マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。

大規模修繕のトップページ 　劣化診断　施工不良・欠陥工事　アフターサービスと瑕疵　長期修繕計画　修繕積立金　大規模修繕の流れ　大規模修繕工事費削減

業界と利害関係のない元公共工事の検査官である技術系マンション管理士の活用で、バックマージン・談合・手抜きのない本来の競争原理の働く工事が実現出来る。

サイト全体のトップページ マンション管理士事務所の概要 専門家がマンション管理を正す 無料相談（開けない時は下記を入力） Ｔ　Ｅ　Ｌ 　 　０７４５-６２-５３９７ 出払い時 　 ０９０−６３２８−１９５２ Ｆ　Ａ　Ｘ 　　 ０７４５−６０-１４９１ Ｅメール rjkw48282@ares.eonet.ne.jp 大規模修繕現場前  弊所のシート幕  足場からの検査中 修繕委員会の様子  工事お知らせ掲示板  タイル浮き部斫り 屋上防水工事立会中  廊下塩ビシート検査中  塗材の空き缶検査  竣工検査中

成功するマンションの大規模修繕工事の設計と工事監理の流れ　 【基本】　 　　　・設計と言っているが、劣化調査・診断、図面作製、見積書作成、業者決定補助となる。 　　　・新築時の図面や前回の大規模修繕時の図面や数量明細が正しいとは限らない事を知るベし。 　　　・施工会社が行う足場からの劣化調査診断と違って、設計時点での全面の劣化状態や数量に 　　　　は施工時との差異があるものと知るべし。 　　　・その差異による増減額に対する管理組合の理事会や修繕委員会の無理解が不適正な大規模修繕となる。 　　　・そこで工事監理者の調整力が必要となるわけである。	工事現場風景
マンションの大規模修繕を失敗しない法則１７ 　　　・公開募集意以外に区分所有者による推薦方式を勧める管理会社やコンサルタントがある。　初めからの出来レースの場合が多い。 　　　・一般の役員や区分所有者は、推薦できる業者を知らない場合が普通であることを知った上のことであるが、その場合は弊所に連絡 　　　　くだされば、１〜１０社の紹介をいたします。 　マンションの大規模修繕を失敗しない法則１８ 　 　 ・談合を働きかける見積もり参加業者もあるので留意のこと。 　　元の大規模修繕を失敗しない法則へ戻る　　　次の大規模修繕を失敗しない法則へ

工事に対する基本的な心構え・・・発注者が請負業者や管理会社及びその傀儡者から不利益を蒙る必要はない。  

（下記の表と整合させています：以下省略）
　　　　○不良工事や欠陥工事は築後１０年までに露見している。大規模修繕工事までには、販売会社、施工会社、管理会社と利害関係のない専門家
　　　　　 による劣化診断を行い補修させておくこと。

　　　　○劣化診断依頼先・・・工事の成功の可否に影響する第一関門です。
　　　　 　労を惜しんだり、委託費を惜しんで管理会社や販売会社、ゼネコンに依頼すれば、マンション管理組合の当事者責任を放棄したことになります。
　　　　　設計や工事監理の委託先に劣化診断も含めるのが基本形です。

　　　 　　元施工時の不良工事や欠陥工事の対応が期待できるない。
　　　　　 また、そんな頼りない管理組合なら談合・高値は必至でしょう。
　 　　　　初めから工事の施工品質も諦めてください。

　　　　　 では、大規模修繕工事の成功のために、何処に設計や工事監理を委託すれば安心できるか？
　　　　　 マンション業界に利害関係がなく、各専門技術やマンション特有の管理規約や区分所有法に明るく、併せて大規模修繕工事に通じている専門
　　　　　 家を選抜しなければならない。
　　　　　　　　　　　　
　　　　　 マンション管理組合目線の劣化診断で、経年劣化と不良工事や欠陥工事の区別を行い、的確な相手先と適正な交渉を行うことが、マンションを
　　　　　 安全・安心・快適な・資産価値の高いものにする。

