マンション管理士(技術系)の独り言から学ぶ|大阪府
 
マンションの建設時から入居後の管理段階、そして建て替え時に、一般の方々が通常聞くことが少ないネガティブな話がある。 それを知らなければ適正な管理の実現は難しい。
 トップページ だまされない大規模修繕顧問契当然の管理費削減 | 専門家のエレベーターリニューアル  | 各アドバイス  | 無料相談履歴マンション管理の危険度
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浪速マンション管理士事務所 
      日本マンション学会正会員   日本マンション管理士会連合会正会員  
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大阪府、奈良県の全域
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  無料相談 事務所の概要 業務チラシ  専門家がマンション管理を正す 国土交通省  | マンション管理センター マンション管理業協会 総合目次 
適正な大規模修繕の実施 【大規模修繕工事の必須事項】
・管理組合の理事長や修繕委員長
 が業者とつるむ事例もある。
・適正監理で終の棲家にできる。
・補修が必要な劣化状況が多数あ
 って初めて施工すれば良い。
・管理会社主導の談合高値、手抜き
 容認、キックマージンに留意。
・施工希望業者募集は、複数の募集
 ルートで行なうべし。
・マンションに特化した建築設計事務
 所の手抜き容認に注意。
・工事監理により手抜き防止すべき。
・塗装回数不足が多い手抜き。
・再検査は足場の解体前にすべき。
・管理会社への所場代やコンサルタ
 ントへのキックバックを無くす方法
 を講じれる。
 
 
革新的な照明器具  【適正なエレベーターリニューアル】
・入れないシャフト(昇降路)内では問
 題施工が少なくない。
・一流メーカーでも間違った書類・不
 良施工の工事が少なくない。
・ボルトナットの施工管理が悪い。

 ナットからのボルトの飛び出し不足、
 緩み止め用のアイマークがないケ
 ースがほとんど。
・悪い現場溶接の品質が多い。
 溶接の長さや厚み不足、溶接個所に
 スラグ混入等が多い。
・地震時の揺れ対策用の番線が無い
 場合は緊急停止しやすい。
・過積載センサーの検査で、受検者が
 足で荷重を掛けて誤魔化す。
 
エレベーターリニューアル後の管理組合の検査
大規模修繕工事の現場監理中  半世紀経っても新品な外灯  エレベーターのかご上で検査中 
不法行為になる露筋 【新築工事の手抜きや欠陥工事対策】
・手抜、施工不良、欠陥工事はアフ
 ターサービスで補修させなければ。

・アフターサービス点検の実施は必須。
・アフターサービス点検は管理会社に
 依頼しない。なぜなら管理会社は事
 業主の傘下だから。
・無償補修請求は文章で、理事長か
 ら事業主の購入時の契約相手へ。
・不良補修が普通なので、再発箇所
 は10年間の補修請求を行うべき。
 民法の債権の時効は10年。
・バルコニーや廊下の天井からの漏水
 も品確法で屋内扱いの10年間保証。
・不法行為を立証すれば、消滅時効は
 20年間。
 もっと延長できる最高裁判例もある。
【特注外灯とマンション管理の関係】
千里万博での技術革新の経験を活
かし翌年の1971年に世に出したオ
ールステンレス性の外灯。
屋外等に設置されている外灯のケー
スは地域によって設置台数の半分
から全数が悪戯で破損されていたが
、この外灯は半世紀近く経った現在
でも維持管理不要の新品同様です。
大阪府堺市の大泉緑地に全国第1
号機が設置されている。
特許や実用新案を取得していないた
め、儲け損なったが、今や全国津々
浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な改革が必要です。
   
【業界からの不利益を顧問が防ぐ】 
・管理委託費は事業主の裁量で自由
 で決まるので、20パーセント以上の
 削減が可能

・削減しても管理業務品質は良くなら
 ないので注意が必要。
・日常修繕や議事録の内容は色んな
 意味で信用できない場合が多い。
・管理会社は不要不急の修繕をしたが
 る。それも競争性のない高値ばかり。
・アフターサービス点検や大規模修繕
 時の劣化診断は管理会社に委託し
 てはいけない。
・生涯の不利益損害額は年間10万円
 ×60年間=600万円となる。

