マンションのアフターサービス点検|耐用年数を延ばすアフターサービス点検
マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。
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業界と利害関係のない元公共工事の検査官である技術系マンション管理士の活用で、バックマージン・談合・手抜きのない本来の競争原理の働く工事が実現出来る。
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技術系マンション管理士のアフターサービス点検 (新築購入後を対象ですが、大規模修繕工事後にも適用可)

 マンションの大規模修繕を失敗しない法則11
  ・劣化診断・設計業務・業者選定・工事監理を行うコンサルタントの選定が重要。 業界と繋がりのある専門家には注意。 
    手抜き工事や欠陥工事も経年劣化になる。
  ・不適正な月次や年次の点検業務を行っている管理会社なら、劣化診断でどれだけ適正な診断ができるか?
    故意に予防保全を避けている管理会社もある。

 マンションの大規模修繕を失敗しない法則12

  ・アフターサービス点検の最後の10年点検の通知もしないで、期限を超えた時点で大規模修繕の話を出す管理会社は信頼できるか? 

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アフターサービス点検(課題1)

1、2年目のアフターサービス点検の重要性(欠陥工事が初めて露見するのがこの時期です)

  
(新築時は業界基準としてアフターサービスは付きますが、大規模修繕工事の場合はアフターサービスを必ず条件づけしてください)

  内覧会の専有部だけの検査・手直しも完了し、新築マンションに入居してしばらくすると、色んな不都合が気になり始めます。

  フロアーの勾配や、建具の開閉不良、上階の排水や歩行の騒音、壁や天井のクロスのめくれ・・・・・これらのクレームの殆どは専有部

  (自分の住戸のこと)に関することであって、共用部に当たる躯体(建物本体の壁・柱・梁・基礎)に関することは少ない。

  お分かりと思いますが、マンションの耐用年数にとって大事なのは、バルコニーや部屋の壁を含む共用部全体の不良箇所です。

  バルコニーの揚げ裏(上の階のバルコニーの下面)のクラックや、自分のバルコニーの床の排水不良、外壁・床・梁のクラック、屋上の

  防水状況、機械式駐車場やエレベーターの運転以上や異音・異臭等の点検をしなければなりません。

  2年目ぐらいになると、これらの箇所の色んな不都合(不良工事や避けられない症状)が顕在化してきます。

  1年目より、2年目に専門家による調査点検が必要不可欠です。

  この時にすべき事をしないために、その後のマンションの耐用年数を縮めることになり、その後の症状が目立つ時期になって、管理会社

  やマンション販売会社に、経年劣化と偽られる口実を与え、挙句の果てに、談合による高値の手抜き工事付の大規模修繕で修補するハ

  メになる事例が後を絶たない現実を、今この場で認識しなければ、貴方のマンションの耐用年数は大幅に短縮されかねない。

  販売会社やゼネコン、そして彼らの利益収奪行為の執行者に相談してはだめです。 また彼らの紹介する設計・調査事務所も信用しては

  だめです。 理由は賢明な方ならお分かりでしょう。

  マッタクの第三者の専門家による全住民へのアンケート→現場調査→器具による鉄筋やコンクリートの各測定→診断→販売会社への民

  法や販売契約書による瑕疵担保請求・・・・この作業が大事な事はお分かりでしょうか。

  2年目なら、販売会社やゼネコン、走狗の管理会社の言い訳できる選択肢も少ない。

  くどいですが
2年目のアフターサービスのための調査診断が貴方のマンションを守るのです。

  設備配管の一部のみが対象の5年目のアフターサービス点検は別として、細々した不具合箇所は2年目のアフターサービス点検でちゃん

  と点検し、不具合箇所を無償補修しなければ、後は相手にしてくれません。


【実例】

ここに記載する実例は、あまりに酷過ぎる管理会社の業務実態の話
有名ブランドを冠する管理会社ですが、かえって悪質な場合が少なくない実例です。


○400か所近い手抜き工事、欠陥工事を2年目アフターサービス点検で発見
  
  大阪郊外の千里ニュータウン近くの、築2年目が過ぎようとする高級マンション。低層の4棟の鉄筋コンクリート(RC)造り
  工事を急いだためか、未熟な設計のためか、弊所が2年目アフターサービス点検を受託し、3日間に渡り徹底的に調査
  した結果、共用部で400か所近い不良工事と欠陥工事を発見。 中には将来人命に関わる悪質な手抜き工事もある。
  希望者には写真送付可能。
 
