様々な公共施設の企画・設計・積算・設計事務所や工事業者選考・工事監理・検査・維持管理を通じて取得した技術力と判例を基調とする実践的な法律知識の両方でマンション管理を正す。 トップページ ｜ だまされない大規模修繕 ｜ 顧問契約 ｜ 当然の管理費削減　｜ 専門家のエレベーターリニューアル 　｜ 各アドバイス 　｜ 無料相談履歴 ｜ マンション管理の危険度 　　     　Ｔ　Ｅ　Ｌ 　 ０７４５-６２-５３９７ 　出払い時 　 ０９０−６３２８−１９５２ 　Ｆ　Ａ　Ｘ 　 ０７４５−６０-１４９１ 　Ｅメール 　 rjkw48282@ares.eonet.ne.jp 浪速マンション管理士事務所  　　　　　　日本マンション学会正会員 　　日本マンション管理士会連合会正会員   業務範囲  大阪府、奈良県の全域 兵庫県、京都府の限定地域 無料相談 ｜ 事務所の概要　｜業務チラシ ｜ 専門家がマンション管理を正す ｜ 国土交通省　　｜ マンション管理センター　｜マンション管理業協会 ｜総合目次  【適正な大規模修繕のために】 ・管理組合役員が業者とつるむ事例 　もある。 ・やり方次第で終の棲家にできる。 ・実際に補修が必要な劣化状況が 　あって初めて施工すれば良い。 ・管理会社主導の談合高値、手抜き 　容認、バックマージンに注意。 ・施工業者の募集には、複数の募集 　ルートで談合・高値を防げる。 ・マンションに特化したコンサルタント 　の手抜き容認に注意。 ・手抜きがし難い工事監理が必要。 ・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。 ・最終検査は足場の解体前に必要。 ・管理会社と設計事務所へのキック 　バックを無くす方法を講じれる。      【エレベーターのリニューアル】 ・見えないシャフト（昇降路）内では、問 　題のある施工が少なくない。 ・一流メーカーでもいい加減な書類・不 　良施工の現場が少なくない。 ・ボルトナットの施工方法も悪い。 　ナットからのボルトの飛び出し不足、 　緩み止め用の有効な印（アイマーク） 　がないケースもほとんど。 ・現場溶接の品質の悪さが一般的。 　溶接長さや厚み不足、溶接個所にス 　ラグ混入等が多い。 ・地震時の揺れ対策用のワイヤーが無 　い場合は緊急停止しやすい。 ・過積載センサーの検査がルーズな場 　合がある。受検者が足で押さえて誤 　魔化す。   大規模修繕工事の現場監理中  半世紀経っても新品な外灯  エレベーターのかご上で検査中  【新築時の手抜や欠陥工事対策】 ・施工不良、手抜、欠陥工事はアフ 　ターサービスで補修させなければ。 ・アフターサービス点検は必ず実施。 ・アフターサービス点検は管理会社に 　させない。　なぜなら、管理会社は事 　業主の傘下だから。 ・補修請求は文章で、理事長から事業 　主の購入時の契約相手へ行う。 ・いい加減な補修が普通なので、再発 　箇所は１０年間の補修請求が出来 　る。民法の債権の時効は１０年。 ・廊下やバルコニーの天井からの漏水 　も品確法で屋内扱いの１０年間保証。 ・不法行為を立証すれば、時効は２０ 　年間。もっと延長できる最高裁判例。   【特殊外灯とマンション管理】 千里万博での経験を活かし翌年の １９７１年に世に出したオールステン レス性の外灯。 当時、屋外等に設置されている外灯 のケースは地域によって設置台数の 半分から全数が悪戯で破損されてい たが、この外灯は半世紀近く経った 現在でも維持管理不要の新品同様 です。 大阪府堺市の大泉緑地に全国第１ 号機が設置されています。 特許を取得していないため今や全 国津々浦々に設置されています。 適正なマンション管理の実現には、 この様な効果的な改革が必要です。    【業界からの不利益を顧問が防ぐ】  ・管理会社の管理委託費は事業主の 　自由設定で２０パーセント以上の削 　減は可能。 ・削減の有無にかかわらず業務品質 　は変わらないので注意が必要。 ・議事録や日常修繕は色んな意味で 　信用できない場合が多い。 ・不要不急の修繕をしたがるのが一般 　的。それも競争性のない高値ばかり。 ・事業主の不利になるアフターサービス 　点検や大規模修繕時の劣化診断は 　管理会社に委託してはいけない。 ・大規模修繕時の所場代を出させない。 ・一生涯の不利益損害額は年間１０万 　円×６０年間＝６００万円となる。 ・総合技術や法律部門で業界と渡り合 　える専門家による顧問契約で不利益 　を防ぐ。   