マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。

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業界と利害関係のない元公共工事の検査官である技術系マンション管理士の活用で、バックマージン・談合・手抜きのない本来の競争原理の働く工事が実現出来る。

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マンションの大規模修繕を失敗しない法則３　　 　　・工事を成功させるには、管理組合への支援や、違法状態の共用部使用に対する法的、技術的な対応が不可欠。 　　・それができるのは、数少ない専門家若しくは管理会社となる。 　マンションの大規模修繕を失敗しない法則４ 　　・工事獲得を狙う業界の中には、管理組合役員達を利益供与で傀儡化する悪辣卑劣な者がいる。 　　　　　　　　　　　　　　 　　　元の大規模修繕を失敗しない法則に戻る　　　　次の大規模修繕を失敗しない法則へ	屋上アスファルト防水層補修

１、劣化診断コンサルタントに求められるもの

　　　［前提条件］

　　　　マンションの場合、劣化診断だけでなく、設計業務・施工業者選定補助業務・工事監理業務を併せて発注される場合が多いので、

　　　　全体としての留意事項を記載します。　


　　　（１）管理組合や区分所有者の利益を優先できること

　　　　　１）多くのコンサルタントは建築若しくは設備設計事務所が受託するのが基本ですが、彼らは通常、販売

　　　　　　　会社、施工会社、管理会社から継続的に業務を受託する関係にあります。

　　　　　　　したがって、一見（げん）さんのマンション管理組合の立ち場に立ちにくい場合が少なくない。

　　　　　　　 　　○　建設時や前回の大規模修繕工事時の手抜き工事や欠陥工事を指摘しがたい。

　　　　 　　　　　○　管理会社の維持管理や点検不足が原因とする不具合を指摘できない。

　　　　　２）適正なコンサルタント委託料であること

　　　　　　　　　　　委託料は、全国的に現国土交通省や前建設省の委託料に係る告示に基づき積算するのが一般的ですが、公共工事

　　　　　　　　　　　のコンサルタント業務では、競争性を発揮できる入札方式で、低くても７５％を切ることはまれな事です。

　　　　　　　　　　　が、マンションの大規模修繕工事や長期修繕計画作成に向けての場合は、５０％を切るのが当たり前の状態です。

　　　　　　　　　　　異常に低い委託料でコンサルタント業務を受けて適正な業務が出来るのか？

　　　　　　　　　　　施工会社にバックマージンを要求する。　一方、一部の管理会社は施工会社に中間マージンを要求しております。

　　　　　　　　　　　安いコンサルタント委託料で落札し、受託しても、後に損失額を上回る補填額が期待できるのです。

　　　　　　　　　　　マンション管理組合や区分所有者は、このようにコンサルタントや管理会社の裏金の面倒も見てることになり、その分

　　　　　　　　　　　割高な工事費となる。

　　　　　　　　　　　それだけでは済まない。　バックマージンを要求する以上、目こぼしをするのは常識。　その不利益も被ることになる。

　　　　　　　　　　　この行為は、マンション管理組合や区分所有者に対する背任行為で、言わば犯罪行為です。


　　　　　　　［具体的な事例］

　　　　　　　　　　２００戸少し超えるマンションで、大規模修繕工事のコンサルタントとして、建築物（設備を除く）の劣化診断・設計業務・

　　　　　　　　　　施工会社選定補助業務・施工監理業務全てを含んだコンサルタント委託料の見積もり合わせ結果を紹介します。


　　　　　　　　　　　　　国のコンサルタント委託料　　　　　８，３１５，０００

　　　　　　　　　　　　　浪速マンション管理士事務所　　 　４，４５０、０００　　（定年後の少数経営のため、人件費や諸経費を官公庁の最低制限価格まで削減）

　　　　　　　　　　　　　Ｔ　社　　　　　　　　　　　　　　　　　　４、１８８，５００　　（当事務所と同様でしょう）

　　　　　　　　　　　　　Ａ　社　　　　　　　　　　　　　　　　　　３，５６０，０００　　（低額過ぎて適正なコンサルタント業務はできないと認める官公庁がある）

　　　　　　　　　　　　　Ｇ　社　　　　　　　　　　　　　　　　　　３，３６４，５００　　　　　　同　　　上

　　　　　　　　　　　　　Ｏ　社　　　　　　　　　　　　　　　　　　３，２４５，０００　　　　　　同　　　上

　　　　　　　　　　　　　Ｍ　社　　　　　　　　　　　　　　　　　　３，１５９、５００　　　　　　同　　　上　　　　　落札決定


　　　　　　　　　　国の基準で積算した場合の適正額の３８％で落札したことになる。

　　　　　　　　　　公共工事で７５％を切るよな設計監理事務所は、人件費を無理に圧迫し、ボーナスは殆どの会社が支給されない状態です。

