マンション管理士のホームページ(サイト)により適正なマンション管理を実現できる。
 
技術系のマンション管理士事務所のホームページ(サイト)をご覧になれば、日本の分譲マンションがどれだけ多種多様な不利益をマンション業界から受けているかとその解決方法が分かります。
 トップページ だまされない大規模修繕顧問契当然の管理費削減 | 専門家のエレベーターリニューアル  | 各アドバイス  | 無料相談履歴マンション管理の危険度
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浪速マンション管理士事務所 
      日本マンション学会正会員   日本マンション管理士会連合会正会員  
業務範囲 
大阪府、奈良県の全域
兵庫県、京都府の限定地域
アクセス回数
 無料相談 事務所の概要 業務チラシ  専門家がマンション管理を正す 国土交通省  | マンション管理センター マンション管理業協会 総合目次 
元官庁の検査官が大規模修繕を正す
【適正な大規模修繕の履行】
・管理組合役員が業者と癒着する事
 例もある。
・やり方次第でマンションを終の棲家
 にできる。
・実際に補修が必要な劣化状況が
 あって初めて施工すれば良い。
・管理会社主導の談合高値、手抜き
 容認、バックマージンに注意。
・施工業者の募集には、複数の募集
 ルートで談合・高値を防げる。
・マンションに特化したコンサルタント
 の手抜き容認に注意。
・手抜きがし難い工事監理が必要。
・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。
・最終検査は足場の解体前に必要。
・管理会社と設計事務所へのキック
 バックを無くす方法を講じれる。

 
 
私の現役時の作品  
【エレベーターリニューアル】
・見えない昇降路内では、問題のあ
 る施工が多い。
・名が知れたメーカーでもいい加減
 な書類・不良施工の現場がある。
・ボルトナットの施工方法も悪い。

 ナットからのボルトの飛び出し不足、
 緩み止め用の有効な印(アイマーク)
 がないケースもほとんど。
・現場溶接の品質の悪さが一般的。
 溶接長さや厚み不足、溶接個所にス
 ラグ混入等が多い。
・地震時の揺れ対策用のワイヤーが無
 い場合は緊急停止しやすい。
・過積載センサーの検査がルーズな場
 合がある。受検者が足で押さえて誤
 魔化す。
 
エレベーターリニューアル後のブレーキの検査
大規模修繕工事の現場監理中  半世紀経っても新品な外灯  エレベーターのかご上で検査中 
理事長が無視した欠陥工事
【新築時の手抜や欠陥対策】

・手抜き工事、施工不良、欠陥工事
 はアフ ターサービスで無償補修
 させる。

・アフターサービス点検は必ず履行。
・アフターサービス点検は管理会社に
 させない。 なぜなら、管理会社は事
 業主の傘下だから。
・補修請求は文章で、理事長から事業
 主の購入時の契約相手へ行う。
・いい加減な補修が普通なので、民法
 の債権の時効は10年を援用し再発
 箇所は10年間の補修請求が出来
 る。
・廊下やバルコニーの天井からの漏水
 も品確法で屋内扱いの10年間保証。
・不法行為を立証すれば、時効は20
 年間。もっと延長できる最高裁判例。
 

【特注外灯と管理の一致面】

千里万博の日本庭園での経験を活
かし翌年の1971年に世に出した
オールステンレス性の外灯。
当時、屋外等に設置されている外灯
のケースは地域によって設置台数の
半分から全数が悪戯で破損されてい
たが、この外灯は半世紀近く経った
現在でも維持管理不要で、年老いた
作者と違い新品同様です。
大阪府堺市の大泉緑地に全国第1
号機が設置されています。
特許を取得していないため今や全
国津々浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な改革が必要です。
   

【管理会社からの不利益を正す】 
・マンション管理会社の管理委託費は
 、事業主の自由設定で20%以上の
 縮減は可能

・縮減の有無にかかわらず管理業務
 の品質は変わらないので注意。
・議 事録や修繕は色んな意味で信用
 できない。
・不要不急の修繕をしたがるのが一般
 的。それも競争性のない高値ばかり。
・事業主の不利になるアフターサービス
 点検や大規模修繕時の劣化診断は
 管理会社に委託してはいけない。
・大規模修繕時の所場代を出させない。
・一生涯の不利益損害額は年間10万
 円×60年間で600万円となる。