　　　　○（欠陥工事事例）　
　　　　　　 錆含みのクラック、０．３ミリを超えるクラック、鉄筋露出、広範囲のタイルの剥落。
　　　　　　 これらを大規模修繕工事用足場を利用して点検・補修が可能。
　　　　　　　バルコニーの長手方向のクラックは危険性があるので、特に注意。
　　　　　　　大事なことは、自分が住んでいる専有部分だけでなく、屋根や上階のバルコニーの下部や外壁部分等共用部分の点検を、管理組合として行
　　　　　　　うことです。
　　　　　　　管理会社や販売会社任せなどに大規模の設計や工事監理を委託するばとんでもないことになりかねない。
　　　　　　　ましな事例でも、劣化診断で欠陥工事を見つけても、ほとんどは１０年を経過して、対象外とか１０年以内でも専門領域の議論に終始して、埒が
　　　　　　　明かないケースが多い。

　　　　○外壁タイル落下・・・管理会社は経年劣化・・・当事務所で最終判断は「コンクリート部の誘発目地（多様なクラックを目地の隙間で吸収する）とタイ
　　　　　 ル面の伸縮目地（温度変化等による伸縮分を吸収する）が同じ位置にない。」で欠陥工事とした。

　　　　○マンション玄関前のエントランス兼駐車場進入路の床タイルが１年目にめくれ上がった。
　　　　　 販売会社は、管理組合の維持管理不良（タイル間に砂を充填していない）という犯罪的とも取れる素人だまし・・・管理組合はその話に乗っかり３
　　　　　 年間専門領域の議論に明け暮れ。
　　 　　　設計事務所に劣化診断を委託。その回答は「不良工事の恐れあるが、これ以上の調査は構造的に不可能」と、業界への配慮。
　　　 　　当事務所だけでなく、良心の正常な専門家なら、明確に「欠陥工事だ」と言い切る。
　　　 　　有料の調査委託費を無駄にし、３年間の勉強と議論に費やした時間と精神的な負担は計り知れない。

　　　　○（無償の瑕疵補償の法令対応）
　　　　　　アフターサービスは１０年まで　、　品確法も１０年まで　、民法適用で２０年まで可能ですが、建築士に準ずる専門知識と建築基準法や電気設備
　　　　　　技術基準等の専門分野の法律と民法に通じていないと販売会社や、倒産時の債務者であるゼネコンと交渉できない。　 

　　　　○大規模修繕工事の修繕委員会はマンションの規模により 、工事の発起・計画・準備・発注・施工・完成が２ヵ年以上に渡る場合は、一貫性を持た
　　　　　　せるために委員は途中交代しないことが大事。

　　　　　　工事を成功させるには、住民参加のガラス張りで業界の利益の代弁者である不良分子（何らかの利益供与を受けた居住者）の排除を行うことが
　　　　　　肝要です。

　　　　　　工事部門を系列に持っている管理会社や、日常の修繕工事が同じ業者に発注されている場合には極端な場合は、管理組合の虎の子の修繕積
　　　　　　立金はそっくり無くなることを覚悟しなければならない。

　　　　　　利益収奪からマンションを守り、居住者にガラス張りで大規模修繕工事を公募で、競争性のある談合のできない手法で大幅に安い費用と、元施
　　　　　　工の不良部分も補修できる施工体制が必要。
　　　　　　そのためには、設計や工事監理を委託先には［注１］のマンションの大規模修繕コンサルタントの活用が欠かせない。

　　　　○工事獲得を狙う業界の利益誘導や、傀儡の送り込みを等の戦略があると思うべし

　　　　○管理会社を過度に味方する住民は、工事獲得のために利益供与を受けているので排除すべし。
　　　　　　管理費削減（管理会社変更）を実施する時や大規模修繕工事の実施時期になると、複数の居住者がそれぞれに頑張るマンションがあります。