最悪の欠陥工事（露筋） 不利益を受けない工夫が必要   無　料　相　談    マンション管理士事務所の概要    弊所の業務用チラシ   　最近の有益情報 　最新のサイト更新情報　 　２年目アフターサービス点検が重要 　失敗しない大規模修繕工事の法則 　保証期間切れ欠陥工事の追求 　大規模修繕工事を成功させる（前編） 　怪しい見積もりの数量と単価の審査 　法定のマンション管理士が誕生 　財務状況を好転させる裏話 　マンション管理士ツイッターで呟く 　投資（収益）マンションの管理を救う 　ワンストップサービスを目指す専門家 　役立つワンポイントアドバイス集 　マンション管理士がマンションを救う 　マンションのスラム化を防ぐ 　稼げる技術系マンション管理士とは 　多彩な専門家の集い（大阪府） 　皆さんからの相談・質問と回答 　業界の好きにさせない大規模修繕 　マンションの安全な選び方 　技術系のマンション管理士の裏話 　新管理方式でマンションはどうなるか 　大規模修繕のフローを公開 　「マンション管理士安心便り」を発行 　大規模修繕の見積書事例を公表 　マンション管理士賠償責任保険加入 　顧問契約業務語録  　業界と利害のない専門家による各業務 　顧問（アドバイザー）業務要領　を紹介　    　　　 　サ　イ　ト　履　歴 　[最近の主要な更新履歴]　　 　　有資格者が教えるエレベーター 　　リニューアルの知識 　　管理費削減無料算定開始 　　施工不良・欠陥工事対策 　　管理会社変更への謀略を防ぐ 　お 問 い 合 わ せ と 回 答 　[最近の履歴] 　・駐車場不足で悩んでいます 　・違法マンションを購入しないために   　マンション問題解決への提言 　[最近の履歴]　　 　・第三者委託方式について 　・業界の経営不振について　      　相談者コーナー   欠陥工事を無料相談で解決   大阪府大阪市旭区　 　　　　　　　　理事をなさっているＮＳ様　　　　　　　 　　無料相談の詳細はこちら　　　　　  ・メールでの無料相談により屋上防水の施工 　不良による漏水の原因が究明でき、販売業 　者に無償で改修させることができました。 　今後、発生する多様なマンション管理問題を 　管理士さんに解決していただくため顧問契 　約を検討したいと思っています。   管理費削減が３１％実現　  　大阪府大阪市港区 　　　　　　 理事長をなさっているYM様　　　　　　　　 　　管理組合の支援詳細はこちら　　  ・管理会社への業務委託費や平素の修繕費 　割高で 業務内容にも不満があり、参加５社 　による談合ができない価格競争で 、結果的 　に３１％の削減ができました。　 　管理会社の変更後は、緊張感とマンション 　管理士の無料の継続監査で 従来に比べ 　理事会の運営が円滑になりました。      注目すべきニュース 大手のマンション管理会社の３人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら  無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意     トップページへ＞事務所概要の目次へ   浪速マション管理士事務所に関すること（目次）　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貴方の意見が世界中に伝わる     　・事務所概要 　・マンション管理士のプロフイール 　・所有資格 　・創設理念の詳細 　・提供できる特色あるサービス　 　・業　務　内　容 　・職員等の経験と資格 　・業務報酬費について　 　・相互リンク依頼 　・マンション問題相談室の案内 　・サイトの履歴管理 下記の画像をクリックすればリンク先に移行します 　新築時の欠陥工事なのに 　間違った判断で大規模修 　繕の対象にされないこと。 　損害賠償請求ができる欠 　陥工事が少なくない。 　技術系マンション管理士 　が、利益優先の管理会社 　や専門業者を指導し、多 　様な不利益を改善する。 　多様な管理会社の阻害活 　動を阻止し、割高な管理 　委託費を大幅に削減し組 　合員の経済的負担を軽減 　する。 　大規模修繕工事で談合 　高値と手抜き工事を防ぐ 　仕組みを入札経験豊富 　な元公共工事の検査員 　が教示する。 　大規模修繕工事のコンサ 　ルタントを間違えれば欠陥 　工事まで経年劣化にされ 　てしまう。 　実務経験豊富な昇降機検 　査資格書が管理組合の立 　場でエレベーターのリニュ 　ーアルの業者を指導。 　マスコミに掲載されるの 　は氷山の一角で、かつ 　偏った文面がｔ時にある。 　事実を読み取るべき 　将来は財政破綻かスラム 　化が待っている無関心な 　投資マンションや一般マン 　ションを救う専門家 　内容も理解していないの 　に目暗印。 　過大な保険金設定と間違 　いのオプション設定を教示 　します。 　マンション管理士（技術系 　）がマンションでどんな不 　利益を被っているか、無 　関心な方に教示する。 　マンション管理士（技術 　系）が善良な区分所有者 　のために、多様な不利益 　を防ぐ具体的な手法を 　公開する。 　選択の余地の無かった 　マンション管理会社から 　多種多様な不利益を被 　っていないか？　 　公共工事の元検査官が 　大規模修繕の談合高値・ 　・バックマージン・管理会 　社のピンハネ・手抜き容認 　を改善させる。  　マンション管理士（技術系） 　が管理状態を調査できるメ 　リットがある経年の中古マン 　ションの選定を教示する

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