  許せない手抜き工事や欠陥工事の主要なもの

  1、共用廊下の手すりの地際が腐食している話
    ほとんどの支柱の地際が腐食しているのに、管理会社からは何の報告も補修履歴もなし。
    雨水の跳ね返りが多い個所で腐食し、将来的に転倒の危険性があり、人命に大きくかかわる。
    道路のカーブミラーがよく倒れるのと同じ理屈。

  2、地盤沈下の話
    斜面の植栽地が、外壁際で30センチ近く沈下・崩落し、雨水会所が宙に浮いており、排水管も露出。
    U型コンクリート側溝も1センチ近いの激しいクラック。
    これも、管理会社から報告なし。
    
  3、地盤が陥没している話
    普通は居住者が立ち入らない植栽地域だが、子供たちは好んで遊びたがる場所に、直径15センチ位の陥没穴が2か所。
    よくあることと思い、スケールを入れると、なんと3.5mも入るではないか、そしてコツンとコンクリートに当たる音。
    その深さに、遊水池(大雨時の一時滞留水槽)があることは事前に図面で確認済み。
    遊水地の天井コンクリート部に大きなクラック等の存在が考えられる。
    放置すれば、表土の下部が大きく空洞化し、いきなり陥没し、アリ地獄みたいに生き埋めも懸念される。
    事業主に文章でクレームを申し上げれば、文章回答で、地上部から土を入れ込んで埋めるとのこと。
    危険性を想定することすらできない企業倫理と言うか、事の重要性が判断できない脳みそか。

  4、雨水がコンクリート内を迷走している話
    エフロレッセンス(白華現象)と言って、石灰質を含んだ水が落下する鍾乳洞のように、鉄筋コンクリート面のクラック箇所や、
    不良防水部から雨水が侵入し、他のクラック部位から、コンクリートの原料のセメント成分(炭酸カルシューム)が溶出する。
    当然、流下迷路の鉄筋が腐食しやすい状態となる。
    鉄筋はコンクリートの強アルカリ性(PH12以上)により腐食しにくい環境にあるが、酸性雨の侵入で中性化し、腐食しやす
    い環境に変化する。
    程度が少なければ問題もないが、このマンションではこのエフロレッセンスがあまりに多すぎ看過できるものでない。
    これも、管理会社からの報告はない。
    また、事業主に文章でクレームを申し上げれば、文章回答で、出口(溶出部)を防水処理するとのこと。
    言い換えれば原因となる侵入部は調査困難なために放置するとのこと。 とすれば侵入した酸性雨が彷徨い鉄筋を腐食環
    境下(中性化)に変化させながら、他の部位から溶出するのは必至。
    このレベルが、マンション業界の在り方なんですよ。

  5、その他の手抜き
    屋上の防水不良・・・・・無数
    床タイルの浮きやクラック・・・・・無数
    壁タイルやブロックのクラック・・・・50か所ぐらい
    各ドアー付近の壁部のクラック・・・・・10か所ぐらい
    水景施設(滝)の周りが水浸しで且つエフロレッセンスで真っ白
    天井付近からの落水・・・2か所
    その他各不具合

  6、専有部だが、弊所が協力したら続出した不具合
    この150戸足らずのマンションで、専有部のアフアターサービス点検を技術協力したら、600か所近い不具合が露見。
    弊社の点検で発見した共用部の400か所と合わせると1000か所近い不具合となる。
    この中には、不良工事や欠陥工事及び設計ミスも多くあった。

