大規模修繕と修繕積立金|大阪の技術系マンション管理士のコンサル

　　　またホームページをご覧いただき有難うございます。

　　　ご質問の事項順に回答したいと思います。

大規模修繕（課題１）

　　①マンションの大規模修繕工事と修繕積立金について

　　　多くのマンションにおいては管理会社の営業が効を奏し、大規模修繕工事が実施されるのは、１２～１３年ぐらいが一般的です。

　　　　また修繕積立金不足を管理会社から指摘されるのは、購入しやすくするために修繕積立金を低く設定しているためと思われます。

　　　　　修繕積立金を低く設定→３～５年後から数回にかけて修繕積立金の値上げ→欠陥工事を経年劣化と偽る→グループ企業か管理会社が工事を受注する

　　　　　画策→談合の高値の工事費　というフローは、販売会社-ゼネコン-管理会社の利益最優先のトライアングルの常套手段です。
　　

　　　　　ただ、大規模修繕工事の資金不足が言われるのが少し遅いようですね。多くは３年経過してからのようですが。　管理会社が早い目に修繕積立金の増額依

　　　　　頼をしないのは、それほど力を入れていないか、貪欲でないかもしれません。

　　　　　投資型のワンルームマンションで、修繕積立金が購入時の１０００円程度のまま１０～２０年据え置かれて、大規模修繕工事は１回もしていない。

　　　　　また、築４０年を超えるマンションでも、修繕積立金すら徴収されていなく、当然大規模修繕工事は未施工。　管理組合もさることながら、マンション管理会社

　　　　　は本来業務を行っていないといえる。

　　　　　１回も大規模修繕工事は実施されなく、マンションが荒廃すれば、さすがの無関心な居住者の方も真剣に取り組まないわけには行きません。

　　　　業務委託費の全面見直しを行い、管理会社も変更、その結果の余剰金を修繕積立金会計へ編入し、従来の修繕積立金を無理なく世間並みの相

　　　　　場に値上げして、適正な時期に工事を実施できるように修繕積立金会計の健全化を図る必要がある。

大規模修繕（課題２）

　　②貪欲な営利企業でありながら,マンションの大規模修繕工事に目を向けない管理会社の業務内容に違法性がないか
　　

　　　　業務委託は民法の委任業務に準じており、善良な管理者の注意義務（契約事項を遵守し信義を旨として、業務に専念する義務）を遵守しているか。

　　　・大規模修繕工事の予算措置を講じなかった件

　　　　　国土交通省のマンション標準委託契約書には、別表第１の（１）管理組合の会計の収入及び支出の調定及び（３）の本マンションの維持修繕に関する企

　　　　　　画又は実施の調整（修繕時期や工事概算費用算出）にあります。

　　　　　　貴マンションの業務委託契約書も異口同音な内容と思われます。

　　　　　　大規模修繕工事が予算がないからできないとは、民法の善良な管理者の注意義務違反も併せ、明らかな契約違反です。

　　　・議事録が滞る件

　　　　　詳細は業務委託契約書を見ないと、判断がつきませんが、組合総会の議事録が滞るという事実は、一般的な業務委託契約書や、基本となる国土交通

　　　　　　省のマンション標準委託契約書の別表第１の（２）総会の項に総会の議事録作成は基本業務となっています。

　　　　　　委託契約書の約款との業務内容を比較して、契約不履行又は不完全履行（特に預貯金の通帳と印鑑の取り扱いに注意してください）がないか確認する

　　　　　　ことが重要です。

　　　　　　購入時に選択の余地のない管理会社と、言い値の委託業務費や修繕積立金の上、違法な業務実態で、割高な大規模修繕工事が手抜き工事では、

　　　　　　マンションの崩壊が危惧されます。

　　　　　　適正に業務を執行していない（違法）なら、該当の管理会社の見直しと管理委託費の削減が必要です。　

　　　　　　競争性のある業者選択をし、適正な業務執行をさせた上で、管理委託費を２０～３０％の削減を行い、　それを修繕積立金に編入することで会計が健

　　　　　　全なものになり、支障なく大規模修繕工事ができることに

