マンション管理士は各業界に定常的に組み込まれ安穏とした他の資格者と異なり、素人集団の管理組合を利益優先主義のマンション業界から守るという至難の業務が本来の役割である。 
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rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
浪速マンション管理士事務所 
      日本マンション学会正会員   日本マンション管理士会連合会正会員  
業務範囲 
大阪府、奈良県の全域
兵庫県、京都府の限定地域
アクセス回数
無料相談 事務所の概要 業務チラシ  専門家がマンション管理を正す 国土交通省  | マンション管理センター マンション管理業協会 総合目次 
元官庁の検査官が大規模修繕を正す
【適正な大規模修繕のために】
・管理組合役員が業者とつるむ事例
 もある。
・やり方次第で終の棲家にできる。
・実際に補修が必要な劣化状況が
 あって初めて施工すれば良い。
・管理会社主導の談合高値、手抜き
 容認、バックマージンに注意。
・施工業者の募集には、複数の募集
 ルートで談合・高値を防げる。
・マンションに特化したコンサルタント
 の手抜き容認に注意。
・手抜きがし難い工事監理が必要。
・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。
・最終検査は足場の解体前に必要。
・管理会社と設計事務所へのキック
 バックを無くす方法を講じれる。

 
 
私の現役時の作品  
【エレベーターのリニューアル】
・見えないシャフト(昇降路)内では、問
 題のある施工が少なくない。
・一流メーカーでもいい加減な書類・不
 良施工の現場が少なくない。
・ボルトナットの施工方法も悪い。

 ナットからのボルトの飛び出し不足、
 緩み止め用の有効な印(アイマーク)
 がないケースもほとんど。
・現場溶接の品質の悪さが一般的。
 溶接長さや厚み不足、溶接個所にス
 ラグ混入等が多い。
・地震時の揺れ対策用のワイヤーが無
 い場合は緊急停止しやすい。
・過積載センサーの検査がルーズな場
 合がある。受検者が足で押さえて誤
 魔化す。
 
エレベーターリニューアル後のブレーキの検査
大規模修繕工事の現場監理中  半世紀経っても新品な外灯  エレベーターのかご上で検査中 
理事長が無視した欠陥工事
【新築時の手抜や欠陥工事対策】

・施工不良、手抜、欠陥工事はアフ
 ターサービスで補修させなければ。

・アフターサービス点検は必ず実施。
・アフターサービス点検は管理会社に
 させない。 なぜなら、管理会社は事
 業主の傘下だから。
・補修請求は文章で、理事長から事業
 主の購入時の契約相手へ行う。
・いい加減な補修が普通なので、再発
 箇所は10年間の補修請求が出来
 る。民法の債権の時効は10年。
・廊下やバルコニーの天井からの漏水
 も品確法で屋内扱いの10年間保証。
・不法行為を立証すれば、時効は20
 年間。もっと延長できる最高裁判例。
 

【特殊外灯とマンション管理】
千里万博での経験を活かし翌年の
1971年に世に出したオールステン
レス性の外灯。
当時、屋外等に設置されている外灯
のケースは地域によって設置台数の
半分から全数が悪戯で破損されてい
たが、この外灯は半世紀近く経った
現在でも維持管理不要の新品同様
です。
大阪府堺市の大泉緑地に全国第1
号機が設置されています。
特許を取得していないため今や全
国津々浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な改革が必要です。
   

【業界からの不利益を顧問が防ぐ】 
・管理会社の管理委託費は事業主の
 自由設定で20パーセント以上の削
 減は可能

・削減の有無にかかわらず業務品質
 は変わらないので注意が必要。
・議事録や日常修繕は色んな意味で
 信用できない場合が多い。
・不要不急の修繕をしたがるのが一般
 的。それも競争性のない高値ばかり。
・事業主の不利になるアフターサービス
 点検や大規模修繕時の劣化診断は
 管理会社に委託してはいけない。
・大規模修繕時の所場代を出させない。
・一生涯の不利益損害額は年間10万
 円×60年間=600万円となる。

