マンションの大規模修繕と日常修繕の工事費削減
 
マンション管理会社というものは、理事会の席で詭弁を弄して不要不急の修繕を行なわせるものです。 また大規模修繕では談合高値の施工不良容認スタイルが少なくない。
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浪速マンション管理士事務所 
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大規模修繕現場前
【知って得する大規模修繕の注意点】
・適正施工でマンションを終の棲家に。
・補修が必要な劣化があって初めて
 大規模修繕をすれば良い。
・管理会社主導の談合高値、手抜き
 容認に注意が必要。
・施工業者の募集には、複数の募集
 ルートで談合を防げる。
・マンションに特化した設計事務所(コ
 ンサルタント)の手抜き容認に注意。
・手抜きがし難い工事監理が必要。
・外壁塗装の塗り回数不足が多い。
・検査は中間と竣工時の2回必要。
・管理会社とコンサルタントのキック
 バックを無くす方法を講じれる。
・管理組合役員と業者の癒着事例。
 
 
私が世に出した作品  
【適正なエレベーターリニューアル】
・見えないシャフト(昇降路)内では、問
 題のある施工が少なくない。
・ボルトナットの施工方法も悪い。
 ナットからのボルトの飛び出し不足、
 緩み止め用の有効な印(アイマーク)
 がないケースもほとんど。
・現場溶接の悪さが一般的。
 溶接長さや厚み不足、溶接個所に不
 純物混入が多い。
・素人相手のメーカーのいい加減さが目
 立つ。
・地震時に揺れ対策用のワイヤーが無
 い場合は停止しやすい。
・過積載センサーの検査がルーズな場
 合がある。
 
エレベーターリニューアル後の検査
大規模修繕の工事監理  半世紀経過後も新品同様な1号機  エレベーターのかご上で検査中 
超高層の基礎部の欠陥工事
【新築工事の手抜や欠陥工事対策】

・アフターサービス点検は管理会社に
 させない。 なぜなら、管理会社は事
 業主の傘下だから。

・手抜き、施工不良、欠陥工事はアフ
 ターサービスで補修させなければ。

・アフターサービス点検は必ず実施。
・補修請求は文章で、理事長から事業
 主の購入時の契約相手へ行う。
・いい加減な補修が普通。
・再発箇所は10年間の補修請求が出
 来る。民法の債権の時効は10年。
・廊下やバルコニーの天井からの漏水
 も品確法で屋内扱いの10年間保証。
・不法行為を立証すれば時効は20年
 間。特殊事例では20年以上も可。
 

【照明器具とマンション管理】
千里万博での経験を活かし翌年の
1971年に世に出したステンレス性
の照明器具。
当時屋外に設置されている照明器
具のプラスチックは地域によって全
設置台数の半分から全数が悪戯で
破損されていたが、この照明器具は
半世紀経過した現在でも維持管理
不要の新品同様です。
堺市の大泉緑地に全国での1号機
が設置されています。
特許を取得していないため今や全
国津々浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には
この様な効果的な改革が必要で
す。
   

【業界からの不利益を防ぐ顧問契約】 
・一生涯の不利益損害額は年間10万円
 、60年間で600万円となる。

・管理委託費は事業主の自由設定で
 20パーセント以上の削減は可能

・削減してもしなくても業務品質は変わ
 らない。
・議事録は信用できない場合が普通。
・不要不急の修繕をしたがるのが一般
 的。それも競争性のない高値。
・事業主の不利になるアフターサービス
 点検や大規模修繕時の劣化診断は
 信用してはいけない。
・大規模修繕時の所場代を出させない。
・技術部門と法律部門で業界と渡り合え
 る専門家による顧問契約で不利益を
 防ぐ。 
管理会社には要注意
 超高層の最悪の欠陥工事(露筋) 不利益を受けない知恵が必要 
      
 サ イ ト 履 歴
 [最近の主要な更新履歴]  
  有資格者が教えるエレベーター
  リニューアルの知識

  管理費削減無料算定開始
  施工不良・欠陥工事対策
  管理会社変更への謀略を防ぐ
 お 問 い 合 わ せ と 回 答
 [最近の履歴]
 ・駐車場不足で悩んでいます
 ・違法マンションを購入しないために
 
 マンション問題解決への提言
 [最近の履歴]  
 ・第三者委託方式について
 ・業界の経営不振について 
 
  
 相談者コーナー
 大阪府の超高層マンションのNS様
欠陥工事を無償で補修
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・メールでの無料相談により屋上スラブの施
 工不良による漏水の原因が究明でき、修繕
 の対象だった箇所を事業主に無償で改修
 させることができました。
 今後、発生する多様なマンション問題をマン
 ション管理士さんに解決していただくために
 顧問契約をしたいと思っています。
 