・総合の技術や法律部門で業界と渡り
 合える専門家による顧問契約で不
 利益を解決。 
どうして管理会社の業務を正すか
 最悪の欠陥工事(露筋) 不利益を受けない工夫が必要 
 無料相談(開けない時は下記を入力)
 
  rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
 
  050-7100-3865
 
 マンション管理士事務所の概要
 
 弊所の業務用チラシ
 
 最近の有益情報
 最新のサイト更新情報 
 2年目アフターサービス点検が重要
 失敗しない大規模修繕工事の法則
 保証期間切れ欠陥工事の追求
 大規模修繕工事を成功させる(前編)
 怪しい見積もりの数量と単価の審査
 法定のマンション管理士が誕生
 財務状況を好転させる裏話
 マンション管理士ツイッターで呟く
 投資(収益)マンションの管理を救う
 ワンストップサービスを目指す専門家
 役立つワンポイントアドバイス集
 マンション管理士がマンションを救う
 マンションのスラム化を防ぐ
 稼げる技術系マンション管理士とは
 多彩な専門家の集い(大阪府)
 皆さんからの相談・質問と回答
 業界の好きにさせない大規模修繕
 マンションの安全な選び方
 技術系のマンション管理士の裏話
 新管理方式でマンションはどうなるか
 大規模修繕のフローを公開
 「マンション管理士安心便り」を発行
 大規模修繕の見積書事例を公表
 マンション管理士賠償責任保険加入
 顧問契約業務語録 
 業界と利害のない専門家による各業務
 顧問(アドバイザー)業務要領 を紹介 
      
 サ イ ト 履 歴
 [最近の主要な更新履歴]  
  有資格者が教えるエレベーター
  リニューアルの知識

  管理費削減無料算定開始
  施工不良・欠陥工事対策
  管理会社変更への謀略を防ぐ
 お 問 い 合 わ せ と 回 答
 [最近の履歴]
 ・駐車場不足で悩んでいます
 ・違法マンションを購入しないために
 
 マンション問題解決への提言
 [最近の履歴]  
 ・第三者委託方式について
 ・業界の経営不振について 
 
  
 相談者コーナー
 手抜を許さない守口の理事さん
欠陥工事を無料相談で解決
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・メールでの無料相談により屋上防水の施工
 不良による漏水の原因が究明でき、販売業
 者に無償で改修させることができました。
 今後、発生する多様なマンション管理問題を
 管理士さんに解決していただくため顧問契
 約を検討したいと思っています。
 
 話好きな理事長のST様
管理費削減が31%実現 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社への業務委託費や平素の修繕費
 割高で 業務内容にも不満があり、参加5社
 による談合ができない価格競争で 、結果的
 に31%の削減ができました。 
 管理会社の変更後は、緊張感とマンション
 管理士の無料の継続監査で 従来に比べ
 理事会の運営が円滑になりました。
 
 
 注目すべきニュース
大手のマンション管理会社の3人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら 
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意
 
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マンション管理士のホームページ(サイト)更新履歴        
                                     ツイッターで貴方のつぶやきが世界中に紹介できるツイートする    

 ○平成19年11月19日 浪速マンション管理士会発足し、同時にプロバイダーに登録

 ○平成19年12月15日 浪速マンション管理士会の名称を浪速マンション管理士事務所に名称変更
                 (なにわマンション管理士会さんがいらっしゃる事が確認できましたので、管理
                  士事務所に名称変更いたしました)

 ○平成20年 1月15日 各検索サイトに登録

 ○平成20年 1月28日 よくある問題と解決例への加筆修正(該当箇所は赤書きしています)

 ○平成20年 1月28日 [サイトの履歴][お問い合わせと回答][マンション管理士の独り言]コーナー新設

 ○平成20年 2月 9日 更新(工事写真一部変更、トップページレイアウト変更、お問い合わせコーナーや
                 マンション管理士の独り言コーナー追記他)

 ○平成20年 2月11日 OSが98とかXPの一部の方でサイトの一部が見えないという方が続出し、至急
修正

 ○平成20年 2月16日 トップページ変更、各ページ増設(「マンションが危ない」他)、各カテゴリー新設
                 (「マンション管理士の標語」・「マンション管理士試験へ」)その他
                                        
 ○平成20年 3月 2日  日経新聞のマンション管理問題点記事を紹介しました

 ○平成20年 3月28日  ヤフーカテゴリサイト検索コーナーを新設し、マンション管理のワンポイントアドバイ
                  スのページを増やす。

