マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務 トップページ ｜ 顧問契約 ｜ 失敗しない大規模修繕 ｜エレベーターリニューアル ｜実務的アドバイス ｜ 無料相談履歴 ｜マンション管理の危険度 ｜当然の管理委託費削減 　　 無 料 相 談 Ｔ　Ｅ　Ｌ 　 　０７４５-６２-５３９７ 出払い時 　 ０９０−６３２８−１９５２ Ｆ　Ａ　Ｘ 　　 ０７４５−６０-１４９１ Ｅメール rjkw48282@ares.eonet.ne.jp マンション管理士事務所の概要 マンション管理士業務チラシ  専門家がマンション管理を正す 浪速マンション管理士事務所 日本マンション学会正会員　　　日本マンション管理士会連合会正会員

投資マンションの管理委託状況・診断結果（その２） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・スラム化・多滞納金・大規模修繕もしていないマンションを救う 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ツイッターでつぶやけば世界中にツイートする

　
　　　コンセプト（これでマンションの投資効果を上げ家賃収入を増やす）

　　　管理費削減・管理品質向上・日常修繕費の削減・大規模修繕費の削減・徴収管理費や修繕費の適正化・最新設備導入　　　
　
　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　１、マンション名

　　　△△△スカイハイツ

　２、所　在　地

　　　神戸市中央区

　３、建　物

　　　ＲＣ構造地上１２階住戸（１ＤＫ平均３５�u）６２戸

　　　建築年平成６年（築１５年）

　４、所　見

　　　概　論

　　　　現段階ではこのマンションの管理委託は、極悪です。早急に管理会社の変更（見直し）を要します。
　
　　　　マンションがスラム化寸前であり、家賃収入に影響が出ることが懸念されます。

