マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。

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技術系マンション管理士のアフターサービス点検・大規模修繕でマンションを安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家にできる。

サイト全体のトップページ マンション管理士事務所の概要 専門家がマンション管理を正す 無料相談（開けない時は下記を入力） メール rjkw48282@ares.eonet.ne.jp Tel　０５０-７１００-３８６５ Fax 074-560-1491 大規模修繕現場前  弊所のシート幕  足場からの検査中 修繕委員会の様子  工事お知らせ掲示板  タイル浮き部斫り 屋上防水工事立会中  廊下塩ビシート検査中  塗材の空き缶検査  竣工検査中

マンション管理士が訴える大規模修繕工事と日常の維持管理が危ない 【基本】 　管理会社の提案を疑ってかかるべし 　　・些細な不具合であるのに、早い目に対応しないと将来えらい事に発展すると脅かす。 　　　この様な事例は無数にある。　不要不急の内容を見極めるべし。 　　　この方法で日常の修繕でも大規模修繕でも大幅な費用削減が可能。	屋上防水層トップコート塗
マンションの大規模修繕を失敗しない法則３９ 　　　・同様に３，０００万円以上の下請けを出す場合は、施工体制台帳と施工体系図が必要になる。 　マンションの大規模修繕を失敗しない法則４０ 　 　 ・施工体制台帳は業者の各技術者名や建設業法の許可番号などを記載したものである。 　　　・施工体系図は、関連各業者を元請負業者を初め１次下請け業者→２次下請け業者→末次の下請け業者までの流れを体系的に 　　　　記載したものである。 　　元の大規模修繕を失敗しない法則へ戻る　　　次の大規模修繕を失敗しない法則へ

テーマ　[マンション管理が危ない]

　　「週刊ダイヤモンド社」の２月１６日号に　

　　　「マンションが危ない」　

　　　「大規模修繕・維持管理のムダとワナ」

　　の特集記事が掲載されました。

　　マンション管理や大規模修繕の内容については、当事務所のサイトとほとんど変わりません。

　　管理会社の割高な管理費や大規模修繕工事費の割高による管理組合の財務状況の逼迫を記事にされています。

　　当たり前の事実を、マスコミがスクープしただけですが。

　　記事に、登場する非マンション管理士の事務所の管理費削減の宣伝効果を狙っている感があります。

　　これが追い風になって、マンション管理士によるマンションの危険回避が出来ればよいのですが。

　　なおこの記事には、紙面の都合のせいか、アピール不足が見受けられます。

　　管理費や修繕積立金で賄う大規模修繕工事費の削減は、元々分譲会社の一方的な管理費や、日常の無駄な修繕費、談合の割高な

　　大規模修繕費ですから、根拠性もないので、管理会社の執拗な抵抗を打破し削減は可能ですが、後のリベンジをどう阻止するかのノウ

　　ハウが必要です。

　　削減をした後に、前と同じ業者にしても、新たな業者でも、削減後のうまみの少ない管理費や大模修繕費では飽き足らず、日常の業務

　　（委託業務、修繕工事）でリベンジを図り、ゆっくりと管理組合の力量（特に輪番制の理事長）を勘案し、仕方なく削減された管理費や

　　修繕積立金の増額を図ることは当然予想されます。

　　それをマンションの立場で阻止するには、マンション関係法令、業界の体質、各専門技術に明るい専門家が、日常的に且つ継続的に監視

　　する必要があります。　

　　この記事の仕掛けをした力量がある遠方のアドバイザーでは残念ながらできない相談です。

　　それができなければ、依然にまして、マンションの財務状況や、資産価値、安全性等は悪化することも懸念されます。

　　参考に、私が経験したマンションの大規模修繕工事を主とした、業界ぐるみの犯罪的な利益収奪行為を記載します。

技術系マンション管理士が語る利益収奪行為の事例（枚挙に暇がないので一部の掲載とします）

○トップクラスの管理会社の大規模修繕工事での利益収奪方法を知って、素人集団の管理組合の不利益を防げる。

　　・公募方法と業者決定は理事会一任

　　・理事会や修繕委員会は管理会社はフロントと１級建築士が参加

　　・理事会出席の役員は、理事長以外に１人、他に修繕委員会は１人

　　・役員と修繕委員のみ限定で、推薦する業者がいる場合は、特定建設業の許可写し、経営事項審査結果の写し、監理技術者の写しを

　　　その他・・・・を提出の事→一般人には？？？でしょう。

　　・期間は１週間以内に提出のこと

　　・浪速マンション管理士事務所にこの段階で相談・・・アドバイス→敵対勢力を４社教示

　　・管理会社推薦の３社と併せて、８社になった。

　　・理事会で、８社を３社に限定し（１社は当事務所推薦業者）、見積もり徴収・・・・浪速マンション管理士事務所の公開募集では２０社は公募だが

　　・談合を持ちかけられた当事務所推薦の業者は固辞

　　・結果的に、競争見積もりになり、大幅に安い工事費になった。

　○銀行の出金依頼伝票の金額欄を空白で、理事長印を捺させる。・・・巧妙な手口ですので、理事長が１枚１枚確認して押印しなければ

　　 避けられない。

　〇どの様にして日常の修繕費用を節約するか？
　　
　　・管理会社が提案する修繕の内容によって不要不急な工事を見極める必要が有る。
　　
　　事例
　　　　
　　　　１）給水ポンプで異音がする・・軸受けの摩耗によるものでエアコンの屋外機の方がうるさい位。　数年間、経過観察で十分。
　　　
　　　　２）汚水の排水ポンプの稼働不安定・・水槽の液位検出の電極等の汚れや汚物の吸着で清掃で復旧するケース有り。