 ○平成20年 4月25日  トップ画面の文章を修正したうえ、レイアウトを変更した。

 ○平成20年 5月 8日  トップページのレイアウトと配色を大きく変更しました。

 平成20年 6月11日  大規模修繕工事費、修繕積立金削減コーナー6項2号にリモデリングの項目新設
                 管理費削減コーナー、修繕積立金削減コーナーを新替え

 ○平成20年 7月 6日  エレベーター取替え新規追加

 ○平成20年 8月 3日  トップページリニューアル
                  朝日新聞マンションのスラムかスクラムか

 ○平成20年 8月25日  @トップページにニュース欄を設け、マンションに関する最新情報を掲載します。

                  Aマンション業界の経営不振についての独り言を挿入しました。

 
○平成20年 8月30日  マンション管理士のプロフィール新設掲載しました。               

 ○平成20年 9月16日  主要項目(マンション管理士、マンションのエレベーター、大規模修繕)に目次を作成

 ○平成20年 9月27日  マンション管理士のプロフィールを修正

 ○平成20年10月 1日  表題部再編集し、リンク追加

 ○平成20年10月 7日  マンション管理適正化法改正に係るパブリックコメント

 ○平成20年10月21日  マンション管理士の今週の花 開設

 ○平成20年11月 5日  マンション管理士のプロフイール変更

 ○平成20年11月18日  民法(債権の時効)大改正

 ○平成20年12月10日  初冬の花達を掲載 

 ○平成20年12月20日  ご相談者の声新掲載

 ○平成21年 1月 5日  老朽化対策掲載、無料診断掲載、表題部の写真掲載変更

 ○平成21年 1月15日  ニュース履歴更新及びトップページお色直し

 ○平成21年 2月 3日  トップページリニューアル

 ○平成21年 2月10日  欠陥工事を大規模修繕で改修するように勧められた

 ○平成21年 3月 6日  ニュース履歴更新(マンション学会正会員になりました)

 ○平成21年 3月10日  公開掲示板新設

 ○平成21年 4月12日  マンション管理の適正化のための「女性交流会」発足

 ○平成21年 5月15日  バナー広告募集開始

 ○平成21年 5月19日  大手損害保障会社の三井住友海上火災保険株式
                  会社の広告を掲載

 ○平成21年 6月13日  浪速マンション管理士事務所のホームページ・トップページ再編

 ○平成21年 6月21日  トップページ、長年使用してきたフレームページ(三枚で1ページ形式)をインデックスページ(1枚もの)
                  で、ヤフーに登録受理される。

 ○平成21年 7月 5日  幾つかの企業より、広告を載せる旨の依頼有り、本日より全頁に広告を貼り付ける。

 ○平成21年 8月 6日  マンション管理ミニセミナー開催通知

 ○平成21年 8月 8日  私に3人目の孫(女の子)誕生 ・ 私の母と同じ誕生日になり、めでたさも倍増

 ○平成21年 8月24日  無料の管理費削減診断開始

 ○平成21年 9月15日  投資型マンションの管理の危機を救う業務執行管理者制度提案

 ○平成21年10月 4日  マンションの保険無料診断開始 ・ 8月8日誕生の孫の宮参り

 ○平成21年11月 5日  エレベーターのリニューアルと管理のテキスト提供

 ○平成21年11月10日  エレベーターの管理(点検・整備・検査)について監査する

 ○平成21年12月15日  建設業支援活動開始

 ○平成21年12月15日  マンション管理の評定を掲載

 〇平成22年 1月 5日  管理費削減診断結果

 〇平成22年 2月 1日  不在所有者から協力金を徴収

 〇平成22年 2月22日  地上デジタル放送対策開設

 〇平成22年 3月15日  大手管理会社の東急コミュニティの社員3名が、管理組合のお金を横領(着服)

