| １、目的 |
| マンション管理業界から多様な不利益を受けることなく、「安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家」のマンションを実現する。 |
|
２、業界からの受けている不利益の内容 |
| （１）事業者が自由に設定する高値の管理会社への管理委託費 |
| １）２０～３０％は削減可能だが、大幅削減だけ実践し後の事を考慮しないコンサルには注意 |
| ２）管理会社の擁護をする区分所有者は必ずおられるため、その対策が最重要。 |
| ３）管理会社の妨害工作への有効な対策が必要 |
| ４）管理会社変更を阻害する文章が潜んでいる場合がある。・・・購入時の書類や管理委託契約書のチェック |
|
（２）購入する気を起させる安値設定の修繕積立金の大幅な値上げ |
| 購入後に２～５倍の値上げ提案がある事は初めからのシナリオ |
|
（３）談合高値で手抜きが横行する大規模修繕 |
| 管理会社やコンサルの仕込みが国土交通省の全国への通告に始まり、ＮＨＫ、毎日新聞、朝日新聞、東洋経済 |
その他のマスコミで取りざたされて社会問題化している。
情報提供いたしますのでメールか電話で申し込みください。
|
|
（４）過剰な予防保全である不要不急な修繕 |
| 築１５年目ぐらいから順次執行される「耐用年数が訪れたから取り替えしましょう」や各種提案に注意。 |
| 国が策定した全国の規準である長期修繕計画は過剰な予防保全であることに留意。実際の劣化から実践すべき。 |
| 一括高圧受電化、ＬＥＤ照明への取り替え、インターホーン取り換え、それぞれの提案には落とし穴がある |
|
（５）必要な修繕でも談合高値の見積もり |
| 見積もりは管理会社経由すれば高くなるので管理組合でも徴収すべき。 |
|
（６）無償修理のアフターサービス点検が積極的に実践されていない |
| １）アフターサービスは無償修理が基本だが、管理会社に点検を依頼するのは厳禁。 |
| 事業主の関連企業の管理会社が管理組合の立場で不具合の点検を行うことは有り得ない。 |
| ２）管理会社は業界への苦情の防波堤。 １・２・５・１０年の各時期にどの様に点検作業を行ったか？ |
| ３）時期を逸しても最後の手段がある。 民法７０９条の不法行為による損害賠償請求により無料修理の実践可能。 |
| ４）有効なアフターサービスで不具合を未然に補修し建物の劣化も抑制できる。 また、大規模修繕の負担も減る。 |
|
３、不利益を解消するには |
| 管理組合の理事会役員が不利益の実態を理解し、管理会社を頼らず主体的にマンションの管理を行い効果的な方法 |
| で解消に努める。 |
|
４、まず大規模修繕を成功させ資産価値の高いマンションの実現を図る |
| 鉄筋コンクリート造り（ＲＣ造り）か鉄骨鉄筋コンクリート造り（ＳＲＣ造り）のマンションの耐用年数は、税務の減価償却から |
| は４７年と言われており、多くのマンションではこの時期になると劣化が目立ち財務状況も悪く、建て替え問題もこの築年 |
| 数前後で実際に起こっています。 |
| しかし、適正な大規模修繕を行うことで、劣化を抑制し、財務状況を好転させ、耐用年数を延伸させ、安全・安心・快適で |
資産価値の高い終の棲家のマンションを実現できます。
|
|
| ５、皆さんのための大規模修繕を行う方法 |
| （１）そのためには、マンション業界で横行している次の実態を理解する必要が有ります。 |
| １）多くの管理会社が大規模修繕をコントロールしている。 |
| ①コンサル選定を思惑通り行い、ほとんどのコンサルが管理会社の意に沿う方向の業者決定を行う。 |
|
| ②管理会社が自らコンサルとなる場合がある。 |
|
| ③管理会社も談合を企てていると報じたマスコミもある。 |
|
| ④管理会社がマンションを管理している事で所場代的な費用が発生する場合がある。（工事費の５～１０％） |
| 意味のない、費用の発生を防ぐ手立てが必要。 |
|
| ⑤「その管理会社がマンション管理を行っているので」という理由で、多くの施工業者が見積もり参加を断り、競争 |