　　　　　　なるでしょう。　

大規模修繕（課題３）

　　③管理会社任せの計画的な大規模修繕工事施工では、談合と中間マージンやバックマージンで割高な費用になるのは一般的なことです。

　　　　請負業者や監理事務所の選別には、透明性、客観性、競争性を導入し決めなければなりません。

　　　　　具体には,公募により多くの見積もり参加希望者を募り、複数者による金額面と施工能力面等の選択により１社に特定します。

　　　　　明確にした上で、その修復を行い、かつ良好な施工品質が期待でき、３０～５０％の工事費の削減になります。

　　　　　最近の公共工事は予定価格がガラス張りのため、役所のはじいた適正価格の８５％ぐらいの修繕工事費も少なくありません。

　　　　　もっとも、役所の予定価格は設計事務所が積算する工事費より３０～５０％は低い。

　　　　　設計事務所の単価は自然体ならこんな状況が多い。

　　　　　マンション管理会社に任せるとこれら以上に相当に割高な大規模修繕工事となります。

　　　　　管理組合役員の意識の低さや、管理会社等への依存が高ければ、皆さんの負担の軽減の代償として、程度の悪い業者にかかれば、最悪手抜き工事の上

　　　　　　に２倍近い工事費も危惧されます。

　　　　　マンションの大規模修繕工事では、管理組合の修繕積立金の総額をコントールできかつ手形でない現金のみの上、大幅な言い値が通る甘すぎる蜜です。

　　　　　１２～１３年間隔に訪れる大規模修繕工事はマンション業界にとって、うまみのある競争のない無風地帯といっても過言でありません。

　　　　　それが証拠に管理会社の利益率は他業界より上の５％を超えるところが多い。

大規模修繕（課題４）

　　④大規模修繕工事と外壁のクラックや塗装のはがれについて

　　　新築後の経過年数ごとの劣化状況と程度を精査しなければ断言できないのが基本です。

　　　　・クラックの幅が０．２mm(はがきの厚み）を超えれば欠陥の疑いがあります。

　　　　　建築学会では０．３ｍｍを基準にしています。

　　　　・それ以下ならコンクリートの乾燥時におけるひび割れ（ヘアークラックといいます）で、５ｍｍぐらいまでの深さ

　　　　　なら心配はないですが、１cmを超えれば、鉄筋が浅い箇所では腐食要因になります。
　

　　　　コンクリートの劣化→すなわちマンションの寿命は、鉄筋が錆びるのが最大要因です。

　　　　何故錆びるか、それは鉄筋の被り（コンクリートに埋設している深さ）が法定より遥かに浅く、腐食を抑制するコンクリートの強アルカリ性（ＰＨ１２．６）が中性化

　　　　（ＰＨ７）に変化して腐食するわけです。

　　　　広いクラックで深ければ、足場のある工事中に、その部位だけでも修復しなければなりません。

　　　　いずれにしても、設計、工事発注前に管理会社と利害関係のない専門家による精密な劣化診断と設計、見積もりが必要です。

　＊ご質問の今の段階で施工不良か経年劣化かの選別は不可能ではないです。

　　　大規模修繕を控えて、施工不良や欠陥工事の診断を行うには、先ほどのマンションの販売会社-ゼネコン-管理会社の利益最優先トライアングル

　　　　と利害関係のない専門家の活用が重要です。

　　　　しかし、利害関係のない専門家を探すのは素人集団の場合の管理組合の役員さんでは難しい。

　　　下手に居住者の建築関係者に依頼すれば、反対にとんでもないことになるケースも多い。

　　　　マンションの大規模修繕工事でお困りの管理組合の役員の方は、当事務所にお問い合わせください。

　＊診断・調査・概算金額、工事関連図書作成・業者決定・工事監理の費用

　　　　調査内容により費用に差がありますが、大規模修繕を目的にした調査、診断なら以下のようです。

　　　　 ○壁面、防水、鉄部、給排水等の目視・打診・触診・塗料付着力測定・コンクリートアルカリ度測定

　　　　　　○設計図書作成・・図面、見積もり明細（金抜き）、仕様書

　　　　　　○業界新聞と当事務所のホームページで公開募集し、書類選考、プレゼンテーション

