マンションの保険の裏話（管理規約との整合がなければ保険金がまともに支払われない）

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　マンション損害保険（地震特約）で被災時の支払い保険金が診断の仕方で１０倍増える。
（下記の事項は、変更が多いので最新版でご確認ください）

　平成２４年２月２３日（木）１９時３０分から放映されたNHK番組「クローズアップ現代」での内容です。

　○大型地震時によるマンションの被災時に、建物の損壊状況は「全損」、「半損」、「一部損」に区分けされる。
　　
　○それぞれの損害の額の種別は、「５０％以上」、「２０以上〜５０％未満」、「３％〜２０％未満」と区分

　　　けされている。

　○支払い保険金は、それぞれ「時価額が限度」、「時価額の５０％が限度」、「時価額の５％が限度」

　　　マンション損害保険には次の問題が指摘できる

　�@２０％を境に支払い保険金が１０倍変わる・・・主要構造部（内容が複雑）のクラックが１箇所増えれば

　　　支払い保険金が１０倍変わる。

　�A番組に登場する被災状況の診断判定者は損害保険会社の社員のようです。

　�B被災状況の診断結果とそれによる支払い保険金額は一方通行の通知書のみ。

　�C損害保険会社から言い切られたら、マンション管理組合の素人役員には打つ手がない場合が多い。

　�Dマンション管理組合の立場の保険と技術に通じた専門家が立ち会う必要がある。・・・これで保険会社の

　　　診断がどれだけ変わるかお考え下さい。

　�E当事務所では幾つかのマンション損害保険の紹介ができ、管理規約に準拠した定款の精査や、被災時

　　　の検査の立会いができます。　みすみす損をすることは有りません。
　
　�Fマンションの保険会社から支払われる保険金の対象は、主要構造部といわれる部位ですが、この定義