　　　　最大の問題点は、投資マンション特有の、オーナーが非居住で家賃収入にのみ敏感で、マンションの管理委託には

　　　　無頓着に実態です。

　　　　マンション保険の証書を保険代理店の、Ｋ管理会社が保管し、有ろうことか、それを紛失、そしてそのまま放置状態。

　　　　明らかな違法状態です。

　　　　マンションの管理委託契約違反による解約要件でもあります。

　　　　また、何を何回たのんでも何時もいい加減な、管理会社の担当者の無責任な業務内容が拍車を掛けている。

　　　　管理費の赤字を修繕積立金で補填できるように、同一通帳による預金管理を行い、財務状況も逼迫しており、

　　　　マンションの管理組合の運営の健全化が急務である。

　　　　永年にわたり善良な管理を行っていないマンション管理会社の変更（見直し）を実施し、投資マンション管理組合の財務

　　　　逼迫の原因と考えられる以下の事項の改善を至急講じる必要を認めます。

　　　　そのために、マンション管理会社の変更（見直し）と併せて、管理費削減を至急実施すべきです。

　　　［財務逼迫の原因］

　　　　管理費会計の修繕のほとんどをマンション管理会社が１社独占で受注、工事費は競争性もないため、当然にかなりの

　　　　割高。　便益を考えた週６日のごみ収集、修繕積立金の異常な少額、不適正な大規模修繕の契約による無駄な出費、

　　　　割高なエレベーターや機械式駐車場の点検整備、すべてが割高な管理委託契約


　　１）管理業務資料

　　　　総会資料はあるものの、定期的に理事会を開催していないので、各年次ごとに２〜３回分しかない。

　　　　修繕記録はまともなものがなく、あっても１社見積もりで、管理会社が受注している。

　　　　またそれ以外の資料も、各年次にわたり全てが揃ってなく、バラバラな書類がたまたま残っているという状況です。


　　２）管理費等の滞納問題

　　　平成２１年６月現在の滞納額が、３，６００，０００円余りある。

　　　　＊督促状も見当たらなく、管理会社はノラリクラリの言い訳。
　　
　　　　　　理事長は始めて知る感じ。

　　　　＊弁護士に相談する前に当事務所が司法書士による次の法的措置をお勧めします。

　　　　　支払い督促制度

　　　　　小額訴訟制度


　　３）ごみ処理費は民間処理収集で、神戸市のゴミ収集を未利用

　　　　年間６０万円近い支出になっている・・週５日の夜間収集のため便利だった民間の清掃業者

　　　　神戸市のごみ収集を利用して経費削減を図る・・日常のごみ収集は無料

　　　　粗大ごみ２００〜１０００円

　　　　収集日週２回のルール

　　　＊早急に世間並みの収集に変更すべき。理事長による神戸市環境局への申請ｶﾞ必要


　　４）修繕積立金が殆ど積み立てられてない。

　　　　１２００円／戸・月の修繕積立金で、過去に１回修繕１時金で、屋上の防水工事をしているが、

　　　　雨の翌日に滞水しているところがあり、施工不良である。

　　　　現在の積立金は４００万円しかない

　　
　　５）修繕積立金の預金残高４００万前後と僅少

　　　　･マンション入居後屋上以外の大規模修繕を行っていない。

　　　　･外壁、給排水設備、塗装その他の大規模修繕の費用不足

　　　　・最低限１，６００万円近い費用が不足している

　　　　　（１００万／戸×３５�u／８５�u×６２戸−４００万）÷６２戸＝２６．５万円／戸

　　　　　２６．５万／戸×６２戸＝１，６４３万円

　　　＊近未来の大規模修繕のために、早急に財務体質の改善を要す。


　　６）エレベーターの維持管理（別契約）

　　　○○○株式会社でフルメンテ契約・・月額６６，０００円×１２回＝７９２，０００円

　　　＊独立系のＰＯＧ契約を要検討

　　　＊浪速マンション管理士事務所の昇降機検査資格者が、エレベーターの点検整備やリニューアルの指導を行えます。


　　７）機械式駐車場（別契約）

　　　４台 ４ヶ月に１回の点検整備３２，５００円×３回＝９７，５００円

　　　＊他の独立系を要検討

　　　＊当事務所の昇降機検査資格者が、機械式駐車場の点検整備やリニューアルの指導を行えます。


　　８）マンションの保険

　　　　この投資型マンションの損害保険は小修繕の費用が担保されていない商品です。

　　　　エレベーターの点検整備を無駄のないＰＯＧ契約に切り替える機会に、建物や設備の日常に発生する小修繕等に

　　　　対して、保険金支払いが受けれる等の有利な商品の検討をお勧めします。

　　　　なお、マンションのエレベーターの場合、フルメンテナンス契約では、保険金が支払いできません。


　　９）管理規約

　　　　投資型マンションの性格から、管理規約の内容が、国土交通省の標準マンション管理規約と大きく異なっています。

　　　　しかし、違法性が認められないので、管理組合の建て直しを鑑みての改正をお勧めします。


　　１０）マンション管理会社への委託

　　　・契約期間

　　　　　契約期間がエンドレス（異議なき場合は自動更新）になっている。

　　　・管理委託料（税込み）

　　　　　事務管理業務 　　　　　　　　９０，０００円

　　　　　清掃委託業務（定期清掃）　８８，０００円　 　１回／２ヶ月

　　　　　管理員業務費 　　　　　　　 １８０，０００円　　週５回（ＡＭ３Ｈ）　清掃込み

　　　　　建築・設備管理業務費　　　 ６７，０００円　　建築、設備、消火器程度、水槽清掃

　　　　　２４時間監視業務費 　　　　　４４，５００円

　　　　　

