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 技術系マンション管理士との顧問契約の効果  顧問契約(アドバイザー契約)か理事長(管理者)代行契約
 顧問契約等で管理の危機を未然に防げる    〃      で日常修繕の無駄と施工不良を防げる 
 管理費と大規模修繕工事費の削減  マンション管理組合の運営は専門家の活用で変わる
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マンション管理に係る顧問(アドバイザー)業務要領


 
1、目的

半世紀に渡る分譲マンションの歴史における建設・販売・管理のそれぞれの分野では、過去より継続的に、購入者や管理組合

の立場より企業の利益を優先している実態が多く見られ、いまだに改善されておりません。

このことは、とりもなおさず、従来の専門家では改善されないことを物語っていると言っても過言ではありません。

欠陥工事の常態化・競争原理の働かない管理費設定やその支出・談合による割高な大規模修繕・専門家や管理組合役員の傀儡

化・・・枚挙にいとまがない現実が現存しております。

これらの放置された悪しき慣習を、輪番制の管理組合役員や一般の居住者(法律では区分所有者という)の方が改善すること

は、相当困難な事だと思われます。

マンション管理士は、マンション管理の適正化の推進に関する法律により誕生し、マンション管理に関して、専門的知識をも

って管理組合の役員や区分所有者の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行う者です。

私達は、その悪しき慣習による利益収奪行為からマンションを救うべく、マンション管理に必要な技術面・法律面・マネージ

メント面において、ワンストップサービスの提供ができるように日々研鑽を重ねております。

浪速マンション管理士事務所が携わるマンションが1日でも早く、安心・安全・資産価値の高い・耐用年数の長い・そしてお

金の無駄がない・・・そんなマンション管理体制になることを目指します。

 

2、マンション管理士との顧問契約

〇マンション管理士との顧問(アドバイザー)契約は臨時総会か定期総会の議案です。

普通決議(管理規約によるが、通常は過半数で議決)

 

3、顧問(アドバイザー)業務の範囲とオプションについて

〇理事会出席

管理会社の提出する業務報告で業務内容の適否が判明するので、管理会社や管理組合に対する指導・助言や是正勧告を行う

(事例)

・お金の管理

預金残高の原本確認、通帳や印鑑の保管、出金依頼書の押印、月次会計報告の有無

・修繕費の執行状況の監査

業者選定、見積り額、修理方法、修繕台帳の作成指導 

・点検・清掃・整備等の委託作業

上記に準ずる

・議事録作製ほか全般。

     滞納状況の報告方法や督促方法についての指導

 

  〇修繕・委託業務の立会い・検査(継続した場合は顧問契約のオプション業務)

    (効果)競争性を導入し、30〜50%の経費削減、施工や実施品質の向上

     発注の必要性の判断

     発注業者の選定

     見積り書の精査

     監督

     検査

     修繕台帳の作成指導

  〇総会出席及び事前準備

    業務報告や会計報告、今後の予算案等を含んだ全般の精査。

総会での進行時の助言

 

  〇管理規約の内容精査(管理規約の全般の改正は顧問契約のオプション業務)

    管理組合に不利になっていないか

    違法箇所を含んだ、不適切な条項はないか

 

  〇委託管理契約約款の内容精査

    管理組合に不利な条文はないか

    違法箇所を含んだ、不適切な条項はないか

 

  〇管理費や修繕積立金の額の診断

 

〇不良工事や欠陥工事箇所の確認や修補請求の可能性の判断(請求業務は顧問契約のオプション業務)

 

〇図面・修繕台帳・過去の議事録・総会資料の整理

管理会社に保管しているものもある為、マンション管理士の指導で理事長から要請。

 

〇住民アンケート(顧問契約のオプション業務)

専有部や共用部に渡る不良箇所の洗い出し及び管理会社への意見や管理費の削減について。

このことにより、マンションを守るための区分所有者の意識を高め、効果的な瑕疵担保請求を行うことができる。

且つ管理会社の業務内容の見直しや管理費削減に対する共通認識を高める。

  一方、透明化の促進により、管理費削減や管理会社の見直しという理事会活動に対する管理会社の非合法な破壊工作

を封じ込めることが可能。

  マンション管理士が原案を作成し、管理組合役員が配布・回収、マンション管理士が分析資料作製・報告、管理組合

役員から全区分所有者へ配布。

 

