１、新たな管理方式について（政府や業界の推奨するこの方式は最悪の結果を招くことが理解できるでしょう）

　国土交通省の資料によると、全国の分譲マンションの戸数は、平成２１年１２月末現在、約５６２万戸、居住人

　口１４００万人を超えております。

　老朽化したといわれる築３０年を超えるマンションは全国で平成２１年７月現在約８３万戸といわれ、平成２３年

　には１００万戸に達するといわれています。

　最近のマンション居住者の高齢化や賃貸化により、理事長や理事等の役員のなり手不足が社会問題化してお

　ります。

　今後、確実に発生する老朽化による建て替え問題の円滑な事業運営に不安があります。

　このような現実を危惧し、政府は管理会社かマンション管理士が理事長になれる管理者（理事長）管理方式を

　計画しており、平成２４年には法制化される予定ということです。

　最悪の場合、一般の入居者が誤信している管理会社が理事長になり、監査役として社員のマンション管理士

　をあてることも危惧されます。

　その場合には発注者側と受注者側そして監査者が同一になり、明らかな利益相反となりマンションの財務は

　崩壊するでしょう。

　社会的に見ても最低限第三者のマンション管理士を任命してこそ、業務の適正執行が期待できるところです。

　この方式の長所は役員の手間・暇が省けて、どなたでも役員ができますが、短所として組合の財務状況の悪

　化とマンションの資産価値の低下が懸念されます。

　日常の委託・修繕や１０〜１５年おきの大規模修繕の工事費用の割高、委託や工事の質の低下を始め、諸般

　の弊害が発生することは議論の余地が無いと思われます。

　「マンション管理の適正化の推進に関する法律」により平成１２年に初めて誕生したマンション管理士が、この

　方式による諸般の弊害を防ぐだけでなく、いまだに気づくことなく、管理会社に依存しっぱなしの危機に瀕した

　マンション管理の適正化を立て直すことが、法律でも求められているところですし、現実に５０年を越えるマン

　ション管理の現実を見れば、旧態の専門家では対応できないことは明白です。

　しかし、誕生後８年近く経過しても、残念ながらマンション管理士の知名度は高くなく、それ以上にマンション

　における複雑な問題の解決能力に対する、対費用効果の信頼性もマンション管理組合には低く受け止めら

　れている現実があります。
　
　いまだに多少の不満をかかえながらの管理会社依存体質は根深く残っています。

　当事務所が、建設・販売・維持管理・大規模修繕・建て替え問題における多種多様なコンプライアンス違反

　をサイトに掲載することで、微力ながら正義派マンション管理士の周知の一助になればと考えております。

　このサイトでは、私たちの長年の実務経験で確認したコンプライアンス違反に係る事例を、事実を曲げること

　なく編集するよう心がけました。


２、信託活用方式

　　
　この方式の詳項の国土交通省の報告書をご覧ください。

　管理者管理方式と同様の危険性があります。

３、管理会社の変更（見直し）をし、マンションの運営を建て直す。

　マンション購入時から競争性のない１社独占（国土交通省に登録しているのは２３００社）の管理会社の業務内

　容が多方面に渡り不適切であったり、相手の言い値の管理費や修繕積立金が妥当性がないことはマンション

　業界では広く知れ渡っていることです。

　巨額の利権がうごめく大規模修繕工事の業者選定や工事費決定も、管理会社任せの為に、談合入札による

　法外な工事費でなおかつ、新築時の欠陥工事をも隠蔽して、組合の予算で修繕させられる（事例）が横行して

　いる事をご存知ですか。

　これらの問題を放置すれば、マンションが老朽化した時点では組合の運営も財務も破綻して建て替えどころ

　か、再生のための大規模修繕工事すらできないスラム化が現実に訪れることが懸念されます。

　スラム化すれば、マンションの資産価値が低下し嫌気がさした富裕層の入居者が転居した後には、どうしても

　所得階層が高くない方が入居するケースが多い。

　結果、滞納者が増加し、マンションの財務破綻が訪れる（お金のないマンションから管理会社が手を引くことは

　必至）、後は崩壊が待つのみとなる。　決して誇張してはいません。　他人事のように従前通り、管理会社やそ

　の走狗になり下がった専門家や役員に任せていては、貴方のマンションの将来は暗いだけです。　

　早急に管理会社の変更（見直し）を視野に入れた業務監査や会計監査を行い、管理費等の削減と業務の適

　正化を図り、また新築時の欠陥工事も工事範囲に含める、談合入札と絶縁し透明で競争性のある大規模修

　繕工事を実施すべきです。

　マンション業界と利害関係のないマンション管理士、１級建築士、昇降機検査資格者等の専門家によるコンサ

　ルタントを利用して、役員の多くの居住者がマンション関連組織の利益供与に敗れ彼らを加担する前に、健全

　な組合の運営が出来る組織を創造しなければマンション管理の危機は救えません。