　　　　　　○工事監理を週１～２回程度（３～４ヶ月）

　　　　　マンション規模　５０戸程度　２５０万の±２０％

　　　　　　　　　　　　　１００戸程度　４５０万の±２０％

大規模修繕（課題５）

　　⑤マンションの大規模修繕工事の円滑実施のためのお勧め

　　　　〇大規模修繕工事をスムーズに進行させるために、住民を傀儡化している管理会社の変更（見直し）をする場合

　　　　　　・業務内容の監査を抜き打ちで行なう。

　　　　　　　　管理会社が必ず守らなければならない法律に、「マンション管理適正化に関する法律」があり、次の重要な事項を定めています。

　　　　　　　　これに反すれば違法となり、国土交通省から処罰を受けることになり、管理委託先としても不的確となります。

　　　　　　　　　ア）管理費や修繕積立金に関する収支報告を毎月書面で管理組合へ交付すること

　　　　　　　　　イ）皆さんから徴収する管理費や修繕積立金の保管方法として、収納口座、保管口座に分別

　　　　　　　　　　　管理し、管理会社は保管口座の印鑑を預かってはいけない。

　　　　　　　　　ウ）管理会社はマンション保険の証券や有価証券を預かってはいけない。

　　　　　　　　　エ）管理委託契約を守る義務がある中で、建物の屋上の点検記録がない場合がある。

　　　　　　　　　　契約不履行の常態化の場合は、解約事由となります。

　　　　　　　　　　一定の期間後解約となりますが、紛糾を避けるために、管理委託契約書に、３ヶ月前に、文章で通知と記載されている場合が一般的で

　　　　　　　　　　すので、それに準拠することがよい。

　　　　　　・居住者の方に無記名で業務内容に対するアンケートをとる

　　　　　　　　　ア）居住者の多くが、理由をもって不適正な管理会社とするなら、契約解除の理由となる。

　　　　　　　　　　　ただし、

　　　　　　・劣化診断や設計をするには工事関連図書が必要ですが、多くのマンションでは諸般の原因で、存在しないか若しくは不足がちです。　これは管理組合

　　　　　　　や管理会社の職務怠慢です。

　　　　　　　万が一、工事関図書が存在しなくても、方法はありますので、ご安心ください。

　　　　　工事関連図書類類の内容はこちら

　　　　・管理会社への内通者に要注意（工事を落札するように傀儡化住民が頑張ります）

　　　　　一般の方なら彼らの発言内容でわかります。　そんな輩を許してはかけがえのないマンション管理は危機から崩壊へ向かいかねない。

　　　　　バックに管理会社が控えており、巧妙な弁論で、理事会をコントロールします。

　　　　　その策に乗せられないことが大事です。

　　　　　とはいえ、よほどしっかりしていないとほとんどの役員が翻弄状態です。

　　　　　対策にお困りの方は当事務所にお問い合わせください。

　　　　・すべきことをしていない管理会社の変更（見直し）は臨時総会で過半数の賛同で決まります。
　

　　　　・管理規約や委託契約書に不適正な事項や不法なことが記載されていることが少なくないのでそれの見直しも必要。

　　〇大規模修繕工事施工者や予算措置決定のための臨時総会の開催手続きに違法性が無いこと

　　　　・事前の通知内容や時期について、管理規約や区分所有法違反にならないように

　　　　・議決の仕方（賛同の割合や委任状、議決権行使書の手配）

　　　　・委任状を提出する方は、大体マンション管理に対する意識の低い方ですが、通常のマンションではそれらの票数で議決が決するので、取り扱い

　　　　　には最大の注意が必要。・・・筆舌を絶する

　　　　　卑怯なやり方が散見します、具体には当事務所に問い合わせください。

　　⑥各マンションの参考事例は、浪速マンション管理士事務所のホームページの全般にわたって記載しておりますの参照ください。

　　　　大事なことは、かけがえのない自分のマンションの大規模修繕を成功させれるのは皆さんの意識の持ち方しだ