・技術や法律部門で業界と交渉できる
 専門家との顧問契約で不利益を防 ぐ 
管理会社の業務を正す方法
 最悪の欠陥工事(露筋) 不利益を受けない工夫が必要 
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 最近の有益情報
 最新のサイト更新情報 
 2年目アフターサービス点検が重要
 失敗しない大規模修繕工事の法則
 保証期間切れ欠陥工事の追求
 大規模修繕工事を成功させる(前編)
 怪しい見積もりの数量と単価の審査
 法定のマンション管理士が誕生
 財務状況を好転させる裏話
 マンション管理士ツイッターで呟く
 投資(収益)マンションの管理を救う
 ワンストップサービスを目指す専門家
 役立つワンポイントアドバイス集
 マンション管理士がマンションを救う
 マンションのスラム化を防ぐ
 稼げる技術系マンション管理士とは
 多彩な専門家の集い(大阪府)
 皆さんからの相談・質問と回答
 業界の好きにさせない大規模修繕
 マンションの安全な選び方
 技術系のマンション管理士の裏話
 新管理方式でマンションはどうなるか
 大規模修繕のフローを公開
 「マンション管理士安心便り」を発行
 大規模修繕の見積書事例を公表
 マンション管理士賠償責任保険加入
 顧問契約業務語録 
 業界と利害のない専門家による各業務
 顧問(アドバイザー)業務要領 を紹介 
      
 サ イ ト 履 歴
 [最近の主要な更新履歴]  
  有資格者が教えるエレベーター
  リニューアルの知識

  管理費削減無料算定開始
  施工不良・欠陥工事対策
  管理会社変更への謀略を防ぐ
 お 問 い 合 わ せ と 回 答
 [最近の履歴]
 ・駐車場不足で悩んでいます
 ・違法マンションを購入しないために
 
 マンション問題解決への提言
 [最近の履歴]  
 ・第三者委託方式について
 ・業界の経営不振について 
 
  
 相談者コーナー
 守口の役員さん
欠陥工事を無料相談で解決
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・メールでの無料相談により屋上防水の施工
 不良による漏水の原因が究明でき、販売業
 者に無償で改修させることができました。
 今後、発生する多様なマンション管理問題を
 管理士さんに解決していただくため顧問契
 約を検討したいと思っています。
 
 話好きな役員のST様
管理費削減が31%実現 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社への業務委託費や平素の修繕費
 割高で 業務内容にも不満があり、参加5社
 による談合ができない価格競争で 、結果的
 に31%の削減ができました。 
 管理会社の変更後は、緊張感とマンション
 管理士の無料の継続監査で 従来に比べ
 理事会の運営が円滑になりました。
 
 
 注目すべきニュース
大手のマンション管理会社の3人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら 
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意
 
総合目次 > 歯に衣着せない独り言

マンション管理士の歯に衣着せない独り言                        
                                              
                                      ツイッターで貴方のつぶやきが世界中に紹介できるツイートする


1、 大阪府のマンション管理士とコンプライアンス違反  

    従前の各専門家はマンションを救えなかったのはなぜか、新生マンション管理士-それも業界に束縛

    されない者がマンション救う。


                        
2、 当事務所の名前が初登場、それに掲載順位が飛躍的にアップ
             
    エクセルもワードもワープロ程度の私がビルダー10というソフトを勉強し、開設したホームぺージのタイ

    トルが始めてインターネットに掲載された。 それもあることをして、メインキーワードで圧倒的に順位が

    上がったことは夢のようです。


3、 週間ダイヤモンド社のマンションが危ない(マンションの大規模修繕)

