改善されないマンション管理事例１５　購入時は区分所有者は皆んな素人。管理会社の行為を是認するしかない。慣れた頃に輪番で、
また一から。
機転の効く要領のいい理事長が頑張って改善しても、数年後には元に戻る。強固な仕組みを造るるしか危機を救えない。

改善されないマンション管理事例１３　管理会社変更となると、組合員（区分所有者）の一部が凶暴になる〜誹謗中傷をする〜管理会社
を擁護する〜第２組合をつくる〜管理員を守る会をつくる・・・なぜ豹変するのか？マンション管理士を活用する場合も同様でした

改善されていないマンション管理事例１１、素人集団の理事会は、残念ながらその狂言を信じてしまった。他の議案である管理会社変更は
重要な議案であるため、信任されていない理事会は総会議案にできないというモンスターの怒声で総会は流会となってしまった。

エレベーター利用者の誰にでも起こる事故が発生した。業務関係者として、何が原因か？考えてみました。
ドアーの開閉をキャッチするドアースイッチの補助リレーの動作不良ではないかと推測しております。経過年数を設定し交換が必要か。
難しい問題です。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage68.html … …

エレベーター死亡事故がまた発生してしまった。戸が開いているのにエレベーターが上昇して、乗り場の上枠とかご床に挟まれたということ
らしい。 なぜ事故が起こったのか。維持管理は適正だったのか。深夜に、某テレビ局からインタビュー申し入れがありました。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage68.html …

改善されないマンション管理事例８、具体なことは避けるが、妨害行為に弁護士まで加担させた卑劣な管理会社。管理はマヒ状態。訴訟に
発展し何とか管理組合側の勝訴。ここまで大きな事件に発展する原因は、素人集団の理事会。それを事前に救える専門家が必要。
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改善されないマンション管理事例７、管理業務契約の継続がなくなれば利益喪失は管理費削減だけにとどまらない。大規模修繕工事、日
常修繕、清掃業務や整備点検業務等でのいわれのない利益もなくなるのが通常。だから、必死になって妨害をする管理会社もいる。
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改革できないマンション管理事例６、管理費を削減するということは、管理会社の変更（リプレース）を伴う場合が、削減率が最大になる。
管理会社とすれば、できるだけ〜何としてものバリエーションで行動する。行動パターンを予測して備えなければ成功しない。
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改革できないマンション管理事例５、管理費は自由設定でかつ無競争。貴方の街で、スーパーが１軒なら価格と品質は自由自在。
これと同様です。素人の中にも、さすがに目覚める役員が登場し、後は管理会社との熾烈な闘争に発展するのが普通だが、戦い方が重要。
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改革できないマンション管理事例４、次に管理費や修繕積立金の設定。管理費問題は駐車場使用料の位置づけを理解しなければならない。
表向き管理費を安く見せているが、分析すればそうでないのが分る。購入者は素人。販売会社の自由設定と後は管理会社の役割。
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改革できないマンション管理の事例３、マンション保険も分らないままに押印。過大な被保険対象。火災でマンションの半分近い罹災。
そして日常の建築物や設備周りの便利な保険は未加入。加入していたとしても、無請求も少なくない。何とかしたいがどうすれば？
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改革できないマンション管理事例２、意識の低い役員や一般の組合員。お金だけは潤沢にある。ましてすべて現金。約束手形など皆無。
金持ちの頼りないボンボン。それが日本の分譲マンションの平均的な実態です。過剰営業活動が有っても、無知な役員は分らない。
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改革できないマンション管理事例　１、マンション管理が危機に向かって緩やかに下っていくのは、役員の意識が低いことが最大の原因
です。 素人役員でかつ輪番制だから仕方ない面もあるが、現実に役立つ有益な情報が少なすぎる事を何とかしなければ。
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１８、大規模修繕工事コンサルタントのプレゼンで、管は綺麗で錆びていないと、言い切った理事長。その舌の根も乾かない内に、給排水
管の劣化診断を異常な低価格で落札した癒着しているコンサルタントに指示。なぜか？ ２週間もしない時に漏水事故発生！
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage110.html …

