マンション大規模修繕前の調査・劣化診断|外壁タイ落下・漏水
 
大規模修繕工事の前に行う調査・劣化診断により、外壁タイル落下や屋上防水不良による漏水等の施工不良を明確にし事業者や工事業者に無償補修させるべきです。
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浪速マンション管理士事務所 
      日本マンション学会正会員   日本マンション管理士会連合会正会員  
業務範囲 
大阪府、奈良県の全域
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無料相談 事務所の概要 業務チラシ  専門家がマンション管理を正す 国土交通省  | マンション管理センター マンション管理業協会 総合目次 
工事監理中(大規模修繕現場)
【マンション大規模修繕の注意点】
・管理会社主導の談合高値、手抜き
 容認、所場代に注意が必要。
・マンションに特化したコンサルタント
 の手抜き容認に注意。
・正しい施工で終の棲家にできる。
・実際に補修が必要な劣化があって
 初めて施工すれば良い。
・施工業者の募集には、複数の募集
 ルートで談合を防げる。
・手抜きがし難い工事監理が必要。
・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。
・検査は中間と竣工時の2回が必要。
・管理会社とコンサルタントのキック
 バックを無くす方法を講じれる。
・管理組合役員が業者とつるむ事例。
 
 
革新的なステンレス製照明器具  
【エレベーターリニューアルの検査】
・一流メーカーでも信用できない事実
 多数ある。
・見えないシャフト(昇降路)内では、問
 題のある施工が少なくない。
・ボルトナットの施工方法も悪い。

 ナットからのボルトの飛び出し不足、
 緩み止め用の有効な印(アイマーク)
 がないケースもほとんど。
・現場溶接の悪さが一般的。
 溶接長さや厚み不足、溶接個所に不
 純物混入が多い。
・地震時に揺れ対策用のワイヤーが無
 い場合は停止しやすい。
・過積載センサーの検査がルーズな場
 合がある。
 
エレベーターリニューアル後の巻き上げ機検査
大規模修繕工事の現場監理中  半世紀経っても新品な外灯  エレベーターのかご上で検査中 
横浜のマンションの事例
【マンション新築時の欠陥工事】

・手抜き、施工不良、欠陥工事はアフ
 ターサービスで補修させなければ。

・アフターサービス点検は必ず実施。
・アフターサービス点検は管理会社に
 させない。 なぜなら、管理会社は事
 業主の傘下だから。
・補修請求は文章で、理事長から事業
 主の購入時の契約相手へ行う。
・いい加減な補修が普通。
・再発箇所は10年間の補修請求が出
 来る。民法の債権の時効は10年。
・廊下やバルコニーの天井からの漏水
 も品確法で屋内扱いの10年間保証。
・不法行為を立証すれば、時効は20
 年間。
 

【革新的な外灯とマンション管理】
千里万博での経験を活かし翌年の
1971年に世に出した悪戯防止用
のステンレス性の外灯。
当時、屋外に設置されている外灯
のケースは地域によって全設置台
数の半分から全数が悪戯で破損さ
れていたが、この外灯は半世紀近く
経った現在でも維持管理不要の新
品同様です。
大阪府堺市の大泉緑地に1号機が
設置されています。
特許を取得していないため今や全
国津々浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な発想が必要です。
   

【顧問契約で管理会社を指導する】 
・管理委託費は事業主の自由設定で
 20パーセント以上の削減は可能。

・議事録と修繕内容は信用できない
 場合が普通。
・不要不急の修繕をしたがるのが一般
 的。それも競争性のない高値。
・事業主の不利になるアフターサービス
 点検や大規模修繕時の劣化診断は
 信用してはいけない。
・大規模修繕時の所場代を出させない。
・一生涯の不利益損害額は年間10万円
 、60年間で600万円となる。

・技術部門と法律部門で業界と渡り合え
 る専門家による顧問契約で不利益を
 防ぐ。 
管理会社とのトラブル解決
 梁部の最悪の欠陥工事 管理会社から不利益を受けない 
      
 サ イ ト 履 歴
 [最近の主要な更新履歴]  
  有資格者が教えるエレベーター
  リニューアルの知識

  管理費削減無料算定開始
  施工不良・欠陥工事対策
  管理会社変更への謀略を防ぐ
 お 問 い 合 わ せ と 回 答
 [最近の履歴]
 ・駐車場不足で悩んでいます
 ・違法マンションを購入しないために
 