　　　　　いということを認識されることです。

　　　　　利益追求の管理会社への依存心が高く、役員の負担軽減と、安易さを求めれば、大規模修繕工事の割高に伴うお金の無駄払いや施工不良が常態化

　　　　　します。

　　　　　最悪の場合、マンション管理の危機を向かえ、資産価値の低下と耐久年数の低下を来たします。

　　　　　今なら遅くありません、頑張ってください。

２、　技術系マンション管理士が語るマンションの修繕積立金を守る話

　　　日常の経年劣化の修繕と違い、計画修繕として１２年から１３年周期に施工される大規模修繕工事について、マンション購入時から計画～施工ま

　　　でのポイントとなる事項を記載します。

　　　かけがえのないマンションの日常の快適さや安全さを維持し、資産価値の向上を目し無駄のない大規模修繕工事の執行をしなければなりません。

　　　工事実施については、下記に示すように管理会社への過度の依存は避けて、自分のマンションを守るのはマンション管理組合及び個々の区分

　　　所有者であるという自覚を持っていただきたい。

　　　マンションの大規模修繕を実施する上でもっとも大事なポイントは次の事項ですので参考にしてください。

　　　また別に、私が経験した修繕積立金を無駄に使わす大規模修繕工事に関する裏話を紹介します。

　　　（欠陥工事の被害事例はこちら）

　　ポイント

　　　　１）マンションの大規模修繕工事を成功させる修繕積立金と長期修繕計画

　　　　　販売業者が決めた修繕積立金や、その根拠のための長期修繕計画は絵に描いた餅みたいなものです。

　　　　　　それぞれのマンションは、立地条件、構造、環境等が異なりますので、個々にあった長期修繕計画を策定し、修繕積立金の根拠とすることが

　　　　　　基本です。

　　　　　　２項に記載している劣化診断を行い、国土交通省の長期修繕計画作成要領を利用して、マンション独自の計画表を作成し、その上、大事なこ

　　　　　　とは、国土交通省や他の機関は言及しませんが、広くやられている談合を排除し、競争性の確保をした大規模修繕工事価格を実践させること

　　　　　　です。

　　　　　　そのためには、劣化診断→長期修繕計画作成→修繕積立金の決定→公開性・競争性のある業者決定→マンションの立場の工事監理に関し

　　　　　　て一貫した大規模修繕コンサルタントの活用が必須です。

　　　　　　それができなければ、修繕積立金の莫大な浪費と大規模修繕工事の施工品質の低下を招くのは実でしょう。

　　　　　　マンションの立場でない専門家の活用には最大の注意をしてください。

　　　　　　（大規模修繕にかかわる建築士事務所の多くは、管理会社、販売会社、ゼネコン等の業界と利害関係があり、どこまで、管理組合の立場の業

　　　　　　務が出来るか？・・・欠陥工事を断言できない、悪しき慣習の談合を阻止できないと私は考えております）

　　　　　　安全・安心・快適な資産価値の高い終の棲家がうたかたの泡のごとく消え去ることにならないように注意ください。　

　　　　　　購入時に、購入意欲を駆り立てる為に低く設定していた修繕積立金。入居して３～４年もすれば、管理会社から値上げを提案してきます。　

　　　　　　それも、巧妙な手法で値上げを認めざるを得ないことになってしまう。

　　　　　例えば

　　　　　　○修繕積立金を設定したのは販売会社であり、管理会社は責任をもてない、ただ言えうことはこの金額では１２～１３年目の大規模修繕工事の

　　　　　　　施工は出来ません。　

　　　　　　　（文句を言われても、何時もの慣れていることですので、胸が痛んでも業務命令なら、仕方ないか・　・とでも自分を慰めているのでしょうか）

　　　　　　しかし、マンションにとって大規模修繕工事の時が財務状況の見直しの最大のチャンスです？

　　　　　　別のページで書いていますが（管理費削減の目次へ）。

　　　　　　管理費削減を実行し確実に削減できた予算を修繕積立金の特別会計へ編入するのです。

