で貴方のつぶやきが世界中に紹介できる

＊浪速マンション管理士事務所に寄せられた、マンション問題相談等のうち、解決済みでなおかつ、相談者に掲載
　
　する旨の了解 を得た事例を相談内容の趣旨を変えない範囲で加筆修正しております　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


１、大規模修繕の企画・調整をどこに委託するか
　
　　ホームページと違って、ツイッターは問題点を自由な文脈で書けるので時々投稿していますが時を重ねるう
　　ちに１，０００回以上の投稿になってしまいました。
　　他の方のツイッターの投稿内容と大夫異なりますが、１，０００回の内容で一つとして同じものはありません。
　　マンション業界に属する事業主、施工会社、管理会社、専門業者から分譲マンションの購入者が受けている
　　多種多様な不利益の内容とその解決法を過去の事例を参考に記述しています。
　　そこからどうすれば分譲マンションを安全・安心で資産価値の高い「終の棲家」にできるか読み取ってください。

２、マンション管理組合の役員のなり手が少ない

　　マンションの管理を適正なものにするのは管理組合の役員です。それも通常は理事長の資質が大事です。
　　倫理観もやる気も大事だが、管理会社依存では話にならない。
　　管理会社を使いこなさなければ貴方のマンションの管理は良くならない。
　　そのためにはまず、人材の確保いわゆる役員のなり手が減少傾向なので、それを解消する事が必要です。
　　ただ、数さえ確保すれば良いのではなく、大事なことは、安定した管理組合を組織し、その後にそれなりの
　　資質をもった専門家の活用です。

３、顧問契約し総会や理事会出席

　　マンション管理の良否は理事会の有り方で決まります。
　　時系列に事案を列記すると、
　　・欠陥工事の事実認定とその後の交渉・・・管理会社が抑制します。
　　・不要不急の修繕工事・・・些細で無視できる不具合でも、管理会社は大げさな表現で修繕工事を勧めます。
　　・アフターサービス点検・・・素人の管理会社がお世話になっている事業主に迷惑をかけない様に不具合箇
　　　　　　　　　　　　　　　　　　所を適当に見繕うケースが多い。
　　・大規模修繕工事・・・管理会社が一番力を入れる晴れ舞台です。元請けすれば２０％前後は高くなる。
　　　　　　　　　　　　　　　また、談合高値の手抜容認、コンサルタントへのキックバックも無くならない。
　　・議事録作成・・・管理会社の議事録は、自分たちや事業主に迷惑が及ぶ内容は誤魔化すのが通常。
　　
　　他にも無数にあるが、管理会社に依存している多くのマンションの将来は決して明るくはない。その事を認識
　　することが重要である。
　　そして、管理会社がもたらす不利益を無くし、マンション管理を正すには資質の高い、全般的な技術や法律に
　　明るい専門家の活用が必須です。

４、マンション管理会社の対応が悪く、なんとか業者変更したい

　　管理会社にも色々あって、先述した、「欠陥工事や不良工事の隠ぺい」や「不要不急の修繕工事」そして「あく
　　どい大規模修繕工事」等は殆どの管理会社が行うことだが、日常の清掃、管球交換、窓口業務でどうしょうも
　　ない管理員、清掃人やそれを指導できないフロントは幾らでもいます。
　　それをどの様にすれば正せるか？

５、駐車場問題でもめています

　　以前はこの題材の様に駐車場不足が多かったが、最近の少子高齢化の定着と非正規雇用に伴う低賃金化に
　　よる車離れが増えてきて空き駐車場問題も発生する時代になってきている。
　　
６、違法マンションを買わないために

　　何が違法となるかというと、多くは建築基準法やその施行令の規定違反であるが、それをチェックするのは素人
　　の方には難しいが出来ない事はない。
　　一番簡単なのは、新築時の場合、「建築確認済み証」と「検査済み証」の確認です。
　　次にパンフレットの内容どおりに出来ていない場合に備えてパンフレットの保管。
　　そして、竣工図書の保管の有無です。
　　要は、パンフレットや竣工図書の記載通りにできていない内容で重要なものが有る場合、その行為が不法行為
　　となります。

７、マンション管理会社に対する不信感がある

　　マンション管理会社に対する多種多様な不信感は、区分所有者や賃貸人の多くの方が感じていると思いますが、
　　ここで問題にしているのは財政危機（修繕積立金不足）についてです。
　　日常の事はどうでもできますが、建物の大規模修繕や大がかりな設備更新のための修繕積立金の不足で必要
　　不可欠な工事ができない。　管理会社の職務怠慢によるこの様なケースは時々相談されます。

８、管理組合の立場での大規模修繕コンサルティング

　　国土交通省が大規模修繕や大がかりな設備工事の長期修繕計画の標準化様式を公表し、多くのマンションでは
　　それを模倣しそのマンションの長期修繕計画が管理会社によって作成されています。
　　その長期修繕計画の大規模修繕工事や大がかりな設備工事の発注時期や実施の有無には何処のマンションで
　　も問題が有るといえる。
　　時期が来たから大規模修繕等を実施するのではなく実際の劣化状態により工事実施の時期を決めるべきであり、
　　また見積もり合わせや入札時の談合高値の手抜容認や無駄な管理会社の元請け経費、管理会社が要求する所
　　場代やコンサルタントへの言われない金銭の収受。
　　これらを避けるにはどうすれば良いか？
　　

９、大規模修繕工事の入札談合に管理組合や一部住民までもが加担している

　　築年数の多いマンションでは一見しただけで大規模修繕工事で儲けてやろうとする管理組合役員や修繕委員会
　　の委員長がいる場合がある。
　　それも、管理会社やコンサルタントも加わっているケースが殆どである。
　　この様なマンションの場合、改革するには普通の方法では不可能である。
　　ではどうすれば良いか？　実例をマンション名を伏せて開示します。