１７、　築２５年を超えるマンションの給排水管の種類が、鋼管関係なら劣化診断は必ず必要です。管清掃時にファイバースコープで、ねじ
部も忘れないように撮影することが重要です。先日、それを指摘したら、管理会社と癒着している理事長が無視したが（続く）
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@baby_action 　初めまして、浪速マンション管理士事務所の増本です。管理会社変更についてアドバイスさせていただきます。管理会社
変更となると、現管理会社は多様な利益を逸失しないために、常軌を逸した行動をとるものです。ご注意ください。
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１６　給排水管の改修をする場合、管理規約の見直しが必要。多くの高経年マンションでは旧態のままで、違法状態の条文もあり、また、上
階の給排水管が下階の天井裏を走っている場合に関する最高裁の判例（専有部か共用部か）を取り入れていない。
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１４　定期化している大規模修繕工事の屋上、外壁、廊下やバルコニー。本当に劣化しているのだろうか？築２５年を超えると、給排水管の
劣化状態を是非確認してください。排水管の漏水が下の階へ！考えたくないですね。上の階の配管が下の階の天井裏が多い。
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マンション管理で許されない事項１３　漏水事故が有るまで給排水管の劣化状態を理解していない管理組合の幹部役員たち。管理会社は
配管内は綺麗で錆びなどないと言い切った。 事実に目を向けないのは、長年君臨している役員だからか？何をしてきたのか？
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage184.html …

マンション管理で許されない事項１２　コンサルタントプレゼンで、真実を申し上げたが、すべて罵詈雑言で拒否されたが、皆さん、本来の
大規模修繕工事を含む管理業務とは、どうあるべきか、お考えください。かのマンションでは、数週後、漏水事故発生！
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage184.html …

マンション管理で許されない事項１１　誰のための大規模修繕工事なのか？定期化している工事。本当に必要か？
築２５年以上のマンションは給排水管の腐食に細心の留意。誰でもできる防水や塗装を狙わないで、生活を破壊しかねない排水管のこと
を考えてください。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage184.html …

マンション管理で許せない事項１０　管理規約は違法な条文が目立つ。これでは大規模修繕工事施行すれば、損害賠償で訴えられかねない。
安すぎる委託費は工事業者からバックマージン。まして、管理会社も要求するかも？これらの指摘はすべて罵詈雑言で無視。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage184.html …

８、マンション管理で許されない最近の事例マンションの耐用年数は何年か？減価償却税法で、現在は４７年（以前は６０年）。コンクリート
構造体から言えば、１００年〜２００年という話が有る。本来の適正管理を行えば、６０年を超える事は可能。給排水管と防水を適正にできて
いないのが主な原因。

７、マンション管理で許されない最近の事例 給排水管の改修をしたがらない理由は、�@非常に難しい工事だからではないか。・・生活に大き
な支障。�A建築関連業者が扱いにくい業種（施工とコンサル）。�B技術的に専門分野・・・誰がしたがらないのか？専門業者からでは旨い汁
を吸いにくい者達か？

５、マンション管理で許されない最近の事例 排水管の管種によれば、２５年ほどが耐用年数のものもある。耐火二層管（モルタルと塩化ビニ
ール管）や鋳鉄管なら不安は少ないが、鋼管か塩ビライニング鋼管（継ぎ手部の防水処理なし）なら、３０年も放置は言語道断。業界がした
がる簡単な建築の改修を無視

マンション管理で許されない最近の事例 ４、築３０年近い場合、大規模修繕と言っても、劣化がそれほど進んでいない建築の工事を対象に
するより、給排水管の改修を考えなければならない。給排水管の種類は時代の変遷とともに、大きく変わって来ている。それを理解できな
いのか若しくはしたくないのか？

