マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。

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業界と利害関係のない元公共工事の検査官である技術系マンション管理士の活用で、バックマージン・談合・手抜きのない本来の競争原理の働く工事が実現出来る。

サイト全体のトップページ マンション管理士事務所の概要 専門家がマンション管理を正す 無料相談（開けない時は下記を入力） メール rjkw48282@ares.eonet.ne.jp Tel　０５０-７１００-３８６５ Fax 074-560-1491 大規模修繕現場前  弊所のシート幕  足場からの検査中 修繕委員会の様子  工事お知らせ掲示板  タイル浮き部斫り 屋上防水工事立会中  廊下塩ビシート検査中  塗材の空き缶検査  竣工検査中

マンションの大規模修繕コンサルタント（劣化診断）の決定 【基本】　意味のある劣化診断をするなら、以下の期間内（幾ら早くても良い）に技術と法律知識並びに交渉力 　　　　　 を持ち合わせている管理組合目線のコンサルタントに委託することをお勧めします。 　　　　　　・民法や品確法の瑕疵担保期間内 　　　　　　・アフターサービスの１年、２年、５年、１０年の有効期間内 　　　　　　・新築時や大規模修繕後の各専門業者の保証期間内

工事現場風景

１、マンションの大規模修繕工事の劣化診断業者に求めるもの

　　　　マンション業界や建設業界の利益や圧力に影響されなく、管理組合目線で不良工事や欠陥工事も指摘できること。

　　　　大規模修繕工事のとっかかりとなり、後の設計図書作成、施工業者決定、施工監理、瑕疵補償検査等を委託する可能性の高い劣化診

　　　　断業務だから特に慎重を期す必要性があります。

　　　　駐車場入り口の平板ブロックが築２年目で上下に波打つ・・・販売会社は維持管理不足といい加減な事を言う、第三者の劣化診断業者

　　　　は「基礎部が締め固め状態が悪いことが想定できるが、検査が出来ない部分で断定はできない」・・・これでも、ましなコメントです。

　　　　築９年のマンションの外壁が一部落下。・・・販売会社は経年劣化・・・当事務所が調査すればコンクリート部とタイル部の伸縮目地の不

　　　　一致・・・販売契約書で瑕疵担保期間は８年・・・当時でも通常の期間は１０年で、当事務所も関与して、販売会社と協議の結果、無償補

　　　　修となった。

　　　　業界と利害関係にない専門家の活用が必要ですが、そんな建築士事務所はほとんで見つからないのが現状です。

　２、マンション管理組合は、大規模修繕工事業界から不利益を被る必要はない

　　　多くのマンションは、居住者の認識に関わらず、業界から多様な不利益を被っている。

　　　その範囲は、管理費・不良工事・日常修繕・大規模修繕等多岐にわたっており、概して金銭と工事に関することに集約される。

 　 　　 その不利益は、政治や行政が介入しないため、従来から続いていますが、マンション管理適正化法（平成13年8月1日施行）に

　より、マンション管理組合との相談・助言等の支援を行うマンション管理士が誕生したことにより、わずかながら好転の兆し

　が見えてきた。 

　　　浪速マンション管理士事務所は官庁出身の技術系マンション管理士を中心に、志を同じくする者による業界と利害関係の無い

組織です。

　　　  したがって、販売会社・施工会社・親会社・元請・下請け等の束縛もなく、最小限の経費で、一げんのマンション管理組合の

　立場で劣化診断を行い無駄を排除し、施工不良も明確にし、客観性・透明性・競争性のある大規模修繕を行い長期耐用年数の

　実現が可能。 

３、大規模修繕工事に向けて建物の劣化について

　（１）建物の劣化には、経年劣化と施工不良（欠陥工事）があるが、劣化診断にはこの選別が最も重要

　　　１）隠蔽され補修しなければどうなるか・・・当然、根本的な修繕はしなく、表面を取り繕う程度の施工となるでしょう。

　　　２）欠陥工事を経年劣化と言われたらどうなるか・・・多少の修繕は期待できるが、欠陥工事を談合割高の自らの大規模修繕で

　　　　　施工することになる。　　
　

　（２）劣化は工事中から始まる

建物の梁・柱・床・外壁等の構造部材はコンクリート・鉄筋・鉄骨で構成されています。

　　　　　鉄筋や鉄骨はコンクリートの強いアルカリ性（PH１２．６）の環境下では防食膜が形成され錆びることがほとんどない。

　　　　　しかし、下記の事象の場合、その程度に応じて腐食が進行します。 

１）      炭酸ガスや酸性雨によるコンクリートの中性化（経年劣化）

　 コンクリート内の水分に溶け込んだ炭酸ガスや車や工場から排出される亜硫酸ガスによる酸性雨がコンクリート

内に浸水すれば、コンクリートの中性化が表面から内部に進行し、鉄筋や鉄骨を腐食させる。

　 雨や湿気を浸水させないために、塗装やタイルによる適正な遮断層が必要です。　良好な設計施工なら１００年

近い耐用年数がある。（国土交通省）
 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

２）コンクリート部の不良工事や欠陥工事の影響

　・鉄筋の被り（コンクリート内の埋設深さ）が適当でないと早期に中性化し腐食す　　　　　　

　　　　　　　　る。・・・建築基準法で被り厚さが規定されている　　
　　　　　　　 　

・  クラックがあれば、そこから浸入した酸性雨がコンクリート内を流れ、外壁等から流出する。　

この時にルート上のコンクリートを中性化しながら、コンクリートの成分の石灰質を外部へ流失させる（白い鍾乳石

のようなものエフロレッセンスという）。

　　　　　　　　　 　　　中性化された湿潤状態のコンクリート内の鉄筋は腐食し、空気に触れる部分においては、激しい腐食状態を示し、コ

ンクリートを破壊することに繋がる。　　　　　　　　　
　　 

３）外壁タイルの浮きや剥落（はがれて落ちる）はなぜおこる？

　　・ 裏側のコンクリートやモルタル（セメントと砂）の施工品質により、浮き、剥落に繋がる。

・  コンクリートの誘発目地とタイルの伸縮目地が一致していないと、クラックが発生し、そこから雨水が浸入し、鉄

筋等が腐食・膨張しタイルやコンクリート片が剥落する。

 

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