| マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| トップページ｜ 顧問契約 ｜ 失敗しない大規模修繕 ｜エレベーターリニューアル ｜実務的アドバイス ｜ 無料相談履歴 ｜マンション管理の危険度 ｜管理委託費削減 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 投資型マンションの管理状況・診断結果（その１）・・・あなたの無関心が投資効果を低減している ツイッターでつぶやけば世界中にツイートする  |
コンセプト（これでマンションの投資効果を上げ家賃収入を増やす）
管理費削減・管理品質向上・日常修繕費の削減・大規模修繕費の削減・徴収管理費や修繕費の適正化・最新設備導入
| 投資マンションの管理は危ない | 顧問契約、理事長代行への投資でマンションが変わる | |
| 無料診断・・・・投資型マンションの管理委託状況（その１） | 無料診断・・・・投資型マンションの管理委託状況（その２） |
１、マンション名
○○○○コーポ
２、所在地
大阪市北区西天満
３、建物
ＲＣ構造地上８階住戸（１ＤＫ平均２５㎡）３９戸
建築年平成２年（築１９年）
４、所見
概論
マンションがスラム化寸前で、投資マンションとしての美観を著しく損なわせている。
管理費の赤字を修繕積立金で補填できる同一通帳による預金管理を行い、財務状況も逼迫しており、管理組
合の運営の健全化が急務である。
長年にわたり善良な管理を行っていない管理会社の変更を実施し、マンション管理組合の財務逼迫の原因と考え
られる以下の事項の改善を至急講じる必要を認めます。
そのために、管理会社の変更（見直し）と併せて、管理費削減を至急実施すべきです。
［財務逼迫の原因］
管理費会計の修繕のほとんどを管理会社が１社独占で受注、便益を考えた週６日のごみ収集、修繕積立金
の異常な少額、不適正な大規模修繕の契約による無駄な出費、割高なエレベーターや機械式駐車場の点検
整備、割高な管理委託契約
１）管理業務資料
平成５年（５期総会資料）以降の資料しか有りません。
またその資料も、各年次にわたり全てが揃ってなく、何かの書類がたまたま残っているという状況です。
投資家がキャッシュ以外はあまりにも無関心なので、管理会社も好き放題の業務展開。
一般マンション以上に投資マンションは管理会社の業務内容に左右される。
何処の管理会社が信用できるか？ 答えはこれから先をお読み下さい。
２）管理費等の滞納問題
投資マンションの場合は、管理組合役員がずさんな事例が多いが、このマンションは理事長が管理会社と利害
関係（下請け工事受注）があった為にこんな結果になっている。
平成２１年１０月現在の滞納額が、４，９００，０００円余りある。
＊永年の確信犯的な滞納のため、至急法的に有効な措置を講じる必要がある。
＊弁護士に相談する前に次の法的措置をお勧めします。
① 支払い督促制度
② 小額訴訟制度
３）ごみ処理費は民間処理収集で、大阪市のゴミ収集を未利用
年間４０万円近い支出になっている・・週６日の夜間収集のため便利だった。
大阪市のごみ収集を利用して経費削減を図る・・日常のごみ費用の発生なし
粗大ごみ２００～１０００円
収集日週２回のルール
＊投資効果に寄与していないゴミ収集は、世間並みの回数に変更すべき。大阪市環境局への申請のみですみます
４）管理費と修繕積立金の分別管理していない。
一つの普通預金口座にまとめている。
管理費が４９０万円近い赤字になっており、修繕積立金会計から補填している。
投資マンションに目立つ、歴代の役員の無責任がこの結果となっている。
＊マンションの財務状況健全化の後、分別管理を要す。
５）現行の修繕積立金が一戸あたり７１０円（１戸２５㎡）前後と低い。
（一様に管理費の１０％としている）
･全国平均の額
１６３円／月・戸・㎡×２５㎡＝４，０７５円
１６３円／月・戸・㎡・・・平成２０年度マンション総合調査より
＊修繕積立金が異常に低額であるため、至急全国平均程度の値上げ検討必要
参考
＊管理費の平均一戸あたり７，１００円前後で妥当な額です。
２５１円／月・戸・㎡×２５㎡＝６，２７５円
２５１円／月・戸・㎡・・・平成２０年度マンション総合調査より
６）現在の預金残高４００万前後と僅少
･入居後１９年経過しているが、大規模修繕を行っていない。
必要な修繕もしていない投資マンションでは、家賃収入云々以前の問題
･外壁、給排水設備、塗装その他の大規模修繕の費用不足