　　　　　　素人の管理組合役員の方でも管理費削減は可能ですが、根拠性が低く、交渉力も強くなく、後の業務の品質低下も懸念される。

　　　　　　管理費削減交渉に対して管理会社は次のことを常套用語としています。

　　　　　　　○これで精一杯です。これ以上管理費を削減すれば管理品質が低下するのが必死です・・・このように言われれば管理組合役員は、責任上、

　　　　　　　　下を向くしかない。

　　　　　　　○そんな管理費に削減してくれる管理会社があるなら自分で探しなさい・・・・・・・・

　　　　　　　　この程度ならやる気のある管理組合役員なら、数社から見積り徴収ができるでしょうが。

　　　　　　　　業務量が莫大なことになる。　かつ後に管理の品質が落ちたらマンションに住みにくい。　

　　　　　　　○これ以上管理費を削減しろと言われるなら来月から弊社は手を引かしてもらう・・・

　　　　　　　　こういわれれば、ほとんどの役員は下を向く。　当事務所は５社前後の倫理観の高い管理会社を遅滞なく紹介できます。　安心してください。

　　　２）大規模修繕工事に繋げる劣化箇所や欠陥工事箇所の正確な抽出

　　　　　皆さんの貴重な修繕積立金を無駄なく有効に使うためにも、居住者の立場の劣化診断の実施（管理会社は利益追求組織と知るべし）を行うこ

　　　　　　とが重要です。

　　　　　　マンションの大規模修繕工事に携わる多くの建築関係技術者は管理会社や販売会社、ゼネコンから仕事を請け負うています。　

　　　　　　どれだけ、居住者の目線で発言できるか。　期待はできないと考えるべきです。

　　　　　　一見の、役員がしょっちゅう変わる管理組合のために、継続的な元請け→下請け関係を破綻させる訳がない。（１００％）

　　　　　　大規模修繕工事の前の劣化診断時に欠陥工事の調査を依頼しても、論点をずらし、施工不良とは絶対に言いません。　

　　　　　　せいぜい疑いがあるというのが精一杯の倫理観でしょう。

　　　　　　そんな、希薄な根拠では販売会社は欠陥工事を無償補修などしません。

　　　　　　民法・品確法・契約約款を効果的に援用し、防波堤の管理会社など相手にしなく、直接に販売会社に文章で瑕疵担保請求と場合によれば損

　　　　　　害賠償を請求するのです。

　　　　　　例えば建築基準法施行令○○条違反に基づく民法７０９条の不法行為により・・・・

　　　　　　たとえ１０年の瑕疵担保期間が経過しても勝訴つ見込みがあります。

　　　　　弁護士は普通は技術を知りません：建築技術者は普通、法律を知らず、交渉力が弱い・・・両方に通じた専門家の活用が必須です。

　　　　　　多くある事例ですが、販売会社や建設したゼネコンのグループの管理会社は欠陥工事を経年劣化と言うことがしばしばです。

　　　　　　騙されてはいけません。　マンションの皆さんが注目している大規模修繕工事時に前述の専門家を探してください。

　　　　　　仮に欠陥ではなく経年劣化なら修繕を、その時点ですべきか、それとも計画的に大規模修繕工事としてまとめてすべきかの判断をすればいい

　　　　　　だけのことです。

　　　　　　しかし、誰がその判断をするのか？　わが国のマンション管理に対する環境は最悪です。　政治も行政も警察もすべて民事不介入にならざる

　　　　　　を得ない。　管理組合の皆さん、現実を直視し、業界からの不利益を断固拒否しましょう。

　　　３）適正な修繕積立金の確保

　　　　　最近の公共工事では、入札制度の改革で、談合入札がほとんどなくなっています。

　　　　　　一方、民間企業による工事発注においては、談合などできる余地も無いくらい厳しいものがあります。

　　　　　　いまだに、談合がほとんど野ざらし状態でなされているのが、マンションの日常の修繕工事や大規模修繕工事を残すのみと言っても過言でな

　　　　　　い面があります。

　　　　　　マンションの大規模修繕工事はまさに、談合の代表的なものでありマンション業界に修繕積立金をムダに消費し、利益供与をしている、笑えな

　　　　　　い現実があります。

