A、大規模修繕工事コンサルタント（アドバイザー）の委託先　　

　　　[テーマ]

　　　　　　「マンションの大規模修繕工事を任せるコンサルタント・アドバイザーの委託先をどこにすべきか」

　　　[質問内容]

　　　　　郊外の７０戸で築１３年のマンションです。大規模修繕工事のコンサルタントを管理会社に任せるか、

　　　マンション管理士に委託するのか迷っており、両者について、それぞれ以下のように考えております。

　　　　（１）管理会社に大規模修繕工事のコンサルタントを委託するケース

　　　　　 �@長年に渡って業務委託をしているので、大規模修繕を任せた場合、マンションのハード面、ソ

　　　　　　 フト面に精通しており管理組合や入居者の負担が少なく、何かにつけてスムーズに進行すると

　　　　　　 思う。

　 　　　 �A見積もり参加の施工業者が管理会社系列の１社しかなく、外部の業者を参加させたいが方法が

　　　　　　よく分らない。

　　（２）マンション管理士に大規模修繕工事のコンサルタント委託するケース

　　　　�@マンション管理士が所属するのが小規模の機関であり、工事で何かあったら保証がなく不安で

　　　　ある。

　　　　�A所属機関にそれぞれの専門家がいるのか不安です。

　　　　�Bマンションの維持管理の自分たちのマンションのハード面、ソフト面に精通していないので、

　　　　何かと役員や居住者の負担が多くなって、私たちでは良く分からない面があり不安である。

　 [回　答]

　　　１、マンションの大規模修繕工事に関して現状の認識を整理します

　　　　　　（１）管理会社とマンション管理士の企業系列と倫理観

　　　　　　　　�@管理会社は通常、販売会社かゼネコン系列であり、また最終的に決定する工事業者にしても

　　　　　　 管理会社自身か新築時のゼネコンという様に利害関係のある企業が大規模修繕を請け負う

　　　　　　 場合が多い。

　　　　　 　そのため、新築工事での多種多様な施工不良について大規模修繕工事時に根本的に修復する

　　　　　　 より隠蔽する事例が多い。

　　　　　　このことは系列下の管理会社や施工業者には、組織防衛上避けがたいことです。

　　　　 　　　個人の良心の問題では対応できない施工業者の監督も辛い立場だと思います。

　　　　　�A企業系列のないマンション管理士は販売会社や管理会社および施工業者に遠慮なく工事の際

　　　　　　に当初の施工不良や欠陥工事か経年劣化か区別でき、また隠蔽などする必要もない。

　 　　　　　要は大規模修繕のコンサルタントとして、良心が管理組合を向いているかどうかという倫理

　　　　　　観の問題です。

　　　　（２）日本の分譲マンションの大規模修繕工事は談合天国

　　　　�@マンション管理会社で工事を企画・調整をした場合、施工希望業者が最低３社いたとしても

　　　　 ガラス張りの透明性、縁故企業の選択等で客観性もなく、工事金額を競い合うという競争性

　　　　 も期待できない、

　　　 　談合体質から脱却は困難でしょう。

　
　　　　おぞましい談合実態をご覧ください・・・マンション管理会社の変更へ
　　　　　　　　　　↓
　　　（概　要）
　　
　　　　　マンション管理組合の主体性がないため工事実施に関して管理会社や居住者でアドバイザー

