マンションの購入|新築か中古か
 
  新築マンションには施工不良や欠陥工事部分が内在している場合が少なくないが、中古マンションの場合、それらやその他の管理状態が顕在化して注意深く点検すれば判明する。   
トップページ だまされない大規模修繕顧問契当然の管理費削減 | 専門家のエレベーターリニューアル  | 各アドバイス  | 無料相談履歴マンション管理の危険度       
 T E L 050-7100-3865
 F A X 0745−60ー1491
 Eメール 
rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
浪速マンション管理士事務所 
      日本マンション学会正会員   日本マンション管理士会連合会正会員  
業務範囲 
大阪府、奈良県の全域
兵庫県、京都府の限定地域
アクセス回数
無料相談 事務所の概要 業務チラシ  専門家がマンション管理を正す 国土交通省  | マンション管理センター マンション管理業協会 総合目次   
マンション管理士の大規模修繕の監理
【大規模修繕工事の注意点】
・手抜を無くして終の棲家にできる。
・実際に補修が必要な劣化があって
 初めて大規模修繕をすれば良い。
・管理会社主導の談合高値、手抜き
 容認に注意が必要。
・施工業者の募集には、複数の募集
 ルートで談合を防げる。
・マンションに特化したコンサルタント
 の手抜き容認に注意。
・手抜きがし難い工事監理が必要。
・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。
・検査は中間と竣工時の2回必要。
・管理会社とコンサルタントのキック
 バックを無くす方法を講じれる。
・管理組合役員が業者とつるむ事例。
 
 
全国で第1号機の照明器具  
【エレベーターのリニューアル】
・管理組合側が素人なのでメーカーの
 いい加減さが目立つ。
・見えないシャフト(昇降路)内では、問
 題のある施工が少なくない。
・現場溶接の悪さが一般的。
 溶接長さや厚み不足、溶接個所に不
 純物混入が多い。
・ボルトナットの施工方法も悪い。

 ナットからのボルトの飛び出し不足、
 緩み止め用の有効な印(アイマーク)
 がないケースもほとんど。
・地震時に揺れ対策用のワイヤーが無
 い場合は停止しやすい。
・過積載センサーの検査がルーズな場
 合がある。
 
エレベーターリニューアルは管理組合の検査が必要
マンション管理士大規模修繕  半世紀経過後も新品同様 エレベーターリニューアルの検査 
超高層の梁の露筋
【新築時の欠陥工事や施工不良対策】

・手抜き、施工不良、欠陥工事はアフ
 ターサービスで補修させなければ。

・アフターサービス点検は必ず実施。
・アフターサービス点検は管理会社に
 させない。 なぜなら、管理会社は事
 業主の傘下だから。
・補修後の再発箇所は10年間の補修
 請求が出来る。民法の債権の時効は
 10年。
・廊下やバルコニーの天井からの漏水
 も品確法で屋内扱いの10年間保証。
・不法行為を立証すれば、時効は20
 年間。
・補修請求は文章で、理事長から事業
 主の購入時の契約相手へ行う。
・新築工事がいい加減なら補修も同様
 
 

【マンション管理も改革が必要】
千里万博での経験を活かし翌年の
1971年に世に出したステンレス性
の外灯。
当時、府営公園に設置されている外
灯のケースは地域によって全設置台
数の半分から全数が悪戯で破損さ
れていたが、この外灯は半世紀近く
経った現在でも維持管理不要の新
品同様です。
大阪府堺市の大泉緑地に全国1号
機が設置されています。
特許を取得していないため今や全
国津々浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な改革が必要です。
   

【管理会社からの不利益を防ぐ方法】 
・管理委託費は事業主の自由設定で
 20パーセント以上の削減は可能

・削減してもしなくても業務品質は変わ
 らないのを正すのが顧問契約。
・議事録は信用できない場合が普通。
・不要不急の修繕をしたがるのが一般
 的。それも競争性のない高値。
・事業主の不利になるアフターサービス
 点検や大規模修繕時の劣化診断は
 信用してはいけない。
・大規模修繕時の所場代を出させない。
・一生涯の不利益損害額は年間10万円
 、60年間で600万円となる。

