【基本】 　劣化診断後に欠陥工事を事由とする不法行為で事業主や施工会社に損害賠償する 　要領は以下の通り 　　１、不法行為となる根拠を明確にすべし。 　　　　その為には弁護士や建築士及びマンション管理士でも人選が必要 　　２、根拠は判例に学ぶべき。 　　３、不法行為なら事業主が倒産しているよくあるケースでも施工会社に請求できる。

屋上アスファルト防水補修

マンションの大規模修繕を失敗しない法則１３ 　　・工事時期は業界が作ったもの、決して一律ではない。１０年で劣化の激しいものから、２３年で何ともないも 　　　のまで幅がある。 　　・要は、それぞれのマンショで固有の適切な時期がある。　管理会社に誘導されないことが肝要。　 　　　しかし真実か否かの判断に専門知識と倫理観が必要となる。 　マンションの大規模修繕を失敗しない法則１４ 　 ・建築士やマンション管理士でも現に組織に属していると、継続的な取引関係がある若しくは、この機に、新 　　　たな取引が発生する業界と、今回だけの一見の素人集団 のマンション管理組合と、どちらの利益を優先す 　　　るのか？お考えください。 　　元の大規模修繕を失敗しない法則に戻る　　　次の大規模修繕を失敗しない法則へ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

大規模修繕・建て替え（課題１）

　浪速マンション管理士事務所の見解として、ここに写真掲載されたどの事例も、できるだけ早く修復しなければなりま
　せん。
　放置すれば、いずれ、浸水、強度不足、剥落（落下）につながり、大きなマンションのトラブルになる恐れがあります。
　欠陥工事なら、本来アフターサービス、瑕疵担保請求で修復すべきですので、管理組合として、法に則っての文章で　
　修補請求をしなければなりません。

　請負業者のマンション建設時の利益追求や技術力の不足からの不良工事や設計事務所等の工事監理者の監理能
　力不足が誘引となって入居後のマンションのトラブルに至る場合も少なくない。　
　この事実を管理組合の理事会の皆様は知っておられるでしょうか、特に工事でのコンクリートへの加水（水を加えて
、施工しやすくする＝しゃぶコン）、コンクリートの打ち継ぎや締め固め不良（コンクリートが全体として一体化しない）や
　鉄筋のかぶり不足（鉄筋の表面のンクリート深さが少ないので腐食が早い）は人為的な施工不良による欠陥工事です
　ので、監理の手法で防ぐことは簡単なことです。

　しかし欠陥工事によるトラブルが後を立たないが、少なくとも皆様のマンションがトラブルに遭うことは、回避しなけれ
　ばなりません。
　問題が大きくなる前に、欠陥工事箇所のアフターサービスや瑕疵担保の請求を、法に則りしなければなりません。

　またこれらの有効期間が経過している場合には、大規模修繕において、該当箇所の根本修復をすることで、安全確
　保や、資産価値を向上させることができます。

　浪速マンション管理士事務所は、多くの建築設計事務所や施工業者と異なり、新築時の販売業者やゼネコンの系列
　下ではありませんので、誰に対しても何の気使いもなく、マンション管理組合サイドに立脚したマンション管理士事務
　所としてネットワークの建築士や調査・診断業者と共に企画、調査・診断、設計、発注、施工監理ができ、マンションの
　トラブルを未然に防ぐことができます。

　管理会社系列のゼネコンや、施工監理者では、管理組合の役員は任せっぱなしで、楽ですが、中間マージンを含め、
　結果的に競争性がないために常識外に高くつき、また元施工の欠陥があっても、表面にトラブルとして浮上し、問題
　となることは少なく根本修復は期待できないのは明確です。

　（系列外の企業でも業務提携にある相手企業の欠陥工事を指摘はしないのが日本の商取引からも、当然といえば当
　然かもしれません）。

　姉歯１級建築士の構造計算偽証時でも、設計図をみたある方の話によると、柱の鉄筋量が１階から最上階まで全て同
　じという、素人的な偽証もあったということです。

　民間確認検査機関やゼネコンの現場代理人、監理技術者の建築士や職人さんたちは、ディベロッパーに対して毅然
　とした対応ができなかったのでしょうか。　

　私が言いたいのは「業務提携にある者は信用できない、信用できるのは倫理観のある独立した第三者機関だ」という
　ことです。

　そこにマンションのトラブル解決のポイントがあるのです。

　千里ニュータウンの桃山台の某マンションでは、管理会社に外壁タイルのクラックを経年劣化と偽られ、法外な工事
　費を要求され、マンション管理士の関与で、欠陥工事が明確になり、管理会社の親会社の某不動産の責任で改修
　工事をすることになりました。