  7、マンション管理業界と利害がないコンサルタントだからできる話
    このマンションの2年目アフターサービス点検は、弊社が1社指名を頂き、その信頼に応えるべく頑張ったところであります。
    この出会いがなければ、若しくはそこに着目する管理組合役員がおられなかったとしたら、このマンションの安全・安心・快適で
    資産価値の高い終の棲家の実現はあり得なかったのではないか。
    そう考えるだけで、マンション管理会社を始めとする施工会社・販売会社・事業主等のマンション業界の潜航した恐ろさを感じる
    ところです。

  8、貴方の発想がマンションを安全・安心・快適で終の棲家に変える話
    幸いにして、このホームページを閲覧されている皆様は、マンション管理の実態を直視し、業界から不利益を被る必要性はない
   
との強い意志を持ち、有効な対策を講じていただきたい。
    そのためには、ちょっとした変革が重要。 そして専門家を上手く利用するのがコツ。

  
*同じマンションで弊社が同時に受託した「管理費削減にまつわる悪質な管理会社の話」はこちら・・・管理費削減を阻害する話へ

アフターサービス点検(課題2)

[ 10年目のアフターサービス点検とは ]

  (この10年目も新築マンションでは当然についていますが、大規模修繕工事にも必ず付くように条件付けしてください)

  10年目のアフターサービスは構造耐力上影響の有る箇所や雨漏りだけが対象ですので、最終の10年目が重要なことは言うに及ばずで

  すが、欠陥は早く修復すべきなのは当然です。

  特に10年目のアフターサービス点検は、管理会社も分譲会社も何も言って来ません。

  だからといって、この権利を見逃すようでは救いようがありませんのでご注意ください。

  また、10年目点検は、点検する時期や補修について、その後の足場のある大規模修繕工事とのタイミングを図れれば、施工品質の高い

  補修工事が可能ですので、ご検討ください。



 アフターサービス点検(課題3)

[ 建物の品質確保の促進等に関する法律(品確法と略す) ]

  2000年4月1日以降購入の新築マンションは、品確法により、10年間の瑕疵補償が義務づかれている。
 
  10年目の対象箇所や基準は、ほとんどアフターサービス規準と同様ですが、違いは下記のとおりです。

  @アフターサービス規準
     
     不具合箇所を見つけたら、連絡すれば済みます。

  A品確法

     不具合箇所の原因を特定し、施工者の故意か過失による事の立証責任がある。



アフターサービス点検(課題4)

[ 2年目のアフターサービス点検の結果事例 ]

  先日、依頼のあった2年点検の不良工事箇所の状況を掲載いたします。

  この時期のマンション入居者や管理組合役員も、専有部分の点検だけにしか注意が回らないようです。

  実際に構造的に重要なのは、専有部ではなく法的な意味での共用部なのです。

  今回、浪速マンション管理士事務所では、ホームページ閲覧者の某マンションの一般の居住者から、専有部の2年点検の質問を受けた折

  に、共用部の点検の重要性を説明し、その方を通じて管理組合の役員へお話していただき、理事長からの正式な依頼を受けて2年目の点

  検をしたところ、不良箇所が下記以外にもバルコニーに漏水クラックや止水不良等多数の不良箇所がありました。

  多くのマンションでは共用部の点検は、築浅時にはなされない傾向があり、そのことが後のマンションの漏水や、タイル、レンガ、コンクリー

  トの剥落となり、耐用年数を大幅に縮小し、人身事故にも繋がりかねない。

  マンション居住者はもっと真剣に考えなければ、管理会社や結託している一部の不良入居者にマンションをスラム化されかねない。

  適正な維持管理をすれば、40年位の耐用年数のマンションが、建て替えよりはるかに簡単で、工事費も各段に安い再生工事により、

  100年近い耐用年数も理論的には可能です。



アフターサービス点検(課題5)
アフターサービス点検申し込みは最下段の連絡方法で
大規模修繕前の玄関横漏水 大規模修繕前の外階段床のクラック 受水槽基礎クラック 雑排水管の錆 汚水管の接合部不良
マンション玄関横漏水
漏水がレンガ落下に繋がる恐れ
浸入側の対策が必須
マンションの外階段床のクラック
1mmを超えるもの
0.3mmで構造欠陥である
受水槽基礎クラック
地震時受水槽倒壊に発展
雑排水管の錆
ねじ部は只でも厚みが薄い
汚水管の接合部不良
シール不良

