マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。

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業界と利害関係のない元公共工事の検査官である技術系マンション管理士の活用で、バックマージン・談合・手抜きのない本来の競争原理の働く工事が実現出来る。

サイト全体のトップページ マンション管理士事務所の概要 専門家がマンション管理を正す 無料相談（開けない時は下記を入力） Ｔ　Ｅ　Ｌ 　 　０７４５-６２-５３９７ 出払い時 　 ０９０−６３２８−１９５２ Ｆ　Ａ　Ｘ 　　 ０７４５−６０-１４９１ Ｅメール rjkw48282@ares.eonet.ne.jp 大規模修繕現場前  弊所のシート幕  足場からの検査中 修繕委員会の様子  工事お知らせ掲示板  タイル浮き部斫り 屋上防水工事立会中  廊下塩ビシート検査中  塗材の空き缶検査  竣工検査中

大規模修繕工事費用の削減について 【基本】 　管理組合の修繕積立金を遣う最大の事業である大規模修繕を成功させるのは輪番制の慣れない役員では 　不可能に近いと言える。 　そうすれば、管理組合として管理会社に任せることになる。　これが日本のマンション管理の危機の主因であ 　ると弊所では考えています。　ここでは大規模修繕を成功させる為の専門家の活用を中心に記述します。	屋上アスファルト防水層補修
マンションの大規模修繕を失敗しない法則３１ 　　・バルコニーに置いてある倉庫類やアンテナは、工事の支障になるばかりか、基本的には管理規約違反。言い換えれば法律違反となる。 　　・それらの支障物件を移動もさせない・移動させても工事後に再設置する者から最悪、強制撤去まで多様な対応がされる。 　マンションの大規模修繕を失敗しない法則３２ 　　・それらの違反行為の取り扱いには注意が必要。　最悪は訴訟まで発展する。 　 　　元の大規模修繕を失敗しない法則へ戻る　　　次の大規模修繕を失敗しない法則へ

大規模修繕工事を成功させるコンサルタント（アドバイザー）

　　 １、マンションを安全・安心・快適な資産価値の高い終の棲家にする為には、管理組合のための大規模修繕工事を成功させ

　　　なければなりません。

　　　そのためには、技術や法律に明るい実践派の、それもマンション業界と利害関係のない専門家によるコンサルタント（アド

　　　バイザー）の活用が必要です。

　 　 工事をマンション管理会社に任せていては、虎の子の修繕積立金の無駄づかいと施工品質の低下を避けられないケース

　　　が少なくない。

　　　平成２９年１月２７日付の国交省の「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」

　　　において、一部のコンサルタントが大規模修繕工事の業者決定に関与し不正なバックマージンの授受を行っている。

　　　との異例の文章を全国の関係機関に送付しております。

　　　その様な事は業界では既定事実であり、他の報道機関では管理会社も関与している旨の記載記事が有りました。

　　　大規模修繕工事を取り巻くその様な醜聞は枚挙に暇がないほど常道かしております。

　　　管理会社が音頭取りで傘下にコンサルタントがおり、管理組合の役員（理事メンバーや修繕委員）が不正にバックマージンなる

　　　金員の授受を行っているケースは幾らでもあります。

　　　管理組合役員の場合は横領罪に該当する犯罪で警察に告発すべきものです。

　　　その大規模修繕の工事費の資金源が修繕積立金です。
　　　　
　 　 マンションを購入しやすくする為に、修繕積立金を低く設定→３〜４年も経過すれば修繕積立金の値上げを演出し、その後

　　　も値上げは続くことが多い。

　　　多くのマンション管理会社は管理組合の財務状況を知っており、彼らの会社の収益予定にも掲載され、虎視眈々と大規模

　　　修繕工事獲得の用意をし、あるだけの虎の子の修繕積立金を丸ごと使うような演出が多い。

　　　マンション管理会社かその関連企業が工事を受注するケースが多く、その場合普通は談合の高値で、施工品質は欠陥工

　　　事も覆い隠す事例がやけに目に付きます。
　　　
　　　当然と言えば当然の事で、管理会社・コンサルタント・大規模修繕委員会の委員・理事会役員へのバックマージンという不正