３、マンション管理の許されない最近の事例 大がかりな不良工事をした施工会社、次にそれを見抜けないか黙認しているコンサルタント、
そして１５年間点検していないか黙認していた管理会社、極め付きは、それを知っても全くそれらを問題にしないばかりか、かばう始末の理
事長達。これは犯罪行為では？

２、マンション管理で許されない最近の事例 挙句の果てに、理事長等はまったく問題にしないばかりか、何を今さら古いこと言ってのや！
何もなってないがな！施工会社・コンサルタント・管理会社・理事長等の関係は、どんな関係か？皆さんどう思われますか？すべての関係
者が本来業務をしていない。

マンション管理で許されない最近の実例 １、屋上の排水金具（ルーフドレン）がほとんど風雨で転倒して、雨水排水管に異物が流れっ放し。
１５年前のの大規模修繕の不良工事。施工業者と工事監理のコンサルタントは何をしていたか？管理会社は長い間、屋上点検していない？
挙句の果てに理事長等は？

ホームページを紹介できます。http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/

@kz_suzuki 大規模修繕工事は幾らか定期執行化されています。本当にこの時期に工事をしなければならない程劣化しているのかのチェ
ックが必要です。１０年の工事保証のある場所が、なぜ１２年前後ぐらいで傷んでいるのか？また、管理会社は委託契約書どおり点検をして、
予防保全していたか？

契約書の注意事項　手付金は当たり前。しかし、着手して日も浅く、出来高が手付金内の場合なのに、資金繰りが苦しいということで、中間
金（仮に３０％）を支払う内容。買いたい物件なら、第三者から中間金支払いの保証をとる方が無難。これは不測時に保証人が、本人に代わ
り貴方に弁償することです。

購入時の契約書の注意点　危険負担という項目が有り、最近は少なくなったが、工事中に放火されたらだれの責任。ちゃんと建設会社や販
売会社が現場管理をしているのに、放火されたとなると、その被害額はすべて買主が負担する。特に要注意です。内容変更をしないなら買わ
ない方がよろしい。

現地踏査の仕方　交通状況は朝・昼・夕の３回行く。日中は閑散としているが、近郊に大型団地や工場が有れば、朝夕は車通勤者が一定
時間に集中し、学童の登校時間と重なれば大変です。　また、市役所の都市計画担当課で、近郊に新設される道路や大型マンションを調べ
る。車両や人の通行が予想が付く。

しかし、理事長等の役員がマンション管理の多様な技術や法律に関することで、業界に対抗できるケースはまれです。誰が見ても分かるよ
うな欠陥工事の瑕疵担保請求の交渉もなってない事案も。まして、分らない専門分野ではやられ放題と考えるべきでしょう。役員の少ない
負担でマンション管理を守る専門家

「何も分りません」「どうでもよい自分の得意なところだけ指摘」「管理会社を叱ってストレス発散」そんな理事長等では、潜在的に進行してい
るマンション管理の危機も救われない。何が正しいか否か。管理規約に何が書いているのか。管理委託契約書はちゃんと履行されているの
か。なにも分らんでは無責任

少し異常が発生したら、若しくは経過年数が一定の時期になったら、何かあったら責任問題ですからと、多額の修繕費の見積を持参。
管理会社に理論的説明資料の提示を求めるように依頼しても、それさえも実行されない。技術や管理委託契約書や瑕疵担保等の法律が理
解できて、業者を指導できることが必要。

予防保全として、早い目に修繕することは悪い事でないが、技術的裏付けもなしに、ポンプが少し音がすれば異音発生として、給水システム
すべての交換見積もりが出る。私の「もう少し様子を見てはの助言」で４か月経過、音も変わらずのまま。こんなことはエレベーター、機械式
立体駐車場、消火装置・・・