　　　　　演技内容
　　　　　　　・理事長の指示も無視する荒くれ者の管理人を守る会を有志が結成

　　　　　　　・公開募集の打ち合わせでマンション管理士が訪問すれば、口から泡を吹いて「何しに来たんや」という住民

　　　　　　　・談合高値は「必要悪」という、大規模修繕工事顧問である１級建築士の居住者

　　　　　　　・タイル剥落は経年劣化といい管理会社主導の大規模修繕工事で、公開募集するといえば、大幅に工事費を削減。　管理組合の立場の監理が
　　　　　　　　伸縮目地施工の欠陥を発見。
　　　　　　　　手抜き工事（欠陥工事）を認め、タイル施工は無償。　　　

　　　　　　　・大阪市内の１０００戸近いマンションの修繕委員会の席上で、大規模修繕コンサルタント（アドバイザー）の選定について」の議論で、「○○管理
　　　　　　　　会社さん」とか「他の候補は信用が置けないので会社訪問しよう」とか、明らかな態度で管理会社の味方をし、委員会終了後は傀儡者（金で良
　　　　　　　　心を売ったロボット）達は、廊下の隅で顔を付け合って、ヒソヒソ話。　彼らはここまで頑張るのです。

　　　　○工種により材料費より人件費（歩係り）のウエイトが高い。

　　　　○以前なら東日本震災で物資や人材の不足、その後は潜在的な人手不足があるので、大規模修繕の工期や工事費設定に留意。

　　　　○高品質の材料を使用し、修繕周期の長期化を図れる。

　　　　〇特に塗料系に品質の選択肢がある。　１液性か２液性。アクリル系・シリコン系・フッ素系。

　　　　〇防水系でもアスファルト系、アスファルトシート系、塩ビシート系、ウレタン塗料系、ＦＲＰ系の選択肢がある。　それぞれに枚数や厚み、塗り回数の選択肢がある。

　　　　○工事期間での各対策
　　　　　・移動弱者対策　　　エレベーター工事：業者若しくはバイトでおんぶやスレッチャー等
　　　　　・汚水菅改修時のトイレ対策　　　急な時は仮設トイレの準備
　　　　　・足場からの空き巣対策　　　扉と施錠、防犯カメラと照明
　　　　　・工事用ネットによる通風や閉塞感　　　暑い時期を避け、室内から外が見やすいネットの採用
　　　　　・騒音振動対策　　低騒音低振動機器の特記仕様
　　　　　・塵埃対策　　ドリルでの穴あけ時の、ホコリの発生を抑制できる工法の特記仕様　

　　　　○欠陥工事の協議相手は、通常は販売した事業主（ディベロッパー）で管理会社や施工会社（ゼネコン）ではない。
　　
　　　　〇しかし、施工会社に直接に補修請求できる場合が例外的にある。
　　　　　それは、民法７０９条による不法行為による損害賠償に該当する行為が有った場合である。
　　　　　単なる瑕疵担保請求なら請求先は事業主であるが、不法行為を原因とするなら、事業主でも施工会社でも請求できる事になる。

　　　　〇世の中で事業主の倒産は少なくない。その場合に幸いにして施工会社が業務を行っている場合はこの方法を援用すれば良い。

　　　　〇間違っても管理会社に任せるべきでない。　
　　　　　なぜなら管理会社はリプレース等で管理会社変更をしない限り、通常は当初から事業主系の業者となるので、真面目に扱ってくれないと華南が得るべ
　　　　　である。　ならば、どうすればよいか？
　　　　　事業主に対し文章で無償請求すべきであるが、それには技術力と法律知識並びに交渉力を要する。

　　　　○最善の方法は、設計（劣化診断含む）や工事監理の委託先のコンサルタントが欠陥工事の交渉ができるかどうか？

　　　　〇まず、立場的に事業主や施工会社に対抗できるか？一見の管理組合の立場でどこまで業界でお世話になる可能性がある若しくは既にお世話になって
　　　　　いる事業主や施工会社に何が言えるか？期待薄ですね。