 愉快な理事長
管理委託費が31%削減 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社に支払う業務委託費や修繕費が
  割高で業務内容にも不満があり、5社の参
  加による談合ができない価格競争で 、結
  果的に31%の削減が可能でした。 
  管理会社の変更後は、マンション管理士の
  無料の継続監査で 従来より理事会の運営
  がスムーズになりました。
 
 
 注目すべきニュース
大手のマンション管理会社の3人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら 
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意
 
 トップページへ > 大規模修繕工事の目次へ > 修繕工事の適正化
日常修繕工事の適正化が大規模修繕の費用削減に繋がる
                                           ツイッターでこのホームページを紹介できるツイートする
【基本】
 1、日常の修繕工事を管理会社に任せ過ぎると、味を占めた管理会社は大規模修繕
   工事でも与しやすい管理組合と認識して、大規模修繕工事で談合高値・バックマー
   ジン・手抜き容認になる可能性が大である。
 2、ではどうすれば、日常の不要不急の修繕を防げるか?
   簡単な事である。 管理会社や各専門業者(給排水管、各種ポンプ、各電気設備、
   消防設備、械式駐車場、エレベーター、その他)を指導できる専門家を活用するこ
   とです。
 3、技術系のマンション管理士ならマンション管理全般の指導も可能です。
 4、日常の修繕費、大規模修繕工事費だけでの費用対効果は相当な開きが有ります。
   弊所の顧問契約(このページの最上段の
顧問契約をリンク)から関連事項を参照
   ください。


大規模修繕の屋上防水層改修風景  屋上防水層改修風景

 マンションの大規模修繕を失敗しない法則41
   ・工事監理者に求められる条件で、最も需要と思われるのは倫理観。 
    すなわちその者が、いかにマンション管理組合の立場に立てるか。
  
 マンションの大規模修繕を失敗しない法則42

   
・管理会社や施工業者とつるんでいる設計事務所では、まともな工事監理を期待できない。
   ・それをどう見抜くか、そこがノウハウです。

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 1、普通の管理会社なら、実際に何かトラブルが発生した時とか専門業者の定期点検時に何らかの不具合を見付け

   て、理事会の席で、修繕報告と同時に見積もりを提出するか、若しくはとりあえず不具合の報告だけしてその場で

   修繕の可否を問うことになります。

   そこで注意は、その不具合が修繕をする必要性が有るのか無いのかの判断をすることです。

   いわゆる不要不急の不具合かそれとも直ぐにでも修繕すべき不具合か?

   これを誰が出来るのか?

   一般的に言って、管理会社の大小に関係なく、ほとんどのフロントは判断が出来ない場合が多いですね。

   悪の管理会社や専門業者なら、他ページにも記載しておりますが、

   この不具合を修繕しなければ「理事長や理事会の責任問題になりますよ」と脅す場合が有ります。

   私の顧問先の話ですが、屋外設置の給水ポンプの「ジャー」という異音がした事例です。

   私は、この音はポンプの回転部の軸受の玉が多少摩耗した「こすれ音」で、もっと大きな音でも問題が無い旨の説

   明を行い、理事会の判断は経過観察にする旨、決まりました。

   それから半年後の冬の煖房時の理事会の前に、屋外機の音を確かめた時に、周辺の個人宅のエアコンの屋外機

   の音の方が大きなものであることに気づきまして、その旨を改めて理事会の席上、申し上げたのです。

   問題はその後2~3か月した理事会で、某理事長は「以前から異音を発していた給水ポンプは、緊急性が高い為、

   皆さんに修繕の可否を諮る間がないまま、先般○○業者に制御盤を含むシステム一式の取り替え修繕をお願いし

   ました」との驚く発言。

   出席した理事さんから「勝手にその様ことをすべきでない、なぜ独断で発注したのか」との質問。

   その理事長いわく「某日に管理会社と専門業者の訪問を受け、緊急性が高く、断水すれば責任を問われるのは理
   
   事長ですよ」との脅迫的な言動が有った模様。

   あまつさえ、その理事長いわく「顧問の松本さん、なぜ、異音が問題ない旨の説明をしてくれなかったのか」との文
   
   句を言い出す始末。

   理事長以外の理事さん達は以前からの私の修繕不要な説明を覚えておられたが、その理事長は残念ながら覚え

   ておられなく、今回の始末となってしまった次第であった。

   この事例は管理会社や専門業者の多様な過剰修繕の氷山の一角である。
  
   マンションの日常修繕時の対応として、建築(工種毎)や給排水設備、電気設備で、3社程度の業者を選定しておい

   て透明性・客観性・競争性を確保し、緊急時の備えと工事費の削減を図ろう。

   管理組合のこの様な不利益は全般に渡ります。
 
   従って、国交省がマンション標準管理規約集で「専門家の活用」を推奨しております。

   しかし、その専門家とは管理会社や各業種の専門業者に対し、法律や技術知識において凌駕しなければ効果が

   有りません。  その様な専門家を選択しなければなりません。

   その事が出来ない場合は、次の対策が効果的ではあります。

   
マンション管理組合として、施工した業者やそれと同等以上の施工能力のある近隣の、信頼性の高い複数の業者

   に連絡できることが大事です。

   管理会社を通じての発注ですと、中間マージンが発生し、業者も特定されやすく、どうしても割高な修繕費になりや
 
   すく、施工監理も甘くなりがちです。

   中間マージンでいえば、定期化している大規模修繕工事では20%近くを要求される場合がある。

   中間マージンを要求するのは誰か?・・・・マンション管理会社です。(全てではないですが)