 マンション問題解決への提言
 [最近の履歴]  
 ・第三者委託方式について
 ・業界の経営不振について 
 
  
 相談者コーナー
 大阪府の超高層マンションのNS様
欠陥工事を無償で補修
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・メールでの無料相談により屋上スラブの施
 工不良による漏水の原因が究明でき、修繕
 の対象だった箇所を事業主に無償で改修
 させることができました。
 今後、発生する多様なマンション問題をマン
 ション管理士さんに解決していただくために
 顧問契約をしたいと思っています。
 
 愉快な理事長
管理委託費が31%削減 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社に支払う業務委託費や修繕費が
  割高で業務内容にも不満があり、5社の参
  加による談合ができない価格競争で 、結
  果的に31%の削減が可能でした。 
  管理会社の変更後は、マンション管理士の
  無料の継続監査で 従来より理事会の運営
  がスムーズになりました。
 
 
 注目すべきニュース
大手のマンション管理会社の3人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら 
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意
 
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 劣化診断・欠陥工事と不法行為を原因とする損害賠償期間20年間について
                                             ツイッターでこのホームページを紹介できるツイートする     
【基本】
 劣化診断後に欠陥工事を事由とする不法行為で事業主や施工会社に損害賠償する
 要領は以下の通り


  1、不法行為となる根拠を明確にすべし。
    その為には弁護士や建築士及びマンション管理士でも人選が必要

  2、根拠は判例に学ぶべき。

  3、不法行為なら事業主が倒産しているよくあるケースでも施工会社に請求できる。
 屋上アスファルト防水補修  大規模修繕屋上防水補修


 マンションの大規模修繕を失敗しない法則13
  ・工事時期は業界が作ったもの、決して一律ではない。10年で劣化の激しいものから、23年で何ともないも
   のまで幅がある。
  ・要は、それぞれのマンショで固有の適切な時期がある。 管理会社に誘導されないことが肝要。 
   しかし真実か否かの判断に専門知識と倫理観が必要となる。

 マンションの大規模修繕を失敗しない法則14

  ・建築士やマンション管理士でも現に組織に属していると、継続的な取引関係がある若しくは、この機に、新
   たな取引が発生する業界と、今回だけの一見の素人集団 のマンション管理組合と、どちらの利益を優先す
   るのか?お考えください。

  
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 大規模修繕・建て替え(課題1)


 浪速マンション管理士事務所の見解として、ここに写真掲載されたどの事例も、できるだけ早く修復しなければなりま
 せん。
 放置すれば、いずれ
、浸水、強度不足、剥落(落下)につながり、大きなマンションのトラブルになる恐れがあります
 欠陥工事なら、本来アフターサービス、瑕疵担保請求で修復すべきですので、管理組合として、法に則っての文章で 
 修補請求をしなければなりません。

 請負業者のマンション建設時の利益追求や技術力の不足からの不良工事や設計事務所等の工事監理者の監理能
 力不足が誘引となって入居後のマンションのトラブルに至る場合も少なくない。 
 この事実を管理組合の理事会の皆様は知っておられるでしょうか、特に工事でのコンクリートへの加水(水を加えて
、施工しやすくする=しゃぶコン)、コンクリートの打ち継ぎや締め固め不良(コンクリートが全体として一体化しない)や
 鉄筋のかぶり不足(鉄筋の表面のンクリート深さが少ないので腐食が早い)は人為的な施工不良による欠陥工事です
 ので、監理の手法で防ぐことは簡単なことです。

 しかし欠陥工事によるトラブルが後を立たないが、少なくとも皆様のマンションがトラブルに遭うことは、回避しなけれ
 ばなりません。
 問題が大きくなる前に、欠陥工事箇所のアフターサービスや瑕疵担保の請求を、法に則りしなければなりません。

 またこれらの有効期間が経過している場合には、大規模修繕において、該当箇所の根本修復をすることで、安全確
 保や、資産価値を向上させることができます。

 浪速マンション管理士事務所は、多くの建築設計事務所や施工業者と異なり、新築時の販売業者やゼネコンの系列
 下ではありませんので、誰に対しても何の気使いもなく、マンション管理組合サイドに立脚したマンション管理士事務
 所としてネットワークの建築士や調査・診断業者と共に企画、調査・診断、設計、発注、施工監理ができ、マンションの
 トラブルを未然に防ぐことができます。

