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顧問契約の目次　>　家賃収入を増やす

投資マンションの管理の危機を理事長代行・顧問契約で救い、家賃収入を増やす　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貴方の意見をツイッターでつぶやいて下さい

　　○コンセプト（これで投資効果を上げ家賃収入を増やす）

　　　　　管理費削減・業務品質向上・日常修繕費の削減・大規模修繕費の削減・徴収する管理費や修繕費の適正化・最新設備導入

　　管理会社が不適正な業務執行をしているが、対応の仕方が分からない。

　　こんな悩みを持っている管理組合さんは少なくない。

　　特に投資型マンションにこの傾向が強い。

　　民法、区分所有法、管理委託契約書その他関係諸法を基に、実務的解決を図ります。

　　基本は善良な管理者（業務を受託した責任者）の注意義務違反（本来のすべき業務を怠っている）による債務不履行の違

　　法行為を追及します。

　　談合やバックマージンで失う管理費や修繕積立金の逸失額のごく一部の費用で貴方のマンションを守れます。

　　多くの管理会社、特に名の売れている業者ほど利益追求傾向が強いと思われます。大きいからと安心して任せていいので

　　しょうか。　よくお考えください。

　　弁護士、税理士、司法書士、医師・・・どれも個人的色彩の強い職種で、マンション管理士となんら変わりません。

　　知名度がまだまだ低いし、法的に依頼しなければならない業務独占になっていませんが、旧態依然として変革できない業界

　　に餌食にされているマンションの現状を救えるのは、法令で誕生したマンション管理士以外にないと信じています。

　　なぜそう信じるか、他のほとんどの職種は昔から存在しますが、業界の現状は、昔と一向に変わっていない。

　　だから、実務派で、管理組合の立場に立てる、倫理観と使命感のあるマンション管理士でないと救えないと考えています。

　　