 2、マンションの修繕業者をどうして探すのか(府下一円の請負業者の情報に明るいです)

   浪速マンション管理士事務所では、府下一円の建築工事、給排水衛生設備工事、電気設備工事、造園工事その

   他全業種に係る修繕業者の詳細会社情報を有しております。

   それを元に、個別に連絡し、見積書を徴収し、技術力を確認する必要がある。


 3、マンション管理会社に任した時の、長所(便利)、短所(施工業者の責任が隠されないか、また高くつかないか・・・)

   マンション管理会社に依頼すれば、組合の理事会役員は楽ができるが、工事費は紹介と管理料としての中間リベ

   ートに加えて、相手の希望値段による談合で、相当(30パーセント以上)は覚悟のこと。

   それだけではすみません、本マンション管理士事務所のサイトの随所で、記載していますようにマンション建設時の

   欠陥の修復は、期待できない。


 4、マンションの修繕を監理できる第三者の専門職を探そう

   ・工事をマンション管理会社や修繕業者に任せっぱなしにしては、工事品質の確保が期待できず、マンションの資

    産価値の低下につながりかねない。

    それ相当の工事でしたら、大規模修繕工事と同様に第三者の工事監理が必要です。

   ・私たちのマンション管理士事務所には技術系のスタッフが多い関係で、そのネットワークによる大阪府下一円の

    事業者や工事業者に影響されない設計・工事監理事務所の情報に明るい。

   ・当事務所には、建設業出身で、工事の設計・積算・監督・監理・検査のベテランのマンション管理士がおります。


 5、マンションの修繕記録をどんな様式で残せばよいか

   大規模修繕工事に反映するためには次の事項等を記録したい

   ・修理年月日 ・修繕対象物名 ・修理内容 ・原因 ・費用 ・修繕業者名 ・施工前後の写真


 6、マンション建設時の施工不良によるものは修繕対象にしない

   管理段階で問題になる瑕疵担保、アフターサービスの検討は慎重な検討が必要です。

   個人で個別請求をするのではなく、専門家(選択に要注意)の協力のもと、管理組合を交渉窓口にしてください。

   あくまでも、法的根拠を明確にして、何法の何の条例違反か、が交渉のポイントです。

   対処法は、民法と品確法です。これらの違いは、当事務所に問い合わせください。

   担当のマンション管理士が損害賠償請求、修補請求、契約解除・・・正確に根拠付けしてから交渉に入ります。




大規模修繕工事の目次
劣化診断について  劣化診断の倫理観  劣化診断とは何か   劣化診断で欠陥工事
 経年劣化と欠陥工事 施工不良・欠陥工事対処  保証期限切れ欠陥工事  欠陥工事の補修20年 
アフターサービスと瑕疵  アフターサービスで無償修理  アフターと大規模修繕失敗  法令と管理規約 
大規模修繕の流れ  よく分かる大規模修繕  大規模修繕総集編  マンションが危ない  
本来の長期修繕計画  修繕積立金不足1  修繕積立金不足2  日常修繕も注意 
予算措置について  談合と手抜対策  大規模修繕費削減1  大規模修繕費削減2 
修繕費用を大幅に下げる  管理会社との関係  邪魔する傀儡者の排除  コンサルタントの選定 
 コンサルタントの活用1  コンサルタントの活用2  工事監理プレゼン資料 談合を阻止できる 
大規模修繕施工品質   施工業者の信用度 中間・完成検査   工事中の留意点
大規模修繕失敗策   専門家のアドバイス  大規模修繕ツイッター  大規模修繕見積の事例 
引継ぎ、瑕疵担保検査  失敗しない再生事業    
 私が工事監理している写真
       
       
   
 
 日常の修繕工事のポイント

  1、不良工事や欠陥工事が原因でないか、この場合はアフターサービスによる無償修理か瑕疵担保責任による法定請求になる

  2、1項の判断を行う専門家が販売会社やゼネコンと利害関係がないか

  3、必要な修繕か、また必要な範囲か

  4、価格が適切か・・・専門家による積算が必要だが、役員にそれができればよいが、できなければ専門家に依頼が必要でしょう

 
 5、数量に水増しがないか・・・手すりの延長が20%増、屋上の防水層面積が15%増、塗装面積の算出にアルミ建具が参入 

                                                                                                                       

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