・総合技術や法律部門で業界と渡り合
 える専門家による顧問契約で不利益
 を防ぐ。 
どうして管理会社の業務を正すか
 最悪の欠陥工事(露筋) 不利益を受けない工夫が必要 
 無料相談(開けない時は下記を入力)
 
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  050-7100-3865
 
 マンション管理士事務所の概要
 
 弊所の業務用チラシ
 
 最近の有益情報
 最新のサイト更新情報 
 2年目アフターサービス点検が重要
 失敗しない大規模修繕工事の法則
 保証期間切れ欠陥工事の追求
 大規模修繕工事を成功させる(前編)
 怪しい見積もりの数量と単価の審査
 法定のマンション管理士が誕生
 財務状況を好転させる裏話
 マンション管理士ツイッターで呟く
 投資(収益)マンションの管理を救う
 ワンストップサービスを目指す専門家
 役立つワンポイントアドバイス集
 マンション管理士がマンションを救う
 マンションのスラム化を防ぐ
 稼げる技術系マンション管理士とは
 多彩な専門家の集い(大阪府)
 皆さんからの相談・質問と回答
 業界の好きにさせない大規模修繕
 マンションの安全な選び方
 技術系のマンション管理士の裏話
 新管理方式でマンションはどうなるか
 大規模修繕のフローを公開
 「マンション管理士安心便り」を発行
 大規模修繕の見積書事例を公表
 マンション管理士賠償責任保険加入
 顧問契約業務語録 
 業界と利害のない専門家による各業務
 顧問(アドバイザー)業務要領 を紹介 
      
 サ イ ト 履 歴
 [最近の主要な更新履歴]  
  有資格者が教えるエレベーター
  リニューアルの知識

  管理費削減無料算定開始
  施工不良・欠陥工事対策
  管理会社変更への謀略を防ぐ
 お 問 い 合 わ せ と 回 答
 [最近の履歴]
 ・駐車場不足で悩んでいます
 ・違法マンションを購入しないために
 
 マンション問題解決への提言
 [最近の履歴]  
 ・第三者委託方式について
 ・業界の経営不振について 
 
  
 相談者コーナー
 手抜を許さない守口の理事さん
欠陥工事を無料相談で解決
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・メールでの無料相談により屋上防水の施工
 不良による漏水の原因が究明でき、販売業
 者に無償で改修させることができました。
 今後、発生する多様なマンション管理問題を
 管理士さんに解決していただくため顧問契
 約を検討したいと思っています。
 
 話好きな理事長のST様
管理費削減が31%実現 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社への業務委託費や平素の修繕費
 割高で 業務内容にも不満があり、参加5社
 による談合ができない価格競争で 、結果的
 に31%の削減ができました。 
 管理会社の変更後は、緊張感とマンション
 管理士の無料の継続監査で 従来に比べ
 理事会の運営が円滑になりました。
 
 
 注目すべきニュース
大手のマンション管理会社の3人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら 
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意
 