| 原理の働く見積もりが出来ない。 |
|
２）一部のコンサルが談合を企てている。 |
| ①この情報は国土交通省が全国に公表し新聞や経済雑誌等で話題となっている。 |
|
| ②施工業者がコンサルの服を着て施工監理を代行しているケースもある。 |
|
| ③超多忙なマンション大規模修繕のコンサル業務のために粗製乱造の成果品が少なくない。 |
|
３）修繕積立金の額や工事費の額を知っている管理会社が元請をするようでは最悪のシナリオである。 |
| ①大手の管理会社の場合、自らが工事業者として応募する場合がある。 これは公正な競争を妨げる行為で、 |
| 独占禁止法違反である。 |
|
| ②元請から下請けに丸投げで３０％以上の無駄な費用が発生することもある。 |
|
４）限られたコンサルと限られた施工業者の馴れ合いで工事品質の低下を招く危険性がある。 |
| ①１００戸を超えるマンションの施工を出来る改修ゼネコンの数はそれほど多くはない。 また、一方、マンション |
| の大規模修繕を手掛けるコンサルの数も少ない。 それに比べてマンションの数は全国で１５万棟（６５０万戸）、 |
| 近畿でも３万棟が有ったとして、馴れ合いになるのを避けることが困難な状況が散見される。 |
|
５）施工業者の工事品質のレベルが低い場合が多い。 |
| ①実際に施工監理を行っていると、施工レベルの低い業者の多さを実感するものであり、いかにして施工不良 |
を無すかが重要である。
|
|
| （２）どの様にすれば、競争性原理の働いた談合のない適正な工事費で、手抜きのない工事を実現し |
| 安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家のマンションを実現できるか。 |
| １）管理会社に大規模修繕工事関係の情報（特に予算、発注時期）を与えない。 |
| 具体には管理会社は修繕委員会への参加をさせなく、大規模修繕に限って管理会社を外す理事会を行う。 |
|
２）主にマンションの大規模修繕の業務を行っているコンサルは、この業界に大きな利害関係があり競争原理の働 |
く見積もりや工事品質の向上を図れないため、業界と利害関係のないコンサルを選考する。
|
|
３）マンションの大規模修繕の実績だけでなく制度的に適正な施工を行う公共工事の実績を有していること
|
|
| ４）コンサルの担当者には下記の要件が望まれる。 |
| ①経歴に業界との利害関係がないこと |
| 事業主、不動産會社、管理会社、工事業者 |
| ②区分所有者や居住者から多様な劣化状況の情報を得れるアンケートを実施できること |
| 適正なアンケート |
| ③公開募集の方法を講じれること |
| 新聞社やインターネット |
| ④修繕委員会のメンバーや一般の居住者の方々との調整能力があること |
| 性格を見抜く |
| ⑤施工業者を施工計画全般（施工要領・安全管理・工程管理・検査方法等）に渡り適正に指導できること。 |
| 適正な実務経験を有していること |
| ⑥適正な調査・設計・見積もり合わせ・施工監理（書類～現場における指導・監督・検査）を実践できること。 |
| 適正な手法を体得していること |
| ⑦有資格者であること |
| 建築士、建築工事施工管理技士、マンション維持修繕技術者、管工事施工管理技士、電気工事施工管理技士 |
| 、昇降機検査資格者その他 |
| ⑧工事内容に明るいこと。 |
| 建築、土木、造園、給排水衛生空調設備、消防設備、電気設備、エレベーター、機械式駐車場その他 |
| ⑨関係者に対する調整や指導能力を有すること。 |
居住者、工事業者、資材メーカー
|
|
| ５）最近、「多くの元請とそれぞれの下請けの各業者を見積もり額の最安値同士で掛け合わせて工事費の安値化 |
| を図る方式（初めての元請・下請関係となる）」が注目されているが注意を要する。 |
|
６）管理会社や工事業者からの誘いや利益供与に注意のこと
|
rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
０５０-７１００-３８６５