　　　　　　　　　　それを、３８％となると、施工会社からのバックマージン（手抜きの目こぼし付き）なしでは経営の維持ができない事は明白。

　　　　　　　　　　これらの事は、業界の常識です。　個人的に関係者に確認すれば再認識できます。

２、管理組合は大規模修繕工事において、業界から不利益を被る必要はない

　　　多くのマンションは、居住者の認識に関わらず、業界から多様な不利益を被っている。

　　　その範囲は、管理費・不良工事・日常修繕・大規模修繕等多岐にわたっており、概して金銭と工事に関すること

に集約される。

　　　その不利益は、政治や行政が介入しないため従来から続いていますが、マンション管理適正化法（平成13年8月

1日施行）により、マンション管理組合との相談・助言等の支援を行うマンション管理士が誕生したことにより、

わずかながら好転の兆しが見えてきた。

 　　　浪速マンション管理士事務所は官庁出身の技術系マンション管理士を中心に、志を同じくする者による業界と利

　害関係の無い組織です。 

　　　したがって、販売会社・施工会社・親会社・元請・下請け等の束縛もなく、最小限の経費で、一げんのマンショ

ン管理組合の立場で劣化診断を行い、無駄を排除し、施工不良も明確にし、客観性・透明性・競争性のある大規

模修繕を行い長期耐用年数の実現が可能。

３、大規模修繕工事時期の建物の劣化について

　（１）経年劣化か施工不良（欠陥工事）の選別が最も重要

　　　　１）隠蔽され補修しなければどうなるか

　　　　２）欠陥工事を経年劣化と言われたらどうなるか　　　

 　（２）劣化は工事中から始まる

建物の梁・柱・床・外壁等の構造部材はコンクリート・鉄筋・鉄骨で構成されています。

　　　　　鉄筋や鉄骨はコンクリートの強いアルカリ性（PH１２．６）の環境下では防食膜が形成され錆びること

がほとんどない。しかし、下記の事象の場合、その程度に応じて腐食が進行します。

　　　　　 １）      炭酸ガスや酸性雨によるコンクリートの中性化（経年劣化）

　　　　コンクリート内の水分に溶け込んだ炭酸ガスや車や工場から排出される亜硫酸ガスによる酸性雨が

　　　コンクリート内に浸水すれば、コンクリートの中性化が表面から内部に進行し、鉄筋や鉄骨を腐食

　　　させる。　雨や湿気を浸水させないために、塗装やタイルによる適正な遮断層が必要です。　

　　　良好な設計施工なら、１００年近い耐用年数がある。（国土交通省）

　　　　　　　　　　　　　　　　　中性化試験

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　 ・  無色が中性化で鉄筋が腐食

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・  赤紫がアルカリ性 　

２）コンクリート部の不良工事や欠陥工事の影響

　・鉄筋の被り（コンクリート内の埋設深さ）が適当でないと早期に中性化し腐食する。

　　・・・建築基準法で被り厚さが規定されている　　　

                           　　　　　　　　　　           　　　　    
　　　　　　　 　　　　　　　　　この型枠内にコンクリートを入れる　　　　　　被りが浅く、鉄筋が錆びている

・  クラックがあれば、そこから浸入した酸性雨がコンクリート内を流れ、外壁等から流出する。　

この時にルート上のコンクリートを中性化しながら、コンクリートの成分の石灰質を外部へ流失させる

（白い鍾乳石のようなものエフロレッセンスという）。

　　　　　　　　　 中性化された湿潤状態のコンクリート内の鉄筋は腐食し、空気に触れる部分においては、激しい腐食状

態を示し、コンクリートを破壊することに繋がる。　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　白華現象（エフロレッセンス）：石灰質を含んだ雨水が出ている   



　　　　これらの事象は、何処のマンションでも程度の差こそあれ、例え超大手のゼネコンの施工したマンションでも確認できます。                

３）外壁タイルの浮きや剥落（はがれて落ちる）はなぜおこる？

　　・裏側のコンクリートやモルタル（セメントと砂）の施工品質により、浮き、剥落に繋がる。

・  コンクリートの誘発目地とタイルの伸縮目地が一致していないと、クラックが発生し、そこから雨水

が浸入し、鉄筋等が腐食・膨張しタイルやコンクリート片が剥落する。


　　　　　　　　
　　　　
　　　　　　外壁タイル部の誘発目地と伸縮目地が同じ位置　　　　　　　　　

　　　　　　　誘発目地：コンクリートの乾燥収縮を逃がす　　　　

　　　　　　　伸縮目地：タイルの熱による伸縮を逃がす



　　　　　　　　　 　　　　　　

