マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。
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マンションの大規模修繕工事で失敗しない方法(1編:購入時〜アフターサービス点検)


【基本】
 マンションを購入して1年・2年・5年・10年の期限でアフターサービス点検が実施される。
 これは不具合の状況を連絡するだけで、購入時に配布されるアフターサービス規準に該当するなら無償補修する制度である。
 共用部分にこの制度を導入することが重要である。
 本来なら管理会社がアフターサービス制度の事を各購入者に適正に教示し、管理組合の目線で点検を実施しなければならな
 いが、殆どのマンションでは活かされていなく、将来の大規模修繕の工事費用がかさむ要因にもなっているのが現状である。
  


「マンションの大規模修繕工事で失敗しないためには」

  となると、多様な切口で説明できますが、ここは分かりやすい時系列に説明したいと思います。




大規模修繕(課題1)

1、購入時点で不良工事や欠陥工事を修復させ、将来の大規模修繕工事の無駄な施工を排除

(1)まず共用部分とは何かを説明します。

   専有部分の検査をしない方はまずおられないでしょうが、共用部分の検査をする方は逆にほとんどいない。

   専有部分とは共用部分を除いた部分。法的にはこんな表現をしますが、それでは具体に共用部分とは?

   共用部分とは

   柱や梁そして壁等のコンクリート部分は躯体といって全て共用部分となる。

   また、屋外(外気)に面する玄関扉(塗装面を除く)やサッシュやバルコニーは、皆さん不思議と感じるでしょう

   が、これらは共用部分です。

   簡単に言えば、コンクリートや鉄(アルミ)そしてガラスに囲まれている空間が専有部分ということになります。

   この場合の、天井やコンクリート壁のクロス、先述の玄関扉の塗装面は専有部分となります。


 (2)共用部分こそマンションの大規模修繕工事の対象となる重要な場所である。     

   早い話、専有部分は個人の責任で管理し、修繕内容的にも金額的にもたいしたことはないので割愛する

   共用部分である外壁・梁・柱のコンクリート部や屋上部分の不良工事や欠陥工事を見つけることが重要です。

   修復を依頼すべき個所

    ・クラック・・・購入時点では少ないが発見する場合がある

      髪の毛ほどのクラック(ヘアークラックという)は無視してもよいが、葉書の厚み(0.2ミリ)が入る位のクラ

      ックは、構造的にも問題だし雨水が侵入し、鉄筋を錆びさせ、またコンクリートのアルカリ度を低下させる

      要因にもなる。

      特に0.3ミリを超える場合は建築学会において、構造耐力的(雨水による鉄筋の腐食膨張でコンクリート

      が爆裂する)に問題があると位置づけられています。

      アフターサービス規準(販売時の契約約款で症状を連絡するだけで無償修理の対象となる制度)だけで

      なく品確法(住宅の品質確保の促進に関する法律で10年間瑕疵担保責任を持つ)の適用基準にも整合

      する。

    ・エフロレッセンス(白華現象)・・・購入時点では少ないが、クラックと同様に発見する場合がある。

      エフロレッセンスとはコンクリート内の炭酸カルシウム(CaCo3)が、雨水とともに溶出する白い成分。

      コンクリートブロックやタイル面から出ている白い溶出物(鍾乳石みたいなもの)です。

      これそのものは、それほど気にしなくてよいと文献には書いているが、私は異論がある。  

      なぜなら、白い溶出物が出るということは、何処からか雨水や給排水が侵入し、予想しがたい経路を辿

      って、その間のコンクリートのPHを中性化させ、また湿潤環境と重畳し、鉄筋を腐食させるからである。

      さて、補修方法であるが、基本は出口側の美装と侵入口の止水が必要です。

      エフロレッセンスの出口を補修するのは簡単だが、問題は侵入口が判明しにくいので、再発したり、他の

      場所から同様な現象が現れる羽目になる。

      毅然と、侵入口の探索をさせるべきです。


   ・屋上やバルコニーの防水層は、大規模修繕工事の時期になると、いきなり劣化状態を指摘される部位です

    簡単ではないが、次の方法を教示いたします。

     (1)降雨後に滞水箇所がないか、あれば防水層が劣化します。

     (2)平場(水平面)防水シートやアスファルト層またはウレタン塗膜層に隙間がないか    

     (3)屋上のパラペット部(外回りの立ち上がり)への防水層の立ち上がり末端の隙間の有無

     これだけ見れば万全です。



大規模修繕(課題2)

2、2年目のアフターサービス点検を実施して、大規模修繕工事費の削減と修繕工事間隔を広げる

  1年目や2年目のアフターサービス点検は、管理会社も一応真面目に区分所有者(所有者を法的にはこのよ

  うに言う)実施の連絡はするのが一般的です。

  この2年目となると、先の共用部分の多様な不具合が露見するものです。

  この時点で、マンション管理組合が自主的に、下記の点検をしなければ、そのマンションの将来の資産価値

  は期待できないことになる。

  なぜなら、一通りの不良工事や欠陥工事個所が表面に現れる時期であるにも関わらず、放置すれば劣化が

  進行するに任せるリスクが多くなる。

   〇屋上防水の劣化状態(経年劣化:時間経過とともに徐々に進行する劣化か不良工事や欠陥工事か)

