マンションを含んだ鉄筋コンクリート造り（ＲＣ造り）や鉄骨造り（Ｓ造り）又は鉄筋・鉄骨コンクリート構造（ＳＲＣ造り）

　の建物の耐用年数は税務上の減価償却の法律では４７年とされているが、維持管理さえ適正にしておれば１００年

　でも持つものです。

　当然維持管理は、避けられない欠陥工事や手抜き工事を早期に修復し、大規模修繕工事時に適正なメンテナンス

　をすることが前提です。

　外部からの有害な紫外線や酸性の雨水などから建物を守る役目の外装材（外壁塗装やタイル等）や屋上防水は、

　外観が美しいだけでなく、コンクリート躯体の保護・防水機能が有効に働いているかが重要です。

　マンション管理組合が余程しっかりしているなら、大規模修繕工事に際して、直接下記の劣化診断（建物診断・設備

　診断）を受託する機関へ連絡を取られることが安上がりですが、管理組合の役員さんの心理的な負担は、尋常では

　ありません。

　なぜなら、劣化診断を行う業者のほとんどはマンション業界や建設業界から、大規模修繕工事の劣化診断業務や新

　築工事の設計・工事監理を受託しており、例えば貴マンションの特定の部分が欠陥工事や手抜き工事としても、劣化

　診断業者は明確な表現を避け次のような表現をしたのを多くの相談者事例で確認してきました。

　　・駐車場入り口のタイル舗装がめくれ上がるのは、別添写真の調査により地盤が地耐力不足と思われるが、これ以

　　　上の調査は別途多額の調査費を要する。（欠陥工事と分かりながらうまく逃げている）

　浪速マンション管理士事務所の大規模修繕工事の劣化診断では下記の表現により不法行為として欠陥工事と断

　じます。

　　・駐車場の入り口のタイル舗装が２年目に広範囲にめくれがるのは、通常の使用に耐える工作物を提供する義務

　　　に違反していることは、社会通念上疑う余地がないでしょう。

　　　原因が地盤の締め固め不良かコンクリートかモルタルの施工不良か論じるまでもなく民法７０９条の不法行為とし

　　　て補修請求及び劣化診断業者への調査費や管理組合の諸費用等の損害賠償請求をするものである。

　大規模修繕工事の実施は、管理組合役員の心理的負担や時間的制約が多いということで、多くの管理組合が行っ

　ているマンション管理会社への依存ではまったく話になりません。　

　マンション管理会社は喜んで無料診断してくれます。

　それも、過去の事例で以下のような酷いマンション管理会社がおりました。

　　　　・欠陥工事を経年劣化と診断

　　　　・調査は関連の業者に丸投げ

　　　　・欠陥工事を経年劣化とし、大規模修繕工事の価格は言い値の上の談合で採りたい放題。

　　　　・時として手抜き容認、特に塗装の塗り回数を減らす。（3回塗りを2回塗り

　　　　　これ以上は他のページと同じ話になるのでその理由は割愛します。

　新築工事や大規模修繕工事で発生する事が多い欠陥工事や手抜き工事の補修請求交渉時の管理組合の留意点

　は以下のように考えます。

　　　　・この様な不具合は存在するのが普通ですが、大規模修繕のコンサルタントには、間違っても管理会社や管理

　　　　　会社の推薦コンサルタントにはしないこと。

　　　　・新築工事の欠陥工事や手抜き工事の交渉窓口をマンション管理会社にしない。　あくまでも事業主の代表者

　　　　　とすべき。

　　　　・交渉時には枝葉の空論に巻き込まれないこと。　平行論になり、結局解決に至らない。

　　　　・新築工事の劣化診断にしても、大規模修繕工事の設計・調査・劣化診断・工事監理で建築士やマンション管理

　　　　　士等の専門家の活用をする場合は、業界と利害関係のない者にすべき。

　　　　・欠陥工事や手抜き工事の訴訟事例から、どういう事例が欠陥工事や手抜き工事であるか、予備知識を有して

　　　　　おり、過去の判例を研究できる技術や法律に明るい専門家の活用が重要です。
　
　　　　　建築士同士の単なる技術論では、見解の相違で平行論になり、結局負けてしまう。

　　　　　最高裁の判例を援用できれば、どの様な相手でも抗弁できない。　その様な戦略が重要。

　　　　・外壁タイルの剥落による危険性やバルコニーの手すりの転倒による落下の場合は、建物が本来備えるべき安

　　　　　全性を有していない不法行為と断じています。

　　　　・また、屋内への漏水は品確法という法律で10年間の瑕疵担保責任がある。　この様な事も承知しておくべきで、

　　　　　バルコニーや廊下の天井への漏水も含む　という品確法の制定時の質疑応答も存在する。

　　　　　その様な、基本的知識や事業主や施工会社が抗弁できない資料収集が重要です。