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１、技術系マンション管理士が教える中古マンションの見極め
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（１）中古マンション固有のチェックすべきポイント
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１）管理会社の業務内容
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①掲示板・清掃状況・理事会や総会の資料・・・マンション管理士が違法性や管理会社の不適正な業務を
判定します。 |
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②販売会社や建設会社の系列か又は独立系か・・・・・それぞれに長所・短所があるが、生かすも殺すも
管理組合の資質しだい。 |
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２）管理組合の主体性
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①一斉清掃参加、催事、防災訓練、クラブ活動・・・・等のコミュニケーション状況 |
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３）管理費会計内容
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①管理費の内容。 |
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○特に管理委託費や修繕費の金額や内容・・・管理費削減実績の豊富なマンション管理士が額の良
否を判定します。
○過去に、管理費削減や管理会社の見直しの有無 |
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②駐車場使用料の歳入状況 |
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これを歳入して、居住者が納入する管理費の額を低く見せる手段に注意。
機械式駐車場がある場合で、その使用料を全額管理費に歳入している場合は、このマンションは財
務内容が悪いといえる。
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③日常修繕の内容・頻度・金額・業者名 |
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マンション保険の適用できる修繕を、管理費の実費で、同様の内容を何回か、談合か言い値の高値
で、系列業者か自ら請け負う こんな事例は少なくない。 |
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４）管理費や修繕積立金の滞納状況と処理規準の有無、措置実態
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マンションのこれらのお金を納入しないということは、建物の区分所有等に関する法律の第６条第１項
の「区分所有者の権利義務」違反で、度が過ぎればマンション管理に悪影響があります。
滞納対策の処理基準の適正か否かをマンション管理士が判定します。
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５）修繕積立金会計の内容
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○過去の大規模修繕
時期・工事費・施工箇所・施工会社・関連書類の保管状況
○預金残高
築年数やマンションの規模により、必要額が違う。 （５０万/戸～１５０万/戸）
○機械式駐車場の修繕積立金が無いか若しくは相当な小額の場合がある。
管理会社はいい加減ですし管理組合は頼りない。
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（２）施設の劣化状況等
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１）経年劣化・欠陥工事・不良工事の内容
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①屋上の劣化状況 |
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多くのマンションでは、点検されていなく、是非チェックが必要ですが、歩くだけで防水層を破断させるので
注意が必要。 |
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②外壁タイルの浮き・クラックや剥離・落下（剥落という）状況 |
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コロリン棒等の道具が必要 |
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③バルコニーの床裏のクラックや鉄筋腐食状況
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建設時の施工不良の多い箇所ですので、中古マンションでは必須の点検箇所です。
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④設備全般 |
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○排水管→給水菅→電線ケーブルの順で劣化・改修が必要だが、改修できるスペースがあるか |
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⑤瑕疵担保の法的処置
アフターサービスの積極的利用や関連法令違反による民法709条の援用で時効が20年まで延長できます。
技術と法律に明るいマンション管理士出でなければできない。
建築士の多くは業界と利害があり法令に弱い。
弁護士は技術に暗い。 |
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（３）以下の事例は千里桃山台築１０年目のAマンションでのことです。
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ここの管理会社は議事録・理事会の式次第は作らない、各書類山積みで整理されていない、施工不良問題
では反管理組合の立場、
マンション損害保険の保険金支払い対象の同じような小修繕が何回もされる。
マンション販売会社のアフターサービスや瑕疵担保期限が５年しかなく（通常は１０年）、外壁タイルの落下の
施工不良気づいた時点で、対応不可能・・・・その他のマンション問題は山済みです。
また管理委託費だけは相手の言い値で搾取されており、近々大規模修繕のための予算不足により、修繕積
立金の増額が必至です。
多くのマンションでも大同小異のことと思います。
当然、マンション管理会社の変更と管理費削減、不適切な管理業務による損害賠償を要求することが可能と
思われます。
マンション購入後１年・３年・５年・１０年と歳月が経過し、管理会社の見直しが遅れれば遅れるほどマンション
管理は危機に瀕していきます。
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（４）完成時に納入する完成図書はマンション管理適正化法で決められています
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図書類が不足していれば、将来のマンション管理、特に大規模修繕時に支障が出ます。
購入予定の方は理事会や管理会社に確認ください。・・・これを円滑に実施するのがポイントです。
それでマンション管理会社の管理の質を推し量ることができます。 |
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２、技術系マンション管理士が教える新築マンションの見極め
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ワンポイントアドバイスに掲載できなっかたマンションの購入相談に関する事項を列記いたします。 |
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（１）マンションの工事に工事監理者（施工業者を指導する設計事務所等の第三者）が選任されれいること
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（いないよりましだが、ただ単にいるだけでは意味がない）
工事監理者にも、いているだけで邪魔な存在から、すばらしい指導をする工事監理者まで色々です。
したがって安全のため、図面確認や現場見学の名目で、面接による工事監理者の資質確認をお勧めします。
もっとも、資質の高い観察力が求められますが。
物件説明書の欄に工事監理者の名称がなければ、工事業者（ゼネコン）による責任施工で、第三者による検
査をしないということです。
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（２）マンション建設に性能評定機関による設計と工事検査の評定を受けていること。
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性能評定には設計編と工事編があり、また性能評定機関の良し悪しがあるので注意が要る。
また紛争処理機関の利用が可能です。
一般の素人的な購入者にはこの性能評定の適正な利用をお勧めします。
具体的には、浪速マンション管理士事務所のマンションの購入相談をご利用ください。 |
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（３）契約約款の危険負担に注意（引渡しまでに火災等でマンションが消失したら費用は買主負担が基本形）
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契約約款の文言や、マンション販売会社の担当者の甘言にだまされないように、毅然と文章訂正を要求しなけ
ればなりません。
法的な協議になりますので、慣れない購入者の方はマンション管理士にご相談ください。 |
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（４）マンションの購入時において、最近は管理委託費は高めに、修繕積立金は安く設定しているのはなぜか
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選択の余地のない管理会社と管理委託費は会社への利益誘導のため高い目に設定され、また修繕積立金は、
販売をしやすくするために低い目に設定されることが多い。
入居後の問題ですが、管理委託費の削減のために、管理会社見直しが必要です。
また修繕積立金は、大規模修繕の時期が見えてくる頃に管理会社から増額要求がされるのは必至ですので、
その時期までに第三者組織による長期修繕計画の策定のための劣化診断を実施し、本来必要な修繕積立金
を算出しなければなりません。
具体にはマンション管理士に問い合わせてください。
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（５）建築確認は営利目的の民間確認機関か、それとも特定行政庁（官庁）か（なぜ、事業者は民間へ申請
するのか）建築確認の業務経験のある技術系マンション管理士が教示いたします。
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建築確認に要する期間にも、デベロッパーの借入金利が発生している事から類推してください。
民間の検査機関に求められるのは、「早く、安い、うるさいことを言わない」という方もいるぐらいです。
姉歯元１級建築士の書いた設計図面で、１階から最上階までの柱や梁の構造断面（コンクリート寸法や鉄筋
数量）が同じ図面
をマンションの購入相談を受託した１級建築士が、見逃したという事実があります。
故意か過失か知りませんが、マンション業界との利害関係のない専門家に相談されることをお勧めします。
といっても、誰が管理組合の立場のみで業務展開できるか、購入者の選択によるしかないのでしょうか。
大阪府で建築確認申請の業務経験がある技術系マンション管理士がお教えいたします。 |
rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
０５０-７１００-３８６５
