マンションの購入相談｜新築か中古マンションか

マンションの新築より中古の方が建物や各設備の劣化状況、管理会社の業務内容、管理組合の財務状況がよく分かる。　中古マンションの購入相談はマンション管理士を活用ください。

トップページ｜だまされない大規模修繕｜顧問契約｜当然の管理費削減　｜専門家のエレベーターリニューアル　｜各アドバイス　｜無料相談履歴｜マンション管理の危険度　　

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浪速マンション管理士事務所

　　　　　　日本マンション学会正会員　　日本マンション管理士会連合会正会員

業務範囲
大阪府、奈良県の全域
兵庫県、京都府の限定地域

無料相談｜事務所の概要　｜業務チラシ｜専門家がマンション管理を正す｜国土交通省　　｜マンション管理センター　｜マンション管理業協会　｜総合目次

【大規模修繕工事の注意点】
・手抜を無くして終の棲家にできる。
・実際に補修が必要な劣化があって
　初めて大規模修繕をすれば良い。
・管理会社主導の談合高値、手抜き
　容認に注意が必要。
・施工業者の募集には、複数の募集
　ルートで談合を防げる。
・マンションに特化したコンサルタント
　の手抜き容認に注意。
・手抜きがし難い工事監理が必要。
・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。
・検査は中間と竣工時の２回必要。
・管理会社とコンサルタントのキック
　バックを無くす方法を講じれる。
・管理組合役員が業者とつるむ事例。

【エレベーターのリニューアル】
・管理組合側が素人なのでメーカーの
　いい加減さが目立つ。
・見えないシャフト（昇降路）内では、問
　題のある施工が少なくない。
・現場溶接の悪さが一般的。
　溶接長さや厚み不足、溶接個所に不
　純物混入が多い。
・ボルトナットの施工方法も悪い。
　ナットからのボルトの飛び出し不足、
　緩み止め用の有効な印（アイマーク）
　がないケースもほとんど。
・地震時に揺れ対策用のワイヤーが無
　い場合は停止しやすい。
・過積載センサーの検査がルーズな場
　合がある。

マンション管理士大規模修繕

半世紀経過後も新品同様

エレベーターリニューアルの検査

【新築時の欠陥工事や施工不良対策】
・手抜き、施工不良、欠陥工事はアフ
　ターサービスで補修させなければ。
・アフターサービス点検は必ず実施。
・アフターサービス点検は管理会社に
　させない。　なぜなら、管理会社は事
　業主の傘下だから。
・補修後の再発箇所は１０年間の補修
　請求が出来る。民法の債権の時効は
　１０年。
・廊下やバルコニーの天井からの漏水
　も品確法で屋内扱いの１０年間保証。
・不法行為を立証すれば、時効は２０
　年間。
・補修請求は文章で、理事長から事業
　主の購入時の契約相手へ行う。
・新築工事がいい加減なら補修も同様
　

【マンション管理も改革が必要】
千里万博での経験を活かし翌年の
１９７１年に世に出したステンレス性
の外灯。
当時、府営公園に設置されている外
灯のケースは地域によって全設置台
数の半分から全数が悪戯で破損さ
れていたが、この外灯は半世紀近く
経った現在でも維持管理不要の新
品同様です。
大阪府堺市の大泉緑地に全国１号
機が設置されています。
特許を取得していないため今や全
国津々浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な改革が必要です。

【管理会社からの不利益を防ぐ方法】
・管理委託費は事業主の自由設定で
　２０パーセント以上の削減は可能。
・削減してもしなくても業務品質は変わ
　らないのを正すのが顧問契約。
・議事録は信用できない場合が普通。
・不要不急の修繕をしたがるのが一般
　的。それも競争性のない高値。
・事業主の不利になるアフターサービス
　点検や大規模修繕時の劣化診断は
　信用してはいけない。
・大規模修繕時の所場代を出させない。
・一生涯の不利益損害額は年間１０万円
　、６０年間で６００万円となる。
・技術と法律部門で業界と対等以上に
　渡り合える技術系マンション管理士に
　よる顧問契約で不利益を防ぐ。