　　　　３）火災感知器の迷惑動作（非火災なのにベルが鳴動）・・蜘蛛巣や結露による端子感の短絡で清掃すれば直るか、部屋の結露
　　　
　　　　　　対策が必要。
　　　　
　　　　４）屋外の地下埋設の排水管の勾配不良でタイルを取り壊し勾配調整・・・勾配不良でも２９年間問題が無いので無視。

　○マンション住民の１級建築士は月１０万を超える（管理組合のお金）顧問なのに、管理会社の大規模修繕工事の受注工作をする。

　○管理人が理事長を含む理事会の半数以上の役員をロボット化し、委託費を自由に値上げし、マンションのお金で自家用車を購入。

　○１０００戸近いマンションの理事会の半数以上に何らかの利益供与（うわさでは下請けの仕事を請け負わせている他）を与え、管理会社

　　を「〇〇会社さん」と言って、管理費削減をさせない為におぞましい活動をしている。

　　理事会の半数以上をロボット化すれば、管理会社は言い値の管理委託費や、割高な大規模修繕工事等でそのマンションの財産を思う

　　ままにできる。

　○管理組合の役員や修繕委員をコントロールして、マンションの大規模修繕の適正価格の業者を低すぎる工事費と排除し、４５％も高い

　　談合が見え見えの管理会社系の業者に請け負わせようとする。　談合を追及すると、談合なんか当たり前でしょうとうそぶく役員たち。

　　皆さんどう思いますか。・・・・何処でも一番多いパターンです。

　○外壁タイルが剥離、落下するのは経年劣化と偽り、高い工事費の大規模修繕工事の受注を画策。・・・・・他社も参加させて競争させ

　　ると理事長が話すと、３０００万円ほど下げて、受注を迫る。・・・・・実際に競争入札をすると当初の価格より４５００万円も削減。

　　・・・・・その業者が足場を架けて施工をすると、施工不良（欠陥工事）が判明。

　　当初経年劣化と偽った、タイル壁面全箇所が無償の工事となった。

　　管理会社は、分譲会社やゼネコン系列が多く、親会社の不利になることをする訳がない。

　　系列外の管理会社でも、欠陥工事を指摘することなく、自らマンションの工事を受注するように画策をする。

　○管理費削減や現管理会社の見直し等を議案とする臨時総会への委任状や議決権行使書を書き直す。

　　信じられないでしょうが、常套手段です。　彼らも必死なんです。　その備えを怠って、追い出された理事長や改革派の役員は少なくない。

　○アフターサービス期間や瑕疵担保期間が切れる前の、屋上防水、外壁、梁や柱等の共用部の劣化診断は誰がするのか？

　　管理会社はそんな利益相反行為はしません。　したがって誰もしないことになる。

　　事故ｶﾞ発生したり、修繕積立金の増額要求等の機会に初めて、無償期間を徒過（漫然と見過ごす）した事の重要性に気付く事になるが、

　　時、既に遅しと宣言される。・・・・・そして、修繕積立金の値上げを飲まざるを得なく、談合高値の大規模修繕のシナリオとなる訳です。

　　マンションの居住者（区分所有者）のやる気のなさにつけ込んだ、汚くて、しかし一般的なパターンです。

　　・・・・・・しかし、まだ手がある・・・・

　　関係法令には具体に書くわけが有りませんが、訴訟の判例の研究をして居れば、自ずから回答が得れれるものです。

　　この件は、過去の最高裁の判例に回答を見出せます。

どうすればこの悪事から大規模修繕工事を守れるか？

下記の専門家若しくは専門集団が関与することが、割高で手抜きのない大規模修繕工事を施工する必須条件です。

　・マンションの立場で活動できること。　工事の顧問役の１級建築士が、業界と通じているケースが目に付く。

　・マンション関係法令（民法・区分所有法・マンション管理適正化法・建築基準法・・・・・・）に明るいこと

　・建築・電気設備・給排水衛生設備・エレベーター・機械式駐車場・外構等に係る専門技術に明るいこと

　・設計事務所・工事監理事務所・施工業者・管理会社・委託役務業者（清掃等）を指導できる能力（専門技術とマネジメント）
　　を有すること

　・これらの業界に明るく、必要な員数の見積り参加業者を選定できること

　・マンションの大規模修繕工事費や専門分野の適正価格の積算ができること

　・販売会社・施工会社・マンション管理会社の三者で、大規模修繕工事の利益を擁護するマンション業界の裏事情に通じてい
　　ること。

　・継続して、日常的に管理組合や管理会社を指導、助言できる地理的条件を具備していること　

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