　　　　　の１級建築士までもが不適切な行為を行い、結果、明らかな入札談合を実施している事例を
　
　　　　　紹介します。


　　　�A割高な工事費となり、また別に管理会社の中間マージンも発生し結果的にその負担は皆さんが

　　　　支払うことになります。

　　B、個々の課題に対する回答

　　　　　　　（１）大規模修繕工事に関して、設計や工事監理を行う管理会社とマンション管理士の差異

　　　　　　　　　　管理会社は 、普段から管理を行っているので、建物の外観上の修繕対象箇所やその管理会社の声

　　　　　　　　　　掛けする常連の施工会社も多く抱えており、また理事会役員や入居者をよく知っていて一見、工事の

　　　　　　　　　　各段階がスムーズに運ぶでしょうが、新築工事での施工不良や設計ミスの根本的な修復や施工品質

　　　　　　　　　　の高い工事費の安い大規模修繕工事を実践することは管理会社の営業方針に反し期待できるもの

　　　　　　　　　　ではない。　

　　　　　　　　　　かけがえのないマンションと自分の財産を守るために理事会役員が多少なりとも努力するのは当然だ
　
　　　　　　　　　　と思います。　

　　　　　　　　　　今の社会、見えないところ・知らないところで何が起こっているか、皆さんはご存知でしょうか。　

　　　　　　　　　　業界の事情に通じているマンションの大規模修繕コンサルタントにお問い合わせください。

　　　　　　　（２）大規模修繕の工事費について

　　　　　　　　　　複数の業者による透明性・客観性・競争性のある見積もり合わせをするために当事務所は次の方

　　　　　　　　　　法を提案できます。

　　　　　　　　　　�@当事務所のホームページや業界新聞に入札参加業者の公開募集

　　　　　　　　　　�A施工能力や調整能力を競う為にプレゼンテーション方式の面接をする。　

　　　　　　　　　　　管理組合の役員マンンション管理士等が審査委員をし成績を点数化する。

　　　　　　　　　　�B大規模修繕見積もり参加業者に談合を出来ない方法で入札する。

　　　　　　　　　　　業界新聞やホームページで公開募集をし１０社を軽く超える参加者の応募を受け（管理会社が演

　　　　　　　　　　　出した場合３〜５社程度の参加者・・・彼らが談合できる限度）、競争原理に基づき、工事価格と施

　　　　　　　　　　　工品質を競わせるのです。

　　　　　　　　　　　公共工事で談合実態を知り尽くしている実務経験者にお任せください。

　　　　　　　　　　�C施工能力、現場代理人の資質（ここがポイント）と工事費（参考積算が必要）の多面を加味し業者

　　　　　　　　　　　 選定をする。

　　　　　　　　　　�D設計事務所による施工監理は、監理能力に当たり外れも時々あり、また施工業者に物言えない者

　　　　　　　　　　　 も少なくない為 、居住者目線に立てる専門家による指導監理（公共工事では普通のことです）がポ

　　　　　　　　　　　　イント

　　　　　　　　　　�E管理会社の中間マージンを含めて談合した工事費との差額を考えれば、大幅に削減された大規模

　　　　　　　　　　　 修繕工事になる。（５０％の削減事例もあります）


　　C、マンション管理士の組織ついて

　　　　　　　　　建築士・弁護士・個人医院の医師・税理士全て、マンション管理士と同じで、通常は小規模な組織です。　

　　　　　　　　　彼らが問題のある業務展開をしているでしょうか。

　　　　　　　　　巨額の資金が動く大規模修繕工事ですから心配される気持ちは分かりますが 、過去の多種多様な専

　　　　　　　　　門家が改革できなかったマンション管理（守れなかったマンション）を新生のマンション管理士でなくて誰

　　　　　　　　　が改革できるでしょうか？　

　　　　　　　　　大規模修繕工事やそれにまつわる修繕積立金問題や管理費削減等のマンション管理に関する諸問題

　　　　　　　　　の解決には多様な技術的知識や法的知識が必要です。

　　　　　　　　　マンション管理士は技術と法的知識を所有する国家資格者です。　販売会社-ゼネコン-管理会社と利