屋上部の点検をどれだけの管理会社が真面目に履行しているか。管理委託契約で決めた通りの点検をしておれば、劣化が初期のうちに予
防保全的な保護塗装もできるし、また施工業者とメーカー等の保証書により、無償修理も可能。この様な適正な管理をしてこそ、本来の管理

他のコンサルタントは、もっともらしい劣化写真と工事の一般的な説明。そんな資料より、専門家らしい提案をしてこそ、マンション管理の危機
は防げるのだが。手抜き工事など誰も指摘しないばかりか、役員のほとんどがそんな昔のことを何を言ってるのかと非難する・・癒着が歴然と
している証では？

先日の話。コンサルタントのプレゼンテーションの席。まだやる必要のない外壁塗装とそろそろした方が良いかもの屋上防水。私の指摘は、
耐用年数の過ぎている給排水管の劣化診断。違法状態の管理規約の改正。前回工事の屋上の排水金具の半数近くが風雨でひっくり返っ
ている・・歴然とした手抜き工事。

正しい大規模修繕工事でっあったか？その検証ができないような方には、建て替えを論じられない。本当に、必要な時期に正しい工事範囲
で正しい工事費で正しい施工ができたのか？その確保のために、理事長はどんな対応をしたのか。工事をすることが先行し、内容は無頓着。
小手先の素人騙しの資料で納得。

建て替え事業は、よほどしっかりしたリーダーと相談相手がいなければ成功するものでない。輪番制の素人の頼りない、または権力志向の高
い理事長、業界と癒着している理事長が仕切ると悲劇の始まりでしょう。　
まず、本当に建て替えが必要かもっと戻れば、本当に、過去の大規模修繕工事は正しかったのか

建て替え事業は簡単でない。輪番制の頼りない役員の場合、成功することは不可能です。i何時から

しかし、改革の成功する確率は高くないが、それは支援する私の実力の無さもありますが。これからも、マンション管理の危機を救うために、事
実に基づいた活動をして行きたい。 団塊の世代の諸君はもっと頑張らねば、後１０年もすれば、住居もなし金もなしになり、不安な人生が残る
だけになりかねない

理事長の認識のなさやあくどさには嘆かわしいものを感じる。　なぜ、もっと正しい認識をもって、自分の財産・安全・安心・快適さを守れない
のだろうか。一部の認識があり倫理観の高い組合員の声がかき消されるのはなぜか。いま問題になっている、いじめに対する無関心と触ら
ぬ神にタタリなしの国民性か

連載一時中止して、再生か建替えかを考えます。マンションの将来とその時の本人の肉体的精神的状態や収入面を考えるなら、マンション
管理を真面目に考える必要があります。駆け込み寺の業務をしていると、マンション管理に関する業界の利益収奪行為と組合員や役員、特
に理事長の認識の無さやあくどさ

7,マンションの購入から建替えまでの注意点この制度は任意であるが、このそれぞれの評価書の交付ができることが重要な判断基準となる。　　
しかし、この評価員と工事監理者との関係が簡単でないのでお問い合わせください。ヒントは利害関係の有無です。
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６、マンションの購入から建替えまでの注意点そこで、提案するのが任意の「住宅性能表示制度」。　これには設計住宅性能評価と建設住
宅性能評価の２点がある。　それぞれ、専門家が評価員として、設計時や施工時・完成時に」検査を行った評価書を発行する。
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５、マンションの購入から建替えまでの注意点 公共工事や大手販売会社（デベロッパー）が建築工事を発注する場合は、発注者側に専門
家がいるのが通常。　しかし、分譲マンションではその発注者側の専門家がどれだけ購入者のために施工監理するのかが疑問。　
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４、マンションの購入から建替えまでの注意点どうすればよいか？　危険水位になった時点でパレットを手動で揚げるように発報する水位
計を設置し、マンション内に自動アナウンスか火災時と異なるベルを鳴らす。　工法や値段は、設備状況により異なります。
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それほど劣化していない外壁の工事を優先し、排水管の劣化診断を素人判断で無視し、挙句に管理規約など念頭にない。そして、なじみの
コンサルタントに委託するために理事長や修繕委員長が影で工作した模様。こんなマンションの将来はどうなるか気になりますね
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage184.html …