・技術と法律部門で業界と対等以上に
 渡り合える技術系マンション管理士に
 よる顧問契約で不利益を防ぐ。 
管理会社との揉め事は尽きない
 超高層の最悪の欠陥工事 管理会社からの不利益を解決 
 無料相談(開けない時は下記を入力)
 
  rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
 
  050-7100-3865
 
 マンション管理士事務所の概要
 
 弊所の業務用チラシ
 
 最近の有益情報
 最新のサイト更新情報 
 2年目アフターサービス点検が重要
 失敗しない大規模修繕工事の法則
 保証期間切れ欠陥工事の追求
 大規模修繕工事を成功させる(前編)
 怪しい見積もりの数量と単価の審査
 法定のマンション管理士が誕生
 財務状況を好転させる裏話
 マンション管理士ツイッターで呟く
 投資(収益)マンションの管理を救う
 ワンストップサービスを目指す専門家
 役立つワンポイントアドバイス集
 マンション管理士がマンションを救う
 マンションのスラム化を防ぐ
 稼げる技術系マンション管理士とは
 多彩な専門家の集い(大阪府)
 皆さんからの相談・質問と回答
 業界の好きにさせない大規模修繕
 マンションの安全な選び方
 技術系のマンション管理士の裏話
 新管理方式でマンションはどうなるか
 大規模修繕のフローを公開
 「マンション管理士安心便り」を発行
 大規模修繕の見積書事例を公表
 マンション管理士賠償責任保険加入
 顧問契約業務語録 
 業界と利害のない専門家による各業務
 顧問(アドバイザー)業務要領 を紹介 
      
 サ イ ト 履 歴
 [最近の主要な更新履歴]  
  有資格者が教えるエレベーター
  リニューアルの知識

  管理費削減無料算定開始
  施工不良・欠陥工事対策
  管理会社変更への謀略を防ぐ
 お 問 い 合 わ せ と 回 答
 [最近の履歴]
 ・駐車場不足で悩んでいます
 ・違法マンションを購入しないために
 
 マンション問題解決への提言
 [最近の履歴]  
 ・第三者委託方式について
 ・業界の経営不振について 
 
  
 相談者コーナー
 革新的な考えの理事
欠陥工事を無償補修
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・メールでの無料相談により屋上スラブの施
 工不良による漏水の原因が究明でき、修繕
 の対象だった箇所を施工会社に無償で改
 修させることができました。
 今後、マンションの管理運営上の問題を解
 決するためにマンション管理士さんと顧問
 契約をしたいと思っています。
 
 おおらかな理事長
管理委託料の31%削減実現 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社に支払う業務委託費や修繕費が
 割高で 、業務内容にも不満があり、5社の
 参加による談合ができない価格競争で 、
 結果的に31%の削減ができました。 
 管理会社の変更後は、緊張感とマンション
 管理士の無料の継続監査で 従来より理事
 会の運営がスムーズになりました。
 
 
 注目すべきニュース
大手のマンション管理会社の3人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら 
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意
 
 トップページ> 事務所概要の目次へ >  中古マンション 
 安心な中古マンション選び 
                                        ツイッターでこのホームページを紹介できるツイートする      
     中古マンションと新築マンションの留意点  中古・新築マンション購入アドバイス
     欠陥マンションを買わない  違法・欠陥マンションを購入しない
         
 

1、技術系マンション管理士が教える中古マンションの見極め

 

(1)中古マンション固有のチェックすべきポイント

 

 1)管理会社の業務内容

      @掲示板・清掃状況・理事会や総会の資料・・・マンション管理士が違法性や管理会社の不適正な業務を
     判定します。
      A販売会社や建設会社の系列か又は独立系か・・・・・それぞれに長所・短所があるが、生かすも殺すも
     管理組合の資質しだい。
 

 2)管理組合の主体性

      @一斉清掃参加、催事、防災訓練、クラブ活動・・・・等のコミュニケーション状況
 

  3)管理費会計内容

      @管理費の内容。 
        ○特に管理委託費や修繕費の金額や内容・・・管理費削減実績の豊富なマンション管理士が額の良
       否を判定します。
      ○過去に、管理費削減や管理会社の見直しの有無
       A駐車場使用料の歳入状況
         これを歳入して、居住者が納入する管理費の額を低く見せる手段に注意。
       機械式駐車場がある場合で、その使用料を全額管理費に歳入している場合は、このマンションは財
       務内容が悪いといえる。
       B日常修繕の内容・頻度・金額・業者名
         マンション保険の適用できる修繕を、管理費の実費で、同様の内容を何回か、談合か言い値の高値
       で、系列業者か自ら請け負う こんな事例は少なくない。
 

  4)管理費や修繕積立金の滞納状況と処理規準の有無、措置実態

         マンションのこれらのお金を納入しないということは、建物の区分所有等に関する法律の第6条第1項
       の「区分所有者の権利義務」違反で、度が過ぎればマンション管理に悪影響があります。
       滞納対策の処理基準の適正か否かをマンション管理士が判定します。
 