　　　　　　　　　害関係のない 、倫理観が高く調整能力のある専門家の活用なくして、大規模修繕工事の成功はありえ

　　　　　　　　　ません。

　　　　　　　　　なお、平成２２年秋以降、マンション管理士のコンサルタントやアドバイザー業務に関して委託者に損害

　　　　　　　　　が発生した時に賠償する保険が誕生しました。

　　　　　　　　　そのマンション管理士賠償責任保険でご安心かと思います。


　　D、マンションの大規模修繕工事コンサルタントに求められる倫理観

　　　　　　　　�@ マンションにおける構造偽装、建材偽装、鉄筋のごまかし避けれない施工不良・・・そんなコンプライア

　　　　　　　　　　ンス違反に毒された企業に束縛されない、良心が管理組合を向いている建築・設備・法律・・・に通じ

　　　　　　　　　　た専門家である大規模修繕コンサルタントでなければ、安い工事費で、施工品質の高い工事ができま

　　　　　　　　　　せん。　

　　　　　　　　�Aマンション管理会社がコンサルタントをし、見積もり希望業者を募集するのに、

　　　　　　　　�Bマンション内の掲示板に募集要項を掲示するだけ閉鎖的過ぎて公開募集と言えない
　
　　　　　　　　�C区分所有者に業者を紹介してもらう勤務先とか知り合いの業者となり、公平性に欠ける

　　　　　　　　�Dマンション管理会社が３〜５社リストアップする。

　　　　　　　　　 自社の工事部門か、仲良しグループがほとんど、次はＡ社の番・・・・

　　　　　　　　�E工事監理もマンション管理会社で、５社の参加のうち最低価格でない業者に決定させ外壁塗装の３回

　　　　　　　　 　塗りが１回塗り

　　　　　　　　　 の工事。あくどい事はできなく居住者に見つかり、調査の結果、常連の仲良しコンビ。

　　　　 　　　　　大規模修繕工事コンサルタントであり、工事監理者のマンション管理会社は委託料を一部返上。

　　　　　　　　　　最も基本的な事項でこの犯罪的行為。万死に値する行為である。

　　　　　　　　　過去に、このコンビグループの被害者はどの程度いるのか？

　　　　　　　　�Fマンション管理会社を頼らずを得ない素人集団の管理組合に対してこの所業は、象徴的な事例であり

　　　　　　　　　大規模修繕工事ではよく遭遇する。

　　　E、施工不良や欠陥工事対策に関するコンサルタント

　　　　　　　　前項でも申し上げたとおり 、マンションの居住者の方の多少なりの努力は当然必要でもあり、また専門

　　　　　　　　家のマネジメントで建築士や劣化診断業者、設計事務所への指示・指導で、建設当時の施工不良や欠

　　　　　　　　陥工事まで掘り下げ、可能な限り工事内で修復する、その姿勢が安全・安心・快適で資産価値の高い超

　　　　　　　　耐用年数のマンションに改善するのです。　

　　　　　　　　マンション業界の旧態依然の不適正に慣れるより、初心に帰って真摯な気持ちで事実を追求しマンション

　　　　　　　　の大規模修繕工事を成功させることが必要です。

　　　　　　　　販売会社-ゼネコン-管理会社と利害関係のない管理組合の立場でコンサルタントができる専門家の活

　　　　　　　　用を検討してください。

　　F、貴方のマンション独自の長期修繕計画を語る

　
　　　マンション購入時に説明のある長期修繕計画は、大規模修繕工事やその他の年毎の修繕の執行計画を書いた

　　　ものです。

　　　この計画表は事業主が一元的に作成したもので、それぞれのマンション個有のものではありません。

　　　それぞれの建物ごとに、構造、立地条件、周辺環境、使用状態が異なり、一元的に計上することはできないから

　　　です。　

　　　販売時の修繕積立金の額設定は、販売しやすくするために、現実の必要額より低く設定されているケースが多い

　　　のでご注意くださ

　　　い。　入居して５年近く経過すると鉄部の塗り替えが行なわれますが、この時点から築年１０年を経過する頃の大
　
　　　規模修繕の予定時期の間に、マンション管理会社から修繕積立金の増額を通告するケースが多いのでそれ以

