必要がある。

　　マンション管理適正化推進センターにおいては、関係機関及び関係団体との連携を密にし、管理
　　組合の管理者等に対する積極的な情報・資料の提供を行う等、管理適正化業務を適正かつ確実に実
　　施する必要がある。

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　　・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）

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