　　　手段を行っておれば、修繕積立金の無駄遣いとなる談合高値に加えて不良工事は当然の帰結である。

　　　（親会社が販売したか、施工した新築工事での欠陥工事を暴露できない）

　　　現金を鱈腹持っている素人集団をコントロールするのは難しいことでなく、たまにうるさい管理組合役員がいれば、なんらか

　　　の利益供与で翌日から発言が変わってしまう事例も聞きます。

　　　汗水垂らしてストレスに耐え、購入し、払い続けているローンと管理費や修繕積立金を無駄にしてはいけません。

　　　事実を直視し、皆さんのための適正な大規模修繕工事を実現するにはどうすればいいのか。

　　　（１）不良工事や欠陥工事箇所を明確にし、足場がある工事中に無償で補修させる。

　　　　　（契約書に記載されていないが２０年の瑕疵保証をさせる事が可能）

　　　　　＊参考

　　　　　　・アフターサービス規準　

　　　　　　　　　売買契約書による不良工事や欠陥工事の無償補修の契約であり、該当箇所の指摘をすればよい。　

　　　　　　　　　法的な請求先は、マンション管理会社でなく販売会社です。

　　　　　　・瑕疵担保請求

　　　　　　　　　売買契約書にも記載されることが一般的ですが、あくまでも法的なもので、対象法令は民法と住宅の品質確保の

　　　　　　　　　増進に関する法律（品確法）があります。

　　　　　　　　　不良工事や欠陥工事であることの証明が必要です。

　　　　　　・民法の不法行為による損害賠償（当事務所のコンサルタント・アドバイザー業務のノウハウです）

　　　　　　　　　関係法令に抵触していることを証明することが条件で、俗に言う時効は20年です。

　　　　　　　　　都市計画法、建築基準法、駐車場法、郵便法等の関係法令に抵触していることを具体的に証明しなければなり

　　　　　　　　　ません。

　　　　　　　　　技術と法律に明るくないとできないことです。

　　　　　　　　　建築士や弁護士単独では困難な業務です。

　　　（２）マンションの大規模修繕工事では必要な修繕や改良だけを行い無駄をなくす。

　　　　　　　　　例えば、

　　　　　　　　　　　・外壁の東西南北面で、劣化状況に応じて、塗装仕様を変える。

　　　　　　　　　　　・バルコニー床の防水層を塩化ビニールシートからウレタン塗膜防水にする

　　　（３）最重要なことは、大規模修繕工事の入札で談合を絶対にさせないことです。
　
　　　　　 そのためには業界新聞やサイトを通じて公開募集をし、透明性と競争性を確保できることが必須です。
　
　　　　　 通常の場合、管理会社は何とかして、策を弄してでも談合を実行 しようとします。
　
　　　　 　１戸当たり１００万円近い現金が動く、超美味しい現金市場にターゲットを絞ってきたのですから。
　　
　　　　 　民間工事の場合、工事代金の半額近くは、１２０日後に現金化が可能な約束手形の中、言い値の、全額現金市場な