                   2年目のアフターサービス時の点検の結果判明した不良箇所


    *最後のチャンスの10年目点検には、アフターサービス規準と住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)が有ります。

                                                                
・・・・・ *10年点検はこちら




                         
                         無償補修できる2年目アフターサービスの上手な活用法

無償補修できる2年目アフターサービスの上手な活用法







アフターサービス点検(課題6)

2、業界と利害関係がない特定建築物等(マンション)定期調査報告業務

  (アフターサービス点検と連動させるベき特定建築物の定期調査報告)

  マンション入居後、数ヶ月以降になれば、雨漏りやクラックその他の不良箇所が気になります。

  それらのものには、構造的に支障のないものから、設計ミスや現場での施工不良に起因するものが少なくありません。

  特にコンクリートの打設での生コンクリートの品質管理や施工管理上の、恣意的なミスいわゆる欠陥工事というものが、いまだに無くなり

  ません。

  例えばクラックが、乾燥上の避けられないものか、それとも欠陥工事なのか及びこの部位の鉄筋の錆は経年劣化と管理会社は言ってい

  るが、果たしてそうなのか?の判断が求められますが、マンション管理業界や建設業界との利害関係があれば、言及するのがはばかれ

  るのは、建築士事務所として業界の中で生きている組織や事務所なら避けがたいところでしょうか。

  いやしくも建築基準法に基づく法定点検だから、法令に抵触する欠陥工事は明確にすべきであり、民法上の瑕疵担保(10年で時効)や

  損害賠償(20年で時効)の対象か販売契約でのアフターサービスの適用なのか、厳格な法的整理が必要です。

  技術だけでなく、それ以上に的確な法的判断を基にした毅然とした報告がマンションを欠陥工事から守り、安心・安全で快適な資産価値

  の高い終の棲家に替えることができるのです。

  浪速マンション管理士事務所は、代表が現役時代の建築指導行政や工事検査官の豊富な経験を生かした業界と利害関係がない立場で、

  特殊建築物(マンション)の定期調査・報告業務を行っています。

  要望があれば、欠陥工事の法的バックアップもいたします。

  なお、このような欠陥工事か不良工事かハタマタ経年劣化かの問題が発生する頃には、管理会社の裏工作が始まっている事が懸念され

  ます。

  執拗にデベロッパーや管理会社の擁護をする組合員や管理組合役員、あろうことか1級建築士(中には私の知り合いの建築士のように、

  無償で誹謗中傷に耐えて、自分のマンションのために頑張っておられ例もある)が、月5〜10万の顧問料を取りながら裏切り行為に奔走

  する場合もありますがご注意ください。

  早い話が、マンション管理組合の役員の立場で、必要以上に管理会社やゼネコン等の擁護をすることは、明確な裏切り行為であり、ある

  意味では犯罪行為でもあります。 区分所有者から委託された者(民法で善良な管理者という)の注意義務違反に抵触します

  そんな連中がマンションを食い物にし、平然とできるほど多くの居住者は無関心なのです。                                                         

   定期調査報告業務申し込みは最下段の連絡方法で 

 3、建設業の許認可、登録等の申請  

  公共事業の度重なる予算削減、電子入札による一般競争入札、中国を初めとする諸外国への工場移転や景気の冷え込みによる、

  民間工事の伸び悩み・・・・等、建設業界の経営環境は、近年で最悪の状況と言っても過言ではない。

  一方、築30年を超える老朽化マンションは今や100万戸に達しようとしているが、マンション管理組合の恒常的な財務状況の悪さに

  管理会社の収奪行為も加わり、大規模修繕工事の円滑推進を妨げている。

  こんな状況を改善すべく、革新的なマンション管理手法で、鋭意奮闘中の浪速マンション管理士事務所は、大規模修繕工事の些少で