   〇柱、梁、外壁のクラック(0.3ミリを超えると構造的に影響が出る)

   〇鉄筋の腐食を現わす状態・・・錆汁、コンクリート表面に錆が出る)

   〇バルコニーや廊下が最重要である。・・・構造的に片持ち梁(階壁面側だけで支えている)なので、構造

    的に劣化が現れやすい。 特に注意が必要です。

  アフターサービスとは販売契約約款を見れば分かるが、法的な瑕疵担保責任と基本的に異なる。

  同じ不具合でもアフターサービスによれば、不具合の内容を告げて、修復を依頼すれば良い。

  一言でいえば、連絡すれば良いだけ。

  しかし、瑕疵担保扱いとなると、不良工事や欠陥工事であることを立証しなければならない。

  もっとも、10年以内なら普通はアウターサービス期間と瑕疵担保期間は同一だから、特に区分けをする意味

  がないが、10年を超えると大きな意味が有ることになる。(この内容については、今後に委ねる事とします)



大規模修繕(課題3)

3、5年目や10年目のアフターサービス 

  特に10年目はマンションの将来の資産価値を決める最後の砦となる重要な時期ですが、ほとんどのマンショ

  ンでは、点検されていないようです。

  まず、マンション管理会社は1年目とよくて2年目の連絡はするが、10年目となると連絡をしないのが通常。

  なぜだと思いますか?

  それは、甘くて喉から手が出るぐらいやりたい工事。 マンションの大規模修繕工事が近いからです。

  なぜそんなに魅力が有るのか? よーく考えてください。 分からない方は無料相談から連絡すれば、ショッキ

  ングな話を教示します。 サイトには書けない汚れた実態が有るからです。

  マンション大規模修繕工事の無料相談へ

  10年目のアウターサービスで不具合個所を無償修理すれば、2〜3年後の大規模修繕工事の工事対象が

  減る事になり、上下で大損となるから、多くのマンション管理会社を中心に、管理組合からの苦情を出ない

  仕組みを長年に渡って構築しておるのです。

  その堤防を破り、販売会社相手に不良工事や欠陥工事の無償修復を実行させなければ、安全・安心・快適

  で資産価値の高い終の棲家の実現は不可能でしょう。

  逆に、1年目から専門家(条件:業界と利害関係のなく建築や設備に明るいこと)の活用で、しっかりとアフタ

  ーサービスを活用し、マンション管理会社の点検業務も真面目にさせて、経年劣化の兆候が出れば、事前

  に無償補修すれば、大規模修繕工事費用も安く上がるものです。

  談合やバックマージンによる工事費増や施工品質低下の話は別ページを参照してください。



大規模修繕(課題4)

4、日常の点検と修繕のあり方

  マンション管理会社による月次もしくは年次点検が適正にされているか?

  これはマンションの建築物や設備関係全般について言えることです。

 (1)建築物関係

   マンションのエントランスのドアーの開閉がおかしいとか窓ガラスが割れたとか このような些細な修繕は

   利益が少ないので、マンション管理会社も大して不正なことはしない。

   しかし、1社見積もり若しくは金額合わせ見積もりは要注意だ。

   だけど、輪番制の素人役員では、不審に思っても何ともし難いのが実情です。

   どんな業種でも、その気でやれば競争見積もりの徴収できる他社も探せるのですが。

   やはり、この部分でも不利益を受けている。

   建築物の破損や汚れは素人でも分かるもの。 だから修理をしないでも良いものまで修理をできるもの

   ではない。

   問題は屋上にある。 一般の役員は屋上に上ることは滅多にない。

   また、機会を作ったとしても、何を? どう?見て 判断基準は? となるとお手上げ。

   マンション管理会社はその辺の事情を熟知している。

   熟知しておれば、そこに不正とか不利益を被る手法がある。

   それを皆さんに教示し、来るマンションの大規模修繕工事の工事費の削減や、修繕工事間隔の延長に

   役立てて欲しい。



大規模修繕(課題5)

   屋上の防水層の点検や補修はされないものと知るべし!

   それを実証し、適正な点検と補修をすれば確実に大規模修繕工事で不利益を被る大きな要因が解消す

   る。 具体にはマンション管理会社の点検を監査できる専門家が必要。 またその結果、マンション管理

   会社の管理人、フロント、建築関係者を指導できることが必要。

   誰がそんなことができるか? その専門家は業界で飯を食えないことになりかねない。

   建築士や建築施工管理技士または一般の建築関係者は、業界特にマンション業界と利害関係が緊密

   です。 一期一会のマンション管理組合のために、一肌脱ごうというご奇特な専門家をどうして探すか?

   浪速マンション管理士事務所の有資格の技術系マンション管理士に相談いただければ、適正な大規模

   修繕工事を実践させていただきます。

   理由は簡単。 マンション管理会社や販売会社またはゼネコン(工務店を含む)と利害関係がないからで

   す。 技術的には至って簡単なものです。 貴方でも実行可能かもしれません。
 
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