　　　　〇大事なのは業界との利害関係の有無です。

　　　　○施工会社の経営状況は把握しにくいので、倒産時でも対応できる瑕疵担保保険の加入が必須
　　　　
　　　　〇建設業法や労働安全衛生法がらみの賞罰は、大臣認可業者なら国土交通省の、知事免許の業者なら各都道府県のネガティブ情報等で向こう３年程
　　　　　度までは調べることが出来る。

　　　　〇インターネットの投稿欄も玉石混交だが、たまにビッグ情報が有る場合がある。

　　　　〇設計や工事監理を委託するコンサルタントの賞罰も調べる必要があるがこれは簡単でない。

　　 　 ○談合で大規模修繕の費用は３０〜５０％増。　ここを狙って多くの管理会社はおぞましい、犯罪的とも言える策謀を講ずる。

　　　　○大規模修繕を請け負いたいために、手先となる傀儡化した役員や委員は追放すべき。　管理会社の利益のためにマンションが不利益を蒙るのは、犯
　　　　　 罪的である。（下記に犯罪根拠を示す）　　

　　　　○善良な管理者の注意義務違反（民法第６４４条）

　　　　○不法行為による損害賠償（民法第７０９条）

　　　　○役員に不正な行為、職務を行なうに適しない事情（上記の事例も含む）のとき解任訴訟（区分所有者１人でも可）・・・・・（建物の区分所有等に関する
　　　　　 法律第２５条２項）

　　　　○工事業者選定のための入札や見積あわせで、談合阻止はそれほど難しくはない・・・・・事前に国土交通省方式で適正額の試算と見積書の精査で無
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　力化できる。

　　　　○元施工会社や販売会社系列企業の参加の是非・・・欠陥工事を隠蔽するので、参加させない。

　　　　○談合判明時は契約破棄及び割高な工事費で損害が発生したら損害賠償を義務付け。　

　　　　○工事の内容（工種）により、元請、下請けの建設業法上の違法性がないかの調査５００万円以上の下請けの許可業種が建築業（一般）では違法。

　　　　○管理会社の素人だましの大規模修繕工事獲得作戦に負けかけても、最終手段がまだある。
　　　　　 それは、複数の対抗馬を立てることです。
　　　　 　経営状況がよく、前施工会社やディベロッパー、管理会社と利害関係のない推薦できる業者がよい。　
　　　　　 当事務所に相談いただければ、何百社から選抜します。
　　 　　　マンション管理組合が多大な利益を受けられるノウハウの提供ですので無料ではありません。

　　　　　○工事に関する総会の委任状や議決権行使書の扱いは最重要・・・知りたい方は連絡ください。
　　　　　　委任状で全てが決まる。　この面を旨く利用する輩がいますので注意がいる。
　　　　事例
　　　　　・管理会社を変更しようとした、改革派の理事長が罷免された。
　　　　　・管理費削減が臨時総会で否決された。
　　　　　・施工業者が決定。　出来レースで談合割高なのに、すんなり可決された。

　　　　○施工時期・・・夏や梅雨は避ける・・・窓が開けれなくかつ施工性が悪い。

　　　　○大規模修繕工事獲得のための管理会社の路線に乗って失敗しないように。

　　　　〇管理会社が施工会社となる場合が有るがこれは断じて避けるべきである。
　　　　　　管理会社は工事部門は全くありません。そうなれば全て丸投げとなります。　その場合の元請経費分が無駄となります。

　　　　〇設計や監理のコンサルも管理会社がする場合と専門のコンサルタントがする場合が有りますが、できれば設計・監理の専門コンサルタントへの委託
　　　　　　が基本です。

　　　　○欠陥工事とまで行かなくても不良工事は避けれない。　抑止力や安全のためとなるので義務づける。


 

