マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。

大規模修繕のトップページ 　劣化診断　施工不良・欠陥工事　アフターサービスと瑕疵　長期修繕計画　修繕積立金　大規模修繕の流れ　大規模修繕工事費削減

業界と利害関係のない元公共工事の検査官である技術系マンション管理士の活用で、バックマージン・談合・手抜きのない本来の競争原理の働く工事が実現出来る。

サイト全体のトップページ マンション管理士事務所の概要 専門家がマンション管理を正す 無料相談（開けない時は下記を入力） メール rjkw48282@ares.eonet.ne.jp Tel　０５０-７１００-３８６５ Fax 074-560-1491 大規模修繕現場前  弊所のシート幕  足場からの検査中 修繕委員会の様子  工事お知らせ掲示板  タイル浮き部斫り 屋上防水工事立会中  廊下塩ビシート検査中  塗材の空き缶検査  竣工検査中

技術系マンション管理士の大規模修繕の工事監理（コンサルタント）

　　このマンションでは、今回次の様な時系列の不適正事実が判明しました。

　　サイト閲覧者の方は、今後の参考にしていただけばと祈念いたします。


　　　○長年に渡って、同じ理事長と役員。理事会出席は３〜４名。役員は１２名で任期は１年。

　　　○管理規約が購入後未改正で且つ、当初より違法な条文も含まれているので、マンション管理組合総会で大規模修繕工事関連議決

　　　　 を決議しても、法的に認められないで、無効の訴えや役員それも管理組合理事会で不適正な行動をとった役員への損害賠償も考

　　　 　えられる。

　　　○マンション管理会社のフロントは理事長等によく叱られるが彼らには嫌われていない様子。

　　　○その為、管理会社を擁護する発言が目立つ。

　　　○当事務所が屋上に不良工事を発見。　この責任は先の大規模修繕工事の施工業者と工事監理者とプレゼンテーション席上で説明。

　　　○「そんな昔の事を何言っているのや・・・」　マンション管理組合は本来、被害者なのに、加害者を毅然と擁護する癒着ぶり。

　　　○コンサルタントを決めるプレゼンテーションで、私の話を聞いて狼狽と驚愕する理事等。

　　　○前期大規模修繕工事からそれなりの時期が来たから施工するらしいが、１億近い工事費を消費する壁面は、まだ工事不要。

　　　○屋上の防水が一部不良程度。　これなら５００万近い足場設置や仮設事務所も不要。

　　　○理事長たちは狼狽しすぎて、不良工事を見落とした若しくは、容認したコンサルタントが１週間後位には、現場に入る手はずだった

　　　　 事を漏洩してしまう。

　　　○本命のコンサルタントの資料は、手抜き見過ごし個所やマンション管理会社の維持管理不履行個所を隠し、大したことのない経年

　　　　 劣化個所をいかにも劣化個所らしく真しやかにクローズアップ。

　　　○理事長等＝管理会社＝コンサルタント＝施工会社の癒着・慣れ合いによる、まだしなくてよい大規模修繕工事。

　　　○これは共謀犯罪行為と言える。

　　　○１回のプレゼンテーションでコンサルタントを決定する予定であり、浪速マンション管理士事務所＋１級建築士事務所の支持率は

　　　　 過半数を占める勢い。

　　　○狼狽した理事長一派は、１０日の検討期間後に理事会兼再修繕委員会を開催し、その場で決定したい。

　　　○その１０日間で隠ぺい工作や当事務所を非難する配役決定。気弱い方の欠席工作に奔走したと思われる。

　　　○結果的に１対１０（１人欠席）で当事務所を排除。　その後、２者択一で、先の不良工事見落としコンサルタントに決定。

　　　○マンション管理士事務所＋１級建築士事務所が淀んだ池に投げた真実の石の波紋は、関係者の心にどう影響を及ぼしたか、少な

　　　　くとも、手抜きをすることはなくなって欲しいが。



