マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務 トップページ ｜ 顧問契約 ｜ 失敗しない大規模修繕 ｜エレベーターリニューアル ｜実務的アドバイス ｜ 無料相談履歴 ｜マンション管理の危険度 ｜当然の管理委託費削減 　　 無 料 相 談 Ｔ　Ｅ　Ｌ 　 　０７４５-６２-５３９７ 出払い時 　 ０９０−６３２８−１９５２ Ｆ　Ａ　Ｘ 　　 ０７４５−６０-１４９１ Ｅメール rjkw48282@ares.eonet.ne.jp マンション管理士事務所の概要 マンション管理士業務チラシ  専門家がマンション管理を正す 浪速マンション管理士事務所 日本マンション学会正会員　　　日本マンション管理士会連合会正会員

投資マンションの管理は危ない（専門家の活用で、スラム化を救い投資効果を上げる秘訣）　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ツイッターでつぶやけば世界中にツイートする

　コンセプト（これでマンションの投資効果を上げ家賃収入を増やす）
　　　　　管理費削減・管理品質向上・日常修繕費の削減・大規模修繕費の削減・徴収管理費や修繕費の適正化・最新設備導入

　投資マンションのスラム化状態・・・管理会社は区分所有者が非居住をいいことに、このマンション管理の有様です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　こんな状態で、オーナーが望む家賃を取れますか？

階段部の爆裂	マンション室内クラック	外壁部無断金具	廊下全面雨だれ	換気口金具脱落
廊下灯腐食放置	照明器具安定器	高置水槽配管部破損	屋上へのドアー破損	換気口金具脱落放置

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
１、どうして投資型マンションの管理が危険なのか

　原因　

　　　 　非居住の投資家の方がマンションの役員をした場合、どうしても管理より、賃貸の利回りに気が向くのは否定できない。

　　　　　それに乗じた管理会社の放漫な管理業務と収奪行為。
　　
　　　　　マンション管理が危機に面するのは、管理組合役員のやる気のなさ（よく言えば無関心）が主原因。

　　　　　投資型マンションは、持ち主の区分所有者は賃貸料の対象の専有部分（すなわち貸し室）に関心があるが、共用部分には

　　　　　無関心同然でしょう。

　　　　　また、近郊に住んでいても、めったにマンションを訪問することもない。遠隔地の区分所有者などもっとひどい。

　　　　　当然、マンション管理が区分所有者が居住しているマンションより、なおざりになるのは避けられない。

　　　　　管理組合の総会出席は理事長のほか１〜２名程度。

　　　　　これでは、管理会社に好き放題にされるのは避けられない。

　　
２、ある都心の投資マンションの事例

　　スラム化寸前です

　　神戸市の築１５年の６０戸程度のワンルームの投資マンションの事例です。

　　　　収納口座の預金通帳と印鑑の両方を管理組合が所持・・・・横領されている模様

　　　　滞納が３００万ほどある・・・・・管理会社が滞納者がいる事実に、適切な対応をしなく、管理組合にもその事実を報告しないため、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 滞納額が膨らんだ。

　　　　管理費・・・・支払い一任代行方式で管理会社は、必要経費を確保するが、無駄な業務がたたり、赤字会計。

　　　　修繕積立金・・・・管理費に転用されて、３００万円ほどしかない。

　　　　大規模修繕････いまだに１回もしていない

　　　　廊下の壁・・・・雨だれが全面に有り、黒ずんでいる

　　　　外　壁・・・・クラックだらけで一部鉄筋が爆裂（脱落）

　　　　屋上へのタラップ・・・・・腐食があり危険

　　　　目隠し用すりガラス建具・・・・・ガラスにヒビ割れが発生している。

　　　　換気扇排気口カバー・・・・・穴の開いているフードが多い

　　　　床シート・・・・・黒かびが発生

　　　　エレベーター機械室・・・・・減速機からオイル漏れ、ワイヤーのドラムに錆

　　　　エレベーターのメンテナンス・・・・・フルメンテで月２回している（世間相場の２〜３倍の料金）

　　　　廊下灯(蛍光灯）・・・・・蛍光ランプがないところが多数ある


３、どうすれば投資マンションの管理の危機を救い、投資効果の高いマンションに転換できるか

　　　○即刻管理会社の変更（見直し）・・・まともなマンション管理をしていないなら、即刻管理会社の変更を企画する。
　
　　　　　　（注意事項）投資マンションでも、管理会社の変更（見直し）を企画している段階で、その情報は管理会社へ漏洩するもので
　　　　　　　　　　　　　　す。　その結果、管理会社は最大の武器である「わが社は手を引く」という脅しをかけることが少なくない。
　　　　　　　　　　　　　　投資マンションはこの脅しに特に弱いが、ここがポイントです。事前に引き受けてくれる管理会社を２〜３社準備し
　　　　　　　　　　　　　　ておくのです。　管理品質と価格を競争させて、投資効果の向上が期待できます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　○管理費支出業務の見直しと、修繕積立金の計画的増額