〇管理業務の見直しや管理費削減業務(顧問契約のオプション業務)

 (効果)20〜50%の削減

   実施時期を決定し、通常の委託契約約款では、契約期間終了の3ヶ月前までに管理会社へ契約更改しない旨の通告が

  必要。 ただし委託業務において著しい信用失墜行為や善良な管理者の注意義務違反行為があった場合は、即刻契約

  解除が可能。

      住民アンケートに先駆け、現在の委託管理費を含む管理費全体の分析を行う。

     その内容を含んだアンケートの実施により、管理会社の見直し・業務内容の見直し・管理費の削減の是非を問う。

透明性の確保と共通認識に立つことで、マンション管理への意識の向上が図れることで、管理会社の常識外の契約解

除反対活動を押さえ込むことができる。

     競争性確保のために、管理会社や個別発注の専門業者の公開募集(ホームページ、業界新聞)

     現場説明会

     見積り提出

     プレゼンテーション

     業者決定

     引継ぎ(振り込み関係の変更他で1ヶ月)

     臨時総会開催

          各業者との契約


   〇基礎劣化診断や長期修繕計画書の作製(マンション管理士が指導監理:顧問契約のオプション業務) 

   (効果)


     ・資質不足の建築士の排除若しくは指導

     ・管理組合目線に立てる劣化診断業者を選択し、欠陥工事と経年劣化の選別を行ったうえ、長期修繕計画書の作成や、

     修繕積立金の検討

     
      ・マンション管理士が競争性のある業者選定を行い、点検方法についてコンサルタントを指導監理する

     ・報告会等の企画(修繕委員会の立ち上げ提案)

  〇大規模修繕コンサル業務(マンション管理士が指導監理:顧問契約のオプション業務)

   (効果)

      ・ 30〜50%の工事費削減、欠陥工事の無償補修、施工品質の向上

    ・ 資質不足の設計・工事監理者を排除若しくは指導

     修繕委員会の立ち上げ

     劣化診断(前記の見直し分)、設計、積算のコンサルタント公開募集

(工事監理は別件契約で、同一業者か別業者とする)

    ・ 成果品の検算・校正・検査の実施

     修繕箇所の決定

     業者の公開募集

     現場説明

     見積り提出

     業者絞込み

     プレゼンテーション

     業者選定

     契約

 

4、顧問契約のオプション業務の費用について

   詳細はホームページのリンク一覧の一番左にある「事務所関連」→「業務報酬費」を参照下さい。

     〇管理費削減は着手金と成功報酬併せて、最大で管理費削減額の1/2を1年間とします。

      委託管理費を含む管理費を下げても、私が継続的に監視いたしますから管理品質の低下は心配ありません。

 〇その他のオプション業務は、概算では業務時間当たり、1時間5,000円(税抜き)とし、必要に応じ別途見積書

 を提出いたします。

 @     国土交通省の技師Bの委託単価は時間当たり7,825円の64%に相当します。      

 (31,300円×2.0÷8時間=7,825円)  間接経費をふくむ

 A移動時間は実働していないので、半額の3,912円とする。

 B概算額時間当たり5,000円の根拠

   移動時間(大阪府枚方市より3時間)     業務時間(1時間)   (4時間)

 7,825円の1/2(3,912円)×3時間+7,825円=19,562円(20,000円)

        20,000円÷4時間=5,000円

    この額は、一般企業での労働者の間接費を除いた時間給2,500円に該当し、全労働者の平均年初487万よ

 り低い年収450万程度に匹敵します。

     Cマンションへ訪問しての業務時間は、事務所での準備を含めて、1時間未満を1時間といたします。
 
     〇マンションへの移動時間の加算については、事務所よりの往復で3時間(15,000円)と交通費1,720円をも

    らい受けます。

  *ヤフーで検索した移動時間に、駅までの所要時間と待ち時間を加算(自:下記所在地 至:阪神地方某駅)

