マンション管理士の老朽化対策｜建て替えか大規模修繕| 大阪府

　①老朽化マンション対策で「建て替え」か「大規模修繕工事」かの問題で、結論が出なく頭を痛めている理事長や修繕委員さん。　

　　・マンションの大規模修繕工事で現状復旧に併せて改修や改良を行うケース

　　　　外観的な劣化（汚れや腐食）や社会的な劣化（近代的な設備等がない）状況にあり、高齢者対策（斜路、手すり、エレベーター他）

　　　　や欠陥工事や不良工事の修復ができていない高築年数のマンションは多く見受けられますが、ご注意願いたいのは、管理会社

　　　　を含む業者の意見を鵜呑みにして、安易に建て替えを考えるのではなく、まず競争原理に基づく選出方法により、マンションを良く

　　　　する気持ちで業務（診断・設計・見積もり・業者決定・工事監理）ができる、業界と利害関係のない、第三者の専門家に調査委託を

　　　　することをお勧めします。

　　　　マンションを含む建築物の場合、躯体部分（柱や梁及び床や壁）のコンクリートや鉄筋に問題がなければ、構造耐力的には１００年

　　　　近い耐用年数のマンションも不可能ではありません。

　　　　築４０年近いマンションで、建て替えを行なった事例がありますが、だからといって軽率な行動は慎むべきでしょう。

　　　　大事なことは、築年数の浅い時点から１年～１０年の瑕疵担保請求やアフターサービスを実践することです。

　　　　その時、管理会社任せでなく理事長や各役員が率先し、、個人の専有部だけでなく屋上防水、外壁、バルコニー、給排水設備等を

　　　　初めとする共用部の劣化状況の調査を行い、経年劣化か不良工事（欠陥工事）によって、必要な対応を行わなければなりません。

　　　　専門的なことが苦手で、外部委託を考えるなら、前述の専門家の活用をお勧めします。

　　　　欠陥工事を隠さない、大規模修繕工事の受注工作をしない、民法や品確法等の瑕疵担保請求や不法行為に明るい技術系の専門

　　　　家をお勧めします。

　　　　一方、交渉相手を間違ってはいけません。

　　　　ほとんどのマンションでは管理会社に依存しますが、当初はそれどもいいがスムーズに行かないときは販売会社へ文章で交渉すべ

　　　　きです。

　　　　アフターサービス適用は不具合の立証責任は管理組合や個人にありません。　

　　　　不具合な状況を通知するだけでよいのです。

　　　　そういうものの、効果的な交渉術は必要ですが。

　　　　問題は、不良工事や欠陥工事を原因とする瑕疵担保請求です。

　　　　この場合は、不具合の原因の立証責任が、管理組合や個人にあるのです。

　　　　マンションの共用部でも専用部でも、皆さん真面目に精力的に交渉をされておられるが、やり方がまずい。

　　　　枝葉の理論を玄人はだしで懸命にしているが、３年たっても埒が明かない事例も目にします。　

　　　　交渉相手も管理会社で、内容も法的なポイントを抑えていない。　

　　　　多くの管理会社は販売会社やゼネコンと強固な利益擁護のトライアングルを組んでおり、いわば業界に災いが及ばない為の防波堤と

　　　　理解したほうが無難でしょう。

　　　　不良工事や欠陥工事の問題を解決してから大規模修繕でマンションの修繕・改良を行うのです。

　　　　現状の建物の再生をし、終わの棲家にする為に、公開でかつ談合を排除できる競争原理に基づく大規模修繕を行うことを検討すべき

　　　　です。

　　　　建て替えは、ほとんどのマンションでは不可能に近い現実があります。

　　　　このことは次項を参照してください。

　　②老朽化対策で建て替えを検討するケース

　　　建て替えが成功するかどうかは、建築基準法の容積率（敷地上に建築できる延べ床面積の倍率）をチェックして、余剰敷地がどれだけあ

　　　るかによります。

　　　都道府県や市によれば、公開空地（有事の場合に周辺住民が立ち入れる空き地）の確保により、容積率の緩和をしています。

　　　公共機関が販売したマンションの場合、容積率に余裕がある場合が多く、等価交換（余裕のある敷地でマンションの建築費の一部を捻出）

　　　及び不足分の工事費を自己負担できる範囲で

　　　建て替えをしやすいが、民間のマンションの場合は敷地に余裕がない場合がほとんどですので、改修や改良を行なう大規模修繕工事（再

　　　生）が現実的です。

　　　できるだけ入居した初期から日常の修繕の１社独占や大掛かりな修繕の談合をさせないとか、管理費削減を実施するなどして資金を貯める

　　　こが重要です。

　　　財務さえ潤沢なら、老朽化しても安心・安全・快適な・終の棲家のマンションに改修することは難しくない。

　　　ただし、適正な劣化診断・設計・談合のない発注・工事監理業務が欠かせませんが。

　③リモデリング（老朽化マンションを大規模修繕工事などで再生させること）の採用

　　　新しい言葉ですが、ｒｅｍｏｄｅｌｉｎｇ（作り直す：再生）も検討することをお勧めします。
　　　　
　　　昔のコンクリートは一般的に最近より堅牢だとよく言いますが、その理由の詳細は割愛しますが、、筆者としては、仕事量の増加と、企業倫