 管理会社系列のゼネコンや、施工監理者では、管理組合の役員は任せっぱなしで、楽ですが、中間マージンを含め、
 結果的に競争性がないために常識外に高くつき、また元施工の欠陥があっても、表面にトラブルとして浮上し、問題
 となることは少なく根本修復は期待できないのは明確です。

 (系列外の企業でも業務提携にある相手企業の欠陥工事を指摘はしないのが日本の商取引からも、当然といえば当
 然かもしれません)。

 姉歯1級建築士の構造計算偽証時でも、設計図をみたある方の話によると、柱の鉄筋量が1階から最上階まで全て同
 じという、素人的な偽証もあったということです。

 民間確認検査機関やゼネコンの現場代理人、監理技術者の建築士や職人さんたちは、ディベロッパーに対して毅然
 とした対応ができなかったのでしょうか。 

 私が言いたいのは
「業務提携にある者は信用できない、信用できるのは倫理観のある独立した第三者機関だ」という
 ことです。

 そこにマンションのトラブル解決のポイントがあるのです。

 千里ニュータウンの桃山台の某マンションでは、管理会社に外壁タイルのクラックを経年劣化と偽られ、法外な工事
 費を要求され、マンション管理士の関与で、欠陥工事が明確になり、管理会社の親会社の某不動産の責任で改修
 工事をすることになりました。

 欠陥工事を瑕疵担保請求という法的手法により修復させるという、そんなマンションのトラブル解決事例は枚挙にイト
 マが有りません。

 したがって劣化箇所の調査・診断や大規模修繕工事での、施工業者や施工監理者の選択は、マンション管理の面
  からみても重要なことだとお分かりいただけると思います。

 欠陥工事によるマンションのトラブル解決のためには、診断から設計・施工そして監理・検査を誰に委託するかがキ
 ーポイントです。




 大規模修繕・建て替え(課題2)


 施工不良→手抜き工事→欠陥工事を無償で補修させるポイントを列記します。
 
  1、管理会社は系列の販売会社やゼネコンを守るため、これらのトラブルの解決は期待できない。

  2、独立系の管理会社は、大規模修繕工事を受注するために、劣化診断をしても、欠陥工事や不良工事をそれと
    明確に言わない。

  3、1級建築士やその他建築設計事務所の建築関係者は、管理会社、販売会社、ゼネコンから業務を受注してい
    る者が多いので信用できない。
    ・・・劣化診断で欠陥工事に直面しても、資料を作らずに、トラブルを避けて、「施工不良の恐れがある」というの
    が精一杯でしょう。

  4、マンションの居住者にも、マンション管理会社、販売会社、ゼネコンの社員、業務関係者及び収賄者がおり、親
    業界の発言をする方は要注意。

  5、業界と利害関係がなく、建築や設備の専門分野に明るく、法律知識に通じている者でなければ、管理組合の目
    線で劣化診断業務ができない。
    マンション管理会社や販売会社の社員のマンション管理士が良いのか、官庁出身の技術系マンション管理士の
    活用が良いのか、検討下さい。

  6、アフターサービス点検(1・2・5・10年)は共用部を含めて必ず実施。
    (ほとんどのマンションでは実施されていない)
    また、実施するには、信用置ける者が劣化診断→技術上の違法性と交渉能力が必用。

 
 7、フターサービスによる無償補修、品確法による法的な瑕疵担保請求で無償補修(ほとんどマンションで知られ
    ていない)

  8、10年経過して欠陥工事を発見・・よくある事です・・ほとんどの関係者は管理組合の有償による補修と言います。
    しかし、だまされてはいけません・・・法律と技術に明るい技術系のマンション管理士だから言える離れ業です。
    (弁護士と技術者両方の見識が必用)。 民法第709条「不法行為による損害賠償」の援用が隠れ技です。

    
不法行為を原因とする損害賠償期間は20年間です。

    現在の劣化状況の発生原因に具体的な違法性がないか、ということを追求するのが重要です。
    
詳細は部外秘ですが、鉄筋コンクリート構造なら建築基準法の理解があれば可能です。
                                       

                      

