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| トップページ > 顧問契約の効果 > 専門家の活用の費用 |
| 技術系マンション管理士との顧問業務や理事長代行で管理費や大規模修繕工事費を削減 ツイッターでつぶやけば世界中にツイートする  |
（事例報告 大阪府吹田市の築年数７年、４３０戸のマンションのケース）
１、顧問契約の技術系マンション管理士の活用で管理費削減をした事例
＊各管理業務のうち管理組合からの直接委託（分散管理）を増やし、理事長代行がその業務に従事。
①各業務を管理組合から直接、各業者に発注する。（１０パーセントは期待できる）
②管理委託費（会計・出納）以外のほとんどを分散管理することは可能ですが、役員の負担増になりますので、別にその分散管理
業務の発注や監理を専門家に委託する（業務執行管理者制度）ことも可能です。当然費用対効果が有る前提です。
③直接委託（分散管理）での削減額（平成２０年度基準（今後確実に増加しますが））と専門家の活用の比較（消費税除く）
・管理費の削減（管理委託費以外の全てを直接委託（分散管理）したと想定）・・・・中間マージン１０％削減
事前に一括管理で管理費削減を行った上の金額を分散管理した場合の事例ですので、削減前からの分散管理となれば、
下記計算より３０％以上の削減となる。・・・・・２４５，７９０が３２０，０００円／月程度なり、一層の削減効果となる。
（２，８１１，９００－３５４，０００）×１０％＝２４５，７９０円／月・・・・・・・①
・経常の修繕費等の削減（業務執行管理者制度導入）・・・修繕費の額は築年数と共に増大する。
２，０００，０００円／月 × ３０％ ＝ ６００，０００円／月･･････････････・・②
・分散管理で、管理組合からの各業者への直接発注
①＋② ・・・・・・ 削減額合計 ８４５，７９０円／月・・・・・・③
・業務執行管理者への委託費
（１００×４３０戸＋３０，０００円）×３＝２１９、０００円／月 ・・・・・④・・・・顧問契約なら１／３の
７３，０００円ですみます。
・効果
最も削減効果が高い。
③－④ で 毎月６０万以上の削減、各管理委託業務の品質の向上、修繕等施工品質の向上及び無駄の排除
２、技術系マンション管理士の顧問契約のオプション業務で大規模修繕費の削減事例
＊専門家が指導監理する大規模修繕工事での話
１２年前後の間隔で実施される大規模修繕こそ、管理会社が全力を挙げて利益収奪行為を強行する時です。
マンションが老朽化した時点では、建て替えどころか解体費用も貯まっていない。
管理組合の理事会役員や大規模修繕委員会役員を中心に巧妙な利益供与を行い、マンションからお金を収奪する事例が後を
絶ちません。
各役員のモラルで、管理会社からの一切の接近を許さず、また、大規模修繕委員会の委員の長期化は避けるべきです。
仮に貴マンションが大規模修繕を無防備で実施した場合、マンションの生涯で、どれだけのお金の損失かを試算いたします。
参考に、その損失を削減するための専門家へのコンサルタン料（顧問契約の委託費は除く）も合わせて試算いたします。
（この場合施工品質の向上ができますが計算上は除きます）
１）損失額の試算（真の競争性を導入すれば３０～５０％の削減ができる・・・計算では中間値の４０％を採用）
耐用年数 工事間隔 戸当たり平均単価 割高率
５０年 ÷ １２年 × ４３０戸× １５０万 × ４０％ ＝１戸当たり２４０万円の損失
（約４回）
４３０戸×２４０万／戸＝１０億３２００万円の損出
２）大規模修繕工事を適正に執行するための専門家に要する経費（指導監理費）
公共工事では通常の設計委託や工事監理委託に、それらの適正執行のための指導監理者（若しくは担当者）を置くことが普通です。
指導管理者等の資質にもよるが、大規模修繕の企画・設計・発注・監理・検査の全般を管理することにより、過去の不良工事の摘
発、過剰積算の防止、適正仕様や数量の確認、談合の排除、適正施工による施工品質の向上を可能となります。
１工事あたりの費用
国土交通省技師Ｂ単価（現在の単価） ２．０は建設省告示１２０６号による間接費合計の係数（現在でも有効な告示です）
３０，５００円／日×２，０×２２日／月×４ヶ月＝５，３６８，０００円
マンションの生涯５０年間で４回工事で 単価上昇が平均２倍とする
５，３６８，０００円× ２倍× ４回＝４，２９４４，０００円の支出
３）費用対効果
約４千３百万円の委託費で１０億円の損出を未然に防ぎ、なおかつ、施工品質の向上になる。
余剰予算は管理費削減分と併せて、マンションの資産価値の向上に繋がるリニューアルに投資できます。
約１０億円の損出 ＶＳ ４２，９４４，０００円の支出
顧問契約によるオプションで、５０年後でも陳腐化していない、構造劣化していないマンションへの変貌も夢でない。
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