  も、安価な工事費の達成のために、建設業者の必要経費の縮減を図り、証紙だけ買わされ貼り付け手帳の交付を受けにくい建退協

  加入申請を促進し、労働者の退職環境を改善すべく建設業支援事業を行います。

  建設業の許可申請、経営事項審査申請、建設業退職金共済組合加入、入札参加申請等について複数の行政書士事務所と事業提

  携をし、できるだけリーズナブルな定型価格で対応いたします。

  中小の建設業の皆さん、積極的にご利用ください。

  申し込み受理後に、日本行政書士会連合会の登録及び大阪府行政書士会会員の事務所の行政書士がご連絡いたします。

  それぞれの価格は、行政書士事務所の経費を20%OFFにいたします(当然義務的費用はOFF出来ません)。

  ご希望者は、メール、電話、ファックスでご連絡下さい。                                           

建設業支援申し込みは最下段の連絡方法で 

         

4、定年組みの有資格者がお手伝いいたします(対象:管理組合、管理会社、建設業者)

  
経営環境が厳しい折にもかかわらず、公共事業では、国土交通省、都道府県、市町村がこぞって、下請け合計額が所定額以下の工

  事でも、監理技術者の専任を義務付ける等、中小建設業者の経営を圧迫している。

  特定建設業の専任技術者だけで精一杯で、1級電気(管)工事施工管理技士や監理技術者など雇用できないのが経営実態です。

  現在、特定工事を施工中だが、利益の上がる良い工事が発注されるが、監理技術者の余裕がないので、エントリーできない。

  下記のほとんどの免許を所持している職員の場合、御社の経審点の大幅なアップになります。


  また、マンションの自家用電気工作物(契約電力50kw以上の設備)の維持管理や、建設業で新築や改修工事中の電気主任技術者

  の免許がないから受注できない。


  マンション管理会社で、管理業務主任者の員数が不足して、新たな契約が取れない。


  これらの事で悩んでいる企業の人事担当者やマンション管理組合は、浪速マンション管理士事務所の、定年組み専門家が半額近い

  リーズナブルな賃金でお手伝いいたします。

  全員、上場1部の建設業者出身者ばかりですので、諸事ご安心下さい。

  ご希望者は、メール、電話、ファックスでご連絡下さい。



  *大規模修繕やマンション管理に必要な資格者一覧 (詳細内容はこちら)

    ・
マンション管理士

    ・管理業務主任者

    ・マンション維持修繕技術者

    ・昇降機等検査資格者(エレベーター・エスカレーター・遊戯施設)

    ・特殊建築物等調査資格者

    ・宅地建物取引主任者

    ・監理技術者(電気工事)

     ・監理技術者(管工事)

     ・1級電気工事施工監理士

     ・1級管工事施工監理技士

     ・2級管工事施工監理技士

     ・電気主任技術者

     ・危険物取り扱い主任者

     ・建築物環境衛生管理技術者

     ・特殊無線技士

    
・1級建築士(協力者)

     ・行政書士 (協力者)

 
 
 マンションを取り巻くコンプライアンスの実態の一部

  ○マンションの管理費や修繕積立金の金額設定は、販売戦略上、低い目に設定していることが多いので油断してはならない、どのマンション
    もコンクリートと鉄筋をベースにしている以上、大差ないのが常識です。 低い金額設定をしているマンションは避けたほうが無難でしょう。
    マンション販売業者は他にも同じ手口を使っていると考えるのが妥当です。具体的な金額等については、浪速マンション管理士事務所にご
    確認してください。 マンション購入予定の方はしっかり研究してください。

  ○エレベーターの老朽化は、マンション居住者の平常の利便や危険性に関わることになります。
   エレベーター業界の一部での維持管理の手抜きは改善されることは期待できない。
   マンション管理組合から委託されたエレベーターの専門家がエレベーターの点検時に立ち会う等しなければ、何時までたってもコンプライアンス
   違反はなくなりません。


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