総合目次 >マンション管理士研鑽会
マンション管理士資質向上のための研鑽会の開催            貴方の意見が世界中に伝わるツイートする

マンション管理組合における諸問題の解決能力を養成するために以下の研鑽会活動を行なっています。

部会参加者 : マンション管理士、管理業務主任者、1級建築士、行政書士、司法書士、1級電気工事施工監理技士

          1級管工事施工監理技士、昇降機検査資格者、その他マンション関係者

    年  月  日                    研 鑽 会 活 動 内 容 
平成27年 7月29日 NPO法人マンション管理士協会のセミナー出席
 ・忍び寄る安全神話・モラルの崩壊の実態(講師:M会長)
 ・ワンストップサービスと顧問契約の関係は
 (会場:大阪市中央区城見2丁目53号)
平成27年11月 8日 同NPO法人の実践講座発足会
 ・マンション管理士が行なう理事長代行業務とは(講師:M会長)
 (会場:大阪市中央区難波2−3 御堂筋グランドビル 三井住友海上火災(株)
  大阪支店)
 ・懇親会
平成27年12月13日 第2回実践講座出席
 ・マンション管理士に必要な得意技とは(講師:M氏他)
 (会場:大阪市中央区難波2−3 御堂筋グランドビル 三井住友海上火災(株)
  大阪支店)
 ・懇親会
平成27年12月15日 浪速のマンション問題研究会発足
 ・講師 増本会長
 ・現在のマンションの問題点とは
 (会場:大阪府枚方市星丘43 大阪事務所) 
平成28年 1月17日 第3回実践講座出席
 ・マンション管理士に必要な得意技とは(講師:T氏)
 (会場:大阪市中央区難波2−3 御堂筋グランドビル 三井住友海上火災(株)
  大阪支店)
 ・懇親会
平成28年 1月26日 第2回マンション問題研究会
 ・管理組合の役員不足解消にマンション管理士が何ができるか(講師:南出氏)
 (会場:大阪府守口市橋波西之町二丁目 重野氏宅) 
平成28年 2月14日 第4回マンション問題実践講座出席
 ・実践的リプレース法、設備補修費用の削減術・・傍聴人 管理組合理事長
 (会場:大阪市中央区難波2−3 御堂筋グランドビル 三井住友海上火災(株)
 大阪支店)
 ・懇親会
平成28年 2月23日 第3回マンション問題研究会
 ・説明者 T氏、N1級建築士
 ・大規模修繕工事の工事費の削減と施工品質アップ対策会
 (会場:大阪府枚方市星丘43 大阪事務所)
平成28年 3月13日 第5回マンション問題実践講座出席
 ・マンション保険の賢い利用法(当初)
 ・消費者(管理組合)が期待する管理会社像(変更)(講師:M会長)
 (会場:大阪市中央区難波2−3 御堂筋グランドビル 三井住友海上火災(株)
  大阪支店)
 ・懇親会
平成28年 3月22日 第4回マンション問題研究会
 ・進行役 増本会長
 ・工事監理のポイントについてを語りながら飲もう会
 (会場:大阪府守口市駅前とも吉にて)
平成28年 4月10日 第6回マンション問題実践講座出席
 ・管理組合の実態とプロモーション(当初)
 ・消費者(管理組合)が期待する管理会社像(変更)(講師:M会長)
 ・懇親会
平成28年 4月26日 第6回マンション問題研究会
 ・老朽化に伴うエレベーター取替え方法について(講師:重野氏)
 ・懇親会
平成28年 5月 8日 第7回マンション問題同協会(平成20年度)出席
・マンションの保険の現実と対策(講師:Y事務局長)
・懇親会
平成28年 5月24日 第6回マンション問題研究会
・講師 増本会長
・「団塊の高齢化を迎えて建て替えかリモデリングか」の検討会
平成28年 6月12日 第8回マンション問題実践講座出席
 ・韓国のマンション管理会社訪問報告と意見交換会(講師:M氏) 
 ・懇親会
平成28年 6月28日 NPO同協会の定期総会(議長:M会長)
 ・H19年度の会計報告
 ・H19年度の事業報告
 ・H20年度の会計予算案説明
 ・H20年度の事業予定説明
平成28年 6月28日 第7回マンション問題研究会
・講師 増本会長
・日本と韓国のマンション管理会社の違いについて報告会
平成28年 7月10日 第9回マンション問題実践講座出席
 ・マンションの事務管理業務費の分析(講師:増本1級電気工事監理技士、I氏) 
                        傍聴人 管理組合 理事長と会計
 ・懇親会
平成28年 7月26日 第8回マンション問題研究会
 ・講師 南出氏
 ・マンションの防水層劣化の見極めと被害例による検討会
平成28年 8月 7日 第10回マンション問題実践講座出席