　　を事前に抑えておかねば、被災しても大きな期待はずれになる。

　　詳細は浪速マンション管理士事務所の技術系マンション管理士にお問い合わせください。


　マンションの保険各社には多様な商品がありますが、下記のホームページを開く前にマンションの損害保険の

　現実と対策をお読み頂くことをお勧めします。

　管理会社がマンションの保険代理店をしている場合、保険内容を深く知っているものは少ない様です。

　マンションの保険の裏話の一例を紹介します。

　エレベーターの点検委託管理での部品の修理分が保険適用できるのはご存知ですか。

　他にも、排水ポンプの修理、凍結した配管の修理・・・・・

　時効にかかっていないものは、請求できる余地が有ります。

　一方、保険期間により、保険料に無視できない差があり、契約の各事項の例えば、建築面積が壁芯か壁面

　かの違い、保険金額が新価か時価か、比例配分かどうか・・・・・・という具合に複雑です。

　それをマンション管理組合や、入居者に周知していないような、マンション保険は取りやめて、良心的な保険

　の代理店を選択すべきです。

　もっとも無駄な保険の加入事例に、火災保険の保険金設定額があります。

　火災時にこれだけの住戸が罹災するか？　考えれば分かることです。

　その場合に、共用部に相当する壁・柱・梁の主要構造部がＲＣ造り（鉄筋コンクリート）かＳＲＣ造り（鉄骨・鉄筋

　コンクリート）又は単なるＳ造り（鉄骨）の違いを考えなければなりません。

　火災時にどれだけこれらの材料が影響を受けるか？

　建築図や建築基準法を参考に検討を要します。

　耐火構造、準耐火構造か？　耐火時間は階ごとに何時間か？・・・・そこまでの検討が必要になるのです。

　鉄骨造りの小規模マンションでしたら、火災時の火焔による影響は甚大なものになります。

　これらの諸条件を考え、安全側に考える事です。

　しかし、全住戸を対象としている無駄は避けるべきでしょう。

　他にも色々周知されていないマンションの保険の上手な契約方法をご教示いたします。

　マンション販売業者の系列下の管理会社が代理店をしていることが多いですが、良心的になれない事例が

　目につきます。

　保険適用できる設備等の修繕を、関連業者に施工させ、バックマージンを得る事が少なく有りません。

　千里ニュータウンの某マンションで、疑問点のある修繕伝票が有り、マンション保険の代理店をしている管理会

　社のフロントに修繕記録の提示をお願いしたら、「有りません」　という返事が帰ってくる始末です。

　保険適用できる修繕を、関係業者に言い値で発注している疑いが濃厚でした。

　その場で、浪速マンション管理士事務所の業務提携先のマンション保険会社の担当兼マンション管理士に、同

　様の条件で、もっと安価なマンション保険に加入する方法の有無を確認すれば、即答でより安価で、かつオプシ

　ョンつきの好条件の商品説明があり、即座にその場で仮契約の運びとなる状況でした。

　知らなければ、マンション財務は悪徳管理会社に食い物にされ続けるところでした。

　一方、マンションの保険を掛ける対象には専有部分と共用部分が有りますが、保険の種類には火災保険・地震

　保険・個人損害賠償保険・施設賠償責任保険・・・という具合に多数あるわけです。

　マンションの損害保険の話をする前に、難解な用語を習得していなければ、代理店に適当に不利な保険に加入

　させられても、それすら理解できなく、その後保険金支払い対象の修繕等があってもまったく眼中になく、また代

　理店の管理会社も故意か能力がないのか分かりませんが、知らん振りで保険会社の収益アップに貢献することに

　なる。


　マンションの損害保険を考えるに当たって、もっとも大事な３つの用語を抜粋いたします。


　【再調達価額】

　　マンション損害保険の対象と同等の物を新たに建築あるいは購入するために必要な金額。この再調達価額か

　　ら経過年数や使用損耗による減価を差引いた額が時価（額）。時価（額）を基準にして保険金を算出する保険

　　が多いが、火災保険の価額協定保険や新価保険などにおいては、再調達価額を基準にして保険金を算出する。

　【時価】

　　同等の物を新たに建築あるいは購入するのに必要な金額から、使用による消耗分を控除して算出した金額。

　　建物、家財とも時価は年々下がっていく。通常、火災保険は時価で保険金を計算する。

　　マンションの火災保険に加入する際は、契約当時の時価いっぱいで契約するのがおすすめ。

　【ソルベンシーマージン比率】

　　保険会社の支払余力。大災害や株の大暴落など、通常の予測を超えて発生するリスクに対応できる支払余力

　　を有しているかどうかを判断するための行政監督上の指標の一つがソルベンシーマージン比率。２００％を下回

　　ると金融庁の早期是正措置の対象になる。

　　しかしこれは形式的な話です。

　　実際のマンションの保険を検討する時は、もっと深い裏話が有ります。

　

