技術系マンション管理士が教える「素人でも談合を阻止できる」大規模修繕工事の実施
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（１）管理組合が入札参加業者を数社推薦し、管理会社が談合を企てられなくする。
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多くのマンションでは、管理会社の主導で大規模修繕の施工業者が談合高値の出来レースで決まって行きます。
良識ある役員や居住者の方は、不信感と不安感を募らせるが、対抗する手段がなく、途方に暮れておられる相談が後を絶たない。
相談があれば、多様なアドバイスをしますが、もっとも効果的で、大規模修繕工事の経験がない役員さんでも出来る方法があります。
これなら、管理会社や利益供与を受けている居住者や役員も反対しにくい。
それは、経営状態がよく工事実績も多い、信頼の出来る業者を数社を管理組合推薦若しくは公募条件で、一般の組合員でも推薦で
きるなら、組合員推薦を行い、管理会社推薦の入札参加希望業者に加えるのです。
そうすれば、談合常連仲間でない業者が加われば、談合は成立しないので誘惑の連絡が有りますが、織り込み済みですので、心配
いりません。 結果的に、談合のない競争性が確保できます。
そして、談合の出来レースに比べて、安い工事費で施工品質の高い大規模修繕工事が実現する。 そればかりか、元施工の不良工
事や欠陥工事も浮き彫りにしやすくなり、マンションの長寿命化に寄与することにもなります。
そのための参考となる事項を説明いたします。
浪速マンション管理士事務所では、近畿圏で営業展開している建設業者(建築、設備、外構）の膨大なデーターから、大規模修繕工事
の専門業者やゼネコンの紹介が可能です。
マンションの大規模修繕工事を施工する業者の多くは、公共工事も施工するため経営事項審査（業界では略して経審といいます）の経
営状況分析の申請を大阪府等の発注者や登録経営状況分析機関に行います。
経審とは建設業者の施工能力、財務の健全性、技術力等を判断するための資料として、その企業の完成工事高、財務状況、技術者
数などの項目（客観的事項）を総合的に評価するものです。
公共工事を国、地方公共団体から直接に請け負う（元請）建設業者は、経営事項審査を必ず受ける必要があります。 （建設業法第
２７条の２３）
マンションの大規模修繕工事の希望業者に、この経審の経営状況分析結果通知書を提出させ、次の各評定値と総合評定値を参考に
する。 建設業者の中には、公共工事を手がけなく民間工事のみやその中でも、主にマンションの大規模修繕工事を行う業者もいます
が、その場合は経審に変わるものとして、決算報告書やその他個別の項目が記載されたものを出来るだけ提出させることになる。
経営規模 Ｘ1 ・年間平均完成工事高
経営規模 Ｘ2 ・自己資本額
・平均利益額
技術力 Ｚ ・技術職員数
・元請完成工事高
その他の審査項目 Ｗ ・労働福祉の状況・・・・社会保険や雇用保険
（社会性等） ・建設業の営業継続の状況
・防災活動への貢献の状況
・法令遵守の状況
・建設業の経理の状況
・研究開発の状況
・建設機械の保有状況
・国際標準化機構が定めた規格による登録の状況（ＩＳＯ）
経営状況 Ｙ ・純支払い利息比率
・負債回転期間
・売上高経常利益率
・総資本売上総利益率
・自己資本対固定資産比率
・自己資本比率
・営業キャッシュフロー
・利益剰余金
総合評定値 Ｐ＝（Ｘ1）×０．２５ ＋ （Ｘ2）×０．１５ ＋ （Ｙ）×０．２ ＋ （Ｚ）×０．２５ ＋ （Ｗ）×０．１５
工事実績の多寡が重要なことは、一般的に重要と思われておりますが、ことマンション大規模修繕や公共工事の一般競争の低入札価
格制度の実績の多寡では事の本質が図れない。
マンションの大規模修繕工事においては、管理会社主導で事が進み、施工業者がシナリオ通り談合割高で決まっていく。
管理組合は疑問を持ちながらでも、口を挟むことなく言われるままという事例が少なくない。
口を挟むとしても、代案があるわけでなく、希望施工業者すら探せない。
そんな管理組合不在の出来レースで、談合割高な工事費と施工品質の低下の危惧が内包しているマンションの大規模修繕工事の実績
は何処まで信用できるか。 疑問のあるところです。
一方、一般競争方式（下記参照）の低入札価格調査制度（下記参照）が横行している公共工事では、門戸を広げて能力も資質も分から
ない業者の安値工事のため、施工品質の低下が懸念される工事実績をどこまで採用できるかが問題である。