　　また、国土交通省のマンション標準管理規約第３４条でも平成３０年度現在において、専門家のマンション管理士の活用

　　を強く訴えております。　具体には、顧問契約と管理者（理事長）代行業務の取入れです。

　　蛇足ですが、平成23年からマンション管理士の業務に伴う、損害賠償や弁護士費用等を補填するマンション管理士賠償保
　
　　険制度が発足しました。

　　この制度に加入することにより、従来ややもすると、他の個人的資格者と異なり、理事長や他役員さんの持っておられる不

　　安感が低減すればいいのではと、複雑な心境では有りますが、思っております。

　　毎年替わる組合の理事会役員、これがマンション管理の危機の発生要因の１つで、管理会社の不適切な業務展開や利益

　　追求スタイルを許し、無駄なお金を支出する結果となっている事を、重く受け止めていただきたいと思います。

　　しかし、分かっていても、そんなしんどい仕事をしたくないのが人情というものでしょう。

　　輪番制で、決まっているから逃げるわけにもいかない、これが本音と思います。

　　まして、投資型マンションになると、居住していない上、遠隔地の方も多く、管理会社任せにならざるを得ない。

　　マンション管理全般にわたる旧態依然の無駄な支出より、相当安い費用ですむ、マンション管理士との顧問契約か理事長代

　　行お勧めします。

　　管理会社、修繕業者、ゼネコン、販売会社等との交渉や理事会、総会へ出席してのご指導等を通じ、管理組合主体の健全

　　なマンション管理を取り返し、そして継続することができす。

　　当然、役員の方は、心理的な負担が軽減されることになり、やりがいを持ってマンション管理の改革ができると思います。

　　大会社で知名度もある管理会社やゼネコン、販売業者を盲目的に信頼するのか、業界と利害関係が皆無のマンション管理士

　　事務所を信頼するのか。

　　ここがマンション管理が危機に向かうのか、資産価値の高い安全なマンションになるのかの境界とご認識ください。

　　　通常のマンションでも、組合の役員（特に理事長）のやる気のなさが原因として、マンション管理の危機に直面しているとこ

　　　ろが少なくない。

　　　一方、輪番制とはいえ、業務を積極的に行おうとして頑張っておられる一部の組合役員さん、そして粛々と業務をこなす大

　　　多数の組合役員さん。

　　　電話やメールそして公共機関の無料相談会で相談にこられる積極的な役員さんの相談内容を総合すると、管理会社の業

　　　務処理や組合の運営に関する事項等、多くのジャンルに渡っております。

　　　しかし、相談内容は、多種多様な問題の根や幹そして枝葉の内、殆どの方が枝葉に関する批判ｶﾞ多く、管理会社や組合相

　　　手の問題解決の効果的な戦略になってないことが多い。

　　　マンション管理での複雑多岐な問題は、こじれるだけこじれると、解決までの時間や労力は膨大なものになり、場合によれ

　　　ば、組合役員間の分裂だけに留まらず、マンション住民を二分する、いわば戦いの様相を呈します。

　　　組合役員（理事長）を解任されたり、マンションを売却した理事長もおられます。

　　　また、酷い事例では、マンション住民間で訴訟まで発展している、大阪郊外のマンションも有ります。

　　　警察への被害届や、マスコミまで巻き込んだこのマンションの資産価値は言うに及ばずです。

　　　こうなった原因は、管理費を削減する為に自主管理をすると決めたことが起点です。

　　　自主管理のために、管理人を雇用する。　その者が全てのトラブルの元でした。

　　　彼がマンション管理を私物化してしまって、理事長や多くの役員を傀儡化してしまい、放任的不正経理状態でした。

　　　全てのマンション問題のトラブルの源泉と言うか種は必ずあるものです。そしてコンプライアンス違反の業務もその走りの形跡は

　　　必ず、注意すれば分かるものです。　毎回の理事会にはその不正の芽が見えるものです。　その時に対処すれば簡単に済みま

　　　す。　きつい言い方ですが、輪番制の役員でその芽を摘んで、解決できる程マンション問題は簡単では有りません。

　　　多岐にわたる実務経験とオールラウンドな法律や技術に明るい技術系のマンション管理士との顧問契約をお勧めします。

　　　不利益の元凶である管理会社や各専門業者や施工会社と正面切って協議や指導を行えなければ、多様なトラブルの解決は困難

　　　と考えています。　小手先の机上理論では問題を長引かせるだけで解決できる事は少ないでしょう。　

　　　マンションは考えや利害が異なる多くの人の集まりであり、また、そのマンションのお金を狙う管理会社の攻勢もあります。

　　　問題の種は、日々にあるものです。　その解決のために組合があり、そしてその執行機関が理事会なのです。

　　　その理事会で、多種多様な問題の発生を未然に防ぐことが、何よりも重要です。

　　　その理事会に、組合目線の資質の高い（幅広い法律知識や専門技術知識を有し、かつコミュニケーション能力もある）そんなマ

　　　ンション管理の専門家が欠かせないと考えます。

　　　対費用効果は、当事務所のホームページの各場所に記載しております。

　　　見える（分かりやすい）専門家への委託費を惜しみ、見えない（狙われている）大きな無駄なお金（競争性のない管理費、談合の

　　　大規模修繕・・・・・・）のザル状態では、マンション管理の危機も遠くない。

　　　確実に押し寄せるのは、３０年以降の建て替え問題です。　その時に潤沢な修繕積立金があれば、不可能な建て替えをしなくて

　　　も、大規模修繕や改良で、コンクリート部（躯体）以外の外装や内装のリニューアル、そして設備の最新鋭化も可能です。

　　　政府やマンション業界のスクラップエンドビルド策略や、管理会社が理事長になる第三者管理方式をよそ目に、貴

　　　方のマンションは耐用年数が６０〜１００年も不可能ではない。　それも常にその時代において、見栄えや機能ｶﾞ築浅マンション

　　　に見劣りしない資産価値の高いマンションにしなければなりません。

　　　それを実現する為に、法律、技術に渡る資質が高く、マネージメントに長け、倫理観が高い・・・・そんな専門家に顧問契約か理

　 　事長代行（権限がないが、理事長の本来業務を代行する者）の委託をお勧めします。

　　　一般マンションの組合役員さん、無関心な投資マンションの投資家の皆さん、専門家に委託することで、余剰金が発生し、マンシ

　　　ョンのスラム化が防げ、そして投資効果が上がるチャンスです。　オールランドによくご検討ください。

　　　　専門家と顧問契約しアドバイザーやパートナーにする効果　　　

　　　　　・従来の管理会社による収奪行為もなくなる

　　　　　・管理会社の業務の質も高くなる

　　　　　・清掃、点検、日常の修繕、大規模修繕に競争性を導入・・・割安、監督や検査をしますので業務や施工の質が向上します。

　　　　　・スラム化が防げ投資マンションの場合は賃貸し率が向上し、収益が上がる

　　　　　・組合の役員の負担が激減で、安心できる

　　　　　・専門家に要する費用は、従来の管理費や修繕費の無駄な損失額よりはるかに少額です。・・委託費用はこちら　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　費用対効果はこちら
　　　　　　　
　　　　　・管理費の削減は購入時からの１社独占の管理費だから削減可能。・・・・・・・・・・・・・・・・・・管理費削減　２０〜３０％

　　　　　・修繕費も無駄に管理会社を経由し、かつ１社独占か、複数社でも談合による高値。・・・・・・修繕費削減　３０〜５０％
　　　　　　　　　
　　　　　・競争性のある管理費や修繕積立金の削減額は、マンションの１生涯（６０年として）　２００万〜３００万／戸です。

　　　　　　これは大規模修繕２〜３回分（２５年から４０年間）に匹敵します。

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