１、マンション保険の用語の難しさ
　
　マンションの保険（損害保険）でひとつ間違えば、将来に大きな後悔を残すと思う用語を列記します。

　実は私も、旧住宅金融公庫のマンション保険の加入時に、深く研究もしなかった為に、２１年後に反省することになっ

　たのです。

　マンション保険での注意用語（詳細はお問い合わせください）

　・新価、再調達価格、時価

　・比例配分

　・保険適用期間による保険金

　・壁芯基準、上塗り基準

　・専用部分、共用部分

２、マンションの保険実態を知ってもらうために

　マンションの保険は、一般的なジャンルですので、マンション管理組合の役員さんにもよく御存知の方が多いと思

　います。

　整理の意味で、基本的なところは、このホームページの以下の箇所を参照してください。　

　〇マンションの居住者や者（建物・設備）に対する保険にはご存知のとおり、生命保険や医療保険そして損害保険
　　
　　　とあります。

　〇マンション保険のうち損害保険には以下のものがあります。

　　　・火災保険（地震保険をオプション契約）

　　　・施設賠償責任保険　　共用部分の給排水管、エレベーター、外壁タイルの故障や破損及びそれによる物的

　　　　　　　　　　　　　　　　　 損害や人的損害を補償

　　　・個人賠償損害保険　　専有部分の給排水管のトラブルや、ベランダからの落下物による物的損害や人的損

　　　　　　　　　　　　　　　　　 害を補償

　〇トップページの　「関係リンク集」から「マンション保険の色々」と「マンション管理の損害保険用語」です。　

　　
　このページでは損害保険に限定して、基本的な事項は割愛し、もっと実務的なところを紹介したいと思います。

　マンション管理段階における被災時に、判明する保険契約の不適正な事例は少なくありません。適正な契約をす

　ることで、無駄な保険料の

　支出が減り、管理費削減にもなり、被災時の保険適用もでき、ひいては大規模修繕費の確保にもつながるという

　ことをご理解ください。

３、マンションでの保険の対象物をどれにするか

　　　１）マンションの専有部と共用部の確認が必要　　　　　　　

　　　　　国土交通省のマンション標準管理規約を参考にしますので、実際はご自身のマンションの管理規約を参

　　　　　照してください

　　　　　�@マンションの専有部　　

　　　　　　　　・入り口の扉の内側のペンキと鍵内部は専有

　　　　　　　　・天井や壁のクロス

　　　　　　　　・床のフローリング　　　　　　　　　

　　　　　�Aマンションの共用部

　　　　　　　　・バルコニー（共用部を専用使用している）

　　　　　　　　・ガラス戸

　　　　　　　　・入り口の扉本体

　　　　　　　　・外壁、天井、床の躯体部

　　　２）マンションの壁の上塗り基準と壁心基準

　　　　　　　　ご自身のマンションの管理規約の制定内容の確認と保険会社の契約約款との整合性が必要です。

　　　　　　　　マンションの保険加入を機に、管理規約の変更が必要なことも考えられます。
　　　　　　　　
　　　　　　　　区分所有法では、集会での区分所有者と議決権の各４分の３以上の賛同が必要です。

　　　　　　　　具体的には浪速マンション管理士事務所にお問い合わせください。

　　　　　　�@上塗り基準

　　　　　　　　マンションの躯体のコンクリートの内側の壁仕上げ材やクロス（これらを上塗り部と称している）を専有

　　　　　　　　部とする基準です。

　　　　　　　　そうするとコンクリート部は共用部となり、保険料の増額となります。

　　　　　　�A躯体のコンクリートのセンター（住戸間や対廊下間の）から内側を専有部とする

　　　　　　　　共用部が少なくなるので、保険料は安くなるが、専有部での新たな問題が起こりうる。


４、保険金額算定の根拠となる設定額と割合

　　　　　　�@マンションの時価額を保険金額の基準とする

　　　　　　　　築後の減価償却した、残りの価値ですので注意がいる。

　　　　　　�Aマンションを新たに修復する再調達価格（新価）

　　　　　　　　災害で損傷を受けた部位を現時点において、再構築する場合の価格。

　　　　　　　　約定付保割合といって再調達価格に３０〜１００％（１０％刻み）を乗ずることになります

　　　　　　　　契約金額＝再調達価格×３０〜１００％（約定付保割合）

　　　　　　�Bマンションが災害で全損、半損、一部損になった時

　　　　　　　　全 　損　　保険金額×１００％（時価限度）

　　　　　　　　半 　損　　保険金額×　５０％（時価の５０％が限度）

　　　　　　　　一部損　　保険金額×　　５％（時価の　５％が限度）

５、マンションの保険における再調達価格の評価に関すこと

　　　評価には概観法と取得価格法があります
　　
　　　概観法　

　　　　　　　建物の延べ床面積×保険会社の新築費単価

　　　　　　　　　ここでも上塗り基準か壁芯基準により単価が５割近く異なりますので注意が要る
　　　
　　　取得価格法

　　　　　　　新築価格×保険会社の建築費倍数　

　　　　　　　　　ここでも何をもってマンションの新築価格とするか、保険会社の決めるものか、本人の資料か、又は

　　　　　　　　　施工会社からの確認か、複雑で問題が多い。


６、エレベーターの点検管理方法とマンションの保険のかねあい

　　　エレベーターの点検管理委託のフルメンテ契約かＰＯＧ契約かにより保険対象の有無が変わるので、総合判

　　　断が必要。

　　　エレベーターの修繕内容が点検整備の無償対象かそれとも有償か、有償なら損害保険の補償範囲でないの

　　　かのチェックが必要。

　　　点検管理委託とマンション損害保険の両方に無駄な契約がないようにし、管理費削減をしましょう。

　　　大手の技術者に確認した、自社製品技術への理解度と独立系のメンテナンス業者の全メーカーの製品技術
　　
　　　への理解度への実態をお教えいたします。

　　　マンションのエレベーターのリニューアル、新設、管理については、浪速マンション管理士事務所のマンショ

　　　ン管理士兼昇降機検査資格者にご相談ください。（無料問い合わせ・相談をご利用ください）


７、管理組合の備品がリースか買い取りか

　　　エントランス設置の郵便受け機材や防犯テレビ等の契約がリースとか買取の場合。

　　　マンション損害保険の保険金対象の有無が異なるので要注意。

　　　無駄な契約にならないようにし、管理費削減を図りましょう。

　　　具体的には当事務所のマンション管理士にお問い合わせをしてください。