給排水管の耐用年数は鋼管の場合20~25年。塩化ビニールライニング鋼管でも、この時期のものはねじ部が腐食する。図面と現場で違う管
種の場合もあり得る。この程度の知識を持って、大規模修繕の優先順位を決めるべき。排水管の配管ルートが下階の天井裏も。
大変な工事だから管理規約の見直しも必須

@wineMwine 浪速マンション管理士事務所の増本です。当事務所は輪番制の業務が集中する理事長でも少ない心理的負担で、マンション
を業界からの利益収奪の攻勢から守り、安全・安心・快適な終の棲家に改善する活動をしております。
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知りたい方はメールか電話で。専門的なレベルで法律と技術を知らなければ業界の食い物になる場合がある。６０年間の耐用年数の間で、
無駄なお金は５００万円/戸にもなる。選択の余地のない管理費。無駄な修繕費。談合手抜きの大規模修繕。これらの合計です。
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緊急特集　集中豪雨から機械式駐車場の地下部の車を守る手法。想定外の集中豪雨が多い時代になってしまったが。その雨から守る方法
を教示します。技術系のマンション管理士だからお教えできることです。法律と技術を知らない管理会社に期待できないことも多い
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/

まだしなくてよい建築周りの大規模修繕をしたがるワンマン理事長。建築の大規模修繕は簡単な工事で、悪く言えば、コンサルタントと理事
会と管理会社が癒着すれば利益率も調整できる。事実でないと思いたいが。２５年を超える前に、難しい給排水管の調査が必須。図面通り
か？ねじ部に錆びがないか。

管理会社や大規模修繕関係者と癒着して、真実を曲げて、マンション管理を危機に陥れる役員たち。少なくない事例です。昔から変更のな
い１５名前後の役員のうち理事会出席者は３〜４名。理事長と少数の方だけが業務を行っているから、この結果を生むのでは。
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大規模修繕工事コンサルタントのプレゼンになぜ敗れたか？結論からいえば、理事長と修繕委員長と管理会社の連携を打破できなかったこ
とにある。時期が来たら工事を発注しなければと信じている彼ら。給排水管の診断が緊急課題なのに楽な屋上と外壁だけ。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage184.html …

@ryokonano フォロー有難うございます。浪速マンション管理士事務所の増本です。ホームページは最初難しいと思いましたが、５６歳時代
に何とかなりました。今は１９０ページ近いサイトになりましたが、デザインは最悪、内容で勝負しています。
ビルダーでやれば意外と簡単ですよ。

@mrtakeda フォロー有難うございます。私は浪速マンション管理士事務所の増本と申します。最近、何をするのも大層に感じることが増えて
きましたが、何もしないよりマシと考え自分の背中を押しています。考えればそんな人生が１５年ほど続いています
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/

@Viefontaine リツイート有難うございます。真実と虚偽を使い分ける管理会社。顧問先の理事会でこんなことが、ポンプが異音・・ユニット全
部更新か分解という３度目の見積りが提出。今年の春、この程度なら様子見しては・・と私の指導。５か月前と今も変わらない音。
超予防保全が常套手段

@toribiasakanaka 分譲マンションだけでも１５００万人近い方が居住しているが、皆さんは不幸にしてマンション管理に関しては素人の方がほ
とんど。それを良いことに利益収奪行為に走る管理会社。守るすべさえ知らないマンションを守るため、貴方にリツイートをお願いします。

@prety_pamyu マンションに住んでいても管理会社からお金と耐用年数に関して、大きな不利益を被っている事を認識していない方が大半。
管理組合役員が素人集団に対して利益優先の管理会社が巧妙だからです。こんなマンンションを救うべく活動しています。リツイートよろしく
お願いします。