　　　　　合 計 　月　　　　　　　　　　 ４６９，５００円

　　　＊管理委託料が２００％の割高模様ですので、マンション管理会社変更（見直し）と併せて管理費削減をお勧めします。


　５、投資マンションの分散管理委託の勧め

　　　　　築１５年のこの小規模マンションは大規模修繕を控えて、財務体質が弱い。

　　　　　従来の割り高な一括管理委託を取りやめ、管理組合から直接に業者へ委託する分散管理を増やす。

　　　　　公開募集で談合を排除する発注方式を取り入れ、マンション管理会社の中間マージンやバックマージンの無駄を無く

　　　　　すべきでしょう。

　　　　　また事務管理業務（会計・出納・総会支援・理事会支援）は最も、根幹的な重要業務ですので、特に慎重に業者決定

　　　　　をしなければなりません。

　　　　　また今後のマンション管理会社の不適正業務を無くすためにも、管理組合役員による積極的な監視等が求められが、

　　　　　このような非居住の投資マンションの性格上、オーナーの積極的な監視もできないのが現状でしょう。

　　　　　役員の負担を軽減しながら、管理組合の運営を健全化し、マンション管理の危機を乗り越えかつ管理の適正化を維

　　　　　持し、投資マンションで少ない投資で資産価値の向上を図るには、以下の事例も提案できます。


　　　　　１）管理者の委託（法的にマンションの最高責任者＝理事長）
　　　　　　　　
　　　　　　　　居住していても、一般的には適正なマンション管理ができないのに、投資マンションは非居住でスラム化にもなりかねない。

　　　　　　　　また、財務状況も修繕費や委託費の無駄な出費等で、大規模修繕もできないのは、通常の状態で、よりスラム化が

　　　　　　　　進行。　ある日唐突に、マンション管理会社が大幅な修繕費の値上げを勧告。

　　　　　　　　よく耳にしませんか。

　　　　　　　　倫理観のある、資質の高いマンション管理士等の専門家に安い委託費で依頼し、数倍の経費の節約ができます。

　　　　　　　　２００円×戸数＋３０，０００円が顧問料、それの３倍程度が理事長代行費用です。（業務報酬費の詳細はこちら）

　　　　　　　　機械式駐車場やエレベーターの管理委託料、修繕費等の３０〜５０％の削減が普通です。

　　　　　　　　大規模修繕では大幅な削減ができます。

　　　　　　　　　�@１回目大規模修繕工事費（築１２〜１３年後）　　５０万／戸×戸数×３０〜５０％の削減

　　　　　　　　　�A以降の２５年目前後の２回目大規模修繕では７０万〜８０万／戸数（早い目のエレベーターのリニューアルをする

　　　　　　　　　　　なら５０万／戸が加算される。

　　　　　　　　　�Aその後の３５年目前後の３回目にはエレベーターのリニューアルをしなければならないので、大規模修繕工事費は

　　　　　　　　　　１５０万／戸もありうる。
　

　　　　　２）理事長代行（業務の執行責任者で印鑑を持たない）で投資マンションは立ち直れる

　　　　　　　　修繕や委託の必要性のチェック、工事費や委託費の自らの積算によるチャック、監督、検査等全て実施します。


　　　　　３）専門家とのコンサルタント契約（顧問契約）による、管理業務の代行や日々のマンション問題の解決

　　　　　　　　新築ならまだしも、築年数の多い投資マンションには多種多様な法的、技術的な問題が山積しています。

　　　　　　　　オーナーの目が行き届かないことをいいことに、管理会社がいい加減に処理していた投資マンションの管理等。

　　　　　　　　それらのマンション問題を積極的に解決いたします。

業界と利害関係がない技術系マンション管理士だからできるサービスを無料相談で提供します。 素人集団では管理会社の言いなり 駐車場使用料で管理費を安く粉飾 無駄な管理費は３割縮減しなければ 日常の修繕費一度チェックが必要 アフターサービス点検実施は必須 不良・手抜き・欠陥工事を防ぐ方法あり 大規模修繕コンサルタントに騙されない 欠陥工事を経年劣化と言わせないやり方 瑕疵担保１０年、不法行為２０年を知る 業務エリア 　・大阪府　・兵庫県 　・奈良県　・京都府 　・滋賀県 　プロフイールへ

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参考になる専門機関

　　（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会

　　・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）

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