従前の指名競争入札では発注者が業者の施工実績、能力、過去の工事評価等多方面の条件を勘案して、入札参加業者を決定
していたが、建設業者が議員を使って、役人から工事入札価格を聞き出し、９９％近い高率な入札価格で落札することが少なくなく、
時に犯罪事例に発展することもあった。
そんな悪習を断つために広く門戸を広げる、一般競争入札制度を設け、現在に至っている。。
何処の誰かが分からないメンバーで、工事価格の公開のため、全社が同一入札価格となり、抽選で候補業者決定。その後の紙面
上の審査だけで、施工会社を決定する。
この工事費なら、適正な施工が出来るだろうという適正価格の設定をやめ、最低制限工事費を従来より低く設定しその価格を切って
も、書類選考だけで、支障なく施工できる旨の決定がされる。
低い工事価格なため、委託工事監理者や発注者側の監督員の目を盗んで、手抜き工事をされるリスクがある。
上記の経営事項審査結果通知の評点と施工実績に加えて、長い付き合いのある業者や○○の紹介なら、手抜き工事は出来ない・・・
そんな業者を選ぶのです。
人でも法人でも紹介となると、裏切れない良識を持っていますので、昔からの出入りの業者を使うと安心という話はよく聞きます。
従前から、わが国のマンションでは、管理組合の組織実態により多くの場合、大規模修繕工事において業界から工事費と元施工の欠陥
工事や不良工事等の施工品質において、慢性的な不利益を被っています。
その原因や根本的な解決方法は関連事項を参照していただくとして、ここでは素人役員でもできる、即席の談合回避法を教示します。
濡れ手に粟の悪しき不正行為を許してはならない。
現況を改善しようとしない政治や行政に任しておけない以上、マンションを守れるのは皆さんしかありません。
大規模修繕工事の施工業者決定には幾つかの方法があります。 しかし現実的にどのやり方がマンションとって良いのかとなると限られて
きます。 当事務所では、一般公募の競争入札方式を勧めております。 当然、素人さんのような何処の誰かわからない業者ということは
ありません。 しかし、管理会社の主体で進められている場合には、先述しましたように、緊急に入札参加業者数を増やさなければ、マンシ
ョンにとって甚大な不利益を被るリスクが高くなることは理解できると思います。
緊急避難的に、マンション大規模修繕工事入札参加希望業者を追加もしくは新たに選出される管理組合さんはご連絡ください。
浪速マンション管理士事務所のデーターで経営状況の健全な１００社を超える専門業者の中から、皆さんのマンションの条件にあった業者
を紹介いたします。
併せて、経営状況や工事実績状況も資料提供いたします。
経営状況が健全で、施工実績の多い入札参加業者を追加もしくは新たに選出することを反対できる者ではないでしょう。
本来はノウハウの提供ですので、無償というわけにはまいりませんが、管理会社の攻勢・居住者への利益供与による傀儡化・管理組合
の現状等総合的に勘案して、無償提供としました。
多くのマンションでは、輪番制の管理組合役員のため、主体性がなかったり、やる気があっても専門分野のことは理解できにくいため、日
常の細々した修繕や大掛かりな修繕を始め、１２〜１３年間隔で施工する大規模修繕工事等は管理会社の主導で行われることが大半で
す。 そのため、金額面や技術面において管理組合が不利益を被ることは避けがたい。
本来は管理組合目線に立てる専門家がいて、これらの専門領域の不要不急、過大設計・積算、談合高値、手抜き工事等を指導、監督、
検査、監査できれば良いのですが、日本とりわけ関西圏のマンション管理においては、管理会社に対する依存度が高く、管理組合目線
の専門家の活用が出来ていない。
これらの実態や、回避の方策等は別項に譲るとして、巨額の資金が投入される大規模修繕工事だけは、何とか不利益を回避しなけれ
ば、マンション管理そのものが危機に陥りかねません。
そのために重要なことは、大規模修繕工事計画段階から、業界と利害関係のない、技術と法律に明るく管理組合目線の専門家の活用
をすることです。 このことについても、別項を参照願うとして、是非皆さんに最終的な不利益の回避方法として、勧めるのが、不透明で
割高な談合を避けるために、管理組合が入札参加業者を推薦することです。
当事務所では、現役時代からの職務経験やその後のノウハウを基に、数百社の建設、設備業者情報を有しております。
管理会社の出方次第で、競争性と透明性を確保するために、不足業者数を補うか、ほとんど全業者を選出するかで、３〜１５社
程度の経営状況の良い信頼の置ける業者を推薦できます。
