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| マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 大規模修繕のトップページ 劣化診断 施工不良・欠陥工事 アフターサービスと瑕疵 長期修繕計画 修繕積立金 大規模修繕の流れ 大規模修繕工事費削減 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 業界と利害関係のない元公共工事の検査官である技術系マンション管理士の活用で、バックマージン・談合・手抜きのない本来の競争原理の働く工事が実現出来る。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| トップページへ > 劣化診断～大規模修繕（目次） 大規模修繕工事における関連項目のアドバイス |
| マンションの大規模修繕を失敗しない法則１ ・建物の月次や年次の点検や維持管理を不完全履行すれば、修繕工事の時期が早くなり工事費用は跳ね上がる。 ・輪番制の慣れない役員では、何が不完全履行か理解できないから、管理会社を指導できない。 マンションの大規模修繕を失敗しない法則２ ・工事に群がる修繕業者をコントロールしているのが誰か。 その者に任せないことが成功の第一歩。 次の大規模修繕を失敗しない法則へ |
| 大規模修繕の総集編 |
最近の問題点も説明している総集編
適正な大規模修繕工事を執行するために認識すべき問題点
劣化診断とは何か 劣化診断プレゼン資料 マンションの劣化診断の倫理観 劣化診断で欠陥工事を発見
アフターサービスと瑕疵担保対策 アフターサービス点検で無償修理 。 アフターサービス点検と大規模修繕工事で失敗しない方法
欠陥工事を補修期間２０年まで 不良工事や欠陥工事対策の具体例 保証期限切れ欠陥工事の追及 経年劣化と欠陥工事の対応アドバイス 。 施工ミス・施工不良・欠陥工事への対処
大規模修繕工事や改修工事はこのフローで成功する
素人でも分かる大規模修繕コンサルタントのアドバイス 大規模修繕工事コンサルタントの活用（１） 大規模修繕工事コンサルタントの活用（２） コンサルタントのプレゼン参加資料
あるべき長期修繕計画
修繕積立金不足で工事ができない 修繕積立金の不足が発覚
大規模修繕工事費を削減 大規模修繕の工事費を削減するには 大規模修繕の発注方法を検討し工事費用削減と施工品質の向上を図る
管理会社と大規模修繕工事の関係 管理会社とコンサルタントが謀る大規模修繕で談合・手抜きをさせない
今の大規模修繕工事ではマンションが危ない 日常修繕も注意が必要 現行の関係法令に準拠した管理規約との関係 諦めるのはまだ早い：素人でも談合を阻止できる（前編） 失敗しない再生（建て替えか大規模修繕・改修） ［ツイッター投稿から］
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 塗装面付着力検査  壁面裏地の浮きの判定  壁面コンクリートの 中性化試験  防水シール劣化度  工事現場全景  屋上防水層補修  アスファルトシート工法  防水層トップコート塗布  壁目地シール施工  バルコニー塗膜防水  排水管改修  外壁タイル改修  外壁素地調整  屋上防水検査中 |
１、劣化診断とは何か
１、表紙・諸経費関係（総工事費） ２、共通仮設工事費 ３、運搬費 ４、各工種工事費 計 ５、直接仮設工事費 ６、躯体改修工事費 ７、コンクリート改修工事費 ８、モルタル改修工事費 ９、外壁塗装改修費 １０、洗浄・剥離・塗装費 １１、タイル改修工事費 |
［政府も心配する老朽化マンションの大規模修繕工事を成功させるために］ 全国では現在、約１６万棟（６４４万戸）のマンションがあり、年間１万２千棟近くが 大規模修繕工事を行っております。 できるだけ臨時徴収のない適正な工事費で、快適で安全なマンションに改修・改良し、 安心して これからも一生過ごしたい。 皆さん、当然のこの希望が貴方のマンションでは果たして、かなっているでしょうか、若 しくはか なうでしょうか？ 多くのマンションで、この素朴な当たり前の希望がかなうことは少ないと言えるでしょう。 その原因はどこにあるのか、それは管理会社を代表とする分譲会社、ゼネコン等のマン ション業 界の欠陥工事も工事の施工範囲にいれ、なおかつ、談合が当たり前化してい る体質に真の原因があります。 これだけ多くの劣化若しくは老朽化しているマンションがあるのに、コンサルタント（技術 面）として第３者である１級建築事務所に直接業務依頼がない。 ほとんどの大規模修繕工事が、マンション業界を通じての設計や監理業務となる。 いわば、１級建築士事務所の発注者はマンション業界となる。 技術面の専門家の立場がこのような状況では、大規模修繕工事の適正化は到底望め ない。