　欠陥工事を瑕疵担保請求という法的手法により修復させるという、そんなマンションのトラブル解決事例は枚挙にイト
　マが有りません。

　したがって劣化箇所の調査・診断や大規模修繕工事での、施工業者や施工監理者の選択は、マンション管理の面
　　からみても重要なことだとお分かりいただけると思います。

　欠陥工事によるマンションのトラブル解決のためには、診断から設計・施工そして監理・検査を誰に委託するかがキ
　ーポイントです。

　施工不良→手抜き工事→欠陥工事を無償で補修させるポイントを列記します。
　
　　１、管理会社は系列の販売会社やゼネコンを守るため、これらのトラブルの解決は期待できない。

　　２、独立系の管理会社は、大規模修繕工事を受注するために、劣化診断をしても、欠陥工事や不良工事をそれと
　　　　明確に言わない。

　　３、１級建築士やその他建築設計事務所の建築関係者は、管理会社、販売会社、ゼネコンから業務を受注してい
　　　　る者が多いので信用できない。
　　　　・・・劣化診断で欠陥工事に直面しても、資料を作らずに、トラブルを避けて、「施工不良の恐れがある」というの
　　　　が精一杯でしょう。

　　４、マンションの居住者にも、マンション管理会社、販売会社、ゼネコンの社員、業務関係者及び収賄者がおり、親
　　　　業界の発言をする方は要注意。

　　５、業界と利害関係がなく、建築や設備の専門分野に明るく、法律知識に通じている者でなければ、管理組合の目
　　　　線で劣化診断業務ができない。
　　　　マンション管理会社や販売会社の社員のマンション管理士が良いのか、官庁出身の技術系マンション管理士の
　　　　活用が良いのか、検討下さい。

　　６、アフターサービス点検（１・２・５・１０年）は共用部を含めて必ず実施。
　　　　（ほとんどのマンションでは実施されていない）
　　　　また、実施するには、信用置ける者が劣化診断→技術上の違法性と交渉能力が必用。

　　７、アフターサービスによる無償補修、品確法による法的な瑕疵担保請求で無償補修（ほとんどマンションで知られ
　　　　ていない）

　　８、１０年経過して欠陥工事を発見・・よくある事です・・ほとんどの関係者は管理組合の有償による補修と言います。
　　　　しかし、だまされてはいけません・・・法律と技術に明るい技術系のマンション管理士だから言える離れ業です。
　　　　（弁護士と技術者両方の見識が必用）。　民法第７０９条「不法行為による損害賠償」の援用が隠れ技です。
　　　　管理組合さんへの具体的な助言を行います。

　　　　不法行為を原因とする損害賠償期間は２０年間です。

　　　　現在の劣化状況の発生原因に具体的な違法性がないか、ということを追求するのが重要です。
　　　　詳細は部外秘ですが、鉄筋コンクリート構造なら建築基準法の理解があれば可能です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

劣化診断で編集した経年劣化や欠陥工事（手抜き工事） 　窓隅部の手抜き工事 　開口部の四隅のクラック、浸水 　と鉄筋腐食につながる 　窓隅部の欠陥工事 　ジャンカによるクラック、鉄 　筋腐食、浸水へ移行 　窓隅部の欠陥工事 　開口部の四隅のクラック、浸 　水と鉄筋腐食につながる 　外壁の手抜き工事　 　マンション壁面のコンクリートク 　ラッ　ク、早急に修繕を要す 　パイプシャフトの経年劣化 　モルタル系の塗り壁の表面 　クラック 　バルコニーの手抜き工事 　手すりの上部コンクリートに 　腐食がまわり、欠落落下 　バルコニー手摺下の経年劣化 　床下の梁のクラック。早期に修 　繕を要す 　柱の欠陥工事・訴訟対象 　柱形のクラックフープ筋の腐 　食、早期に修繕を要す 　階段部の欠陥工事 　セメント分が回っていない（ジ 　ャンカ）鉄筋腐食していく 　屋上防水層の経年劣化 　屋上のシート防水材の剥離の 　より雨水浸入していく 　　　屋上防水の施工不良 　　　　　　同　　左　　　　　　　 　屋上防水の施工不良 　屋上ドレイン（排水金物）周 　辺の防水処理不良 　屋上パラッペットの経年劣化 　屋上パラペット笠木金物腐食 　及び防水立ち上がり部劣化 　床の手抜き工事 　床コンクリートの構造クラック 　が表面タイルにもクラック 　バルコニー下の手抜き工事 　床のクラックより石灰質が流 　出、鉄筋腐食可能性大 　外壁タイル部欠陥工事 　躯体からの構造クラックにより 　タイルにもクラック発生、剥落 　外壁タイル部の欠陥 　躯体からの構造クラックにより 　タイルにもクラック発生 　外部階段の経年劣化 　階段踏面の劣化、転倒と下 　面の鉄骨腐食になる 　高置水槽の経年劣化　 　屋上の高置水槽パネルの劣 　化と形鋼腐食 　排水管の経年劣化 　排水管内の腐食により排水が 　流れにくい