【基本】
１、日常の修繕工事を管理会社に任せ過ぎると、味を占めた管理会社は大規模修繕
工事でも与しやすい管理組合と認識して、大規模修繕工事で談合高値・バックマー
ジン・手抜き容認になる可能性が大である。
２、ではどうすれば、日常の不要不急の修繕を防げるか？
簡単な事である。 管理会社や各専門業者（給排水管、各種ポンプ、各電気設備、
消防設備、械式駐車場、エレベーター、その他）を指導できる専門家を活用するこ
とです。
３、技術系のマンション管理士ならマンション管理全般の指導も可能です。
４、日常の修繕費、大規模修繕工事費だけでの費用対効果は相当な開きが有ります。
弊所の顧問契約（このページの最上段の顧問契約をリンク）から関連事項を参照
ください。
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 屋上防水層改修風景 |
マンションの大規模修繕を失敗しない法則４１
・工事監理者に求められる条件で、最も需要と思われるのは倫理観。
すなわちその者が、いかにマンション管理組合の立場に立てるか。
マンションの大規模修繕を失敗しない法則４２
・管理会社や施工業者とつるんでいる設計事務所では、まともな工事監理を期待できない。
・それをどう見抜くか、そこがノウハウです。
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１、普通の管理会社なら、実際に何かトラブルが発生した時とか専門業者の定期点検時に何らかの不具合を見付け
て、理事会の席で、修繕報告と同時に見積もりを提出するか、若しくはとりあえず不具合の報告だけしてその場で
修繕の可否を問うことになります。
そこで注意は、その不具合が修繕をする必要性が有るのか無いのかの判断をすることです。
いわゆる不要不急の不具合かそれとも直ぐにでも修繕すべき不具合か？
これを誰が出来るのか？
一般的に言って、管理会社の大小に関係なく、ほとんどのフロントは判断が出来ない場合が多いですね。
悪の管理会社や専門業者なら、他ページにも記載しておりますが、
この不具合を修繕しなければ「理事長や理事会の責任問題になりますよ」と脅す場合が有ります。
私の顧問先の話ですが、屋外設置の給水ポンプの「ジャー」という異音がした事例です。
私は、この音はポンプの回転部の軸受の玉が多少摩耗した「こすれ音」で、もっと大きな音でも問題が無い旨の説
明を行い、理事会の判断は経過観察にする旨、決まりました。
それから半年後の冬の煖房時の理事会の前に、屋外機の音を確かめた時に、周辺の個人宅のエアコンの屋外機
の音の方が大きなものであることに気づきまして、その旨を改めて理事会の席上、申し上げたのです。
問題はその後２～３か月した理事会で、某理事長は「以前から異音を発していた給水ポンプは、緊急性が高い為、
皆さんに修繕の可否を諮る間がないまま、先般○○業者に制御盤を含むシステム一式の取り替え修繕をお願いし
ました」との驚く発言。
出席した理事さんから「勝手にその様ことをすべきでない、なぜ独断で発注したのか」との質問。
その理事長いわく「某日に管理会社と専門業者の訪問を受け、緊急性が高く、断水すれば責任を問われるのは理
事長ですよ」との脅迫的な言動が有った模様。
あまつさえ、その理事長いわく「顧問の松本さん、なぜ、異音が問題ない旨の説明をしてくれなかったのか」との文
句を言い出す始末。
理事長以外の理事さん達は以前からの私の修繕不要な説明を覚えておられたが、その理事長は残念ながら覚え
ておられなく、今回の始末となってしまった次第であった。
この事例は管理会社や専門業者の多様な過剰修繕の氷山の一角である。
マンションの日常修繕時の対応として、建築（工種毎）や給排水設備、電気設備で、３社程度の業者を選定しておい
て透明性・客観性・競争性を確保し、緊急時の備えと工事費の削減を図ろう。
管理組合のこの様な不利益は全般に渡ります。
従って、国交省がマンション標準管理規約集で「専門家の活用」を推奨しております。
しかし、その専門家とは管理会社や各業種の専門業者に対し、法律や技術知識において凌駕しなければ効果が
有りません。 その様な専門家を選択しなければなりません。
その事が出来ない場合は、次の対策が効果的ではあります。
マンション管理組合として、施工した業者やそれと同等以上の施工能力のある近隣の、信頼性の高い複数の業者
に連絡できることが大事です。
管理会社を通じての発注ですと、中間マージンが発生し、業者も特定されやすく、どうしても割高な修繕費になりや
すく、施工監理も甘くなりがちです。
中間マージンでいえば、定期化している大規模修繕工事では２０％近くを要求される場合がある。
中間マージンを要求するのは誰か？・・・・マンション管理会社です。（全てではないですが）
２、マンションの修繕業者をどうして探すのか（府下一円の請負業者の情報に明るいです）
浪速マンション管理士事務所では、府下一円の建築工事、給排水衛生設備工事、電気設備工事、造園工事その
他全業種に係る修繕業者の詳細会社情報を有しております。
それを元に、個別に連絡し、見積書を徴収し、技術力を確認する必要がある。
３、マンション管理会社に任した時の、長所（便利）、短所（施工業者の責任が隠されないか、また高くつかないか・・・）
マンション管理会社に依頼すれば、組合の理事会役員は楽ができるが、工事費は紹介と管理料としての中間リベ
ートに加えて、相手の希望値段による談合で、相当（３０パーセント以上）は覚悟のこと。
それだけではすみません、本マンション管理士事務所のサイトの随所で、記載していますようにマンション建設時の
欠陥の修復は、期待できない。
４、マンションの修繕を監理できる第三者の専門職を探そう
・工事をマンション管理会社や修繕業者に任せっぱなしにしては、工事品質の確保が期待できず、マンションの資
産価値の低下につながりかねない。
それ相当の工事でしたら、大規模修繕工事と同様に第三者の工事監理が必要です。
・私たちのマンション管理士事務所には技術系のスタッフが多い関係で、そのネットワークによる大阪府下一円の
事業者や工事業者に影響されない設計・工事監理事務所の情報に明るい。
・当事務所には、建設業出身で、工事の設計・積算・監督・監理・検査のベテランのマンション管理士がおります。
５、マンションの修繕記録をどんな様式で残せばよいか
大規模修繕工事に反映するためには次の事項等を記録したい
・修理年月日 ・修繕対象物名 ・修理内容 ・原因 ・費用 ・修繕業者名 ・施工前後の写真
６、マンション建設時の施工不良によるものは修繕対象にしない
管理段階で問題になる瑕疵担保、アフターサービスの検討は慎重な検討が必要です。
個人で個別請求をするのではなく、専門家（選択に要注意）の協力のもと、管理組合を交渉窓口にしてください。
あくまでも、法的根拠を明確にして、何法の何の条例違反か、が交渉のポイントです。
対処法は、民法と品確法です。これらの違いは、当事務所に問い合わせください。
担当のマンション管理士が損害賠償請求、修補請求、契約解除・・・正確に根拠付けしてから交渉に入ります。