　　　　 　のですから。

　　　 　・素人の理事長さんの英断で対抗の業者を１社参加させると、案の定、その業者に談合を持ちかける。

　　　（４）管理組合役員に利益供与して、傀儡化した悪の軍団を過半数擁立し、改革派を封じ込む事例も２〜３件有りました。

　 　　　 貴方のマンションの大規模修繕工事をお金の面と品質の面で守りたいなら、自らがしっかりと学習し、倫理観の高い、

　　　　　技術と各法律に明るい専門家の活用が必須でしょう。

　 　　　 工事の参加希望業者を一般公募で募集し、談合が出来ない競争性を導入し、多数のゼネコン若しくは設備業者で 総合

　　　　　評価制度（競争入札＋面接＝プレゼンテーション）をすれば、３０〜５０％の工事費の削減が可能です。

　 　　　 当事務所のマンション管理士は、長年にわたり建設業界の実態を目の当たりにしており、工事業者や設計事務所が持参

　 　　　 した、相手の見積書を精査し、少し高いね？の指摘に→いとも簡単に３０％以上を削減することは珍しいことではありません。

　 　　　 管理組合の皆さん。大規模修繕工事なんて知らないと逃げていてはマンションを守れない。
　
　 　　　　いい加減に真実を直視すべきです。

　　２、業界団体のデーターに談合の結果が反映されていないか

　　　　（１）マンション管理会社の団体の資料を基にして試算した修繕積立金削減のモデル　

　　　　　　　普段の修繕工事や１２年から１３年周期に計画的に実施する大掛かりな大規模修繕工事　

　　　　　　　＊社団法人高層住宅管理業協会の「大規模修繕工事の長期修繕計画案作成の手引き」より抜粋

　　　　　　　平均的マンション一生涯として試算

　　　　　　　　建築関係の工事費　　３８５，５０９，５３４円

　　　　　　　　設備関係やエレベーター等の工事費　　３９２，６０３，１４１円

　　　　　　　　合　計　　　　７７８，１１２，６７５円

　　　　　　　　削減額　　７７８，１１２，６７５円×３０％＝２３３，４３３，８０２円

　　　　　　　　大規模修繕工事では談合の有無により３０％以上の削減は普通の事です。

　　　　　（２）管理費削減額（別ページのコーナーより引用しました）＋工事での削減額

　　　　　　　　１３１，９３２，５００円＋２３３，４３８，８０２円＝３６５，３６６，３０２円

　　　　　　・管理委託業務や大規模修繕工事で、無関心に他人任せにした結果、一マンションの購入から撤去までの長い期間で
　
　　　　　　　の無駄な出費の合計額（無関心なマンションの一生涯　：３５年〜４０年）