 〇平成22年 3月25日  マンション管理組合の運営は専門家の活用で変わる

 〇平成22年 5月18日  瑕疵担保やアフターサービス期間の経過した欠陥工事を補修させるノウハウ

 ○平成22年 7月15日  マンション管理のアドバイザー契約(顧問契約)要領を公表

 
○平成22年 9月 1日  委託費用(10年点検や大規模修繕の各種委託業務)査定相談(無料)開設

 ○平成22年 9月11日  顧問契約料、理事長代行委託料値下げ

 ○平成22年 9月30日  「マンション安心便り」 公開

 ○平成22年 11月 8日   同   上 5号 発行・掲載

 ○平成22年 11月 8日  マンションの見張り番-実費で診断や見積もりの作成・審査を行なう

 ○平成22年 11月22日  成功する管理費削減フロー公開

 ○平成22年 12月14日  成功する大規模修繕フロー公開

 ○平成23年  1月 8日   同上の改正版

 ○平成23年  2月25日   マンション管理士の顧問業務語録

 ○平成23年  2月25日  サイトマップ作成

 ○平成23年  4月15日  マンション管理士賠償責任保険発足と加入

 ○平成23年  5月 1日  ツィッターボタンを全頁に貼り付け 

 ○平成23年 6月 4日  カラス、鳩等による鳥害対策

 ○平成23年 7月 4日   マンションの財務を救う革新的な滞納金対策

 ○平成23年  7月19日  ツイッターのつぶやきを編集(1編)掲載

 ○平成23年  8月 1日  ツイッターのつぶやきを編集(2編)掲載

 ○平成23年  8月22日  マンションの空き駐車場対策(カーシェアーリング)

 ○平成23年 10月15日  年間顧問契約開始

 ○平成23年 11月 1日  ツィッター記事増編集

 ○平成23年 11月19日  マンション管理会社に対抗する素人でも出来る談合回避

 ○平成24年  1月10日  大規模修繕工事見積書掲載

 ○平成24年  3月 3日  エレベーター改修(リニューアル)に補助金400万円

 ○平成24年  4月 3日  2年目のアフターサービス点検の重要性

 ○平成24年  5月18日  ツイッター記事新装

 ○平成24年  6月 1日 「マンション管理教本」をコピーして配布できる

 ○平成24年  8月11日 修繕積立金不足でも大規模修繕工事はできる

 ○平成24年  9月 1日 マンション管理士の位置づけを説明

 ○平成24年  9月23日 マンション管理士の大規模修繕工事コンサルタントのプレゼン参加資料公表

 ○平成24年 11月15日 素人でもわかる大規模修繕工事へのアドバイス

 ○平成24年 12月24日 エレベーター、給排水管、消防設備のリニューアルがマンションの耐用年数を延ばす

 ○平成25年  1月 3日 無料相談がクリックだけでメールが開くようにしました

 ○平成25年  4月  6日 全ページSEO対策実施

 ○平成25年  8月 2日 失敗しない大規模修繕工事

 ○平成25年  8月28日  全ページトップ部変更

 ○平成25年  9月14日  全ページ最下部に大規模修繕の工事写真集添付及び各情報追記

 ○平成25年 10月 5日 全ページの文頭部に通天閣からの360度に渡るマンション風景写真添付及びアクセス方法見直し

 ○平成25年 12月18日 バイク置き場の抽選にポイント制を導入方式

 ○平成26年  2月15日 輪番制の素人役員でも、マンションの大規模修繕工事を失敗しない法則(44編に分けた講座)

 ○        8月10日 あるマンションで3年4カ月間実施した滞納金対策を援用すれば、貴方のマンションの滞納金問題は早期に解消


 ○平成27年 9月30日  管理会社も真摯に取り組まない、2年目アフターサービス点検がマンションの将来にとって最重要

 ○      10月10日  管理費削減の結果、管理会社の変更はよくあること。 しかし、ここに管理会社の変更不可の謀略が潜んでいた

 ○平成28年 3月20日  大規模修繕の際の施工ミス・施工不良・欠陥工事の結果、施工業者と工事監理の犯罪的な行動 

 ○平成28年 7月15日  各ページのトップ部を全面的に再編集し、管理費削減の無料算定を開始する。

 ○平成28年 9月15日  エレベーターリニューアルで 悩む管理組合への資料とその後のアドバイス

 以降、業務多忙により記載は割愛します。
         ・
         ・
         ・
 また、再開しました。
 〇2018年 4月〜2019年10月 この間で雨水排水管の施工不良で時間雨量10ミリ位でバルコニー表面が冠水し部屋内に浸水が危惧さ
                       れる事案。 及び欠陥工事と言える同マンションの雑排水管の本管の清掃ができない事案。
                       民法709条の援用で施工会社側に無償補修させた。 この事をサイトに記載。
                       当然、マンション名や事業主、施工会社名は伏せています。
                       交渉の文章は全て弊所で作成しております。