	大規模修繕工事の設計と工事監理の進め方　　　　＊注は上記と対比のこと
	（発案から発注までの期間　　１年〜１．５年必要）
	仮想時期	業務項目					関連事項
	H.22.10	大規模修繕予備調査 （簡易劣化診断）					・劣化状況により施工範囲・施工時期を提言
							・欠陥工事や不良工事の恐れの診断（注１）
							・施工範囲・施工時期の概略確認
	H.22.11	理事会で、今後の必要業務の確認					・修繕委員会の設置の可否（注２）
							・修繕記録の調査の必要性
							・精密劣化診断の委託発注
							・設計委託発注
							工事仕様書、図面、数量の作成
	H.22.12	大規模修繕の進め方検討					・居住者からアンケート徴収、分析
		マンション管理組合の体制をつくる					・工事監理委託・・管理会社や施工会社と利害関係 　　　　　　　　　　　　のないこと
		（修 繕 委 員 会 ・ 外部の専門家活用）					・大規模修繕コンサルタントが必要 　　（管理会社や施工会社と利害関係のないこと） 　・劣化診断や設計業務、監理業務を一括して 　　コンサルタント契約が円滑でかつ安上がりです。
	H.23.1	コンサルタントの内定					・マンションの規模や対象工種により、工事の規 　　模が変わるが、その規模に応じて、各委託の分 　　離の可否を検討する。
		精密劣化診断業者の内定
		設計委託事務所の内定
	H.23.2	大規模修繕工事のための臨時総会					・コンサルタント委託
							・工事費予算枠取り（予備費とも）
							・工事予算はH23.11の臨時総会だけでも可能
	H.23.2	ア　ン　ケ　ー　ト　調　査					・全住戸対象に現れた不具合により、共用部 　　の劣化や欠陥工事が発露。 　　（バルコニー、外壁、浴室、ドアーその他）
							・各戸から統計的抽出した住戸 　・欠陥工事の洗い出し（注３） 　・鉄筋の被り厚さ調査、コンクリート中性化試験 　・コンクリート圧縮強度試験 　・タイルや塗膜面の付着力試験 　・シーリングの物理試験
	H.23.3	精　密　調　査　診　断
	H.23.4	基本計画決定					・実施時期・工事範囲の検討 　・トータルコスト比較で大規模修繕サイクル 　　の延長化を図る（注４） 　・工事中の居住者への影響の洗い出し（注５）
	H.23.5	大規模修繕工事発注方式の検討					・責任施工方式 　・設計監理方式 　・CM方式
	H.23.6	工　事　の　実　施　設　計 完　成 図面・数量・仕様の検討・決定					・欠陥工事の瑕疵担保責任が協議済み（注６） 　・倒産対策・・・瑕疵補償保険義務付け（注７） 　・エレベーター使用不可対策 　・トイレ使用不可対策 　・足場の防犯対策　　その他
	H.23.7	住　民　説　明　会					施工時期・施工内容・施工範囲 　資金計画 　協力事項（バルコニーやＭＢ内）
	H23.8〜	工事の公開募集					・工事監理者を分離するならこの段階
	H23.9						・競争性の確保（談合の排除）できること
	H23.8〜	見積もり参加業者の決定 （談合不可方式）・・・注８					・工事監理者（施工会社採択に参加）
	H23.9						・施工会社
H.23.10	見積り依頼（現場説明）、見積もり内容の検討 ヒアリング、業者の内定					・工事監理者（施工会社採択に参加）
						・工事業者
			注９			・大規模修繕の施工実績、経営事項審査結果
						・技術者の資質確認
H.23.11	臨　時　総　会 施工会社と工事監理者決定 予備費を含んだ工事費の予算措置					・見積金額の査定（国土交通省積算基準）
						・工事時期の決定により、居住環境や 　　施工品質が左右される（注１０）
H23. 12	契約調印　・着工
			工事中			・工事説明会 　・管理組合参加の定例会議・検査 　・変更承認 　・公共工事の工事書類を準用 　・個人負担工事も斡旋可能
H24. 4	竣工　・　検査 　　　　　　　　　変更部清算・引渡し
〜H34・3	竣工後の瑕疵担保点検					・工事完成後の瑕疵担保責任の取らせ方 　　業者による点検（注１１） 　・大規模修繕工事瑕疵保険の加入（注１１）

P１５９