　　　理と個人の倫理の低下、談合がしにくくなったことによる低い工事金額での手抜きが考えられます。

　　　建物において、強度を担うのは「基礎部」「梁」「柱」が主です。

　　　これらの部位の鉄筋とコンクリートの劣化状態を測定すれば、耐用年数の概数は想定できます。

　　　コアーといって、直径１５センチ×高さ２０センチ(詳細ではありません）を最低限の員数を取り出すのですが、このダイヤモンドカッターで、鉄

　　　筋を切断しないように、レントゲンか超音波で鉄筋位置を測定しなければならない。

　　　また、そのコアー(テストピース）でコンクリートのアルカリ度を測定する、鉄筋はコンクリート内のアルカリ性（ＰＨ１２．６）の作用で、錆にくい状

　　　態に置かれているが、経年変化で屋内の水蒸気や屋外の雨等によりコンクリート内に水分が侵入し、この強アルカリの１２．６が中性の（ＰＨ７）

　　　に向って変化し、鉄筋が錆びやすい環境となる。　これをコンクリートの中性化という。

　　　先のコアーでコンクリートの圧縮強度を測る。

　　　この圧縮強度と中性化試験で、概ねの残存強度が推し計れる。

　　　ちなみに、コンクリートのアルカリ化を防いだり、鉄筋の腐食を防ぐには、水を通すコンクリートに水蒸気や雨水や漏水の水を浸入させないように

　　　しなければならない。

　　　屋内では湿度管理。　屋外側では塗装かタイルの維持管理が重要である。

　　　再生工事ではコンクリート躯体のクラック部や鉄筋腐食部の補修を終わらせ、外壁部の入念な止水対策のできる、塗装工事やタイル仕上げが必要。

　　　ここで、手抜き工事をさせないことがいかに重要か、まともな方なら理解できるでしょう。

　　　この段階でも、大規模修繕工事のコンサルタントや施工会社と癒着や根拠のない信頼を置いている理事長や修繕委員長の管理組合のマンションは

　　　悲劇と言わざるを得ない。

　　　脱線ついでに、今まで、マンション管理組合のまともな役員や認識の高い組合員の方からの相談や支援を行ったが、マンションを食い物にしている、

　　　犯罪者とその誹謗中傷、嘘偽りに惑わされた若しくは何らかの利益供与を受けた傀儡者を加えた、集団による多勢に無勢で改革ができなかったマン

　　　ションは今、どうなっているのだろうか？　また、これからどうなるなるのだろう？　胸が締め付けられる思いです。

　　　本来の話に戻し、構造部の改修が終われば、内装材の全て、給排水管の改修や、電化の拡充で電気容量アップを考えます。

　　　耐用年数が経過しているエレベーターの新替えを行ないます。　
　
　　　この場合も、更新工事期間、歩行困難者の停止期間の搬送、更新工法の選別や競争性の導入で無駄な費用の削減・・・等の正しい検討が必要です。

　　　また中層マンションへのエレベーター設置、段差解消、手すり設置等のバリアフリー、オーロック玄関や防犯テレビ等の防犯対策、ＬＡＮの導入も、競争

　　　原理に基づき工事費を大幅に削減できる方法を堅持する大規模修繕工事なら実現可能です。

　　　最後に、植栽等の外構に手を加えれば、見た目には新築の感があります。

　　　大規模修繕工事での再生は建て替えと比較し、事業内容が圧倒的に簡単で、検討・実施・工事期間に要する所要日数も相当短くなりますし、工事費用

　　　も格段の違いがあります。

　　　主要構造部の梁や柱をいらうことが基本的にはありませんので、現行の建築基準法に抵触し、違反建築物になることはありません。

　　　言い換えればリモデリングでは昔の構造で再利用できるということになり、部屋全体の面積は前のままです。

　　　高齢化による資金不足を主たる原因として、老朽マンションの建て替えは厳しい現実が予想されますのでリモデリングの検討をお勧めします。　

　　　この事業を行なう上で、必須な事項が一つだけあります。　

　　　それは大規模修繕工事でのあらゆるコンプライアンス違反の排除です。

　　　詳細はホームページの別掲の各関連事項（修繕積立金を守る）を参照してください。

　　　また、別の話ですが、耐震対策を合わせてする場合は地方自治体などの補助金等を利用し施工します。

大規模修繕工事見積り例　　（マンション改修見積ＣＤ付より抜粋）　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　＊専門工事の見積書は、その施工対象部位・仕様・数量・単価の真偽の確認が難しいものです。
　　　　　標準的な見積書を参考にして、騙されない賢い管理組合になっていただきたい。

　　　　　　科　　　　目　　　　内　　　　訳　　　　書　　　　　　第３回大規模修繕工事

Ｎｏ	名　　　称	摘　　　要	数量	単位	単価	金額	備考
2	躯体改修

2-1	コンクリート改修		1.0	式		2,866,150
2-2	モルタル改修		1.0	式		692,880


	２　躯体モルタル改修　計					3,559,030

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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参考になる専門機関

　　（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会

　　・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）

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	大規模修繕工事コンサルタント			１、元施工会社の手抜き工事やマンション管理会社の不適正な点検業務や維持補修に束縛　　されない、管理組合目線の劣化診断ができる。２、技術系マンション管理士だから、欠陥工事を民法で損害賠償請求ができる（２０年間）。３、長年の官庁での設計・積算・入札・監督・検査の経験を活かし、割高な談合を防止し、手抜　　きをさせない工事監理により安全・安心・快適な終の棲家にマンションを改革する。４、コンサルタント委託料も、国土交通省の告示により積算し、諸経費は官公庁の最低制限価　　格で受託できるのは、他資格の定年退職者中心の少数組織の利点。　　マンション大規模修繕工事業者からバックマージンを得る低委託料で、手抜きを助長させて　　はならない。５、大阪府奉職中に私が創出した作品をご覧下さい。暗い世間を４０年以上照らしています。

	業界と利害のない法律に明るい技術者が工事を成功させる
	屋上防水・外壁改修・鉄部塗装・給排水管改修

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