超高層の最悪の欠陥工事

管理会社からの不利益を解決

無料相談（開けない時は下記を入力）

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　[最近の主要な更新履歴]　　

　　有資格者が教えるエレベーター
　　リニューアルの知識

　　管理費削減無料算定開始

　　施工不良・欠陥工事対策

　　管理会社変更への謀略を防ぐ

　お問い合わせと回答

　[最近の履歴]

　・駐車場不足で悩んでいます

　・違法マンションを購入しないために

　マンション問題解決への提言

　[最近の履歴]　　

　・第三者委託方式について

　・業界の経営不振について　

　相談者コーナー

欠陥工事を無償補修

大阪府大阪市旭区　
　　　　　　　　理事をなさっているＮＳ様　　　　　　　
　　無料相談の詳細はこちら　　　　　

・メールでの無料相談により屋上スラブの施
　工不良による漏水の原因が究明でき、修繕
　の対象だった箇所を施工会社に無償で改
　修させることができました。
　今後、マンションの管理運営上の問題を解
　決するためにマンション管理士さんと顧問
　契約をしたいと思っています。

管理委託料の３１％削減実現　

　大阪府大阪市港区
　　　　　　理事長をなさっているYM様　　　　　　　　
　　管理組合の支援詳細はこちら　　

・管理会社に支払う業務委託費や修繕費が
　割高で、業務内容にも不満があり、５社の
　参加による談合ができない価格競争で、
　結果的に３１％の削減ができました。　
　管理会社の変更後は、緊張感とマンション
　管理士の無料の継続監査で従来より理事
　会の運営がスムーズになりました。

注目すべきニュース

大手のマンション管理会社の３人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意

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マンション購入相談ワンポイントアドバイス（購入相談、内覧会同行編）　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貴方のつぶやきが世界中に伝わる
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中古マンションと新築マンションの留意点	中古・新築マンション購入アドバイス
欠陥マンションを買わない	違法・欠陥マンションを購入しない

　常日頃、皆様から受けるマンション購入に関する相談を受け関する事項を短い文章に取りまとめたワンポイント
　
　　アドバイスです。
　　
　マンション購入には多種多様な問題が発生するものですが、着眼点が大事です。
　　
　その時の、参考にしていただければ幸いです。　もっとお知りになりたい方はこちら

マンションのコンサルタントの浪速マンション管理士事務所が革新的な手法を講じてかけがえのない皆様のマンションを、マンション管理会社
等の利益追求組織から守ります。
皆様の立場で、マンションの購入相談をお受けしたり、完成時の内覧会同行を行い、天井や壁内の見えないところの厳密な検査をいたします。

マンション購入相談は設計、工事、紛争処理まで利用できる性能評定制度をうまく（ここがポイントです）利用しましょう。　
設計、施工、維持管理段階での紛争処理を利用できることもあリますので、具体にはマンションの購入相談をご利用ください。

専門家のマンションの購入相談を受けなく販売業者を信じすぎて失敗した実例
マンション購入代金以外の諸費用は馬鹿になりません。　本体代金以外に何がどれだけ必要かは冷静に考えれば分かることです。
ワンポイントポイントアドバイスですがマンション販売業者の提携ローンに飛びつかないことです。　
中には、他の都市銀行より高いケースも良くあることです。
まずは、各銀行に貸し出し利率の確認をしてください。
１％ぐらい低い利率の銀行が見つかることも珍しいことでは有りません。
私の友人で、ローン専門の○○信販で借りたものがいました。
そのときの利率は、市中利率より３％程度高い目でした。
彼はその後も、安い銀行で借り換えローンも利用せず、退職後もローンを抱えています。
銀行は決して敷居の高いところでは有りません。
私も何回も融資を受けるために、銀行通いをしております。
皆さん、マンションの長期に渡る無駄なローン返済をやめて少し検討してください。
管理段階においても管理費や修繕積立金の増額要求や臨時出費は普通のことですから、少しでも賢い銀行の利用を実行することです。