　　　○割高な管理会社への一括管理委託を止め、管理組合から直接発注する分散管理に変更し、経費の削減を図る。

　　　○大規模修繕の実施・・・・形だけの公開でなく、本来の競争原理に基づく、談合不可能な公開募集で、大規模修繕費の大幅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　な削減を行う。（経験と倫理観が無ければできない・・・管理会社では望めないと考えるのが普通でしょう）

　　　○区分所有者に変わる、専門家の活用により、管理会社の業務指導や修繕費や委託費の適正執行（競争性を導入し安価、

　　　　かつ検査の導入）など管理の質の向上を図る（マンション管理士等の専門家への委託料の費用対効果は４項を参照して下さい）



４、顧問契約若しくは業務執行管理者の選任で、投資マンションは投資効果が上がる。

　　　通常のマンションでも、管理組合の役員（特に理事長）の、専門知識の少なさと、やる気のなさが原因として、マンション管理の危機に直

　　　面しているところが少なくない。

　　　日々の管理業務の中で、将来のマンション管理の危機の芽が発生するものです。

　　　注意すればよく分かりますが、毎回の理事会での管理会社のフロントや管理員の言質を捕らえれば理解できるものです。（しかし、彼らも

　　　巧妙ですので、素人では見抜けないし、反論も難しい）

　　　中には、管理会社が役員に利益供与をし、自由に操っているところもあるので、手の施しようが無い場合も、よく見るケースです。。

　　　その傀儡化した役員の一挙手一投足には、眉をひそめる。　むしろおぞましいものを見ている気がします。

　　　それ以上に危険なのが、投資型マンションです。　管理会社の思いのままに操られている投資型マンションは少なくない。

　　　管理組合が機能していなければ、その代行者に専門家を活用すればいいのです。

　　　法律、技術に渡る資質が高く、マネージメントに長け、倫理観が高い・・・・そんな専門家に顧問契約か業務執行管理者（権限がな

　　　いが、理事長の本来業務を代行する者）の委託をお勧めします。

　　　無関心な投資家の皆さん、専門家に委託することで、余剰金が発生し、マンションのスラム化が防げ、そして投資効果が上がるチャ

　　　ンスです。　オールランドによくご検討ください。

　　　　効果　　　

　　　　　・従来の管理会社による収奪行為もなくなる

　　　　　・管理会社の管理業務の質も高くなる

　　　　　・清掃、点検、日常の修繕、大規模修繕に競争性を導入・・・割安、監督や検査をしますので業務や施工の質が向上します。

　　　　　・スラム化が防げ賃貸し率が向上し、収益が上がる

　　　　　・管理組合の役員の負担が激減で、安心できる

　　　　　・専門家に投資する費用は、従来の管理費や修繕費の無駄な投資額よりはるかに少額です。・・委託費用はこちら
　　　　　　　
　　　　　　　＊担当のマンション管理士が多数の実務経験と資格を有しているために、１人でマンション管理全般の法的・技術的問題に

　　　　　　　　　対応できる。　　　　　　

　　　　　・管理費の削減は購入時からの１社独占の管理費だから削減可能。・・・・・・・・・・・・・・・・・・管理費削減　２０〜３０％
　　　　　　　　
　　　　　・修繕費も無駄に管理会社を経由し、かつ１社独占か、複数社でも談合による高値。・・・・・・修繕費削減　３０〜５０％
　　　　　　　　　
　　　　　　　＊不具合箇所がマンション保険の保険金の支払い対象か
　　　　　　　＊その修理が必要かの診断をします
　　　　　　　＊専門家が積算して、予定適正価格を算出の上、複数社から見積りを徴収します。　　

業界と利害関係がない技術系マンション管理士だからできるサービスを無料相談で提供します。 素人集団では管理会社の言いなり 駐車場使用料で管理費を安く粉飾 無駄な管理費は３割縮減しなければ 日常の修繕費一度チェックが必要 アフターサービス点検実施は必須 不良・手抜き・欠陥工事を防ぐ方法あり 大規模修繕コンサルタントに騙されない 欠陥工事を経年劣化と言わせないやり方 瑕疵担保１０年、不法行為２０年を知る 業務エリア 　・大阪府　・兵庫県 　・奈良県　・京都府 　・滋賀県 　プロフイールへ

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参考になる専門機関

　　（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会

　　・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）

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