　−目　　次−

Ａ、マンション管理規約を改正しなければ大規模修繕工事は成功しない　

Ｂ、談合高値と不良工事からマンション管理を守る　　

Ｃ、安すぎる委託費では適正な大規模修繕工事の工事監理ができない　　

Ｄ、提案１　耐用年数が経過している給排水管の改修対策が必須なのに無視　　 

Ｅ、提案２　エレベーターリニューアルのポイント　　

Ｆ、法律を守れない大規模修繕工事関係者が多いため犯罪や事故が起きる　

Ｇ、特別の配慮で、安心・安全な大規模修繕工事をさせる　

資料　１　　マンション管理規約で問題のある条文（違法、不適正）　

資料　２　　屋上排水金物の不良工事が意味するもの　

資料　３　　各戸の給排水管図　　

資料　４−１　訴訟事例　　　　４−２　足場倒壊事例　　

A、マンション管理規約を改正しなければ大規模修繕工事は成功しない。

（要約）


　　１）  マンション管理規約が現行法規に整合していない個所が多く、策定当初から法的に問題となる条文も見受け

　　　 られます。規約改正するまで注意が必要です。

　　２   共用部分のあり方や議決方法等で、不適格な条文や違法条文を見極めなければ、大規模修繕工事の総会議決

　　 　が無効になったり、役員が損害賠償を求められる事に発展しかねない要素を含んでいます。

　　３） 大規模修繕工事を成功させるためには、技術知識以外に区分所有法やマンション管理規約等の法律に関する

　　　 知識やマンション管理組合の合意形成の援助が出来ることが欠かせません。　　　　　　

　　４）  マンション管理の専門家である技術系のマンション管理士事務所と建築事務所の協業で、管理組合をサポート

　　 　し、役員の負担を軽減しで、安心して長期間にわたる大規模修繕工事を成功させます。

 
　（詳細）

　　１）こちらのマンションの管理規約を拝見したところ、別添資料に示すように、法に抵触するか不適切な

　　　　条文が６カ条有りました。

　　　　これらを踏まえて、慎重に業務展開しなければ、今後の決議が無効になったり、後に損害賠償責任を求

　　　　められる恐れがあります。

　浪速マンション管理士事務所は、マンション管理組合や管理会社を指導・援助して大規模修繕工事の成

　 功へ導くことができます。

　　資　料　１　参照　・・・マンション管理規約で問題のある条文（違法、不適正）

B、談合高値と不良工事からマンション管理を守る

　（要約）

　大規模修繕工事においては、談合高値と不良工事がつきものです。

　原則的に、民事は刑法の談合罪や独占禁止法は適応されにくいため、悪しき慣習としていまだになくなら

　浪速マンション管理士事務所は、長年の発注業務や監督・検査の経験を活かし、談合高値と不良工事を排除し、

　安全・安心・快適な資産価値の高い・終の棲家のマンションに改革したい。 　　　　

（詳細）

１）   どの程度の高値か？

　　　　３０％前後　　予想工事費１億５千万円に対して４，０００〜５，０００万円

２）   談合を防ぐにはどうすればよいか？（ノウハウですので要約を記載）

　　○落札予定価格の設定。

　　○見積もり参加業者の選択・・・・普通は管理組合役員や組合員の推薦業者を募るので、その時に、施工品質が高く、談合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 をしない業者を推薦するのが効果的です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 浪速マンション管理士事務所は関西圏の数１００社を超える業者や設計工事監理事務所の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 情報を所持しております。　必要な方は連絡ください。