    
この記事はマンションの危機を訴えたものですが。ニュースソースが非マンション管理士組織のようです。

    力量がある専門家と認めますが、首都圏の事務所なので、管理費や大規模修繕工事を削減できても、

    後の管理会社の、リベンジからマンションを継続的にかつ日常的に守ることは地理的条件からして無理

    と言わざるを得ない。

    近畿圏でこの様な力量のあるマンション問題の専門家の育成が望まれるところです。


4、  大規模修繕の危険性 ・・・・・日経新聞記事のマンションの危機について

   この記事も前回の週間ダイヤモンド社の記事と、同様の内容であり、ニュースソースも同じ非マンション管

   理士系の事務所の様です。

   マンションでは多種多様の問題があり、管理費や修繕積立金のお金の問題や管理会社の業務内容の不

   適切、騒音問題、ペット問題、高齢者問題、ゴミだし問題・・・・・数え上げれば切がない。

   このコンサルはその内、手っ取り早くお金の問題に特化して業務展開している。

   管理費や大規模修繕工事費(修繕積立金)を削減するのは、確かに重要なことではあるが、その後の業

   者の業務内容に不安の種が残ることは明確なことです。

   目先の手っ取り早い利益の上がる問題に特化するのではなく、多種多様な問題に対応してこそ、本来の

   専門家ではないか。


5、 マンション管理士組織にはどんなものがあるか

   民事関係のマンション業界の悪しき業務内容については、政府自民党は今まで有効な施策を打たなかっ

   たが、ココにきてようやく良心の呵責に耐えかねたのか、平成13年に法律によってマンション問題の解決

   を目指してマンション管理士を誕生させた。

   法は策定したものの、後の有効な策を講じていないため、マンションの適正化については、遅々として進ま

   ない。

   国土交通省はまことに馬鹿げた国民を愚弄する、理事長を管理会社に委託できる新たな管理方式を考え

   出す始末です。 この方式については次項以降に解説します。


6、 マンション管理士の役割とは ・・・・・・読売新聞記事の新マンション管理方式について

   高齢化した区分所有者や賃貸化に伴う不在区分所有者の増加によって、管理組合の役員不足が深刻

   になってきている。

   政府与党及びその指示を受けた国土交通省の役員は、その対策として業界よりの新たな管理者方式を

   提案しています。

   管理者とは法的には管理組合の最高責任者であり、一般的には理事長を指しており、輪番制の頼りな

   い理事長でも、法的には絶大な権限を持っております。

   あくどい理事長はその権限を利用して私腹を肥やしているのです。 そんな人、貴方のマンションにはい

   ませんか? 新管理方式は、その理事長に結果的には管理会社を迎えることになる方式なんです。

   マンションの財政事情を知り尽くしており、言い値の管理費や修繕費で利益収奪行為に懸命な彼らが、

   理事長になったらと考えると、身がすくむ恐怖を感じない方は、マンションの事情を知らない方でしょう。

   断じて、阻止しなければならない制度です。

   その悪制度が取り沙汰されるのを期に、逆それを利用して、業界とかかわりにない信頼のおける専門家、

   それも法律や技術に精通し、業務のマネージメントに長けた者を、理事長代行若しくは顧問に迎えるこ

   とをお勧めします。

   管理会社の日々の業務に厳しいチェックを加えることが、やがて貴方のマンションを財務状況が良く、安

   全で、資産価値の高いものに変える事になります。


7、 管理組合の運営支援が必要・・・日本経済新聞の「マンション管理全面委託制度」のアンケートに関して 

   
マンションの住民の方は、管理組合の運営に不安を抱き、今後の管理費や修繕積立金の増額や、大規

   模修繕がちゃんとできるかとか、建て替え問題に対して懸念を表明している記事になっている。

   この新聞社も、ではどうすれば解決されるのかの具体的な提案を示さない。

   また、多くの役員さんも不安を抱きながら、勉強もすることなく、任期が過ぎるのを漫然と待つ、たまに危機

   感を持つ役員が頑張って、マンションの改革をしようとしても、多くの住民は管理会社の狡猾さに簡単に負

   かされてしまい、事実を見ようともしなく、そんな改革派の理事長を罷免する、情けない事例もあります。

   真実に目をつぶる人には、マンションの適正化を享受する資格はない。 

   私達がマンションの改革に向けてもっと効果的に活動しなければなりませんね。


8、 マンションの損害保険の現実と対策

   私もマンション管理士になる前は、マンション保険のことはまったく理解しておらず、保険代理店の方の話

   について行くだけでやっとだった。 旨い説明に良い保険に加入でき得をしたような気持ちにさえなった記

   憶がある。 しかし、マンション保険の商品内容と個々の組合が加入している保険内容及び保険金の請

   求実態の現実を見ると憤りさえ感じます。

   皆さんが最低限、理解しておればマンション保険で損をしない事を教示いたします。       