　　　　　　　　工事費が３億６千５００万円　（１戸当たり３６５万円）　のムダです

　　　　 　　 これだけの無駄な費用を他に流用するなら、マンションの資産価値を上げる多種多様な改良ができます。

　　　　　　・防犯対策　・高齢者対策　・その時代の最新式設備への改修　・全電化方式の採用

　　３、大規模修繕工事の際に、当初の施工不良の根本修復をする為にはどうするか　

　　　・工事予定前に通常は劣化調査・診断をします。

　　　・よくあるのが部分的に腐食、漏水などの劣化が目に付き始めると、管理会社がそろそろ大規模修繕の実施が必要だと、

　　　　自分の営業戦略として、劣化調査・診断を促すことです。

　　　・この時に、管理組合役員自身が実際に現場を見、そして必要に応じ、調査・診断の委託を管理会社と関連のない第三

　　　　者の劣化診断業者に委託するのが第一歩です。

　　　・そして、第三者の立場で現状の劣化診断を行い、施工不良に起因したものか、単なる経年劣化によるものかの判断が

　　　　必要です。

　　　・施工不良が原因としても、ほとんどのものが、瑕疵担保期限を越えていることになります。（最長でも１０年です）

　　　・最近の最高裁を含んだ裁判事例で、民法の援用で２０年までの瑕疵担保を認容したケースがあります。

　　　　建築基準法や民法等の法律に明るく合わせて建築や設備の技術に通じていなければできない高等手段です。

　　　・施工不良は本来は瑕疵担保で解決すべきものですが、その瑕疵担保期限を経過したものは、この工事の段階でもっと

　　　　も効果的な工法にて根本的に修復すべきです。

　　　・多くのマンションでは、請負工事業者や管理会社任せにしているために、施工不良や欠陥工事の対応がされておらず、

　　　　６０年近く居住できるマンションの耐用年数を短くし、場合によっては生活基盤を揺るがすことになりかねない。

　　４、　施工業者の決め方をコンサルタントする

　　　大規模修繕工事で最も重要なのは、施工業者決定であり且つ現場代理人の資質の判定です。

　　　これらの手続きは特殊でなじみ難いが、ここが肝心なところ、情報が必要。

　　　インターネットやマンション関連の新聞や、建設関連新聞等を利用して、公募を行い、多数の業者により、工事金額、期

　　　待の施工品質、現場代理人（業者の工事責任者）の資質等を勘案して、管理組合の役員と共に請負業者を決定するのが

　　　よい。　また、施工中に住民対策や施工品質が期待はずれで、問題のある現場代理人なら、交代させることも可能です。

　 　５、工事監理者の決め方をコンサルタントする（技術力があり＋倫理観があることが重要）

　　　 大規模修繕工事の施工の良し悪しは 、適正な請負業者選定と優秀な監理者による手抜きのない施工管理によるところが

　　　 多い。　工事監理者は大規模修繕の工事規模により 、常駐か重点管理（非常駐でポイントのときだけ現場に来る）になり
　
　　　 ますが、監理時間も大事ですが、業者をいかに指導できるかがより重要です。

　　 　工事監理者の選別は、人としての資質の見極めですから、大規模修繕業者の選別と変わらず重要な事です。

　 　　３社以上の設計管理事務所から中から、プレゼンテーション方式で（審査員は管理組合役員と当事務所の担当者）決定します。

　 　　私は今まで１５０人程の技術者をプレゼンテ−ション方式で審査してきましたが、大事なのは、マンションの場合、倫理観（管理

　　　 会社や販売会社と利害関係がない）、統率力、柔軟性等の個人的な人間性です。

　　　 免許・学歴・自己申告の実務経歴・・・・・これらも大事ですが、選抜する時にもっと重要なのは彼らの工事監理資質を見抜く眼

　 　　力が必要です。　そのためには、工事にかかる有効な質問を準備することです。

　　　 免許も多数所持し、うわべだけの口が達者で素人受けするが、そんな者が意外と実践では役に立たないことが結構あります。

　　６、大規模修繕工事にも公共工事で一般的な指導監理方式を採用

　　　　浪速マンション管理士事務所の基本は、マンション管理士（指導工事監理者）と１級建築士（工事監理者）の協業です。

　　　　・設計事務所による工事監理者は１回のヒアリングで決めるので、いざ工事が始めると、当たりはずれが多い、それを指導す

　　　　　る指導監理者制度がポイントです。

　　　 　 官公庁や中堅以上のゼネコンでは、通常に用いられる制度です。　いわば管理組合目線の工事監理をさせられる要となる

　　　 　 ものです。

　　　 　 私たちは施工業者に対して 、予防指導監理（問題発生前に対応を図る）を基本にしております。
　　　
　　 　 ・工事監理者の良心が業界かマンション側のどちらを向いているかを判断し、方向の修正をさせます。

　　 　 ・業者指導やトラブル発生時の処理能力等修繕工事の監理能力に不足があれば 、監理者の入れ替えを進言します。

　　 　 ・入居者の勤務時間の違いや生活環境に対する受忍限度の個人差等に起因し 、在宅での工事はなかなか困難な工事です、

　　 　　 それを仕切れる施工監理の実務能力が不足する場合が多いですが、それを私たちは適時サポートし、大規模修繕工事の

　　　 　 円滑進捗に努めます。

　　
　　　一方で、建設業界・販売業者・設計事務所との相互の業務関係を考えてみるに、前記の二者は設計事務所にとって発注者

　　　という利益を与えてくれる存在であり、大規模修繕工事における劣化診断、欠陥工事、業者選定、見積価格、入札談合にお

　　　ける、二者の意向にどこまで毅然と対応できるか、居住者までも管理会社の傀儡に取り込む手腕を見るにつけ、管理組合や

　　　区分所有者にとって、危惧される面が無いとは言えない。　

　　　当事務所が提唱する指導監理は、従前から公共工事では広く採用されている方式であり、設計事務所の建築士の業務を指

　　　導監理することにより、管理組合の目線で利益に反しない施工品質の高い大規模修繕工事を行うものです。

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