・最低限７４０万円近い費用が不足している
（１００万／戸×２５㎡／８５㎡×３９戸－４００万）÷３９戸＝１９万円／戸
１９万／戸×３９戸＝７４１万円
・エレベーターのリニューアルが６年後を目途で１，０００万円近く必要
・機械式駐車場のリニューアルも近い予定
＊近未来の大規模修繕のために、早急に財務体質の改善を要す
７）エレベーターの維持管理（別契約）
○○○（株）でフルメンテ契約・・月額７６，０００円×１２回＝９１２，０００円
＊独立系のＰＯＧ契約に切り替えれば４０％近い削減ができる。
８）機械式駐車場（メーカー系に別契約）
８台４ヶ月に１回の点検整備５５，０００円×３回＝１６５，０００円
＊市街地の１ルームの投資マンションでは、空き駐車場もあり、独立系に変更して整備点検費を削減すべきでしょう。
９）マンションの保険
このマンションの保険証書は、管理会社が保管（マンション管理適正化法違反）しているはずが、既に紛失してしまって
おり、再三の再発行の要請にも応じない（管理会社が代理店）。
また、損害保険の保証内容は小修繕の費用が担保されていない商品です。
１０）管理規約
投資マンションの性格から、管理規約の内容が、国土交通省の標準マンション管理規約と大きく異なっています。
しかし、違法性が認められないので、管理組合の建て直しを鑑みての改正をお勧めします。
１１）管理会社への委託
・契約期間
２年契約となっているが、１年契約が基本
・管理委託料
事務管理業務 ４５，０００円
清掃管理業務（定期清掃） ３９，０００円 １回／２ヶ月
管理員業務費 ６０，０００円 週３回（ＡＭ３Ｈ）
建築・設備管理業務費 ３２，０００円 建築、設備、 消火器程度、水槽清掃
２４時間監視業務費 ２４，５００円
消費税 １０，０２５円
合 計 月 ２１０，５２５円
＊管理委託料が３０～４０％程の割高模様ですので、管理会社変更（見直し）と併せて管理費削減をお勧めします。
１２）分散管理委託で投資効果をあげる
小規模マンションで有り、築１９年で、大規模修繕や機械式駐車場やエレベーターのリニューアルを控えて、財務体質
が弱い状況で、全体的な管理事務の見直しを行い、無駄の排除を実践すれば、マンション管理事務の全体を受ける
管理会社は少ないと思慮されます。
従来の一括管理委託を取りやめ、管理組合から直接に業者へ、公開募集で談合を排除する発注方式を取り入れ、
管理会社の中間マージンやバックマージンの無駄を無くすべきでしょう。
また事務管理業務（会計・出納・総会支援・理事会支援）は最も、根幹的な重要業務ですので、特に慎重に業者
決定をしなければなりません。
また今後のマンション管理会社の不適正業務を無くすためにも、管理組合役員による積極的な監視等が求められが、
投資型マンションの性格上、オーナーの積極的な監視もできないのが現状でしょう。
役員の負担を軽減しながら、管理組合の運営を健全化し、マンション管理の危機を乗り越え、管理の適正化を維持
し、マンションの投資効果の向上を図るには、以下の専門家への投資を提案できます。
①管理者の委託（法的にマンションの最高責任者＝理事長）
②業務執行管理者（理事長の下で業務の執行責任者）
③専門家とのコンサルタント契約による、管理業務の代行や日々のマンション問題の解決
|
| 技術系マンション管理士が建築士や建築工事施工管理技士とのコラボで管理組合の目線で大規模修繕工事を成功させる |
| 元公共工事の検査官であるマンション管理士（技術系）が建築士等の協力を得て複視監理を行い、管理組合のために談合高値で手抜きの大規模修繕を根絶させる。 |
 大規模修繕工事掲示板 |
 大規模修繕委員会で審議 |
 防水材搬入検査 |
 屋上防水中間検査 |
 防水シート接着剤検査 |
 浮きタイル裏 |
 塗材空き缶検査 |
 検査で不良工事発見 |
 監理者（私です）検査 |
 大規模修繕工事竣工検査 |
| マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務 |
参考になる専門機関
（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会
・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）
Ｐ１２７
rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
０５０-７１００-３８６５