9、 マンション業界の経営不振について、注意点を専門家がお教えします

   分譲会社やゼネコンの倒産、系列の管理会社のマンションのお金の着服・・・・これらがしばしば紙面を賑

   わす。 マンション管理士が、マンション購入時にどんなところに注意すればよいか、また既に居住している

   方や、管理組合役員の方には、管理費や修繕積立金の守り方や削減方法を教示いたします。


10、 欠陥工事を割高な大規模修繕で改修しようとした管理会社と、暗躍するデベロッパーとゼネコン

    
   信じられない管理会社の悪事。 しかしこの様な悪事は一部の(?)業者では日常的なことです。

   なぜなら、経営状況の悪い分譲会社やゼネコンの系列会社の管理会社なら、利益を上げるのが至上命題

   です。

   系列に属さない管理会社にしても、輪番制の頼りない素人の理事長を初めとする役員、そして莫大な現金

   を目の当たりにして少しでも儲けたい・・・・そんなことは企業の体質の常識です。

   欠陥工事を隠蔽するのが多くの管理会社の役割であることを理解してください。

   そして、談合の大規模修繕や、言い値の管理費で皆さんの虎の子のお金を、欲しいままに収奪する・・・言

   いすぎでしょうか?

   マンション管理士として、こんな現実を腐るほど目の当たりにして、憤りを禁じられない。

   彼らの悪事を罰せられない、日本は情けない国ですね。

   皆さんが立ち上がらなければ、マンションを守ることができない。 一度周辺の現実に目を向けてください。

   そして、感じるものがあれば当事務所に連絡をしてみてください。


下記の画像をクリックすればリンク先に移行します
欠陥工事への提案
 前施工の欠陥工事なのに
 間違った判断で大規模修
 繕の対象にしないこと。
 損害賠償請求ができる欠
 陥工事が少なくない。
専門家を雇用
 実務経験が豊富な技術系
 マンション管理士が、利益
 最優先の管理会社や専門
 業者を指導し多様な不利
 益を改善する。
管理委託費を削減
 管理会社の阻害活動を阻
 止し割高な管理委託費を
 大幅削減し区分所有者の
 経済的負担を軽減する。
簡単な大規模修繕の談合
 大規模修繕工事で談合
 高値と手抜き工事を防ぐ
 仕組みを入札経験豊富
 な元公共工事の検査員
 が教示する。
経年劣化か施工不良か
 大規模修繕の設計事務所
 の選択を間違えれば欠陥
 工事まで経年劣化にされ
 てしまう。
過信できないエレベーターのリニューアル
 元官公庁の実務経験豊
 富な昇降機検査資格書
 が管理組合の立場でエ
 レベーターのリニューア
 ルの業者を指導。
マンション記事
 マンション管理に関してマ
 スコミに掲載されるのは氷
 山の一角でかつ偏った文
 面が時にある。
 事実を読み取るべき
スラム化の危機
 高築年数の財政破綻かス
 ラム化が待っている投資マ
 ンションや一般マンション
 を救う専門家。
無駄な火災保険
 分かりにくいマンションの
 損害保険。内容も無理解
 なのに目暗印。過大な保
 険金設定と間違いのオプ
 ション設定を教示します。
知らなければ損する事項
 マンション管理士がマン
 ションで被っている多種
 多様な不利益を無関心
 な方に教示する。
マンション管理を改革する
 技術系マンション管理士
 が区分所有者のために
 多種多様な不利益を防
 ぐ具体的な手法を公開
 する。
管理会社の利益収奪
 貴方のマンションでは選
 択の余地のなかった管理
 会社から多種多様な不利
 益を被っていないか? 
多種多様な不利益を受ける大規模修繕
 大阪府庁の元工事検査官
 が大規模修繕の談合高
 値・キックマージン・管理
 会社のピンハネ・手抜き
 容認を改善させる。
 
総合的な問題点が分かる中古マンション
 管理状態が調査できるメ
  リットのある安い経年の
 中古マンションの選定を
 教示する。
 
   
   
   マンション管理士ワンポイントアドバイス

 居室内で犬や猫などのペットを飼うことについては、入居時若しくは購入時の規約に具体的な取り決めが有っても問題になることが少なくない。
 その時に発生するペット問題は、全員がペットを好きな訳ではない以上避けられない。
 他人が飼っているペットの、下の世話が悪い場合や、鳴き声が耳についたり、脱毛が飛散したり、悪臭を放つ・・・・・。 確かに迷惑な話です。
 ペット問題の対策は、下手をすると、大きなトラブルに発展しかねない側面がありますので、効果的な解決が望まれます。
 訴訟ではほとんど、ペットを飼っている側が敗訴しております。
 しかし、同じマンションでの訴訟は、避けるべきであり、非訴訟解決(ADR)がひつようです。
 
 アドバイス・・・・・ペット同好会、1代限りの飼育、ペット飼育細則の策定が効果的。      

                                                                                     このページのトップへ



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