１、なぜ、マンション管理組合に顧問契約か理事長（管理者）代行契約を勧めるか？

　１）解任したい理事長、利益収奪に走る管理会社等からマンション管理を守る
　　
　　マンション管理組合の役員さんは、どことも輪番制が普通です。

　　中には、長年にわたり理事長（法的には管理者という）を勤めている場合も有りますが決して好ましいものでは

　　ありません。

　　独善的、独裁的に私利私欲を図る理事長もいます。　解任したい理事長がいる場合はご相談ください。

　　解任の方法は、マンションの臨時総会と訴訟の２方式があります。　勇気と仲間がおり、私どもの指導が有れ

　　ば難しくはありません。

　　さて、本題に戻りますが、素人の方ばかりのマンション管理組合は、例外は別として長年の利益収奪行為と欠

　　陥工事が常態化しているマンション管理業界を相手に継続的に、適正なマンション管理を維持できるものでは

　　ありません。

　　マンション管理組合との顧問契約や理事長代行で防げる事例は常態化しています。

　　それだけ、マンション管理業界は、折に触れ（たとえば毎月の理事会や総会時に）よからぬことをするものです。

　　［事例］　（マンション管理業界のアクドサは枚挙にいとまが無いので一部を掲示します）
　　　
　　　○建物や設備の小修繕の費用をマンション管理組合負担にしない方法があります。

　　　　　マンション保険に明るい顧問か理事長代行なら無償で修復できる場合がある。

　　　○競争性のない各委託や小修繕が当たりまえ化（管理会社か系列の業者が受注）しているが、技術系の顧

　　　　　問や理事長代行なら３０〜５０％の管理費削減が可能。

　　　○欠陥工事なのに平気で、修繕工事を求める管理会社に対して、法律と技術に明るい顧問か理事長代行な

　　　　　ら、建物の品質確保の促進に関する法律や民法を駆使し、逆に管理会社に対して背任行為を追求でき

　　　　　る場合がある。

　　　○素人と見くびって、不要な修繕を進めます。　技術に明るい顧問か理事長代行でないと防げないでしょう。

　　　　・・・バッテリーが劣化したので、車を交換する的な修繕を勧める事実がいくらでもあります。

　　　○管理会社から利益供与をうけている役員や一般組合員は何かにつけて、獅子身中の虫です（人として許

　　　　せない方ですが）。

　　　　マンション管理組合の利益より管理会社と自己の利益を守るために口から泡を吹いて必死です。

　　　　悪の共同企業体は、善人には想像もできないアクドイ、なかには犯罪行為すら実行することが恒常化して

　　　　います。

　　　　実践に強い顧問か理事長代行でないと防げないでしょう。・・・改革派の理事長が解任されたり、マンション

　　　　を売却した事例もあります。

　　　○経年劣化の改修のための見積もりを請求すれば、積算数量を実際の数量より大幅に水増しする元施工ゼ

　　　　ネコンがいました。　３〜５社の合い見積もりを徴収して、競争性を装われても気づけないマンション管理組

　　　　合。　談合の摘発実績があり、積算ができる顧問や理事長代行でないと防げないでしょう。

　　　　常態化している事例のようなあくどい諸行からマンション管理組合を守るには、理事会や総会に専門家、そ

　　　　れも過去の不適切なマンション管理業界と利害関係のないマンション管理士（従来の専門家では防げていま

　　　　せんでしたので、マンション管理の適正化法でマンション管理士が新生しました）との顧問契約か理事長代

　　　　行契約をお勧めします。

　　　　いきなりでは、判断できないマンション管理組合さんは、お試しサービスをさせて貰います。（ただし、貴マン

　　　　ションまでの交通費のみは実費分頂きます）

　２）慢性化した管理費等の滞納金対策に顧問や理事長代行の活用

　　はじめに　

　　　　マンションにとって管理費や修繕積立金および駐車場使用料の滞納は、法律や管理規約の定めるところの

　　　　違法行為です。

　　　　また、その滞納金問題の長年の放置は、理事長を初めとする歴代の役員の不法行為となります。

　　　　提訴されたら、個人的に支払い命令が出ることも危惧される。

　　　　このことは、民法で定められた管理組合の理事長初めとする役員（受任者）の善良な管理者の注意義務
　
　　　　違反（善管注意義務違反行為　といいます）

　　　　おなじ屋根の下に住んでいる方を提訴するなんてしたくない・・・この温情・・・責任回避がいずれ、マンション

　　　　管理を危機に陥れるのです。

　対応策
　　
　　　○他のありふれた不利益の解決と併せてこの滞納金問題の解決を顧問か理事長代行として専門家を活用する。

　　　○管理会社の督促は最初の２〜３回だけ、たいして役立たない。問題はそれ以降の管理組合の滞納金対策。

　　　　頼りない、したくない理事長でも滞納金対策を顧問か理事長代行に委託することが可能。

　　　○管理規約改正で、頼りない、したくない理事長でも滞納金対策をやり易くする方策を顧問等が提案します。

　　　○基本的には弁護士費用は認められないが顧問等が認められやすくする方策を提案します。

　　　○７２０万円の提訴時の請求額が、高裁の確定判決で１２０万円に減額。

　　　　その原因は、消滅時効と弁護士費用が認められなかったこと。・・顧問契約があれば防げた部分がありました。
　　　　
　　　○時効問題をうまく活用し、滞納金の時効中断や成立した消滅時効を無効にする方策を顧問等が提案します。