　　○入札者の膨大な項目や単価の分析を行う。

３）   どんな不良工事？

　　３回塗なのに１回塗で済ませる（多い事例）

　　　交換すべき資材を交換しない・・・・・今回発生

　　　　　　　資　料　２参照・・・屋上で雨水排水金物に全面的な不良工事が有りました。　　　

４）   不良工事を防ぐには？

　　業界との利害関係がない工事監理者であること

　　公共工事にならって、通常の監理者の上位に全般的監理を行う指導監理者を置く。

５）   無駄な出費を防ぐ

　　前回の不良工事の修復をしなくて済む工事をさせる　　　

Ｃ，安すぎる委託費では適正な大規模修繕工事の工事監理ができない

　（要約）

　　　　１） 劣化診断・設計・積算・工事監理の委託費用については、国土交通省が全国共通の委託費の基準を定めて　　　　　

　　　　いる。

　　　　２）   過度の競争による、低委託費が原因とする業務品質の低下を防ぐために、官公庁では最低制限価格が定めら

　　　　　　れている。

　　　　これを下回ると、給料、賞与、社会保険、労働保険、雇用保険、厚生年金保険・・・等の福利厚生や経営環

　　　　境が悪化し、適正な業務ができないと定めています。

　　　３）    安い委託費で受注し、施工業者にバックマージンを要求する事例も見られる。結果、施工会社にものが言え

　　　　　ない事になる。

　　 　４)浪速マンション管理士事務所では最低制限価格で応札している。

　　　　　年金やその他収入もあり、少人数の運営なので経費が少ない。

Ｄ，提案１　耐用年数が経過している給排水管の改修対策は解決済みですか

　　　　　　（今回の大規模修繕工事リストには計上されていない）

　（要約）　　

　　懸念される事項　

１）   当時の配管は、良くて、硬質塩化ビニールライニング鋼管（鋼管内にビニール管を入れている）ですが、

　　当時のものは、ネジ部の処理が悪く腐食しやすい。耐用年数２５年を経過しているので、漏水が頻発す

　　る恐れがあります。

２）   漏水は階下に流れ落ち、広い範囲の住戸を浸水し、建物の鉄筋の腐食を促進させ、耐用年数低下や地震

　　力に対する耐力の低下にもつながる。

　　　　
３）  経年劣化による排水管の漏水事故は、本来、マンション保険の保険金支払い対象外です。

　　　　
４）   今以上に腐食が進行すれば、排水管の管内洗浄もできにくくなります。

　　　管内洗浄が出来る時期に、全戸とも確実に実行するようにして下さい。

　　　管内の腐食物（油類や食べ屑類）の付着による孔食（穴開き腐食）を防ぐべきです。　

　　管内洗浄ができない住戸が多い場合、管理規約や区分所有法の法的根拠で、全戸が管内洗浄できるよう

　　に、管理組合や管理会社を指導させていただきます。

５）   これから、頻発するであろう漏水問題に対処するには、排水管が下階の天井裏内の配管（詳細編参照）

　　なら、管理規約を改正して天井内の配管を共用部分に変更し、個人負担を廃止し、明確に管理組合

　　負担と記載し、将来にトラブルの種を残さないようにすることをお勧めします。

（詳細）

１）何処に横走り配管が走っているか

　　資　料　３　参照・・・各戸の給排水管図 

　工法１　　自分の住戸の床コンクリート上

　工法２　　自分の住戸の床コンクリート内

　工法３　　１階下の天井裏の空間（コンクリートと天井板の間）

○いずれの工法にしても、漏水は階下に向かう

○工法３が一般的だが、修理のためには天井材を撤去・復旧と浸水個所の損害賠償が発生→信用

　できない図面と現地の調査が必要。

この部分は、管理規約上は上階の専有部分と解せます。　　　　　

２） Ａの１）に類似項目

○管理規約の改正を勧める。

○管理規約上は、工法１は専用部分、工法２共用部分としているが、一番問題の工法３は専有

　部分と解せる。

○各簡裁・各地裁・各高裁・最高裁と経て結審した訴訟事例を引用しては

　　
　　　　３） 改修が対応済みか否か

　　　　　　　対応していないなら、屋上の防水材修復と不良排水金具の改修と同等の緊急性が高いもの。

４）   放置事例あり

築４０年の大阪市内のマンションで漏水事故続出している　　必要なら内容確認の斡旋をします

Ｅ、提案２　エレベーターリニューアルのポイント