専門家のマンションの購入相談や内覧会同行サービスを受けたが失敗した例
思い出したくもない姉歯１級建築士のマンションの構造計算偽装事件、この折にマンション購入者から購入相談や内覧会同行サービスを受けた
１級建築士が梁や柱の断面が１階から最上階まで同一な図面を見過ごしています。
何が原因で見過ごしたか、ここがワンポイントアドバイストです。
　１、名前ばかりの１級建築士で構造は理解できない者
　２、はじめから真剣に見る気がなく購入者に茶坊主をするだけの者
　３、１級建築士の多くがマンション業界やゼネコンとの利害関係を持っているために、購入者の立場に立っていない。
このどれをとっても素人のマンション購入者には遺憾ともしがたいことです。
この問題は
　１、建物、設備、エレベーターの劣化診断
　２、長期修繕計画
　３、大規模修繕工事の企画、設計、見積り、契約、工事監理、検査
でも共通項です。
大きな販売会社やゼネコン又は管理会社を過信した結果のことです。
量より質、否、名目より実質でしょうか。
マンション購入希望者や管理組合等の依頼者は誰を信用して相談したらよいのか。
その判断を誤らないことが、マンションの購入相談でもっとも大事なことでしょう。

ゼネコンのマンション建設工事では設計事務所等による施工監理者は必須だが、どこまで独立した立場で施工監理できるか、気にかかるとこ
ろです。マンションの性能評定制度での施工監理者制度を利用すべきです。
しかしこの制度にも問題があります。　
当事務所のマンションの購入相談で、業界で隠蔽されて、紙面に書けないところをチェックしたいと思います。

マンションの外壁の構造はタイルが一番耐用年数が長いが、劣化時の剥落が問題。　隣の住戸との壁界も厚いほうがよいが、仕上げ方しだい
では隣の音が、壁内で共振して騒音問題となる。
また床の厚みも一概に厚いほうがよいとはいえない、スラブを支える梁の配置が大事。梁ピッチが大きいと、階上からの重量騒音が問題となる。
具体的には当事務所の専門家によるマンションの購入相談をお勧めします。

マンション販売業者の営業担当の話を鵜呑みにせず、購入者も学習しましょう。本屋に行けば色んな本があります。
しかしほとんどの業者は、素人のにわか勉強は、折込済みで適当にあしらわれますのでしっかり勉強されることを期待します。
学習をされた上、ご不明なところがあれば当事務所のマンションの購入相談をご利用ください。

管理費や修繕積立金の金額設定は、販売戦略上、低い目に設定していることが多いので油断してはならない、どのマンションもコンクリートと鉄
筋をベースにしている以上、大差ないのが常識です。　低い金額設定をしているマンションは避けたほうが無難でしょう。
他にも同じ手口を使っていると考えるのが妥当です。
しかし最近は管理委託費を高い目に設定する傾向にあるようです。それは競争しなくても希望の価格でできるなら、初めから高い目に設定した
方が利益が上がるためです。
修繕積立金は後から随時値上げをすることが簡単ですから、当初に低い設定でも支障ないとしています。
具体的なことは、マンション業界との利害関係がない当事務所のマンションの購入相談をご利用ください。

マンション売買契約約款や、重要事項説明書、管理委託契約書のコピーをもらって、自宅で隅みから隅の読み切りをしましょう。
疑問点を放置してはいけません。納得いくまで確認しましょう。特にローンが不成立時の白紙撤回とか工事中の火災等の事故時の危険負担
については重要ですので注意してください。
不動産業者は売るがための営業をかけますので、相談するにしても全面的に信用できないとすべし。
なお、契約約款の条項で購入者に不利なものは、申し入れで変更できる場合がありますので検討してください。
民法では、契約は対等であり現実的には購入者の方が立場が強いのです。
しかし、交渉のやり方がポイントです。

管理費や修繕積立金は、入居後数年も経てば増額されることが多いので、ローン計算に入れるべし。
もっとも、大事なことは、増額する相談が出たときの管理組合の運営の仕方です。
その機会に、他業者を参入させて管理会社の変更（見直し）が必要です。