　　　○弁護士に依頼しなくてよい方策（本人訴訟や司法書士の上手な活用）を顧問等が提案します。

　　　○先の７２０万円の滞納金を結果的に棒引きにしてしまった。　そんな事案にさせない方策を顧問等が提案します。


２、マンションの顧問契約業務開始時の記載（平成３０年７月）
　　
　テーマ　　[マンション管理士と顧問契約し、マンションの総会や理事会に出席]

　　
[質問内容]

　　築７年の生野区の某マンションでマンション管理組合の理事長をしていますが、私自身初めての役員

　　経験で理事会や総会で難題が多く困っています。

　　マンション管理士さんと顧問契約をしマンション管理組合の総会や理事会の顧問として出席してほしい。

　[回　答]

　 　 有難うございます。浪速マンション管理士事務所（旧マンション管理士会）のサイト内容をご覧になっての事だと

　　　いうことで喜んでおります。

　　　生活の場であるマンションでは、各専有部分がコンクリートを介して隣接しまた、廊下、階段、バルコニーや集会

　　　場、ごみ置き場、自転車置き場等の共用部分があるためマンション特有の多種多様な問題が発生しております。

　　　私たちのモットーはコンプライアンス違反を許さず、法令の事案や規約を基にまず話し合いからの解決を図るこ

　　　とです。

　　　あくまでも、マンション管理の主体は管理組合さんですので私たちは補助的にサポートをさせて頂き、役員さんの

　　　負担軽減を行い、マンション管理の適正化を図ります。

　　　マンション管理組合との顧問契約については、１年契約とし翌年の総会終了後を契約更改といたしております。

　　　サイト閲覧のマンション管理組合の役員さんからのご相談等が多いため、勤務先と協議し日々の業務に支障な

　　　き範囲ならマンション管理士業務を執り行うことの了解を得ました。

　　　したがって、今後は充分に皆様からの多種多様のご要望にお答えできると考えております。

　　　多忙の折はお待ち願うことになるかも知れませんがお許しください。

　　　ネットワーク会員との調整を含めて少数精鋭主義でマンション管理士業務を執り行います。

　　　「全国のマンションをコンプライアンス違反から守る」ことを浪速マンション管理士事務所の創設理念としており

　　　ますので、お急ぎのマンション管理組合さんや業務エリア以外の都道府県の管理組合さんは下記に紹介する

　　　マンション管理士会等を紹介させていただきます。

　　　また関連ページには現在、地道に頑張っておられる全国のマンション管理士事務所の紹介もさせていただいて

　　　おります。

　　　なお、顧問としてのマンション管理士にも、他のジャンルと同様に業務執行能力に個人差若しくは組織差があり

　　　ます。

　　　私なりのマンション管理士会およびマンション管理士事務所を選定するときのポイントを次に掲載しておきます

　　　ので参考にして下さい。

　　　又、顧問を役員とか理事長に選任することにより、役員の負担が軽減されることにもなります。


　　・顧問や理事長（管理者）代行者の選定基準

　　　�@ほとんどのマンション管理士会が普及活動のため無料である程度までの各種サービスを実施しておりますの

　　　　で用心しなくても良いかと思います。

　　　�Aマンションを救うという使命感に燃えており、明確にものを言える、実用的で総合的な技術や法律の知識を有

　　　　している、利益に走らない（業者と裏取引しない）、業界と利害関係が無い（現役の方は困難）、そんなマンショ

　　　　ン管理士事務所かマンション管理士会を選択してください。

　　　�B顧問契約をした場合に派遣されるマンション管理士の資質を、プレゼンテーションで査定するのが、最も効果

　　　　的です。
　　　
　　　�Cプレゼンテーションでの質問事項を事前に準備しておくのです。

　　　　　・実際にマンションで困っている内容の解決方法を求める。
　　　　　
　　　　　・欠陥工事対策。不要不急の修繕を抑制。　談合高値で手抜き容認、加えて管理会社やコンサルタントへの

　　　　　　キックバックを無くす。高額な滞納金の解決方法。　この４件の解決を図れるなら貴方のマンションの管理

　　　　　　は万全です。

　マンション管理の顧問契約先　：　目次