 〇2019年4月〜2020年1月   この事案は余りに程度が悪すぎる。 20年間ほどの間に、新築工事での設計図書の仕様書を無視した欠
                       陥工事により地下埋設の排水管が8件も毀損し、マンション住民に多大な迷惑をかけ、補修も1千万円近い
                       工事費用を全て管理組合負担。
                       弊所との顧問契約の後に、この2年間ほど補修できないで放置されていたある住戸の補修工事を、管理
                       組合の直発注(従来は全て、事業主系の管理会社の元請けで補修発生していたために欠陥工事が隠ぺ
                       いされ続けていた)を管理会社の半額程度の費用で行い、弊所が工事監理を行い、住戸下で3箇所の配
                       管の毀損を発見。
                       現在、民法709条の欠陥工事を理由とする不法行為による損害賠償請求を裁判外で実施中。
                       この事案もサイトに記載している。
                       また、事業主、管理会社、マンション名の全てを伏せています。
                       交渉の文章は弊所で作成しております。

  
下記の画像をクリックすればリンク先に移行します
専門家の活用
 マンション管理士(技術
 系)が、利益優先の管理
 会社や専門業者を指導
 し、多様な不利益を改善
 する。
不適正な管理委託費を削減
 管理会社の阻害活動を阻
 止し、割高な管理委託費
 を大幅に削減し組合員の
 経済的負担を軽くする。
欠陥工事への革新的な提案
 新築時の欠陥工事なのに
 大規模修繕の対象にされ
 ないこと。
 損害賠償請求ができる欠
 陥工事が少なくない。
大規模修繕の談合は普通
 大規模修繕工事で談合
 高値と手抜き工事を防ぐ
 仕組みを入札経験豊富
 な元公共工事の検査員
 が教示する。
欠陥工事か経年劣化かの判断が必要
 大規模修繕工事のコンサ
 ルタントを間違えれば欠陥
 工事まで経年劣化にされ
 てしまう。
信じ過ぎてはいけないエレベーターリニューアル
 実務経験豊富な昇降機検
 査資格書が管理組合の立
 場でエレベーターのリニュ
 ーアルの業者を指導。
マンション記事から真実を読み解く
 マスコミに掲載されるの
 は氷山の一角で、かつ
 偏った文面が時にある。
 事実を読み取るべき
スラム化寸前のマンションが増える
 将来は財政破綻かスラム
 化が待っている無関心な
 投資マンションや一般マン
 ションを救う専門家
殆どのマンションが無駄な火災保険
 内容も理解していないの
 に目暗印。
 過大な保険金設定と間違
 いのオプション設定を教示
 します。
知らなければ損する事実
 マンション管理士(技術系
 )がマンションでどんな不
 利益を被っているか、無
 関心な方に教示する。
適正なマンション管理に改革する
 マンション管理士(技術
 系)が善良な区分所有者
 のために、多様な不利益
 を防ぐ具体的な手法を
 公開する。
管理会社の利益収奪は理事会で芽生える
 選択の余地の無かった
 マンション管理会社から
 多種多様な不利益を被
 っていないか? 
多様な不利益を受ける大規模修繕
 公共工事の元検査官が
 大規模修繕の談合高値・
 ・バックマージン・管理会
 社のピンハネ・手抜き容認
 を改善させる。
 
中古マンションは総合的な問題点が分かる
 マンション管理士(技術系)
 が管理状態を調査できるメ
 リットがある経年の中古マン
 ションの選定を教示する
 
   
   
    マンション管理に関するホームページ(サイト)の作成目的

 
1、一般的に、素人集団と言われる管理組合役員や一般組合員に対して、知らなさ過ぎる情報の提供を通じて、適正な管理費や修繕積立金で安全・安心・快適

   で資産価値の高いマンションの形成

   ができる有効な情報の発信基地としてのホームページ(サイト)とする。

 2、適正なマンション管理を目指すホームページ(サイト)として重点項目を含んで多分野の有効な情報発信管理費の削減に伴う管理品質の向上、固有の長期修

   繕計画による適正な修繕積立金、

   談合のできない無駄のない大規模修繕、欠陥工事を経年劣化と騙されない指導・・・・・等の多くのマンションで、皆さんが大きく不利益を被っている事項に関す

   る多様な切口の情報を提供する。

 3、マンション管理会社の巧妙な利益誘導行為に騙されない、あくまでも管理組合目線の情報発信をするホームページ(サイト)とする。

                                                                                    このページのトップへ



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