　　　　　　　（これも、今回の大規模修繕工事リストに計上されていないが）

（要約）

　　１）   モーターとブレーキ部分に調整不良が有ります。

　　２）   リニューアルは、各メーカーと独立系業者を参入させる、指名競争入札方式をお勧めします。

　　　　競争性により工事費の低価格化につながる。

　　３）   耐震構造か、建物が違法建築物にならないかの検討が必要

　　４）   低価格による工事品質低下や前項の検討に関する業者への指導・監督・検査は浪速マンション管理士事務所

　　　　の昇降機検査資格者にお任せ下さい。（２０年を超える大手全メーカーへの実績があります）

　　５）   ２基同時停止の工事はさせない
 
（詳細）

　　１）現在、高築年のマンションにおけるエレベーターですが、ブレーキの調整不良が認められます。

　　　　　　全般的な劣化状態は不明ですが、できるだけ早く調整すべきでしょう。

　　　２） このマンションは昭和５７年に完成しているため、新耐震基準（昭和56年6月1日改正）をクリアーしてい

　　 　るはずですが、建築確認済み若しくは検査済みで確認が要ります。

　 　 ３） 建築基準法ではエレベーターは建築物の一部です。　今回のリニューアル方法によっては、建築物そのもの

　　 　　 が違反建築物になりかねないので、事前確認が必要。

　 　４） オプションですが浪速マンション管理士事務所の検査実績が大手全メーカー（２０年）に渡る昇降機検査

　　　資格者のお手伝いも能です。

 　　　　　　　　　企画・発注業務・設計審査・施工監理・検査・維持管理方法の考察・点検整備の立会検査

　 　５）  立体駐車場の同業務も可能です。　　　　

Ｆ、法律を守れない大規模修繕工事関係者が多いため犯罪や事故が起きる。
　（要約）　

マンションの工事でも、一般的には知られていない建設業法や労働安全衛生法を守る必要があるが、かなり

　　の施工業者や工事監理者は理解できていない。

　　そのために、以前から犯罪摘発や死亡事故が発生している。

　　現場でそのような不祥事があれば、工事進捗に大きな影響が発生、また、資産価値の低下につながりかねない。

　　浪速マンション管理士事務所職員は、現在、官庁から委託を受け工事現場の法令遵守の検査・指導を行ってお

　　ります。

　　今回の大規模修繕工事に際しても、管理組合や管理会社の負担を少なくし、工事関係者に適正・確実な指導を

　　行います。

　　資　料　４―１・２　参照 （訴訟事例）   　（足場倒壊）

　　 　 ○ 理事長が施工会社を訴え、工事費支払わず。

　　　　○ 下請け総額３０００万円超えているのに以下の事が守られていない

　　　　　 施工体制台帳や施工体系図が作成されていない。

　　　　　 監理技術者が専任されていない

　　　　○ 足場が倒壊し、１人が死亡、２人が重軽傷

　　 　理解できていない為に懸念される事例・・浪速マンション管理士事務所が工事業者を指導します

　　　 ・建設業法　

　 丸投げ、無許可業者、施工体制台帳、施工体系図、主任技術者や監理技術者の配置その他により、割高

　　　　　な工事費・低品質の工事につながる。　

　　　 ・労働安全衛生法

　　　　　　　　　足場の倒壊、クレーンの倒壊、部品や資機材の落下、火災、漏電・・・・

G、特別の配慮で、安心・安全な大規模修繕工事をさせる。

　（要約）

　　　施工会社倒産・不良工事対策・火災事故対策・生活環境悪化対策・防犯対策・事故や犯罪防止対策

を工事業者に任せることなく発注条件に取り入れ、確実に履行させ、管理組合や管理会社が不利益を被

らないように努めます。

（詳細）

　　　�@大規模修繕瑕疵保証を条件づける・・・瑕疵があり、施工会社が倒産時に保険金

　　　�A瑕疵定期検査を義務付ける・・・１年・３年・５年・１０年

　　　�B建築工事保険や火災保険に加入させる

　　　�C工事中の配慮

　　　　足場や工事用シートにより、生活環境が悪化

　　　　布団乾燥機、洗濯乾燥機、補助錠、屋内に用品保管用シート貸出、防犯用囲い

　　　�D工事業者のプレゼンで法令の理解度を確認し、犯罪や事故を未然に防ぐ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページのトップへ　　　