 ・マンションの事務管理業務費の分析(講師:増本1級電気工事監理技士、北氏) 
 ・台湾のマンション見学報告会
 ・懇親会
平成28年 9月11日 第11回マンション問題実践講座出席
・マンションのリノベーション(講師G−FLATS女史)
・千里Sマンションの事務管理費の分析(講師:乾氏)・・・傍聴人 
                                    管理組合 理事長
平成28年10月 9日 第12回実践講座出席
・成年後見人制度について (講師:司法書士法人あすとU氏)
・管理費等の滞納問題について
平成28年11月13日 第13回マンション問題実践講座出席
・大規模修繕の実際(講師 1級建築士 I顧問)
平成28年12月11日 第14回マンション問題実践口座出席
・ASP(アプリケーション・サービス・プロバイダー)の説明(講師:K氏)
平成29年 1月15日 第15回マンション問題実践講座出席
・地上デジタル放送対策 
(講師:総務省近畿地域テレビ受信者支援センター専門官)
平成29年 3月 4日 韓国のマンション管理システム会社との交歓会
平成29年 3月19日 第17回マンション問題実践講座出席
・マネジメントについて(講師:Y代表理事)
平成29年 4月 9日 第18回マンション問題実践講座出席
・IT化について(講師:M氏)
・マンションの管理を考える「女性の交流会」の発足について(講師:K氏)
平成29年 6月26日 マンション管理士協会総会
・決算報告と新年度の予算案
・会計システム等の新規事業の提案他
平成29年 7月 9日 第21回マンション問題実践講座出席
・プレゼンでの実践的な話し方 (評定委員 K、T氏 VS プレゼン者 Y、Y氏)
                                   各マンション管理士    
平成29年 8月 4日 第16回マンション管理セミナー
 ・管理組合財政基盤強化への提言(増本は裏方の実行委員として頑張りました
                     照明、放送、全体の配置図や企画書を作成)
平成29年 8月 6日 第23回マンション問題実践講座出席
 ・プレゼンテーション訓練
   増本は「マンションのお金(修繕費)と施工品質を守る」を管理組合の会員を
   管理組合の女性役員と見立てて、彼女たちの前で話しました。
   俳優になりきれなく、幾つかの厳しい意見を頂き成長いたしました。
平成29年11月12日 第25回マンション問題実践講座出席
 ・マンション管理適正化法 施行細則 の改正について
  管理会社等の管理費等の横領防止のための会計方式変更
 ・外国人助成事業の開始について
  中国語、英語、他の言語圏の居住者対象
平成30年 1月21日 第27回マンション問題実践講座出席
 ・マンション管理士としての今年の抱負について
平成30年 2月18日 第28回マンション問題実践講座出席
 ・マンション管理士の職務分担(顧問、大規模修繕、管理会社変更)
平成30年 3月 7日 第10回ミニセミナー参加 機械式駐車場、大規模修繕、エレベーターの改修
平成30年 3月11日 第29回マンション問題実践講座出席
 ・司法書士の役割とプレゼンテーション
平成30年 8月26日 第46回マンション問題実践講座
  テーマ:既存マンションのセキュリティ対策
  (スピーカー:双栄建設株式会社 中西支社長、山内部長)
平成30年 9月16日 第47回マンション問題実践講座
  テーマ:マンションの電気代節約
  (スピーカー:株式会社JELCOM 大阪支店 三宅氏
平成30年10月21日 第48回マンション問題実践講座
テーマ:管理規約の改正
(スピーカー:会員・乾、佐藤)
平成30年11月18日 第49回マンション問題実践講座
テーマ:老朽化した手すりの強化工事について
(スピーカー:株式会社トラスト 椛山課長)
平成30年12月 9日 第50回マンション問題実践講座
テーマ:改修・修繕業者、経営者の視点
(スピーカー:協立技研株式会社 代表取締役社長 森山様)
成31年 1月27日 第51回マンション問題実践講座
テーマ:修繕積立金の運用について
(スピーカー:大和証券 課長代理 山倉様)
平成31年 3月23日 第52回マンション問題実践講座
テーマ:大規模修繕かし保険と割安な工事保険
(スピーカー:ハウスGメン 中村様)
平成31年 4月20日 第53回マンション問題実践講座
テーマ:「地震保険について」
(スピーカー:三井住友海上 笹山様)
平成31年 5月18日 第54回マンション問題実践講座
テーマ:「マンション保険の賢い掛け方」
(スピーカー:会員の奥田・白原・菅原の各氏)