  5)修繕積立金会計の内容 

         ○過去の大規模修繕
       時期・工事費・施工箇所・施工会社・関連書類の保管状況
      ○預金残高
       築年数やマンションの規模により、必要額が違う。 (50万/戸〜150万/戸)
      ○機械式駐車場の修繕積立金が無いか若しくは相当な小額の場合がある。
       管理会社はいい加減ですし管理組合は頼りない。
   
 

(2)施設の劣化状況等

 

  1)経年劣化・欠陥工事・不良工事の内容

      @屋上の劣化状況
        多くのマンションでは、点検されていなく、是非チェックが必要ですが、歩くだけで防水層を破断させるので
      注意が必要。
       A外壁タイルの浮き・クラックや剥離・落下(剥落という)状況
        コロリン棒等の道具が必要
       Bバルコニーの床裏のクラックや鉄筋腐食状況
        建設時の施工不良の多い箇所ですので、中古マンションでは必須の点検箇所です。
       C設備全般
         ○排水管→給水菅→電線ケーブルの順で劣化・改修が必要だが、改修できるスペースがあるか
       D瑕疵担保の法的処置
      アフターサービスの積極的利用や関連法令違反による民法709条の援用で時効が20年まで延長できます。
      技術と法律に明るいマンション管理士出でなければできない。
      建築士の多くは業界と利害があり法令に弱い。
      弁護士は技術に暗い。
 
 

(3)以下の事例は千里桃山台築10年目のAマンションでのことです。

       ここの管理会社は議事録・理事会の式次第は作らない、各書類山積みで整理されていない、施工不良問題
    では反管理組合の立場、
    マンション損害保険の保険金支払い対象の同じような小修繕が何回もされる。
    マンション販売会社のアフターサービスや瑕疵担保期限が5年しかなく(通常は10年)、外壁タイルの落下の
    施工不良気づいた時点で、対応不可能・・・・その他のマンション問題は山済みです。
    また管理委託費だけは相手の言い値で搾取されており、近々大規模修繕のための予算不足により、修繕積
    立金の増額が必至です。
    多くのマンションでも大同小異のことと思います。
    当然、マンション管理会社の変更と管理費削減、不適切な管理業務による損害賠償を要求することが可能と
    思われます。
    マンション購入後1年・3年・5年・10年と歳月が経過し、管理会社の見直しが遅れれば遅れるほどマンション
    管理は危機に瀕していきます。
   
 

(4)完成時に納入する完成図書はマンション管理適正化法で決められています

      図書類が不足していれば、将来のマンション管理、特に大規模修繕時に支障が出ます。
    購入予定の方は理事会や管理会社に確認ください。・・・これを円滑に実施するのがポイントです。
    それでマンション管理会社の管理の質を推し量ることができます。
   
 

2、技術系マンション管理士が教える新築マンションの見極め

     ワンポイントアドバイスに掲載できなっかたマンションの購入相談に関する事項を列記いたします。
 

(1)マンションの工事に工事監理者(施工業者を指導する設計事務所等の第三者)が選任されれいること

     (いないよりましだが、ただ単にいるだけでは意味がない)
  
   工事監理者にも、いているだけで邪魔な存在から、すばらしい指導をする工事監理者まで色々です。
   したがって安全のため、図面確認や現場見学の名目で、面接による工事監理者の資質確認をお勧めします。 
   もっとも、資質の高い観察力が求められますが。
   物件説明書の欄に工事監理者の名称がなければ、工事業者(ゼネコン)による責任施工で、第三者による検
   査をしないということです。
 

(2)マンション建設に性能評定機関による設計と工事検査の評定を受けていること。

      性能評定には設計編と工事編があり、また性能評定機関の良し悪しがあるので注意が要る。
    また紛争処理機関の利用が可能です。
   一般の素人的な購入者にはこの性能評定の適正な利用をお勧めします。
   具体的には、浪速マンション管理士事務所のマンションの購入相談をご利用ください。
 

(3)契約約款の危険負担に注意(引渡しまでに火災等でマンションが消失したら費用は買主負担が基本形)

     契約約款の文言や、マンション販売会社の担当者の甘言にだまされないように、毅然と文章訂正を要求しなけ
   ればなりません。
   法的な協議になりますので、慣れない購入者の方はマンション管理士にご相談ください。 
 