資料　１　マンション管理規約で問題のあると思われる条文

　　（通読するだけの簡易なチェックですので、詳細は規約改正時に要検討）

　　管理規約はマンションの憲法と言われるもので、当然に現行の区分所有法や民法に準拠していなければ

なりません。

　　しかし、過去５回（文末参照）の機会が有りましたが、改正に至っていません。

　　貴マンションの管理規約で、問題があると思われる条文をリストアップいたします。

　　大規模修繕やその他の管理業務において、総会で決議した事項が後に無効となったり、管理組合役員が

損害賠償責任の追及を受けないように、速やかな改正をすべきです。

　　また、改正を待てない業務は、最新の区分所有法との整合性の逐一精査が必要です。

　第５条

（１）               共用部分として、建物の基礎その他基本的構造部分　が掲載されている

（２）               前号の付帯部分としての給排水設備

　　解釈

　　工法１　自分の住戸の床コンクリート上の配管・・・専有部分

　　工法２　自分の住戸の床コンクリート内の配管・・・共用部分

　　工法3　下階の天井裏の空間内の配管・・・他人の専有部分

第１８条

　○共用部分の利用上の変更は原則として、区分所有者全員の合意を要する。

　　解釈

　　　昭和37年の区分所有法制定時〜昭和58年改正〜平成15年改正のそれぞれに抵触していると思われる。

　　　全員は不可能で現実的でないということで、変更の内容により３／４か過半数に改定されている。

○    共用部分の改良を目的として、かつ多額の費用を要しないものは、集会の・・・３／４以上の・

・・

　解釈

　　費用の多寡は考慮しない・・が現行

第９条

５）        電気、ガスなどの設備の新設、変更には管理者である○○○管理会社の承認を要する旨

の文意

　　　　　　解釈

　　　　　　　なぜ、マンション管理会社の承認がいるのか

　　　第５４条

１、        役員の任期は１年

　　解釈

　　　１）特定の方に負担が集中するのは好ましくない。

　　　２）管理規約を守れるようマンション管理会社や前役員の候補者の説得が肝要。

　　　３）輪番制、推薦、立候補、他の第三者の活用等で積極的に、守れるようにすべき。

　　　４）非居住や不在の区分所有者も役員をすべき、若しくは回避するなら、管理規約に

協力金の設定も可能。

　　　　　平成２２年１月２６日最高裁の判決で、管理規約に協力金として、２，５００円

を定めたことは適法。　

　　　４６条

　　　　　４、総会の議事は・・・可否同数の場合においては議長の決するところによる。

　　　　　　解釈

　　　　　　　　議長の意思表示が１回だけなら適法だが、２回となると違法の疑いを検討すべき。

　　　　　４、組合員の共同の利益に関する重大な・・・３／４以上の議決を要す。

　　　　　　解釈

　　　　　　　現行法や過去の法にも抵触（違法と断定はしないが）するし、抽象的で運営できない。

　　　　　４、共用部分の持分割合変更には、専用使用者の同意を条件とする。

　　　　　　解釈

　　　　　　　　立体駐車場や１階の前庭やルーフバルコニー等の、個人として利用している場合に

、専用使用者全員の同意を条件とすれば、円滑な管理業務に支障がでる。

　　　　　　　　関係法でも訴訟事例でも、特別に影響を受ける場合は・・・と定義されているので

、違法と言わないまでも不適正な条文です。

　　　５５条

　　　　　組合員が総会を招集する場合、組合員数の１／４以上の賛同がいる。

　　　　　　解釈

　　　　　　　　明らかな違法で、１／５より少数にすべき。

　　　付　則　　　　　　　　昭和６１年３月１６日に改正

　　　　　　解釈

　　　　　　　過去の制定や改正の履歴は、昭和６１年以降において、マンション管理規約改正の機会

は５回もあった。

　　　　　　　　区分所有法制定　　昭和３７年　　

　　　　　　　　同　上　改正　　　昭和５８年

　　　　　　　　同　上　改正　　　平成１４年

　　　　　　　　国土交通省のマンション標準管理規約　制定　昭和５７年

　　　　　　　　　　同　　　　　上　　　　　　　　　改正　平成　９年

　　　　　　　　　　同　　　　　上　　　　　　　　　改正　平成１６年

　　　　　　　　　　同　　　　　上　　　　　　　　　改正　平成２３年

資　料　２・・・屋上排水金物の取り付け不良が意味するもの

　　　　　１、現　状（ 別途写真参照 ）