　　　前に管理組合の予算の適正執行に留意しなければなりません。

　　　長期修繕計画はそれぞれのマンション独自に、販売会社やゼネコンと無関係な第３者の調査診断事務所に依頼

　　　し工事費設定をするのが本来です。

　　　浪速マンション管理士事務所では独立した立場で手抜き工事等の技術事項および瑕疵担保等の法律事項を勘

　　　案しながら精密な調査診断の手配や指揮を行い、新築工事での施工不良の瑕疵担保の適用の可否や、適用で
　
　　　きない場合の修復方法も検討するレベルのマンションのコンサルタントをいたします。

　　　直接、マンション管理組合から調査診断士や建築士等の専門業者に委託してもよいのですが、組合サイドに立脚

　　　しているか、また法的諸問題を理解できているか、判断できにくい面があります。

　　　まして、マンション管理会社に委託するのは、無料で現場もよく分かっていて便利ですが販売会社やゼネコンとの

　　　系列を考慮に入れれば、その是非は明確でしょう。



　　G、施工時期に関する話　→施工時期はこちら

　　　　修繕工事を適正な時期に実施し、かけがえのないマンションの資産価値の保全や身体の健康・安全の確保を

　　　　図りましょう。
　　　
　　　　マンション管理組合の役員さんはは、建物の雨漏りや、クラック、タイルなどの剥落、鉄骨階段の腐食・・・等の

　　　　不具合箇所の把握に努めてください。　現状把握には、マンション入居者全員へのアンケートが有効です。

　　　　劣化内容の緊急度に応じて、緊急修繕か大規模修繕まで猶予できるかの見極めが大事です。

　　　　また、修繕積立金の預金高で足りるのか借入金が必要なのか、判断しなければなりません。

　　　　見極め時には、マンション管理組合の理事会役員は本事務所の設備技術者、建築士等に相談してください。

　　H、修繕積立金の計画的積み立てに関するコンサルタント →修繕積立金の積み立てはこちら

　　　マンション販売時の修繕積立金は、管理費と同じく販売戦略上、低く設定されているのが一般的です。

　　　早い時期に第三者に依頼して、本来の修繕積立金を査定し工事費用に備え、計画的に積み立てておくことが将

　　　来のためです。

　　　ただし、別項でも述べておりますようにマンション管理会社の業務監査や管理委託費（管理費）の見直しは、必ず

　　　実施すべき当然の権利ですので、意を強く持って頑張ってください。

　　Ｉ、工事費削減に関するコンサルタント（１）→修繕積立金の削減はこちら

　　　・築年数の経過ごとの節目節目で管理会社は修繕積立金の増額を言ってくるものです。
　　
　　　　反対に管理会社の業務監査を行い、入居当時から言い値の管理委託費の削減を行なう事も可能です。