 顧問契約関連はこちら > マンション管理問題相談組織(大阪編)
マンション管理問題相談組織の紹介(大阪浪速編)           貴方の意見が世界中に伝わるツイートする


当事務所は少数精鋭主義で業務を行っております。

皆様のの御相談に時間を避けなく、お待たせすることになった場合は下記の機関をご利用下さい。

大阪浪速で事業展開しているマンション問題相談組織を紹介します。

・大阪府マンション管理士会 
  大阪府大阪市福島区吉野4−29−20大阪NPOプラザ
  TEL06−6360−5120
  FAX06−6360−5120
・NPO法人南大阪マンション管理士会   
  大阪府大阪市天王寺区上本町8丁目1番14号
  TEL06−6773−8311
・豊中マンション管理士会      
  大阪府豊中市西緑丘1−3−1−510
  TEL06−6852−3549
  FAX06−6852−3549
・東大阪市マンション管理士会  
  詳細不明
  TEL0729−80−2307
  FAX0729−81−1581
・NPO法人日本 マンション管理士会 ・タケダ設計室第一級建築士事務所   
  大阪府大阪市住吉区我孫子3−3−33TMビル202
  TEL06−6603−5803
  FAX
06−7503−4644











下記の画像をクリックすればリンク先に移行します
欠陥工事への革新的な提案
 新築時の欠陥工事なのに
 間違った判断で大規模修
 繕の対象にされないこと。
 損害賠償請求ができる欠
 陥工事が少なくない。
専門家の活用
 技術系マンション管理士
 が、利益優先の管理会社
 や専門業者を指導し、多
 様な不利益を改善する。
不適正な管理委託費を削減
 多様な管理会社の阻害活
 動を阻止し、割高な管理
 委託費を大幅に削減し組
 合員の経済的負担を軽減
 する。
大規模修繕の談合は普通
 大規模修繕工事で談合
 高値と手抜き工事を防ぐ
 仕組みを入札経験豊富
 な元公共工事の検査員
 が教示する。
欠陥工事か経年劣化かの判断が必要
 大規模修繕工事のコンサ
 ルタントを間違えれば欠陥
 工事まで経年劣化にされ
 てしまう。
信じ過ぎてはいけないエレベーターリニューアル
 実務経験豊富な昇降機検
 査資格書が管理組合の立
 場でエレベーターのリニュ
 ーアルの業者を指導。
マンション記事から真実を読み解く
 マスコミに掲載されるの
 は氷山の一角で、かつ
 偏った文面がt時にある。
 事実を読み取るべき
スラム化寸前のマンションが増える
 将来は財政破綻かスラム
 化が待っている無関心な
 投資マンションや一般マン
 ションを救う専門家
殆どのマンションが無駄な火災保険
 内容も理解していないの
 に目暗印。
 過大な保険金設定と間違
 いのオプション設定を教示
 します。
知らなければ損する事実
 マンション管理士(技術系
 )がマンションでどんな不
 利益を被っているか、無
 関心な方に教示する。
適正なマンション管理に改革する
 マンション管理士(技術
 系)が善良な区分所有者
 のために、多様な不利益
 を防ぐ具体的な手法を
 公開する。
管理会社の利益収奪は理事会で芽生える
 選択の余地の無かった
 マンション管理会社から
 多種多様な不利益を被
 っていないか? 
多様な不利益を受ける大規模修繕
 公共工事の元検査官が
 大規模修繕の談合高値・
 ・バックマージン・管理会
 社のピンハネ・手抜き容認
 を改善させる。
 
中古マンションは総合的な問題点が分かる
 マンション管理士(技術系)
 が管理状態を調査できるメ
 リットがある経年の中古マン
 ションの選定を教示する
 
   
   

                                                                                      このページのトップへ

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