管理会社の多くは大規模修繕工事に対して非常に強い関心を示します。
それはなぜか、巨額の現金が動くからです。
建設業界では工事費の支払いを手形で、それも現金化できるのが120日位のものまで振り出します。
運転資金や、不渡りを回避するために、割り引いてまで現金化せざるを得ない状況にあるのです。
それが、マンションにおける大規模修繕工事では、全て現金支払い。
加えて、幾らしっかりしていると言っても、所詮は素人の域をでない、役員の方々では、利益収奪者から、マンションのお金と工事品質を
守るのは容易なことではありません。
マンション管理会社の大規模修繕工事の施工会社への影響力を排除しなければ、何時まで経っても建設業法を遵守し、競争性のある適
正価格で、かつ手抜き工事が無く施工品質の高い大規模修繕工事の実現は見込めないと考える方が安全です。
ここで言う、マンション管理会社の施工会社への影響力とその排除策をお知りになりたい方は、浪速マンション管理士事務所の無料相談
をご利用ください。
大事なことは、透明性・客観性・競争性のあるマンション大規模修繕工事を行い、安心・安全・快適で・資産価値の高い・終の棲家とする
ことです。 それが皆さんの希望であり、権利であり、また義務であるのです。
誰も頼りに出来ません、信用出来るのは、まず自分です。 勇気を出して、自分で背中を押して、正義のため進んでください
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大規模修繕コンサルタントのワンポイントアドバイス（後編）
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マンション管理士（指導工事監理者）と１級建築士（工事監理者）の協業
○建設業者のマンションの施工実績が多く、かつ、提出されている施工事例のマンションに問い合わせる。
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○工事監理者を事前に決めるが、この者の選択を間違うと、施工品質どころの話でないことになりかねない。
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例えば、大規模修繕アドバイザー（コンサルタント）として劣化診断→施工業者決定→工事監理→完成検査の全てを
管理会社それも、マンションの販売会社や施工会社の系列の管理会社に委託した場合は最悪と認識してください。
理由は以下のとおりですが、必ずということでなく、可能性が高いと考えるべきでしょう。
１、親会社の欠陥工事や施工不良は隠蔽するかしないか？
２、修繕積立金の総額を知っていると、不要不急の工事内容や追加されないか？
３、マンション管理会社に委託するぐらいだから、マンション管理組合には主体性があるか？
４、逆に言えば、管理会社の書いたシナリオ通りの演出にならないか？
５、公開募集はするが、マンションの掲示板やエレベーター内に募集要項を掲示する程度で、公開か？
６、見積もり参加業者が３社程度の場合があるが、それで競争性があるか？・・・皆んな仲良しグループとしたら？
７、割高談合は避けられない・・・公共工事なら独占禁止法違反で公正取引委員会と警察が捜査に入るが、民間なら
やりたい放題の野ざらしです。
８、工事監理者が業者の現場代理人（監督）に材料検査や施工検査の写真を撮影しておいてやと依頼しないか？
９、外壁塗装等は３回塗りの仕様でも、実際の施工は１回塗りでも分からない？
私の相談事例で、たまたま住民の方が発見し収拾がつかないことになった。・・・解決手段を指導したが、その
後の連絡がないので心配している。 マンション管理会社は工事監理委託料を６０万円返還します？ふざけるな！
マンション全般にわたる手抜き工事なんだから、そんな金額ですまない。不完全履行と損害賠償を業者と連帯で
負うのが法の裁きです。
だから、工事監理者は販売会社や施工会社と利害関係のない者を選別しなければならない。
これが簡単でない。 １回限りのお客さんのマンション管理組合に対して、業界から仕事をいただいている専門家に何
ができる？・・・姉歯１級建築士も実は被害者かも知れないが、マンション購入者にとっては最悪です。
俗に言う「監督さん」のことを建設業法では現場代理人という。
他に、技術担当の主任技術者や監理技術者もいるが、施工品質の良し悪しは、実質的にこの現場代理人の資質によると
ころが多い。
元請の現場代理人の指導調整能力の高い者を選別することが大事だが、簡単にできるものでない。