　　　　　　　　　コンクリートの誘発目地　　　　　　　　　　　外壁タイル部のクラックと伸縮目地

　　　　　　　　　伸縮目地がない・鉄筋の腐食で裏のタイル面が膨張

４）      外壁や鉄部の塗装や床仕上げ材及びその他の部位全般

深刻な劣化はないが、既存の塗装や仕上げ材の種類やメーカーの確定が重要。

また、これらのもので雨水や酸素を遮断することで、鉄筋、鉄骨、鉄板が腐食から守られる。

　４、大規模修繕工事を取り巻く業界の実態

　　　　（１）業界の相互関係

　　　　　　１）マンション販売会社（ディベロッパー）・・欠陥工事の責任をもつ立場

　　　　　　２）建設会社（ゼネコン、工務店）

　　　　　　３）マンション管理会社・・１）や２）の子会社と独立系がある

４）設計・工事監理・劣化診断事務所（一般的に設計事務所という）

　　　　　　これらの４者は相互に利害関係があることはお分かりでしょうか？

　　　疑問１　

・設計事務所は前記の３者から継続的に仕事を請けている立場であり、どこまで発注元の不利なことを一げんの

管理組合の立場で言えるか（元工事の施工不良や欠陥工事及び設計仕様や工事費について）

　　　　　姉歯元１級建築士や民間確認検査機関その他の事例が厳然と存在した。

　　　疑問２

　　　　・管理会社は前記の２者の子会社の場合、どこまで親会社の不利なことを言えるか

　　　　　独立系の管理会社の場合、業界の悪しき馴れ合い体質を脱却し、管理組合の立場に立てるか

　　　疑問３

　　　　・ゼネコンや工務店の場合は、お互いモチツモタレツツの相互互助体質を破って、他社の施工不良や欠陥工事を

管理組合の立場で何処まで言えるか。

　　　　　また、自社が施工した場合の、劣化診断ならどこまで信用できるか？

　　　事例１

　　　　・千里ニュータウン桃山台・築後１１年（販売会社の傘下の管理会社の場合）

　　　　　外壁タイルのクラックによる剥落を経年劣化と言って、大規模修繕の工事範囲に入れたが、その後の当事務所

の診断で、伸縮目地の位置ずれが判明。・・・いわば欠陥工事

　　　事例２　　

　　　　　・神戸市・築後１年

　　　　　　玄関アプローチ兼駐車場の進入路の路面タイルが、入居１年目で浮き上がり販売会社と管理会社は、管理組合

の維持管理不足（砂いれ不足）という、明らかな欠陥工事だが、管理組合の委託した設計事務所は、不良工事

の疑いが見受けられるが、これ以上の調査は、構造上不可能と逃げた。

５、マンションのために受託者の条件

　（１）   業界と利害関係がなく、管理組合の立場で業務が出来ること（詳細は前述）

業界で業務をしていると、皆無はありえない。発注元に反抗すればどうなるか？

（２）不良工事等の瑕疵修補請求（無償修理請求）の法律知識を有すること

建築基準法・民法や住宅の品質確保の促進に関する法律（品確法）・マンション管理適正化法ほかを理解して、

アドバイスが必要

６、今後の工程で留意すべきこと

　　　大規模修繕のアドバイザーは管理組合の立場で業務できること。　

　　　（１）設計・積算業務

　　　　　　劣化診断の結果と密接な関係があるので、同一委託先が望まれる。

　　　　　　過大積算が見受けられる。（３０〜５０％）

　　　　　　あるだけの修繕積立金を消費しないか？

　（２）    施工業者決定

実質的な公開募集で、多数の業者による競争性が必要不可欠。

談合高値や出来レースが多く見受けられる。

管理会社の住民の囲い込みに注意。（管理費削減や大規模修繕では散見）

　　（３）    工事監理

施工業者に対して監理者は毅然とものが言えるか、どこまで信頼できるか。

監理者を統括指導する指導監理者が必要（官庁や大手販売会社で実施）

　７、大規模修繕工事｜劣化診断業務費

　　　（１）民間相場では２０〜６０万円・・大規模修繕で儲けるなら無料もあり、後はどうなるか？

　　　（２）当事務所

　　　　建設省（現国土交通省）告示1206号に準拠　　

　　　　　直接人件費　　技師Ｃを採用　　２６，２００円

　　　　　　間接費　　　　技術管理費、諸経費人件費の１００％　

 　　　　　　　（１）現場調査工数　　４人×1日＝４人

（２）劣化診断書作成　1人×3日＝3人

（３）報告　　　　　　2人×0.5日＝1人

　　　　　　　　　　　　　計　　　8人

 　直接人件費　　８人×２６，２００円＝２０９，６００円

　間接費　　　　２０９，６００×０．５＝１０４，８００円　　　５０％削減

　　計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３１４，４００円

　消費税　　　　　　　　　　　　　　５％　　　　　　　　　　　１５，７２０円


　合計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３３０，１２０円

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