　　　　　　屋上排水金物（ ルーフドレン ）の半数近くが、排水管から抜けたまま放置。

２、本来の姿

　防水工法にあった形式のルーフドレンを堅牢に取り付け、金物の隙間部（ストレーナー）で、木の葉、

　ナイロン（１５階でも飛来する）、鳥の巣、動物の死骸等の通過を止め、排水だけを外部に流す。

３、        流れる水

・屋上からは雨水と水槽のオーバーフロー（あふれ）水

・途中の住戸からはエアコンの排水を立て管に流す場合もある。

４、        危惧される事故

　　ルーフドレーンが外れているために、雑物が管口や管内を閉塞、狭窄し排水不良をおこすことも危

　　惧される（現在は問題発生していないか？）。

　　・最悪、屋上に滞水し地上に落下・・・阿倍野区のマンションではエレベーター内に浸水した事例　　

　　・屋上に滞水すれば、不要な過重となり、建物への影響も無視できない

　　・エアコンから屋内に雨水が流出した事例もある　

　
　　○大阪市内の高層マンションで、高架水槽のオーバーフロー水がエレベーターを浸水するという事故例

　　　あり（損害賠償金はエレベーターのリニューアル費として１０００万円近い）。

５、        なぜ発生したかの原因

・    屋上に設置されている２０個ほどの内、半数近くが倒れている様では全数の確認が必要。

これは、監督・監理・検査ミスと言わざるを得ない。

　・　マンション管理会社の建物点検で報告がなかったか？

６、        損失

　・瑕疵担保責任の期限は過ぎているために、法的追及はできない。

・２０か所程の雨水排水金物（ルーフドレン）の内、倒壊している半数近い個所の立管の詰まり

状況の検査と、本来のルーフドレンの取り換え費用が発生。（４０万〜５０万円は必要でしょう）

　　　　　　　今後の留意事項

・    前施工会社や前の大規模修繕工事の監理者の建築事務所から今後、報告が有るか？

・    放置ができないので、無駄な出費になる

・    業界と利害がない専門家の活用で、複眼的な監理や検査で再発防止。

・    適格な完成検査を実施する。　

・    最低制限価格を大幅に下回る委託費が原因か？



屋上の排水金具（ルーフドレーン）が風雨で倒れている。

これでは異物が配管に入り込むが、前回の大規模修繕工事の施工会社の手抜き工事と工事監理者の

見落としや、場合によれば癒着を問題視しない方々は本当にマンションを守る気があるのか。

　　　 　　　　　　　


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページのトップへ

資料３　　排水管の設置場所

　　　　　床下の排水管の敷設ルートは工法１、工法２、工法３がある。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページのトップへ
　　

　　資料４−１　大規模修繕工事業者が建設業違反

　　　　　　　　　　　　前篇
　

後篇
　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページのトップへ

資料４−２　マンションの大規模修繕工事で足場倒壊

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページのトップへ

見積り例　　（マンション改修見積ＣＤ付より抜粋）　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　＊専門工事の見積書は、その施工対象部位・仕様・数量・単価の真偽の確認が難しいものです。
　　　　　 標準的な見積書を参考にして、騙されない賢い管理組合になっていただきたい。

　　　　　　科　　　目　　　内　　　訳　　　書 　　　　　　　第３回大規模修繕工事

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　８
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　大規模修繕見積書の目次へ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　大規模修繕工事の目次へ　　　このページのトップへ　　　このページの目次に戻る






　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

Ｐ１８４