@ririka_sama りりか姫さんのフォロー数の多さは驚きです。私は浪速マンション管理士事務所の増本岳です。管理組合役員が素人のため、
管理会社に支配され食い物にされているマンションを立ち直らせ、正常なものにする為の戦いを行っています。貴方のリツイートで情報拡大
をお願いします

@WKWKRISA 柊理紗さんのフォロー数の多さには驚きました。私は浪速マンション管理士事務所を主宰しています増本岳です。１５００万人以
上の国民が居住している分譲マンションを支配し食い物にしている管理会社から守るための活動をしています。リツイートにより情報拡大をお
願いします。

マンション管理士の大規模修繕コンサルタント： 業者と管理組合の役員が癒着しているマンションを救うためには、どんな戦力を立てればよ
かったか？獅子身中の虫も発生するようでは、いかんともしづらいが、今から考えれば家康流の工作が有効だったかも。
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@Viefontaine 　あえて言うなら積算担当が欲しいです。技術の方がそれができればよろしいが。単価や数量の過大積算は気にかけた方
がよいでしょう。業界に影響を受けた出来レースや談合をさせない仕組みが重要かと思います。巨額の費用が動くために、業界の擁護者を
台頭させない仕組みも。

当事務所を推薦した方は実質１０％に減少。この１週間で、懸命の裏工作。話が前後するが、プレゼンする前から、劣化診断開始日は近日
と定まっていた。総会もしないのに！マンションを愛するならこんな犯罪行為はできない。それが大規模修繕の魅力なんです。
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それを、いい加減なメンバー達は、管内洗浄の写真では内面はきれいだったと大声でほえる。 出来レースの裏切り役員は将来、漏水すれ
ばどう責任をとれるのだろうか。最初は当事務所を推薦したいという方々は５０％近くいた事に慌てた役員たちは、即日の候補者決定を無理
に日述べ。１週間後では大逆転

排水管は設置年次によるが、４０年〜２５年前ぐらいの場合、良くて、塩化ビニールライニング鋼管がつかわれる場合がある。悪ければただ
の鋼管の場合もあるから、図面以外にも、現地確認が必要。先の配管はビニールがライニングされているが、実はねじ部にはそれがなく、
確実に錆びる。そして漏水。

当事務所が見つけた屋上部の広範囲な手抜き工事を見逃したコンサルが最安値。簡単な工事内容をもっともらしく説明し、表面上の多少の
劣化個所をクローズアップし、不良工事はまったく隠す。改革派の方が不良工事を指摘→何を昔のこと言ってるのや！こんな役員がいていい
ものか。排水管にしてもびっくり

コンサルタント費用は最安値の設計事務所が１００とすると当事務所は１４０位の高値。しかし、国の全国基準では２００を超える。安くして、コ
ンサルタントを受託し、不足費用はどこから捻出するのだろうか？知りたい方はメールで聞いてください。そのコンサルは前回の大規模修繕
コンサルタント。

まだしなくてよい工事個所まで対象にされないように目を光らせなければならない。マンション管理士として、そのスタンスで、外壁はまだ不要
とし、頼まれてもいない給排水管の調査、違法状態の未改正の管理規約の改正（工事発注そのものが訴訟原因になりかねない）、前回工事
の広範囲の手抜きの暴露。

マンションの大規模修繕は、名前こそ大層なものになっているが、内容はいたって簡単。防水と塗装が主。建築士も必要なく、事務方の門前
の小僧の方が実務に明るいこともある。その割に、施工規模が多く、巨額の費用が動き必死をこく業者や組合員が頑張る。
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マンション管理士の大規模修繕コンサルタント　○○市中心部の遅い目の２回目の大規模修繕を向けえるあるマンションの話。当事務所は４
つの建築士事務所と協業関係にあるため、このマンションの改革派の理事兼修繕委員の方の推薦でエントリィできた。
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