　　　　又は管理会社の見直し（リプレイス）を行い、一般公募での競争により適正価格の管理委託費に削減する。

　　　　余剰の予算を修繕積立金に歳入すれば、増額必至だったのが解消します。


　　Ｊ、工事費の削減に関するコンサルタント（２）→工事費の削減はこちら

　　　・工事の発注方法を競争性・客観性・透明性のあるものとしなければならない。

　　　　大規模修繕工事を管理会社に任せていては、表面上は競争性をつくろっても、結局は談合をやめられない。

　　　　一般公募をして、多数のゼネコン若しくは設備業者で総合評価制度（競争入札＋面接）をすれば、３０パーセン

　　　　トは安くつき、結果的に談合も回避でき工事費の削減となります。

　　Ｋ、新築時の施工不良の根本修復をする →マンションの施工不良はこちら

　　　・大規模修繕工事予定前に、通常はマンションの共用部に関する劣化の調査や診断をします。

　　　・よくあるのが、マンション管理会社が、組合にそろそろ大規模修繕の実施が必要だと自分の営業戦略として促す

　　　　ことです。

　　　・組合役員自身が実際に建物を見、そして必要に応じ調査・診断の委託を管理会社と関連のない診断業者に委

　　　　託するのが第一歩です。

　　　・そして、第三者の立場で、現状の劣化診断を行い、施工不良に起因したものか、単なる、経年劣化によるものか

　　　　の判断が必要です。

　　　　マンション業界に利害関係を持たないマンションのコンサルタントでなければ、事実を隠蔽される恐れがあります。

　　　・施工不良が原因としても、ほとんどのものが、瑕疵担保期限を越えていることになります。（最長でも、１０年です）

　　　・施工不良によるものは修復しにくいものですが、工事の段階でもっとも効果的な方法で根本的修復をすべきです。

　　　・このことが出来るのは、マンション管理会社と関係のない立場の専門家だけです。

　　　・多くのマンション管理組合では大規模修繕工事時に根本的な修復がされておらず、マンションの耐用年数を短

　　　　くしているのです。

　　Ｌ、施工業者の決定に関するコンサルタント→工事業者の選択はこちら

　　　　手続きが特殊でなじみ難いが、ここが肝心なところ、情報が必要。

　　　　インターネットや業界新聞を利用して、公募を行い、多数の業者により、工事金額、期待の施工品質、現場代理
　
　　　　人（業者の工事責任者）、他マンションでの工事実績等を勘案して業者決定するのがよい。

　　　　当事務所には業者選定実務経験２０年以上の者がいますので、


　　Ｍ、工事監理者の決め方に関するコンサルタント →工事監理者はこちら

　　　（技術＋倫理観の高く良心が管理組合側を向いていることが大事）

　　　マンション管理士（指導工事監理者）と１級建築士（工事監理者）の協業で技術と法律の両面を監理

　　　工事監理者とは、工事施工の管理を行なう建築設計事務所の１級建築士等を言うことが一般的。

　　　マンションの大規模修繕工事は工種が少なく、維持修繕の単純な工事が多いので建築士でなくマンション維持修

　　　繕技術者の方が適任といえる。　大規模修繕の工事内容の良し悪しは、適正な工事業者選定と優秀な監理によ

　　　るところが多い。　

　　Ｎ、公共工事で一般的な指導監理をマンションの大規模修繕工事に導入するのメリット

　　　　　→指導監理はこちら

　　　浪速マンション管理士事務所の、マンション管理士（指導工事監理者）と１級建築士（工事監理者）の協業方式

　　　・設計事務所による工事監理者も、一般業務と同じように当たりはずれが多い、それを指導する指導監理を本事

　　　　務所がさせていただけ

　　　　ます。
　　　
　　　・工事監理者の良心が業界向きか、組合向きかが重要です。　良心の方向を判断し方向の修正をさせます。
　
　　　　マンション業界に利害関係を持たないコンサルタントでなければ、管理組合のための工事監理が期待できません。

　　　・工事監理能力に不足があり工事に問題が発生することがあれば、速やかなる監理者の入れ替えを進言します。

　　　・在宅の大規模修繕工事はなかなか困難な工事です。　それを仕切れる施工監理の実務能力が不足する場合が

　　　　多いですがそれをサポートします。
　　
　　　・浪速マンション管理士事務所の専門家は２０年近い大規模な在宅工事の指導監理経験が有ります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


　　Ｏ、再生工事か建て替えかのコンサルタント

　　　マンションの建て替えか、大規模修繕かの選択で頭を痛めている管理組合の役員さん。

　　　基本は老朽化したマンションへの対費用効果の検証や建築基準法の容積率（敷地上に建築できる延べ床面積

　　　の倍率）から敷地の余裕を確認しなければなりません。

　　　管理組合全体として検討することの要否を決める推進決議（法定決議ではない）の形態をとる等の入居者の参加

　　　意識の向上を図ってください。

　　　建て替えの時の参加組合員（事業協力者）としてのゼネコンや商社の選択や設計内容の審査及びその後の指
　　　
　　　導管理が大事です。

　　　無駄な設計になっていないか、競争性・透明性・客観性のある設計事務所や請負業者の選択ができるように指導

　　　徹底いたします。

　　　浪速マンション管理士事務所のマンション管理士が建築確認業務の実務経験を生かし企画・立案・実施のコンサ

　　　ルティングをいたします。