しかし、彼らが長年にわたって工事受注で利益を欲しいがままに得られたのは、輪 番制の専門分野にも無関心な管理組合や区分所有者にも大きな原因が有ります。 ではどうすれば、安い工事費で、快適で安全な資産価値の高い、耐用年数を長くできる マンションにすることがかなうか？ 答えは一つ、 大規模修繕工事の施工意思決定以降、管理組合の目線に立って、法律、技術を含ん だコンサルタントができ、倫理観のある専門 家の活用を行い、以下の対策を講じることです。 （１） 業界と利害関係のない、法律にも明るい専門家による劣化診断により、不良工 事・欠陥工事の毅然な選別を行う。 また、詐欺まがいの無駄な出費や談合を率先するような犯罪を犯すこともなくま た、無償で補修を行わさるアフターサービスや品確法に基づく瑕疵担保請求（１ ０年間）や民法の不法行為による損害賠償２０年の援用出来ます。 また、厳しい経済環境下での万が一の請負業者の倒産に備えて、工事費の前 払い保証や、大規模修繕瑕疵保証制度に加入を条件づける。 その様な、提案ができるコンサルタントが欠かせません。 （２）一部の管理会社と言いたいが、巨額の現金が動く大規模修繕工事では、管理組 合役員や一部の発言権の強い居住者に利益供与があり、彼らは生活の為か遊興 費の為か、徒党を組んで、平然と管理会社の立場で口から泡をとばし頑張ります。 傀儡化した居住者の受益内容（現金か仕事か系列会社の社員か）や管理会社 を擁護する行動パターンは多様です。 しかし、共通することが一つ「彼らは多額の現金が動く大規模修繕工事のため に、善良な居住者を裏切り、倫理観を金で売ったのです」。 （３）大規模修繕工事の成功には、獅子身中の虫退治が重要です。 なぜマンション管理会社の利益を守り、管理組合のお金を浪費するのか？ この点を民法・区分所有法・マンション管理適正化法を理解したうえで、 マンションの利益を阻害する・犯罪的行為を効果的に攻めなければなりません。 相手の巧妙な攻撃に便乗しているようでは改革などできない。 戦国武将のように、戦は頭を使わなければなりません。 井戸端会議的な論争では、競争性のあるまともな大規模修繕工事など不可能 →現状維持となる。 （４）大規模修繕工事の専門家の活用にも注意が必要です。 多くの専門家、そのうち１級建築士はゼネコン-販売会社-管理会社のトライアン グルから仕事を請けていることが多い為、管理組合の立場に立てないケースが 多い。それならまだ可愛いが、管理会社の仕組んだ談合に平然と「社会の必要 悪だからしかたない」と言って加担する事例にも遭遇しました。 生活の為には仕方ないとはいえない。 管理組合が倫理観のある独立した１級 建築士をどうして探せるか？ マンション管理士等にしても、多くの者は管理会社の社員か、そうでない場合は、 満足な資質のものをどうして探すか？ 信頼の置ける１級建築士を初めとする技術者・実践派のマンション管理士をお探 しなら、当事務所にご連絡ください。 （５）大規模修繕工事を発注するに当たって、いかにして公開性と競争性を確保し、 予算を大幅に削減し、施工品質を向上させるか？ 工事部門を持っている管理会社は要注意です。 管理組合の予算をコントロールし、最悪、収益予定表どおり、談合を画策し修繕 積立金をほとんど持っていかれることが少なくない。 工事部門を持っていない管理会社は何処まで大規模修繕工事の企画・発注・ 監理・検査を実践できるか？ 広く居住者からアンケートを徴収し、欠陥工事も発見できる劣化調査診断を行い、 マスコミに工事情報を公開し・競争性のある見積り徴収を行う（極端な場合、工事 費が半額ですむことも有ります）。 完成検査後の瑕疵担保検査の義務付け、違法性のない管理組合の運営や手続 きのお手伝い。 これが、業界と利害関係のない居住者の立場に立った適正なコンサルタント業務 です。 （６）技術系マンション管理士と１級建築士の協業で大規模修繕工事を成功させる しかし、輪番制の役員とりわけ理事長や臨時登板の修繕委員の方が慣れないこれ らの対応をするのは至難のことです。 これらの現実を勘案し、浪速マンション管理士事務所では、現在、マンション管理士 による指導工事監理（法律や技術面全般の指導と管理組合の合意形成支援）及び 建築士若しくは建築施工監理技士による工事監理（現場の技術面を担当）による複 視監理という弱点のない万全の体制で、工事監理を行い、不良工事や手抜き工事 を一掃し、マンションを安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家に改善させます。 |
| 大規模修繕工事見積り例 ＊専門工事の見積書は、その施工対象部位・仕様・数量・単価の真偽の確認が難しいものです。 標準的な見積書を参考にして、騙されない賢い管理組合になっていただきたい。 内 訳 書 第３回大規模修繕工事
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