(4)マンションの購入時において、最近は管理委託費は高めに、修繕積立金は安く設定しているのはなぜか

     選択の余地のない管理会社と管理委託費は会社への利益誘導のため高い目に設定され、また修繕積立金は、
  販売をしやすくするために低い目に設定されることが多い。
  入居後の問題ですが、管理委託費の削減のために、管理会社見直しが必要です。 
  また修繕積立金は、大規模修繕の時期が見えてくる頃に管理会社から増額要求がされるのは必至ですので、
  その時期までに第三者組織による長期修繕計画の策定のための劣化診断を実施し、本来必要な修繕積立金
  を算出しなければなりません。
  具体にはマンション管理士に問い合わせてください。
 

(5)建築確認は営利目的の民間確認機関か、それとも特定行政庁(官庁)か(なぜ、事業者は民間へ申請
  するのか)建築確認の業務経験のある技術系マンション管理士が教示いたします。

      建築確認に要する期間にも、デベロッパーの借入金利が発生している事から類推してください。
   民間の検査機関に求められるのは、「早く、安い、うるさいことを言わない」という方もいるぐらいです。
   姉歯元1級建築士の書いた設計図面で、1階から最上階までの柱や梁の構造断面(コンクリート寸法や鉄筋
   数量)が同じ図面
   をマンションの購入相談を受託した1級建築士が、見逃したという事実があります。
   故意か過失か知りませんが、マンション業界との利害関係のない専門家に相談されることをお勧めします。
   といっても、誰が管理組合の立場のみで業務展開できるか、購入者の選択によるしかないのでしょうか。

   大阪府で建築確認申請の業務経験がある技術系マンション管理士がお教えいたします。
 
下記の画像をクリックすればリンク先に移行します
欠陥工事への提案
 欠陥工事や不良工事なの
 に経年劣化と誤魔化され
 て大規模修繕に含まれな
 い様に20年間の損害賠
 償請求を検討できる。
 
騙されない大規模修繕工事
 公共工事の元検査官が
 大規模修繕の談合高値・
 ・いわれのない現金授与
 ・管理会社の丸投げ・手
 抜き容認を改善させる。
 
不適正な管理費を削減
 マンション管理会社の阻
 害活動を阻止し、割高な
 管理委託費を大幅に削
 減し組合員の経済的負
 担を軽減する
大規模修繕の談合
 大規模修繕工事で談合
 高値と手抜工事を防ぐ方
 法を元大阪府の入札経験
 が豊富な検査員が教示。
欠陥工事か経年劣化か
 大規模修繕工事のコンサ
 ルタントの選択を間違えれ
 ば、欠陥工事まで経年劣
 化になってしまう
安くて安心なエレベーター
 有資格の実務経験豊な専
 門家が管理組合の立場で
 エレベーターリニューアル
 の指導や検査を行う。
マンション関連記事
 マスコミに掲載されるの
 は氷山の一角で、かつ
 ソフトな文面。
 事実を読み取るべき
スラム化寸前のマンションを救う
 末は財政破綻かスラム化
 が待っている無関心な投
 資マンションを救う専門家
正しいマンション保険
 知らない為に目暗印。
 過大な保険金設定と間
 違いのオプション設定を
 教示します。
知らなければ損する話
 マンション管理士(技術
 系)がどんな不利益を被
 っているか、無関心な方
 に教示
適正なマンション管理に変わる
 マンション管理士(技術
 系)が善良な組合員の
 ために、多様な不利益
 を防ぐ具体的な手法を
 公開
管理会社の業務監査で適正化
 選択の余地の無かった
 マンション管理会社から
 不利益を被っていないか
顧問・理事長代行活用
 技術系マンション管理士
 が管理会社や専門業者
 を指導し、多様な不利益
 を改善し、役員の負担を
 大幅に軽減する。
中古マンションの勧め
 マンション管理士(技術系)
 が管理状態を調査できるメ
 リットがある中古マンション
 の選定を教示する
 
   
   
   マンション(新築や中古)購入時に知っていただきたいこと

 ゼネコンのマンション建設工事では設計事務所等による施工監理者は必須だが、どこまで独立した立場で施工監理できるか、気にかかるところです。

 なぜでしょうか? 設計事務所というものは建設業界から設計や工事監理の業務を受注する立場だからです。

 新築マンションの購入時には
性能評定制度での施工監理者制度の確認をしてください。

 しかしこの制度にも問題があります。

 新築マンション購入時には、設計者、工事監理者、評定検査者の名前のチェックがポイント。

 それは、先ほどの利害関係以外のことですが、意外と盲点です。

 浪速マンション管理士事務所では、技術系のマンション管理士が管理組合の合意形成や1級建築士の指導を行い劣化診断・設計・工事監理を行います。

 弊所はマンション業界と利害関係が皆無ですので、100%管理組合の立場で業務の履行ができます。


                                                                                                 このページのトップへ

                                    
 
                      3ページ