私は現役時代に重要な工事の場合は、現場代理人届を提出してくる前に、候補者を面接し、不適格者は認めなかったも
のである。
大規模修繕工事も新築工事と同じように、下請け依存で施工する場合が普通ですので、下請け一覧表を事前に提出させ、
施工評判の確認ができれば良い。
故意や無知での施工不良は避けられないので、材料検査や施工検査の監理方法に工夫を凝らすこと。
新築工事に限らず、マンションの大規模修繕工事の参入でも暴力団関係業者も少なくない。
途中でトラブルにならないように、公共工事と同じ取り扱いをすること。
材工単価（材料費と労務費の両方を含んだ単価）に占める材料費のウエイトは低いので、できれば耐用年数の長い材料
を使って、次回の大規模修繕までの期間を長くすることも考慮する。
７編 技術系マンション管理士のコンサルタントが施工業者の信用度を調査する
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公開募集要項に公共工事で義務づけられている「経営事項審査事項の評価通知書」の写しを提出させる。
これにより、財務状況、完成工事高、技術者内容等を点数化した形で、信用度が判明する。
国の各地方整備局や都道府県の当局の情報で、過去の建設業法違反等の罰則適用の確認が可能。
談合や欠陥工事その他不誠実な行為を行って、営業停止などの罰則を適用された業者が掲載されております。
○施工予定業者には大規模修繕工事瑕疵保険に加入させる。
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これにより、将来、施工業者が倒産しても、不良工事や欠陥工事が判明した場合の無償補修の保証がある。
○建設業法の許可業種（28種類）の内、必要な許可を得ているか、元請だけでなく下請けにも求める。
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・下請けの場合
屋上防水工事なら防水工事業、外壁塗装なら塗装工事業、足場工事ならとび・土工事業、排水管改修なら管工事
業の許可が必要です。 ただしそれぞれの契約金額が５００万円以上の工事が対象です。
５００万円未満の場合は無許可業者でも建設業法上は違法ではありません。
・元請けの場合
複数の業種のうち、もっとも大きな工事費の業種が求められます。
外壁やバルコニーの塗装工事が一番工事費が高い場合が一般的ですのでその場合は塗装業の許可業者でなければ
なりません。
多様な業種が混在しているからと建築工事業では、通常認められません。
・丸投げの禁止
また、ペーパーカンパニーや丸投げ業者の廃絶も行う。
大規模修繕工事を受注すれば、２０％前後のマージンをとって、右から左へ丸投げ、多くの公共工事でやられて
いるが、貴方のマンションでは許してはならない。
工事費の割高と、品質の悪化が懸念される。
○見積もり金額が、修繕積立金残額とほぼ同じとなれば、情報が筒抜けです。リーク者は誰か？
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マンション管理会社が大規模修繕工事のコンサルタントをし、推薦業者か管理会社の施工部門が見積もりをした場合は、
設計積算時点の予定工事価格は漏れていないか？
居住者（担当理事・修繕委員）参加の会議を１ヶ月に１〜２回程度開催し、工事の各課題の報告 、調整、承諾、指示
等を行うこと。
・具体例
工事進捗状況
居住者や近隣住民からのクレームや要望
外壁塗装の色決め、床や階段部の塩ビシートの色決め
工事内容の変更や工事金額の変更
・子供さんへの工事安全説明会の開催
・防犯対策・・・工事期間で足場がある間に、防犯テレビやセンサーで点灯する投光器とかバルコニーの窓の
補助鍵設置。
・新築工事の折の不良工事や欠陥工事の明確化と瑕疵担保請求、及びそれに伴う工期延長や足場損料の負担に
ついて留意しておく。
・工事の内容に伴う選択情報の掲示・・・塗装工事なら吹き付けた溶剤が飛散する。
・バルコニーにおいている植木などを室内に取り込む時のビニールシートの無料貸与。
・工事中にシートを張るために洗濯乾燥機や布団乾燥機の貸出
工事施工中は、居住者の方から多種多様な要望やクレームがあります。
施工業者の職人に直接にクレーム、要望や指示をされると混乱を来たすので、全て工事業者の現場代理人（監督）
か工事監理者を窓口にする。
しっかりしたマンション管理組合なら、修繕委員長を窓口にする場合もあるが、少ない事例です。
大規模修繕工事の場合、事前の劣化診断では、物理的に全箇所の調査や診断は出来ませんので、足場が設置されて、