　
　ここでは、マンションの購入相談を通じて、比較的大事と思われた事項をアドバイスいたします。
　　・マンション予定地周辺には、平日・休日・通勤時間帯・昼間・天気の日と雨の日に行くべし。
　　・モデルルームではカメラで撮影のこと。
　　・設計図面を準備させること。
　　・市役所でマンション周辺の建設予定建物の確認を行う。
　　・新しいマンションを買いたいと気持ちが高ぶっているから契約を急がなく自制すること。
　　・マンション建設工事の監理者（設計事務所等）は2事務所のこと。壁厚だけでなく壁構造も要検討（太鼓現象で共振もあります）。
　　・床の厚み以外に梁間ピッチを確認のこと（上階からの騒音対策）。
　　・パイプスペースの広さの確認のこと（将来の改修工事のため）
　　・マンション販売業者の賞罰を確認のこと（府庁の建築振興課で確認できます）
　　・今は、マンション不況で経営状況の悪い販売会社や系列の管理会社も少なくない。
　　・各業者と系列会社の経営状況も調べること
　　・管理費用等の預金通帳や印鑑のあり方、銀行の預金残高証明書の確認方法に特に留意してください。
　　
　その他内容について不明な事項はマンション管理士にご相談ください。　
　当事務所のマンションの購入相談（電話やメールの無料相談）の利用もお勧めします。

　マンション管理士は名称を独占的に使える資格者で、訴訟事務を法的に独占業務と位置づけられている弁護士とは異なる。
　弁護士ほど難しい資格ではないが合格率は決して高くない。　まして試験範囲が法律にとどまらず、技術（マンション関係全ての）
　、会計簿記・・・と広範囲である。
　マンション管理適正化法に基づく国家資格で、試験合格の後に国土交通大臣に登録しなければ、同名称を名乗ることは法律で禁止
　されております。
　マンションでの管理費削減や大規模修繕工事費の削減等の利益の上がる業務に特化している、国家資格を有せず同名称を名乗れ
　ない組織とは、大きく異なるものです。

　管理規約、管理委託契約書、民法、区分所有法を理解した上の、特定の業務でなければ後に違法問題に発展しかねないことを危惧
　いたします。

　管理費削減に伴う管理会社の変更の場合や大規模修繕工事費削減を事例に違法問題云々について記述します。

　　１、管理委託契約書で自動更新が記載されている場合
　　　　・違法か適法か若しくは無効か有効か、根拠法令は何か
　　　　・民法では何時でも解約できるとしているが？
　　　　・マンション管理適正化法では、重要事項の説明を毎回するようにしているが、このことと自動更新の関係は
　　　○具体にはマンション管理士にご相談ください。

　　２、大規模修繕で鉄筋腐食箇所の修繕をする場合
　　　民法や契約約款による瑕疵担保期間やアフターサービス期間を徒看し、気ずいた時には期間を超えているので補修できないとい
　　　われた場合には、ほとんどの関係者は諦めて自らのお金で、工事しなければならないと考えるでしょう。
　　　マンション管理士なら・・・・少し待てよ・・・建築基準法違反・・・民法の適用法令はないか・・・・実はあるのです。
　　　最高裁の判例が強い味方をしてくれます。瑕疵担保期間は２０年、知ってから２年が時効の条文があります。
　　　○談合高値の工事費が無償になる（当たり前のことを具体に知りたい方はマンション管理士にご相談ください）

マンション引渡し前の内覧は、決してお披露目ではありません。不良工事の手直しをさせる、実質的な縁の切れ目と思ってください。
残金支払い前ですので、業者側も比較的指摘事項を受けてくれますので積極的な竣工検査が必要です。
内覧会同行のときは室内はもとより、専有部分の天井や壁内、廊下や外構等の共用部分に、手抜きが多いので、そこを忘れずに点検
検査しよう、浪速マンション管理士事務所の専門家同行の検査が心強いです。
事前に受検のための、脚立の準備や水周りや天井の点検口の開放等を販売会社に依頼して、トータル的なチェックリストにより確実に
全ヶ所の検査しなければなりません。
マンションの購入相談と内覧会同行による完成検査をセットでご利用すれば、効果的だと思います。

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