                  劣化診断で編集した経年劣化や欠陥工事(手抜き工事)
大規模修繕工事で修復すべき手抜き 大規模修繕工事で修復すべき欠陥 大規模修繕工事で直すべき欠陥 大規模修繕工事で修復すべき手抜き
 窓隅部の手抜き工事
 開口部の四隅のクラック、浸水
 と鉄筋腐食につながる
 窓隅部の欠陥工事
 ジャンカによるクラック、鉄
 筋腐食、浸水へ移行
 窓隅部の欠陥工事
 開口部の四隅のクラック、浸
 水と鉄筋腐食につながる
 外壁の手抜き工事 
 マンション壁面のコンクリートク
 ラッ ク、早急に修繕を要す
パイプシャフトの経年劣化 バルコニーの手抜き工事 バルコニー手摺下の経年劣化 大規模修繕で最優先修理すべき柱の欠陥
 パイプシャフトの経年劣化
 モルタル系の塗り壁の表面
 クラック
 バルコニーの手抜き工事
 手すりの上部コンクリートに
 腐食がまわり、欠落落下
 バルコニー手摺下の経年劣化
 床下の梁のクラック。早期に修
 繕を要す
 柱の欠陥工事・訴訟対象
 柱形のクラックフープ筋の腐
 食、早期に修繕を要す
階段部の手抜き工事 屋上防水層の経年劣化 屋上防水の施工不良 屋上防水の施工不良
 階段部の欠陥工事
 セメント分が回っていない(ジ
 ャンカ)鉄筋腐食していく
 屋上防水層の経年劣化
 屋上のシート防水材の剥離の
 より雨水浸入していく
   屋上防水の施工不良

      同  左       
 屋上防水の施工不良
 屋上ドレイン(排水金物)周
 辺の防水処理不良
屋上パラッペットの経年劣化 屋上パラッペットの経年劣化 大規模修繕を待たず直すべき手抜き 外壁タイル部経年劣化
 屋上パラッペットの経年劣化
 屋上パラペット笠木金物腐食
 及び防水立ち上がり部劣化
 床の手抜き工事
 床コンクリートの構造クラック
 が表面タイルにもクラック
 バルコニー下の手抜き工事
 床のクラックより石灰質が流
 出、鉄筋腐食可能性大
 外壁タイル部欠陥工事
 躯体からの構造クラックにより
 タイルにもクラック発生、剥落
大規模修繕で修復すべきクラック 外部階段の経年劣化 高置水槽の経年劣化 排水管の経年劣化
 外壁タイル部の欠陥
 躯体からの構造クラックにより
 タイルにもクラック発生
 外部階段の経年劣化
 階段踏面の劣化、転倒と下
 面の鉄骨腐食になる
 高置水槽の経年劣化 
 屋上の高置水槽パネルの劣
 化と形鋼腐食
 排水管の経年劣化
 排水管内の腐食により排水が
 流れにくい

大規模修繕工事の目次
劣化診断について  劣化診断の倫理観  劣化診断とは何か   劣化診断で欠陥工事
 経年劣化と欠陥工事 施工不良・欠陥工事対処  保証期限切れ欠陥工事  欠陥工事の補修20年 
アフターサービスと瑕疵  アフターサービスで無償修理  アフターと大規模修繕失敗  法令と管理規約 
大規模修繕の流れ  よく分かる大規模修繕  大規模修繕総集編  マンションが危ない  
本来の長期修繕計画  修繕積立金不足1  修繕積立金不足2  日常修繕も注意 
予算措置について  談合と手抜対策  大規模修繕費削減1  大規模修繕費削減2 
修繕費用を大幅に下げる  管理会社との関係  邪魔する傀儡者の排除  コンサルタントの選定 
 コンサルタントの活用1  コンサルタントの活用2  工事監理プレゼン資料 談合を阻止できる 
大規模修繕施工品質   施工業者の信用度 中間・完成検査   工事中の留意点
大規模修繕失敗策   専門家のアドバイス  大規模修繕ツイッター  大規模修繕見積の事例 
引継ぎ、瑕疵担保検査  失敗しない再生事業    
 
 私が工事監理している写真
       
       
 
 


    【ワンポイントアドバイス】
 
欠陥工事や不良工事を減らす公的制度
   マンション購入は設計、工事、マンションのトラブル紛争処理まで利用できる
性能評定制度をうまく利用しましょう。 
   設計、施工、維持管理段階での紛争処理を利用できるメリットもあるが、設計、工事監理と異なるコンサルタントが性能評定制度の確認業務を行っているのが好ましい。
   多くのマンションの場合、設計、工事監理、性能評定の確認業務を行うコンサルタントが同一であるので、どうしても信頼性が低くなる。
ds

                                                                  
                                                                                    
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