   事務所(大阪府枚方市)から:往復で3時間 4分(往復交通費1,720円)・・・平日は事務所より

   自 宅(奈良県)から:往復で4時間24分(往復交通費2,460円)・・・土・日祝日の場合、宅発・宅着

〇したがって、概算費用は以下のようになります。(概算でするなら拘束時間×5000円となります)

@     修繕工事や委託業務の監督や検査の場合

業務時間1時間未満

 業務費1時間  移動費3時間        交通費  

  (5,000円+5,000円×3時間)×1.05+1,720円=22,720円

                            22,700円(税込み)

A     業務時間2時間未満  

   業務費2時間   移動費3時間            交通費  

   (5,000円×2時間+5,000円×3時間)×1.05+1,720円=27,970円

                            27,900円(税込み

B     大規模修繕等の企画・立案・指導監理

・1回あたり20,000円(税抜き)〜25,000円(税抜き)

・月当たり(週1回)80,000円(税抜き)〜100,000円(税抜き)となります。

 (参考)大規模修繕での削減額と指導監理費の比較

@     指導監理費

         9万×3ヶ月=27万円

   A指導監理で競争性確保(施工品質向上を別として)

工事での削減 49戸×70万×40%=1,372万の削減

    設計での削減 49戸×70万×5%×30%=51万の削減

   工事監理での削減 26,100円×22日×2.0×3ヶ月×30%=103万の削減               

                              削減額合計 1526万円  

   

マンション管理の危機をどうして防ぐ・・・顧問契約先での事例

 
1、管理規約は事業主が将来の利益を守るために、管理会社に都合のいい文章にしていることがある。
   事例の一部 
     ・契約継続期間や実質自動更新的な文章
     ・修繕積立金を異常に低く設定しているのはなぜか
     ・駐車場収入を管理費会計に編入し、管理費がいかにも余剰金を出しているように粉飾している
     ・そのくせ、機械式駐車場の修繕費がほとんどない・・・劣化時には臨時徴収で、談合の高値!
     ・最悪の事例として、管理会社変更をさせない文章を忍ばす事業主もあります。
      (管理会社を変更にするなら、〇〇費用として1300万円を支払えという某管理会社。
       抜本的な手法でその要求を打ち破り、無事、管理会社を変更した経緯で2件の顧問契約を行い、
       現在に至っております。 具体には電話で教示します。)

 2、マンションの設計から完成までの設計図書類が管理組合にまともに保管されていない
     ・マンション管理適正化法(2001、08、01施行)で、事業主から管理組合に引き継ぐべきものとされて
      いるので、引継ぎされていないならそれは違法行為となります。
     ・大規模修繕の設計・工事監理若しくは元請を狙う管理会社や管理組合が委託するコンサルタントに
      一時貸しした場合、返却されない事はしばしばあります。
     ・構造計算書などがなければ、再度作成するとなるとマンション規模により1千万円以上の費用が必要。
     ・現在、図書類があるなら出来るだけ電子化することです。5万円〜10万円でできます。
      これも大規模修繕と同じで、信用のおける印刷業者に競争見積もりを取ることです。
      
 3、修繕工事や委託整備の発注、本命の大規模修繕工事に競争性がない、あっても出来レースで談合天国。
   顧問やアドバイザーの建築士や、管理組合役員(理事長の場合もある)や修繕委員会メンバーの異常な
   までの、管理会社や本命ゼネコンへの肩入れ。・・・・裏にどんな取引があるのか?・・・あんなに必至にな
   るのだから?

 4、築6年で、駐車場の自動消火設備の制御用のバッテリーが劣化し交換を要すとし、併せて消火設備全部
   のリニューアルを策略。 バッテリーの交換は4〜5万。 設備全般のリニューアルは200〜300万はする
   でしょう。
 
 5、マンション保険
   分譲会社が設定したマンションの保険。 課題設定が多く、便利なオプションがない。
   電気・機械設備の修繕オプションがあっても、保険金支払い請求をしないこともある。
   マンション保険の証券を管理会社が保管し(これは違法です)、あまつさえ紛したまま放置。

 *管理組合の立場の技術と法律に明るい専門家との顧問契約で、日常的に発生する危機の芽を摘まなければ、
   マンションを守れない。

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