　　　　　　最近は、管理組合の役員、修繕委員または１級建築士等までもがマンション業界の手先に成り下がっている相談事例

　　　　　　（管理会社変更して大規模修繕工事の成功）が後を絶ちません。

　　　　　　一人の人間として、「おてんとうさんをまともに見れない」はずなのに、外面上は平然としている者、口を尖らせて改革派の方を糾弾する者、そ

　　　　　　の者の家族の方が顔を隠して、廊下を歩く・・・・そんな恥辱に耐えられるほど、大規模修繕工事の蜜はおいしいのでしょうか？

　　　　　　それとも、人間の弱いところを攻められた被害者というべきか、いずれにしても、獅子身中の虫の消毒が必要です。

　　　　　　かけがえのないマンションの修繕積立金を浪費しないためにも、将来の建て替えや再生工事への貯えのためにも、工事で談合が物理的にで

　　　　　　きない公募入札の導入（談合の実態を理解していないとできない）が欠かせません。

　　　　　　公開募集と称して、マンション内の掲示板やエレベーター内に募集要項を貼ったり、組合員への紹介業者の募集等、素人の居住者や、業者に

　　　　　　勤務していても、会社に言えない心理を利用した、狡猾な公開募集を行い、募集がないことを良いことに、管理会社の推薦業者として数社の業

　　　　　　者をリストアップ。　よくある事例ですが、ここで諦めてはいけない。

　　　　　　競争性を発揮した大規模修繕工事が可能。　３社程度の業者を個人若しくは修繕委員会や管理組合として、紹介するのです。

　　　　　　これで、談合は一応阻止できるでしょう。

　　　　　　該当するマンション管理組合の役員さんは、当事務所にご一報ください。

　　　　　　信頼の置ける業者の紹介も可能です。

　　　　　　当事務所では、インターネットや業界新聞及び掲示板等を効果的に活用した一般公募、共通した設計図書（図面、数量、仕様書）による現場

　　　　　　説明会、談合ができない入札方法（ここが１番のポイントです）、管理組合役員の参加による公開プレゼンテーションを行うことにより、修繕積

　　　　　　立金を守り施工品質の高い健全な工事全般をコンサルタントします。

　　　４）大規模修繕工事の施工品質の向上のための指導監理が理想

　　　　　業界に束縛されない工事監理者（設計事務所による工事監理を行う者）を選任したいのですが、設計・工事監理事務所のほとんどは、販売

　　　　　　　業者、ゼネコン、管理会社に仕事を貰うというとの利害関係が有るものです。

　　　　　　　また、彼らの倫理感や監理能力は、１回の選別では判断できるものでは有りません。

　　　　　　　工事監理者の資質を補い、修正させることができる、居住者の立場に立てる専門家による指導監理が必要です。

　　　　　　　大手ゼネコンや官公庁で通常行われている指導監理（専門家による監督も含む）により、新築工事での欠陥も修復させる、手抜きのない施

　　　　　　　工品質の確保と駄な設計変更を防ぎ、修繕積立金の浪費を防ぐ事ができ、耐用年数の大幅な延長も可能です。

劣化診断について	劣化診断の倫理観	劣化診断とは何か	劣化診断で欠陥工事	経年劣化と欠陥工事	施工不良・欠陥工事対処
保証期限切れ欠陥工事	欠陥工事の補修２０年	談合と手抜対策	アフターサービスと瑕疵	アフターサービスで無償修理	アフターと大規模修繕失敗
法令と管理規約	本来の長期修繕計画	修繕積立金不足１	修繕積立金不足２	日常修繕も注意	予算措置について
大規模修繕費削減１	大規模修繕費削減２	修繕費用を大幅に下げる	大規模修繕総集編	管理会社との関係	邪魔する傀儡者の排除
マンションが危ない	よく分かる大規模修繕	大規模修繕の流れ	コンサルタントの選定	コンサルタントの活用１	コンサルタントの活用２
工事監理プレゼン資料	談合を阻止できる１	施工業者の信用度	大規模修繕施工品質	大規模修繕ツイッター	工事中の留意点
中間・完成検査	引継ぎ、瑕疵担保検査	失敗しない再生事業	大規模修繕失敗策	専門家のアドバイス	大規模修繕見積の事例