施工業者による全箇所の劣化調査・診断を行う。
したがってこの結果、金額や内容の設計変更は必ず発生します。
施工内容や施工箇所数の差し替えで、金額変更が発生しない場合もあります。
常に、予算管理を行うことが大事です。
大規模修繕工事に限らず、発注者側の技術者による検査の有無で、施工品質が変わります。
私の公共工事での４０年を超える検査経験では、信頼の置ける工事監理者がいないと想定した場合、軽微〜不良ま
での手直し工事があっても不思議でない。
・信頼がおける監理者
元施工会社やマンション管理会社と利害がない第三者が望ましいが、こんな方を探すのは、簡単でない。
なぜなら、相手企業が大手なら、設計や施工監理などの発注者の立場を利用して、工事監理者の倫理観を侵
害する。 簡単に言えば仕事の提供等の利益供与もあるらしい。
建築士と言っても不安なのは、彼らは業界の中で業務を行っており、一見のマンション管理組合より、常連
の販売会社、施工会社、マンション管理会社を優先しても何の不思議もない。
○住民参加の完成検査（部分完成も含む）を行うこと。
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居住者の中に建築の専門家がおれば、その方にお願いするケースもあるが、ややもするとその方の勤務先の利益を
優先し、施工と監理の両方で工事の受注工作に奔走する懸念もなくはない。
できれば,塗装工事や防水工事等の外観検査は、修繕委員の方が足場に上って実施したいところです。
○マンション管理会社や工務店に工事を責任施工で依頼した場合
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・工事監理者は実質的に存在しなく、相手任せの施工
・検査となっても不思議でない。
信用の置ける業者とか監督というような甘い話では済まない。
人の技量とか倫理観をどこまで信用できるか？
・外壁やバルコニーの３回塗り塗装が１回塗りが全般的。工事監理者は何も知らない？
下請けの塗装屋がしたことで、元請や工事監理者は知らなかった。 本当かな？
なんぼ素人で無関心な住民といえども、怒り心頭で爆発した。
工事監理者のマンション管理会社の仲良し常連業者の仕事だが。 どのマンションの大規模修繕工事でもこんな
ことか？
○居住者の立場で工事監理できる、倫理観のある専門家の活用が必要。
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建築士はマンション管理会社、ゼネコン、販売会社から設計や工事監理を受託しております。
新築工事だけでなく、大規模修繕工事でも同じです。
どこまで、居住者の立場にたてるか？
個別に、技量があり、倫理観のある建築士を選別しなければなりません。
長年の業務を通じて、信頼の置ける公共工事（公営住宅）に特化した該当者を紹介できます。
マンションの大規模修繕工事は、公営住宅の修繕工事よりも施工や監理はしやすいでしょう。
○大規模修繕の工事図書類を修正した完成図書を引き継ぐこと
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［部数］ ２部
［品目］ 平面図、立面図、詳細図、数量明細、積算書、保証書（メーカーと施工業者）、機器図、塗装仕様検
査・試験・測定書類及び工事写真１部
＊目 的
今後の維持管理や次期の工事に欠かせない。
＊留意点
今後、これらの図書類を関係者に貸す場合があるが、貸し出し簿を設けて、必ず署名をさせること。
マンション管理組合によっては、図書類がほとんどない場合があり、管理のいい加減さが浮き彫りになっ
ている。
塗装の塗り重ねは、前回のメーカー名や塗装の品名が分からなければ、調査だけでも無駄な費用を要する
し、判明しなければ塗装の塗り合わせに問題が残る。
すなわち、浸水しやすい・剥離しやすい塗装となり、鉄筋や鉄鋼の腐食に繋がることになる。
［定期の検査］
発注時の条件として、１年・３年・５年・１０年というように、定期的に施工業者に点検を義務付けるの
が、浪速マンション管理士事務所のノウハウです。
マンション管理組合として、大規模修繕工事完成後、毎年度の引継ぎ書類に記載し、当該年度には、工事
業者、工事監理者、マンション管理組合役員の立会いの下、瑕疵担保検査を実施しなければならない。
［瑕疵担保］
前述の保証書とは別に、今回の大規模修繕工事全般の瑕疵担保保証期間を設定する。
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